Είναι δυνατόν να νοικιάσετε ένα μέρος του διαμερίσματος. Κοινή ιδιοκτησία: πώς να χρησιμοποιείτε και να διαχειρίζεστε τέτοιες κατοικίες
Πώς να νοικιάσετε ένα δωμάτιο με τον σωστό τρόπο και τι χρειάζεται για αυτό; Υπάρχουν δύο τρόποι επίλυσης αυτού του προβλήματος:
- Επικοινωνήστε με ένα αξιόπιστο γραφείο μεσιτών. Οι άνθρωποι που είναι εξοικειωμένοι με τη δουλειά γραφείου, το δίκαιο και το μάρκετινγκ εργάζονται συνήθως εκεί. Θα καταρτίσουν αρμόδια και θα τοποθετήσουν μια διαφήμιση, θα βρουν ενοικιαστές και θα συμφωνήσουν σε όλα τα νομικά και οικονομικά ζητήματα. Απλά πρέπει να πληρώσετε για τις υπηρεσίες τους και φόρο στο κράτος.
- Ο δεύτερος τρόπος είναι λιγότερο δαπανηρός, αλλά πιο ενοχλητικός - να κάνουμε τα πάντα μόνος του... Αλλά είναι πιθανά λάθη στην πορεία. Θα μάθετε πώς να τα αποφύγετε σε αυτό το άρθρο.
Πώς να συντάξετε μια σύμβαση για ενοικίαση δωματίου; Και είναι δυνατόν να νοικιάσετε μια μετοχή σε ακίνητη περιουσία;
Μίσθωση χώρου διαβίωσης- παροχή κατοικιών για προσωρινή διαμονή έως και 5 έτη. Εάν η σύμβαση εργασίας δεν ορίζει διάρκεια ισχύος, τότε ισχύει από προεπιλογή για 5 έτη.
Μια συμφωνία για τη μίσθωση χώρου διαβίωσης δεν υπόκειται σε κρατική εγγραφή, αλλά κατόπιν αιτήματος των μερών, μπορεί να πιστοποιηθεί από συμβολαιογράφο. Αν και, για να έχει νομική ισχύ αυτή η συμφωνία, αρκούν οι υπογραφές των διαδίκων και δύο μαρτύρων.
Έντυπα για τη σύνταξη των παραπάνω εγγράφων μπορείτε να βρείτε στο Διαδίκτυο και να εκτυπωθούν σε εκτυπωτή σε μορφή Α4. Η σύμβαση και άλλα έγγραφα μπορεί να είναι τυπωμένο σε υπολογιστήκαθώς και συντάχθηκε σε χειρόγραφη μορφή, αλλά στη συνέχεια πρέπει να είναι γραμμένα με ένα καθαρό και ευανάγνωστο χειρόγραφο σε τουλάχιστον δύο αντίτυπα. Επίσημη ειδοποίηση για τη λύση της συμφωνίας τρεις μήνες πριν από αυτόν τον τερματισμό, εάν ο όρος για μια τέτοια ειδοποίηση δεν αναφέρεται τις ρήτρες.
Η προβλεπόμενη περίοδος για την κοινοποίηση της καταγγελίας της συμφωνίας είναι το κύριοκαι πρέπει να γίνονται σεβαστά. Μπορείτε να μάθετε σχετικά και σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να απαιτηθεί στον ιστότοπό μας.
Παραβίαση της σύμβασης με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτησυνήθως συμβαίνει λόγω μη συμμόρφωσης με τους όρους της συμφωνίας από τον εργοδότη. Η σύμβαση τερματίζεται με πρωτοβουλία του ενοικιαστή εάν ο ιδιοκτήτης παραβιάσει τους όρους ή εάν ο ενοικιαστής αποφασίσει να αλλάξει τον τόπο διαμονής του.
Ο ιδιωτικός τερματισμός δεν απαιτεί καμία ειδική ενέργεια εάν δεν προκύψει συγκρούσεις, διαφορές, δικαστικές διαδικασίεςκαι ο ιδιοκτήτης ειδοποιήθηκε αμέσως για τον τερματισμό. Ωστόσο, εάν μια κατοικία νοικιάστηκε σε κοινόχρηστο διαμέρισμα, ο ενοικιαστής πραγματοποιείται.
Έτσι, η σωστή σύναψη συμφωνίας ενοικίασης δωματίου θα επιτρέψει στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος προστατεύω τον εαυτό μουαπό μη πληρωμή για στέγαση και χρήση υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και άλλων υπηρεσιών, και περιουσίας - από κλοπή και ζημιά. Αυτή η συμφωνία θα βοηθήσει αξίωση αποζημίωσηςμέσω του δικαστηρίου.
Εάν εντοπίσετε σφάλμα, επιλέξτε ένα κομμάτι κειμένου και πατήστε Ctrl + Enter.
Οι πρώην σύζυγοι, καθώς και οι περισσότεροι από αυτούς που έλαβαν στέγη ως δώρο, κληρονομιά ή μέσω ιδιωτικοποίησης - όλα αυτά είναι ένας στρατός πολλών εκατομμυρίων «συνιδιοκτητών» που κατέχουν μετοχές σε διαμερίσματα. Είναι τα αντικείμενα σε κοινή ιδιοκτησία που αντιπροσωπεύουν τη μερίδα του λέοντος των συγκρούσεων διαμερισμάτων, τα οποία δεν μπορούν καν να επιλυθούν με την προσφυγή στα δικαστήρια. Από την άλλη πλευρά, οι εξωδικαστικοί μηχανισμοί προσφέρουν έως και τέσσερις τρόπους για να βγάλουν τους ιδιοκτήτες από τη σύγκρουση, σεβόμενοι τα συμφέροντα όλων των συμμετεχόντων. Αυτό λειτουργεί ακόμη και σε περιπτώσεις όπου η διαμάχη έχει φτάσει σε ένα στάδιο όπου τα μέρη δεν είναι πλέον σε θέση να διαπραγματευτούν την ειρήνη.
Η Natalya Mikhailyukova παραδέχτηκε ότι κάθε μέρα άνθρωποι που ζουν σε διαμερίσματα που ανήκουν σε κοινή ιδιοκτησία έρχονται σε αυτήν για διαβούλευση. Κύρια ερώτηση- τι να κάνετε εάν άλλοι συνιδιοκτήτες επιθυμούν να μετακομίσουν σε αυτό το διαμέρισμα, να πουλήσουν το μερίδιό τους ή να δηλώσουν με άλλο τρόπο τα δικαιώματά τους.
Επί του παρόντος, στο Yekaterinburg, μέσω μεσιτικών γραφείων, πωλούνται μόνο περίπου πενήντα ξεχωριστές μετοχές σε διαμερίσματα. Συνολικά, υπάρχουν πολύ περισσότερα τέτοια αντικείμενα στην αγορά, αλλά πωλούνται ιδιωτικά ή μέσω μαύρων μεσιτών, χωρίς τη συμμετοχή αξιόπιστων πρακτορείων. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι επαγγελματίες συμμετέχοντες στην αγορά είναι εξαιρετικά απρόθυμοι να εργαστούν με μεμονωμένα μερίδια ακινήτων.
Γιούλια Μπαλάι
διευθυντής του γραφείου της Ακαδημίας Επιστημών "Novosyol"
Εάν ένα μερίδιο στην ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος διατεθεί για δωρεάν πώληση, αυτό σχεδόν σίγουρα σημαίνει ότι υπάρχει μια σύγκρουση μεταξύ των συνιδιοκτητών και δεν είναι πλέον σε θέση να επιλύσουν την κατάσταση ειρηνικά, ακόμα κι αν αυτός ο τρόπος θα επιτρέψει συνιδιοκτήτες για να λάβουν μεγάλα οφέλη. Η πώληση ξεχωριστής μετοχής σε ένα διαμέρισμα στο πλάι είναι πάντα απώλεια χρημάτων - περίπου το 30% της αξίας του αντικειμένου. Δηλαδή, το μισό διαμέρισμα αξίας 2 εκατομμυρίων θα πωληθεί όχι για ένα εκατομμύριο, αλλά για 700 χιλιάδες. Και σε αυτή την περίπτωση, η πιθανότητα πώλησης είναι μία στις δέκα. Εάν ένας πελάτης έρθει στο πρακτορείο πουλώντας ξεχωριστή μετοχή, ο μεσίτης αντιλαμβάνεται ότι με την πώληση, θα βρεθεί σε μια εξαιρετικά δυσάρεστη κατάσταση. Ο μόνος τρόπος για έναν μεσίτη να βοηθήσει έναν τέτοιο πελάτη και να σώσει το πρόσωπό του είναι να γίνει διαμεσολαβητής - μεσάζων μεταξύ των συνιδιοκτητών και να προσπαθήσει να λύσει την κατάσταση προς το συμφέρον όλων των ιδιοκτητών, αφήνοντας όλες τις προσωπικές σχέσεις των συμμετεχόντων "εκτός αγκύλες ».
Η πώληση μετοχής ενός διαμερίσματος "στο πλάι" δεν είναι μόνο μια χαμένη επιλογή όσον αφορά τα χρήματα, αλλά είναι επίσης γεμάτη με περαιτέρω κλιμάκωση της σύγκρουσης, λόγω της συμπερίληψης ενός νέου ιδιοκτήτη της μετοχής σε αυτό. Ταυτόχρονα, υπάρχουν τέσσερις ειρηνικοί (και οικονομικά βιώσιμοι) τρόποι επίλυσης της κατάστασης του προβλήματος. Φυσικά, οι ιδιοκτήτες προβληματικών αντικειμένων γνωρίζουν ή τουλάχιστον μαντεύουν για την ύπαρξη αυτών των μεθόδων, αλλά δεν καταλαβαίνουν πάντα πώς να τις εφαρμόσουν στην πραγματική ζωή, ειδικά σε συνθήκες σύγκρουσης μεταξύ συνιδιοκτητών.
Μέθοδος 1. Πουλήστε ολόκληρο το διαμέρισμα
Εάν οι ιδιοκτήτες πωλήσουν το "κοινόχρηστο" διαμέρισμα εξ ολοκλήρου, θα λάβουν ολόκληρη την τιμή για αυτό. Και θα είναι δυνατό να το διαιρέσουμε αναλογικά με τις μετοχές. Μετά από αυτό, ο καθένας αγοράζει ένα σπίτι με τα δικά του χρήματα ή τα χρησιμοποιεί με διαφορετικό τρόπο. Το σχέδιο μπορεί να είναι αποτελεσματικό ακόμη και αν αρχικά μόνο ένα διαμέρισμα ενός δωματίου ανήκει στην κοινόχρηστη ιδιοκτησία.
Γιούλια Μπαλάι
διευθυντής του γραφείου της Ακαδημίας Επιστημών "Novosyol"
Αφού ο άντρας έμεινε με ένα διαμέρισμα ενός δωματίου, που δεν αγοράστηκε σε γάμο. Τη διεκδίκησε ο σύζυγός της (τώρα χήρος) και ένα παιδί από τον πρώτο γάμο της κληροδόχου. Κατά συνέπεια, όλοι είχαν δικαίωμα σε ένα δεύτερο μερίδιο στο ακίνητο. Οι κληρονόμοι δεν κατάφεραν να καταλήξουν σε κοινή απόφαση. Ένας από τους συνιδιοκτήτες προσπάθησε να πουλήσει τη μετοχή του, αλλά δεν μπόρεσε. Ως αποτέλεσμα, κανείς δεν ζούσε στο διαμέρισμα και ήταν αδύνατο ακόμη και να το νοικιάσω. Η μητέρα του παιδιού (πρώην σύζυγος του κληροδόχου) στράφηκε σε μεσίτη. Βρήκε δύο δωμάτια σε κοινόχρηστα διαμερίσματα, το συνολικό κόστος των οποίων ήταν ίσο με την αγοραία αξία του αμφισβητούμενου διαμερίσματος. Αυτή η παραλλαγή της «ανταλλαγής» ταίριαζε στα μέρη. Το διαμέρισμα πουλήθηκε, οι κληρονόμοι έλαβαν ένα δωμάτιο ως αντάλλαγμα για τις μετοχές τους και τώρα τα μισθώνουν.
Μέθοδος 2. Ένας από τους συνιδιοκτήτες πωλεί μετοχή σε άλλον
Από την άποψη της εφοδιαστικής, η πώληση μιας μετοχής "μεταξύ των δικών μας" είναι η απλούστερη επιλογή: δεν χρειάζεται να αναζητήσετε αγοραστή και επίσης να ειδοποιήσετε όλους τους συνιδιοκτήτες σχετικά με την επιθυμία πώλησης της μετοχής τους. Δηλαδή, εάν μια μετοχή πωλείται εκτός, ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να προσφέρει την εξαργύρωση αυτής της μετοχής σε άλλους συνιδιοκτήτες (περισσότερα για αυτό παρακάτω). Εάν ο ιδιοκτήτης της μετοχής το πουλήσει σε έναν από τους συνιδιοκτήτες, τότε η πώληση δεν χρειάζεται να συντονιστεί με κανέναν, ακόμη και αν άλλα άτομα είναι επίσης ιδιοκτήτες του διαμερίσματος.
Ξεχωριστά, αξίζει να εξεταστεί το ζήτημα του καθορισμού της τιμής της μετοχής πουλήθηκε. Όπως σημειώνει η Vlada Pavlova, όταν αγοράζετε και πουλάτε μια μετοχή μεταξύ των συνιδιοκτητών, υπάρχει πάντα ένα ενδιαφερόμενο άτομο. Είναι αυτός που αναγκάζεται να συμφωνήσει με τους όρους του άλλου μέρους της συναλλαγής. Για παράδειγμα, πρόσφατα ο ιδιοκτήτης τεσσάρων μετοχών σε ένα διαμέρισμα αξίας 3 εκατομμυρίων ρούβλια αγόρασε την πέμπτη μετοχή για 1 εκατομμύριο ρούβλια, δηλαδή, πλήρωσε περισσότερες από μιάμιση φορά. Πολύ συχνά προκύπτει η αντίθετη κατάσταση - ο ιδιοκτήτης μιας μικρής μετοχής, για να πάρει τουλάχιστον κάτι για αυτό, δίνει το μερίδιο σχεδόν καθόλου. Συμβαίνει ότι για το ένα δέκατο της πραγματικής τιμής.
Ωστόσο, συχνά το πιο δύσκολο πράγμα σε μια εσωτερική πώληση δεν είναι ο καθορισμός της τιμής, αλλά η θεμελιώδης δυνατότητα διαπραγμάτευσης.
Βλάδα Παβλόβα
ειδικός σε ακίνητα AN "Link"
Μια περίπτωση από την πρακτική. Το διαμέρισμα είναι ιδιωτικοποιημένο για τρία άτομα - μπαμπά, μαμά και παιδί. Οι γονείς χώρισαν, ο πατέρας έφυγε από το διαμέρισμα και σταμάτησε όλες τις σχέσεις με την πρώην γυναίκα του. Οι προσπάθειές της να εξαγοράσει τη μετοχή του συζύγου της δεν κατέληξαν σε τίποτα. Αυτό συνεχίστηκε για 8 χρόνια! Ως αποτέλεσμα, η γυναίκα στράφηκε σε μεσίτη. Έστειλε στον άντρα ένα γράμμα: "Ο σύζυγος θέλει να αγοράσει το μερίδιό σας, αν ενδιαφέρεστε, επικοινωνήστε μαζί μου". Το άτομο συμφώνησε να επικοινωνήσει με τον μεσίτη. Η συμφωνία έγινε έτσι ώστε οι πρώην σύζυγοι να μην συναντηθούν προσωπικά. Δεδομένου ότι η τελευταία μετοχή στο διαμέρισμα εξαγοράστηκε, η τράπεζα συμφώνησε να δώσει στεγαστικό δάνειο για αυτό. Έτσι, ακόμη και στην τράπεζα, όταν έγινε η συμφωνία, οι πρώην σύζυγοι - ο πωλητής και ο αγοραστής - βρίσκονταν σε διαφορετικά δωμάτια. Παρ 'όλα αυτά, η αγορά και η πώληση έχουν επισημοποιηθεί. Θα σημειώσω ότι η γυναίκα μπόρεσε να εξαγοράσει τη μετοχή, ακόμη και χωρίς να έχει επαρκές ποσό - με τη βοήθεια υποθήκης.
Παρεμπιπτόντως, εάν ο ιδιοκτήτης μιας μικρής μετοχής αρνείται να το πουλήσει σε άλλους συνιδιοκτήτες, τότε θεωρητικά υπάρχει η πιθανότητα να τον αναγκάσει να το κάνει. Από την Τέχνη. 252 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, προκύπτει ότι εάν το μερίδιο του ιδιοκτήτη είναι ασήμαντο και δεν ζει στο διαμέρισμα, τότε ακόμη και χωρίς τη συγκατάθεσή του, το δικαστήριο μπορεί να υποδείξει σε άλλους συνιδιοκτήτες, να του πληρώσει το κόστος το μερίδιο και πάρτε αυτό το μερίδιο για τον εαυτό του. Το ίδιο αναφέρεται στον ορισμό Το Ανώτατο Δικαστήριο RF N 56-B06-17 από 24.10.06. Ωστόσο, στην πράξη, η «εξαναγκασμένη» εξαγορά μετοχών δεν χρησιμοποιείται πρακτικά.
Μέθοδος 3. Συμφωνήστε για κοινή χρήση του διαμερίσματος
Οι συμμετέχοντες σε κοινή ιδιοκτησία μπορούν να θεσπίσουν τη διαδικασία χρήσης μετοχών μεταξύ τους. Παρεμπιπτόντως, αυτό είναι το πιο κοινό σχήμα. Ωστόσο, στην πραγματικότητα λειτουργεί αν δεν υπάρχουν λιγότερα δωμάτια στο διαμέρισμα από τον αριθμό των πάρτι που θέλουν να ζήσουν σε αυτό. Εάν το διαμέρισμα είναι, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα ενός δωματίου, τότε είτε το δικαστήριο εμπλέκεται στην επίλυση της σύγκρουσης είτε οι συνιδιοκτήτες βρίσκουν μη τετριμμένες λύσεις. Για παράδειγμα, ένα κοινό διαμέρισμα μπορεί να ενοικιαστεί και το εισόδημα που λαμβάνεται μπορεί να διαιρεθεί αναλογικά με τις μετοχές. Or εδώ είναι μια άλλη επιλογή - οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν να ζουν στο διαμέρισμα με τη σειρά τους, ο καθένας, για παράδειγμα, για ένα χρόνο.
Λιουτμίλα Πλοτνίκοβα
Δικηγόρος του Ουραλικού Επιμελητηρίου Ακινήτων
Εάν ο διάλογος μεταξύ των συνιδιοκτητών δεν λειτουργήσει, τότε πρέπει να πάτε στο δικαστήριο. Θα καθορίσει τη διαδικασία χρήσης της περιοχής, λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση κάθε ιδιοκτήτη. Ο υπολογισμός θα λάβει υπόψη αν ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει διαφορετικό χώρο διαβίωσης, παιδιά, εξαρτώμενα άτομα, οικονομική κατάσταση κ.ο.κ. Εάν το διαμέρισμα είναι μονόχωρο, τότε μπορεί να ληφθεί απόφαση ότι ένας μεγάλος ιδιοκτήτης μικρότερου μεριδίου που δεν έχει άλλη κατοικία έχει το δικαίωμα να ζει σε αυτό και θα ερωτηθεί ο ιδιοκτήτης μεγαλύτερου μεριδίου από το επίμαχο διαμέρισμα. «με βάση ότι κατέχει διαφορετικό χώρο διαβίωσης.
Οι δικηγόροι υπενθυμίζουν τις περιπτώσεις όταν το δικαστήριο έδιωξε τον συνιδιοκτήτη που ζούσε σε αυτό από το διαμέρισμα και μετακόμισε σε άλλο συνιδιοκτήτη. Ωστόσο, αν μιλάμε για διαμέρισμα με δύο ή περισσότερα δωμάτια, τότε συνήθως το δικαστήριο μεταβιβάζει τα δωμάτια στους συνιδιοκτήτες για χρήση, εστιάζοντας στο μέγεθος των δωματίων και τα μερίδια του ακινήτου.
Μέθοδος 4. Ενοικίαση μετοχής από συνιδιοκτήτη
Αυτή η επιλογή είναι μια παραλλαγή της μεθόδου Νο. 3. Εδώ, τα μέρη πρέπει επίσης να συμφωνήσουν για κοινή χρήση. Αλλά τελικά, οι συνιδιοκτήτες εμφανίζονται σε διαφορετικούς ρόλους.
Ναταλία Μιχαηλιούκοβα
Δικηγόρος της Ρωσικής Συντεχνίας των Μεσιτών
Εάν το διαμέρισμα δεν επιτρέπει σε όλους τους συνιδιοκτήτες να το χρησιμοποιήσουν, τότε συμβαίνει να συμφωνούν έτσι-ο ένας συνιδιοκτήτης ζει στο διαμέρισμα και δίνει στον άλλον κάτι σαν ενοίκιουπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μετοχών.
Θεωρητικά, υπάρχει επίσης ένας πέμπτος τρόπος επίλυσης της κατάστασης του προβλήματος, αλλά στην πράξη είναι κατάλληλος (μερικές φορές) μόνο για ιδιωτικές κατοικίες, αλλά όχι για διαμερίσματα. Πρόκειται για την κατανομή μιας μετοχής σε είδος. Με αμοιβαία συμφωνία ή με δικαστική απόφαση, η κατοικία μπορεί να χωριστεί φυσικά μεταξύ των συνιδιοκτητών. Όλοι θα λάβουν ένα μέρος του για χρήση. Αλλά σε κάθε τέτοιο μέρος δεν πρέπει να υπάρχει μόνο ένα σαλόνι, αλλά και μια κουζίνα, ένα μπάνιο και μια ξεχωριστή είσοδος. Είναι αδύνατο να οργανώσετε αρκετές εισόδους, κουζίνες και μπάνια σε ξεχωριστό διαμέρισμα. Μερικές φορές αυτό μπορεί να γίνει σε ιδιωτικό σπίτι.
Τι να κάνετε για έναν απορριφθέντα συνιδιοκτήτη (τρεις επιλογές για την επίλυση του προβλήματος)
Εάν οι ιδιοκτήτες των μετοχών δεν μπορούσαν να καταλήξουν σε κοινή απόφαση, τότε η ιστορία μπορεί να εξελιχθεί σύμφωνα με ένα από τα τρία σενάρια και σε όλα αυτά ο συνιδιοκτήτης που ζει στο διαμέρισμα συνεχίζει να ζει σε αυτό, αλλά οι ενέργειες των ο συνιδιοκτήτης που εκδιώχθηκε μπορεί να είναι διαφορετικός. Μπορεί να "φτύσει και να ξεχάσει" ή να περάσει μέσα από το γήπεδο (περιγράφεται με 3 τρόπους) ή να μεταφέρει το μερίδιό του στο πλάι. Οι μετοχές των διαμερισμάτων αγοράζονται απρόθυμα, ωστόσο, υπάρχει κάποια ζήτηση για αυτές.
Έλενα Νικολάεβα
διαχειριστής συνεργάτης της εταιρείας "BK_NOVEZHIMOST"
Ένα άτομο αγοράζει μετοχή σε ένα διαμέρισμα σε τρεις περιπτώσεις. Κάποιος αγοράζει ένα μερίδιο για την κατοικία του. Ελπίζει ότι θα είναι σε θέση να διαπραγματευτεί με άλλους συνιδιοκτήτες για την από κοινού χρήση κατοικίας. Αυτή είναι μια μάλλον επικίνδυνη επιλογή, αλλά μερικές φορές γίνεται. Η δεύτερη περίπτωση - μια μετοχή αγοράζεται για να λάβει άδεια μόνιμης διαμονής. Το μερίδιο μπορεί να είναι μικρό, για παράδειγμα, το ένα εκατοστό ενός διαμερίσματος. Τέλος, υπάρχουν επαγγελματίες επιδρομείς. Αγοράζουν μετοχές σε ένα διαμέρισμα προκειμένου να επιβάλλουν τους δικούς τους όρους στον παλιό συνιδιοκτήτη - τις περισσότερες φορές να τον αναγκάζουν να πουλήσει τη μετοχή.
Όπως σημειώνουν οι μεσίτες, εάν ένα άτομο είναι έτοιμο να αγοράσει μέρος ενός διαμερίσματος ειδικά για διαβίωση, τότε θα ήταν πιο σωστό να αγοράσει όχι μια μετοχή σε ένα διαμέρισμα, αλλά ένα δωμάτιο σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα ή ξενώνα. Στην περίπτωση αυτή, τα δικαιώματα των κατοίκων επισημαίνονται με μεγαλύτερη σαφήνεια. Ωστόσο, υπάρχουν παραδείγματα όπου οι αγοραστές μετοχών συνυπάρχουν αρκετά ειρηνικά με τους συγκάτοικους τους. Ωστόσο, υπάρχουν παραδείγματα διαφορετικού είδους - δηλαδή, όταν μια μετοχή σε ένα διαμέρισμα αγοράζεται με στόχο να φτάσει η ένταση των παθών στο όριο και να κερδίσει από αυτό, ή απλώς να αγοράσει ένα μερίδιο του άτυχου συνιδιοκτήτη για φθηνή τιμή.
Ναταλία Μιχαηλιούκοβα
Δικηγόρος της Ρωσικής Συντεχνίας των Μεσιτών
Πριν από λίγο καιρό στο Yekaterinburg, ένα άτομο που καταπίεσε σκόπιμα τους συνιδιοκτήτες σε ένα διαμέρισμα έλαβε πραγματικό όρο. Wasταν θορυβώδης, άλειψε τις πόρτες με κρεόσωτο, η σωματική βία έφτασε. Αλλά πρέπει να πω αμέσως ότι αυτή η περίπτωση αποτελεί μάλλον εξαίρεση. Είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί δικαιοσύνη για έναν επιθετικό συνιδιοκτήτη. Στην περιγραφόμενη περίπτωση, η υπόθεση πήγε στο δικαστήριο, επειδή ο άνδρας είχε μετοχές σε πολλά διαμερίσματα και σε όλα προσπάθησε να επιβιώσει από τους γείτονές του. Επιπλέον, αυτοί δεν ήταν μόνο παππούδες, αλλά και αρκετά προσαρμοσμένοι κοινωνικά άνθρωποι. Κατάφεραν να έρθουν σε επαφή μεταξύ τους, απευθύνθηκαν στον εισαγγελέα. Το δικαστήριο έλαβε υπόψη ότι ο ασταθής έχει μετοχές σε διαφορετικά διαμερίσματα και σκόπιμα δεν τα ενοποίησε - δεν τα άλλαξε σε ένα διαμέρισμα.
1. Πουλήστε
Προηγουμένως, ο ιστότοπος της πύλης μίλησε λεπτομερώς για διαμερίσματα και επίσης περιέγραψε τις λεπτότητες της διαδικασίας πώλησης μεριδίου ιδιοκτησίας. Πρόσφατα, η πρακτική της πραγματοποίησης πωλήσεων έχει αλλάξει ελαφρώς. Η πώληση του πονταρίσματός σας έχει γίνει ευκολότερη.
Βλάδα Παβλόβα
ειδικός σε ακίνητα AN "Link"
Σύμφωνα με το νόμο, ένας συνιδιοκτήτης που πουλά μια μετοχή "στο πλάι" είναι υποχρεωμένος να προσφέρει να την αγοράσει σε άλλους συνιδιοκτήτες του διαμερίσματος. Άλλοι συνιδιοκτήτες, εάν δεν είναι έτοιμοι να αγοράσουν τη μετοχή, γράφουν άρνηση αγοράς. Εάν βρίσκονται μακριά ή δεν επικοινωνούν, μπορείτε να τους στείλετε τηλεγραφήματα με προσφορά πώλησης. Στη συνέχεια, οι συνιδιοκτήτες δεν θα είναι σε θέση να δηλώσουν αργότερα ότι έχει παραβιαστεί το δικαίωμά τους να εξαγοράσουν τη μετοχή, και μέσω του δικαστηρίου να ακυρώσουν τη συναλλαγή. Προηγουμένως, η πρακτική ήταν τέτοια ώστε τα τηλεγραφήματα έπρεπε να σταλούν στις διευθύνσεις εγγραφής των συνιδιοκτητών. Αυτές οι διευθύνσεις μπορεί να μην ήταν γνωστές στο άτομο που πωλούσε το μερίδιο. Τώρα αρκεί να στείλετε τηλεγραφήματα στη διεύθυνση του διαμερίσματος στο οποίο πωλείται η μετοχή. Το δικαστήριο υποστηρίζει σήμερα ως εξής: εάν έχετε περιουσία, τότε πρέπει να το φροντίσετε, τουλάχιστον ελέγξτε την αλληλογραφία σας.
Μπορείτε να τοποθετήσετε μια διαφήμιση για την πώληση μιας μετοχής σε ένα διαμέρισμα υπό τον τίτλο "
Ωστόσο, ακόμη και αν το δικαστήριο αναγνώρισε τη συναλλαγή που πραγματοποιήθηκε μέσω δωρεάς ως απάτη, αυτό δεν σημαίνει ότι το μερίδιο από τον νέο ιδιοκτήτη θα αφαιρεθεί. Το δικαστήριο θα μεταβιβάσει τα δικαιώματα του αγοραστή στον συνιδιοκτήτη που αμφισβήτησε τη συμφωνία, αλλά εάν ο συνιδιοκτήτης δεν εξαγοράσει αυτή τη μετοχή, θα παραμείνει στον ιδιοκτήτη "postoreny".
3. Πληρώστε για χρέη
Και τέλος, ο τρίτος τρόπος αποξένωσης της κοινής ιδιοκτησίας είναι μέσω μιας συμφωνίας αποζημίωσης. Ο ιδιοκτήτης της μετοχής συνάπτει σύμβαση δανείου με τον αγοραστή για το ποσό στο οποίο σκοπεύει να πουλήσει τη μετοχή. Μια μετοχή καταρτίζεται ως εγγύηση για το δάνειο. Αφού καταχωρηθεί το ενέχυρο στο Rosreestr και ο ιδιοκτήτης λάβει τα χρήματα από τον δανειστή (αγοραστή), συντάσσεται συμφωνία αποζημίωσης, σύμφωνα με την οποία ο δανειστής συγχωρεί το χρέος και λαμβάνει ως αντάλλαγμα το αντικείμενο του ενέχυρου - δηλαδή μετοχή του διαμερίσματος.
Ναταλία Μιχαηλιούκοβα
Δικηγόρος της Ρωσικής Συντεχνίας των Μεσιτών
Οι μετοχές στα διαμερίσματα μέσω αποζημίωσης σπάνια αποξενώνονται. Είναι πιο εύκολο να το κάνετε αυτό μέσω της συνήθους αγοράς και πώλησης. Σύμφωνα με αυτό το σχήμα, οι συναλλαγές με θέσεις στάθμευσης πραγματοποιούνται συχνά. Ένας τέτοιος χώρος είναι ένα μερίδιο στην ιδιοκτησία ολόκληρου του χώρου στάθμευσης. Και όλοι οι συνιδιοκτήτες πρέπει να στείλουν μια προσφορά για να αγοράσουν μια μετοχή. Υπήρξε μια περίπτωση όταν ένα άτομο πουλούσε χώρο στάθμευσης έστειλε 255 τηλεγραφήματα και αποδείχθηκε ότι 8 συνιδιοκτήτες ζουν σε χώρες με τις οποίες δεν υπάρχει τηλεγραφική επικοινωνία. Ως αποτέλεσμα, η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε μέσω δανειακής σύμβασης και αποζημίωσης.
Μην ξεχνάτε τον συμβολαιογράφο
Στις 2 Ιουνίου 2016, τέθηκε σε ισχύ ένας νόμος στη Ρωσία, ο οποίος απαγορεύει τη δωρεά, αλλαγή, αγορά και πώληση μετοχών σε ακίνητα, καθώς και ολόκληρα αντικείμενα που βρίσκονται σε κοινή ιδιοκτησία χωρίς συμβολαιογράφο. Αυτό σημαίνει ότι η σύμβαση πώλησης και αγοράς (ανταλλαγή, δωρεά) του μεριδίου του διαμερίσματος πρέπει να είναι πιστοποιημένη από συμβολαιογράφο. Χωρίς αυτήν τη διασφάλιση, η Rosreestr δεν θα καταχωρήσει τη συναλλαγή. Η συμβολαιογραφική σύμβαση αγοράς και πώλησης διαμερίσματος κοστίζει 0,5% της αξίας του αντικειμένου συν 4,9 χιλιάδες για «τεχνικές εργασίες». Το μέγιστο κόστος συμβολαιογραφικής σύμβασης δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 25 χιλιάδες ρούβλια.
Μερικές φορές μπορείτε να ακούσετε ότι η συμβολαιογραφική πιστοποίηση απαιτείται μόνο όταν πωλείτε μια μετοχή "στο πλάι". Στην πραγματικότητα, αυτό δεν ισχύει. Αν και η πρώτη έκδοση του προαναφερθέντος "συμβολαιογραφικού" νόμου συνεπαγόταν μια τέτοια επιλογή, ωστόσο, κατά τη διάρκεια της συζήτησης, η Κρατική Δούμα αυστηροποίησε τους κανόνες και όλες οι συναλλαγές με μετοχές έγιναν συμβολαιογραφικές.
Μπορεί ένας μέτοχος να εκμισθώσει μέρος του ακινήτου που αντιστοιχεί στη μετοχή του χωρίς να το εξατομικεύσει; Εμπειρογνώμονες της Νομικής Συμβουλευτικής Υπηρεσίας GARANT Ruslan Gabbasov και Alexey Alexandrov εξηγούν.
Μια νομική οντότητα κατέχει ακίνητη περιουσία (ένα οικόπεδο και ένα κτίριο που βρίσκεται σε αυτό), το οποίο είναι σε κοινή ιδιοκτησία (1/2). Ο δεύτερος ιδιοκτήτης είναι ιδιώτης. Είναι δυνατή (και αν ναι, με ποια σειρά) η μεταβίβαση από νομική οντότητα προς μίσθωση τμήματος οικοπέδου (ή τμήματος κτιρίου) που βρίσκεται σε κοινή κοινή ιδιοκτησία και δεν κατανέμεται σε είδος;
Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθ. 246 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η διάθεση περιουσίας σε κοινή ιδιοκτησία πραγματοποιείται κατόπιν συμφωνίας όλων των συμμετεχόντων. Σύμφωνα με το Art. 209, παράγραφος 2 του άρθ. 246 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ένας συμμετέχων σε κοινή ιδιοκτησία μπορεί να διαθέσει κατά την κρίση του μόνο το μερίδιο του δικαιώματος που του ανήκει (σύμφωνα με τους κανόνες του άρθρου 250 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Κατά την έννοια του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η μίσθωση είναι μία από τις μεθόδους διάθεσης ενός αντικειμένου, επομένως, μια συμφωνία μίσθωσης για ακίνητα σε κοινή ιδιοκτησία, που συνάπτεται χωρίς τη συγκατάθεση όλων των συμμετεχόντων, είναι άκυρη συναλλαγή δυνάμει της τέχνης. 168 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (βλ. Αποφάσεις του Δέκατου Εφετείου Διαιτησίας 10.26.2011 N 14AP-5516 /11, FAS της Περιφέρειας Άπω Ανατολής της 25.07.2008 N F03-A73 / 08-1 / 2177, FAS της Περιφέρειας Μόσχας της 13.05.2010 N KG-A41 / 4240-10).
Όπως προκύπτει από την παράγραφο 1 του άρθ. 607 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μόνο ένα μη αναλώσιμο αντικείμενο μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο μίσθωσης. Ένα μέρος ενός ακινήτου, τα δικαιώματα στα οποία δεν έχουν καταχωρηθεί ως ανεξάρτητο αντικείμενο αστικών νομικών σχέσεων, δεν εμπίπτουν στην αστική νομοθεσία. Από αυτή την άποψη, μια συμφωνία για τη μεταφορά ενός τέτοιου αντικειμένου (για παράδειγμα, ένα μέρος ενός κτιρίου που δεν είναι δωμάτιο) για πληρωμένη χρήση δεν είναι τυπικά συμφωνία μίσθωσης, αλλά άλλη (δεν κατονομάζεται στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) Συμφωνία ομοσπονδίας). Όπως εξηγείται στη ρήτρα 7 του ηφίσματος της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 23ης Ιουλίου 2009 N 64, οι συμφωνίες για τη μεταφορά μεμονωμένων τμημάτων ενός κτιρίου για πληρωμένη χρήση εφαρμόζονται κατ 'αναλογία στις διατάξεις του νομοθεσία για τη σύμβαση μίσθωσης. Όλοι οι συνιδιοκτήτες της κοινής περιουσίας του κτιρίου, που σχηματίζουν πλήθος προσώπων σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, αναγνωρίζονται ως συμβαλλόμενα μέρη σε μια τέτοια συμφωνία.
Εάν ένα μέρος του κτιρίου, το οποίο είναι ένα δωμάτιο (μέρος ενός δωματίου), μεταφερθεί για χρήση, τότε, με την επιφύλαξη της κατάλληλης εξατομίκευσης του (ρήτρα 3 του άρθρου 607 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας), μπορεί να μισθωθεί Το Τα δικαστήρια εφαρμόζουν τους κανόνες του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με τη μίσθωση τέτοιων συμβάσεων (βλ., Για παράδειγμα, τις αποφάσεις της FAS της Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας της 31/03/2010, της FAS της Περιφέρειας της Μόσχας του 05/ 18/2009 N KG-A40 / 934-09, της 31/12/2008 N KG-A40 / 12215-08-P, με ημερομηνία 26.07.2007 N KG-A40 / 6697-07). Οι εκμισθωτές βάσει μιας τέτοιας συμφωνίας θα είναι όλοι οι συνιδιοκτήτες του κτιρίου ή το πρόσωπο (πρόσωπα) εξουσιοδοτημένα από τους συνιδιοκτήτες να μισθώσουν το ονομαζόμενο ακίνητο (άρθρο 608 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Έτσι, από την πλευρά του εκμισθωτή στη σύμβαση μίσθωσης, ένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί επίσης να ενεργήσει, εξουσιοδοτημένος από τους άλλους συμμετέχοντες στην κοινή ιδιοκτησία να διαθέσει το ακίνητο.
Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο επιτυγχάνεται η συμφωνία των συμμετεχόντων σε κοινή ιδιοκτησία για τη διάθεση κοινής περιουσίας και με ποια μορφή αντικατοπτρίζεται, επομένως, η εξουσία μίσθωσης κοινής περιουσίας μπορεί να προκύψει από την ίδια τη σύμβαση ή επιβεβαιώθηκε με άλλα στοιχεία, συμπεριλαμβανομένης συμφωνίας των συμμετεχόντων για τη διάθεση κοινής περιουσίας (olutionήφισμα της FAS της Περιφέρειας Ανατολικής Σιβηρίας της 08.04.2008 N A19-13540 / 07-26-F02-1239 / 2008), η παρουσία γραπτή συγκατάθεση από κάθε έναν από τους συμμετέχοντες (ψήφισμα της FAS της Περιφέρειας Ουράλ της 05.04.2012 N F09-1801 / 12), με την υπογραφή της συμφωνίας από τον συνιδιοκτήτη (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Ουράλ, 05.07.2010 N F09-5299 / 10-C6) ή με άλλο τρόπο.
Εκτός εάν προκύπτει διαφορετικά από το νόμο (ρήτρα 3 του άρθρου 3, παράγραφος 6 του άρθρου 27 του RF LC, παράγραφος 2 του άρθρου 9 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 24.07.2002 N 101-FZ "Για τον κύκλο εργασιών της γεωργικής γης"), το ίδιο αναφέρεται στη μίσθωση οικοπέδου (μέρος αυτού) που ανήκει σε κοινή ιδιοκτησία.
Είναι σημαντικό να ληφθεί υπόψη ότι σύμφωνα με το άρθ. 7 και 11.1 του κώδικα γης της Ρωσικής Ομοσπονδίας και μέρος 3 του άρθ. 1, παράγραφος 10, μέρος 2 του άρθ. 7, μέρος 4 της Τέχνης. 20, στοιχείο 1 του άρθ. 37, άρθρ. 38 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 24ης Ιουλίου 2007 N 221-FZ "Για το κρατικό κτηματολόγιο ακινήτων", η εξατομίκευση ενός μέρους του οικοπέδου πραγματοποιείται μέσω της κρατικής του κτηματογράφησης και πριν από αυτό δεν μπορεί να είναι αντικείμενο μίσθωσης (βλ. επίσης το ψήφισμα της FAS της περιοχής του Βόλγα της 05.24.2012 N F06- 3326/12 στην υπόθεση αριθ. A49-5906 / 2010, η μεταφορά της οποίας στο Προεδρείο του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας απορρίφθηκε με τον ορισμό του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 08.20.2012 Αρ. Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας της 10.26.2010 στην υπόθεση N A27-2114 / 2010).
Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα δικαστήρια καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι για να εξατομικεύσουν το μέρος του οικοπέδου που μεταβιβάστηκε για μίσθωση, τα μέρη της σύμβασης μίσθωσης χρειάζεται μόνο να το ορίσουν στο σχέδιο του οικοπέδου (βλέπε, για παράδειγμα, ψηφίσματα της Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας Αντιμονοπωλιακή Υπηρεσία της Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας της 16.02.2004 N F04 / 732-121 / A45-2004, Τρίτο Εφετείο Διαιτησίας της 26.03.2012 N 03AP-501 /12). Ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις, οι δικαστές έχουν διαφορετική νομική θέση και, ελλείψει πληροφοριών σχετικά με την κρατική κτηματογράφηση ενός μέρους του οικοπέδου, αναγνωρίζουν τον όρο του αντικειμένου μίσθωσης ως μη συμφωνημένο και η ίδια η σύμβαση είναι δεν έχει ολοκληρωθεί (βλ., για παράδειγμα, ψηφίσματα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Ανατολικής Σιβηρίας της 27ης Ιουλίου 2012 N F02-2821 / 12 και από 03.05.2012 N F02-1570 / 12, FAS της Περιφέρειας της Άπω Ανατολής της 29.06. .2012 N F03-1767 / 12, FAS της περιοχής Volgo-Vyatka της 04.02.2010 στην υπόθεση N A43-11138 / 2009, FAS της περιφέρειας Ουράλ της 03.16.2012 N F09-9688 / 11, το Δέκατο τέταρτο διαιτητικό δικαστήριο της Αναίρεση της 23.08.2012 N 14AP-5957/12, το Πέμπτο Εφετείο Διαιτησίας με ημερομηνία 26.12.2011 N 05AP-8086/11).
Έτσι, στην υπό εξέταση κατάσταση, ένας συμμετέχων σε κοινή ιδιοκτησία δεν μπορεί να μισθώσει μέρος του αντικειμένου ακινήτων που αντιστοιχεί στο μερίδιό του στην ιδιοκτησία. Εκ μέρους των συνιδιοκτητών ακινήτων, μια σύμβαση μίσθωσης για τέτοια ακίνητα μπορεί επίσης να υπογραφεί από έναν από τους συνιδιοκτήτες, εάν έχει εξουσιοδοτηθεί να το πράξει από τους άλλους συμμετέχοντες στην κοινή ιδιοκτησία. Ταυτόχρονα, μέρος του ακινήτου μπορεί να μισθωθεί μόνο εάν εξατομικευτεί σωστά. Η μη συμμόρφωση με αυτήν την απαίτηση υποδηλώνει ότι η σύμβαση μίσθωσης δεν έχει συναφθεί.
Τα κείμενα των εγγράφων που αναφέρονται στην απάντηση των εμπειρογνωμόνων βρίσκονται στο νομικό σύστημα αναφοράς
Σχόλια εμπειρογνωμόνων της εταιρείας "Garant" και δικαστική πρακτική
Πόσο ελεύθεροι είναι οι συμμετέχοντες στην κοινή κοινή ιδιοκτησία στο δικαίωμα διάθεσης συγκεκριμένου μέρους της κοινής περιουσίας - ενός ακινήτου - εντός του μεριδίου καθενός από αυτούς, ελλείψει συμφωνίας μεταξύ τους, και ποιες είναι οι συνέπειες της μισθώνει ένα μέρος ενός τέτοιου αντικειμένου, λέει ο Sergey Shirokov, εμπειρογνώμονας της Νομικής Συμβουλευτικής Υπηρεσίας GARANT.
Το αντικείμενο ακινήτων (κτίριο στο οποίο υπάρχουν απομονωμένοι μη οικιστικοί χώροι) ανήκει σε κοινή ιδιοκτησία πολλών ατόμων. Το μερίδιο καθενός από αυτά καθορίζεται και καταχωρείται. Δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία για τη διάθεση του ακινήτου μεταξύ των ιδιοκτητών, ο καθένας χρησιμοποιεί τις εγκαταστάσεις ανάλογα με το μερίδιό του, δεν υπάρχουν διαφορές μεταξύ τους. Μπορεί ο κάθε ιδιοκτήτης, χωρίς τη γραπτή έγκριση άλλων συμμετεχόντων σε κοινή ιδιοκτησία, ανάλογα με το μερίδιό του, να χρησιμοποιήσει τους χώρους για δικούς του σκοπούς: γραφείο, κατάστημα, μίσθωση χώρων; Υπάρχει επιβάρυνση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών στην περίπτωση της μίσθωσης χώρων; Είναι η μίσθωση χώρων εμπόδιο στην κατανομή μεριδίου ενός από τους συμμετέχοντες σε είδος ή στον διαχωρισμό ακινήτων μεταξύ των συμμετεχόντων;
Η περιουσία που ανήκει σε δύο ή περισσότερα άτομα ανήκει σε αυτούς βάσει του δικαιώματος κοινής ιδιοκτησίας. Εάν καθοριστεί το μερίδιο καθενός από τους ιδιοκτήτες στην ιδιοκτησία, τότε το ακίνητο αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστο (ρήτρες 1, 2, άρθρο 244 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας στους κανόνες για την κοινή ιδιοκτησία, λειτουργεί με τον όρο "μετοχή στην ιδιοκτησία" και όχι "μετοχή στην ιδιοκτησία". Με άλλα λόγια, η ιδιοκτησία σε κοινή ιδιοκτησία δεν χωρίζεται σε είδος σε ξεχωριστά στοιχεία, καθένα από τα οποία ανήκει σε έναν από τους συμμετέχοντες σε αυτό το ακίνητο και χρησιμοποιείται από αυτόν κατά την κρίση του.
Από αυτή την άποψη, η νομοθεσία καθορίζει ότι η κατοχή, χρήση και διάθεση περιουσίας σε κοινή ιδιοκτησία πραγματοποιείται με αμοιβαία συμφωνία όλων των συμμετεχόντων (παράγραφος 1 του άρθρου 246, παράγραφος 1 του άρθρου 247 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) Το Επομένως, η χρήση των χώρων που περιλαμβάνονται στο κτίριο, η οποία ανήκει σε κοινή ιδιοκτησία, ακόμη και για τις ανάγκες των συμμετεχόντων σε αυτό το ακίνητο, πρέπει να πραγματοποιείται με την κοινή συγκατάθεση όλων των συμμετεχόντων, και εάν δεν επιτευχθεί, με δικαστική απόφαση.
Η νομοθεσία δεν επιβάλλει υποχρεωτικές απαιτήσεις για τη μορφή μιας τέτοιας συμφωνίας και τους όρους της. Ταυτόχρονα, πιστεύουμε ότι αυτή η συμφωνία πρέπει να υπόκειται γενικές προμήθειεςΤου Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με τη μορφή συναλλαγών (άρθρο 158 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Κατά συνέπεια, εάν μόνο οι πολίτες συμμετέχουν σε κοινή κοινή ιδιοκτησία, τότε αυτή η συμφωνία μπορεί να συναφθεί προφορικά (άρθρο 159 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) και εάν τουλάχιστον μία νομική οντότητα ενεργεί ως συμμετέχοντες σε αυτήν την ιδιοκτησία, τότε αυτή η συμφωνία θα πρέπει να ολοκληρωθεί με απλή γραφή, αφού σύμφωνα με τις παραγράφους. 1 σελ. 1 της Τέχνης. 161 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, όλες οι συναλλαγές νομικών προσώπων μεταξύ τους και με τους πολίτες πρέπει να γίνονται με αυτήν τη μορφή. Η παραβίαση αυτής της απαίτησης συνεπάγεται την αδυναμία των μερών σε μια τέτοια συμφωνία, σε περίπτωση διαφωνίας, να αναφερθούν στην κατάθεση προς υποστήριξη των όρων της συμφωνίας (ρήτρα 1 του άρθρου 162 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) Το
Έτσι, σε αυτή την περίπτωση, οι συμμετέχοντες σε κοινή κοινή ιδιοκτησία θα πρέπει να συμφωνήσουν σχετικά με τη διαδικασία και πιθανούς τρόπουςχρήση της περιουσίας τους γραπτώς. Ταυτόχρονα, κάθε συμμετέχων σε κοινή ιδιοκτησία έχει το δικαίωμα να παρέχει στην κατοχή του και να χρησιμοποιεί ένα μέρος της κοινής περιουσίας ανάλογο με το μερίδιό του, και αν αυτό είναι αδύνατο, έχει το δικαίωμα να απαιτήσει από άλλους συμμετέχοντες που κατέχουν και χρησιμοποιούν το ακίνητο που αποδίδεται στο μερίδιό του, κατάλληλη αποζημίωση (παράγραφος 2 του άρθρου 247 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Η μεταβίβαση ακινήτου προς ενοικίαση, δηλαδή η παροχή του για προσωρινή κατοχή και χρήση ή μόνο για προσωρινή χρήση σε άλλο πρόσωπο, κατά γενικό κανόνα, πραγματοποιείται από τον ιδιοκτήτη αυτού του ακινήτου και συνιστά πράξη διάθεσης αυτού του ακινήτου ( Άρθρο 606, άρθρο 608 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, olηφίσματα του Εφετείου του Δώδεκα Διαιτητικού Δικαστηρίου, της 06.19.2014 N 12AP-4214/14, Δέκατο Δεκαπέντε Εφετείο Διαιτησίας, 08.02.2012 N 13AP-21699/11) Το
Όπως προαναφέρθηκε, η διάθεση ακινήτων σε κοινή κοινή ιδιοκτησία πραγματοποιείται επίσης κατόπιν συμφωνίας όλων των συμμετεχόντων. Ως εκ τούτου, η μίσθωση χώρων σε κτίριο που ανήκει σε κοινή ιδιοκτησία είναι η παραχώρηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και χρήσης όχι σε ξεχωριστό αντικείμενο, αλλά μόνο σε μέρος της κοινής περιουσίας και, κατά συνέπεια, απαιτεί την έκφραση συγκατάθεσης στο συμπέρασμα μιας τέτοιας συναλλαγής από όλους τους συμμετέχοντες σε κοινή ιδιοκτησία.
Η δικαστική πρακτική δείχνει ότι μια τέτοια συγκατάθεση μπορεί να επισημοποιηθεί με διάφορους τρόπους. Έτσι, για παράδειγμα, μια συμφωνία μίσθωσης για ένα μέρος του ακινήτου σε κοινή ιδιοκτησία μπορεί να συναφθεί με μια πλειονότητα προσώπων στο πλευρό του εκμισθωτή και να υπογραφεί από όλους τους συμμετέχοντες στην κοινή ιδιοκτησία, κάτι που επιτρέπεται στην παράγραφο 1 του άρθ. 308 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Σημείωση σε δικηγόρο:
Η συγκατάθεση των συμμετεχόντων σε κοινή κοινή ιδιοκτησία για τη σύναψη συμφωνίας μίσθωσης για το ακίνητό τους μπορεί να εκφραστεί με την παροχή σε έναν από τους ιδιοκτήτες των κατάλληλων εξουσιών, συμπεριλαμβανομένης της έκδοσης πληρεξουσίου
Resήφισμα του Ομοσπονδιακού Διαιτητικού Δικαστηρίου της Περιφέρειας Ουράλ της 30ης Αυγούστου 2004 N F09-2779 / 04GK
Κατά την έννοια της Τέχνης. 246 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι συμμετέχοντες σε κοινή κοινόχρηστη ιδιοκτησία θα μπορούσαν να διαθέσουν την περιουσία τους εκμισθώνοντάς την εάν υπάρχει κατάλληλη συμφωνία μεταξύ τους. Η συγκατάθεση των συμμετεχόντων εκφράζεται είτε με τη συμμετοχή στη σύναψη της σύμβασης, όταν όλοι οι ιδιοκτήτες ενεργούν στο πλευρό του εκμισθωτή, σχηματίζοντας πλήθος προσώπων, είτε στην έκδοση εξουσιοδοτητικών εγγράφων, για παράδειγμα, πληρεξουσιότητας να διεξάγει επιχείρηση σε έναν ιδιοκτήτη.
Ανάλογα με τις περιστάσεις, η συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών μπορεί να αποδειχθεί με την έγκρισή τους σε κάθε σελίδα της σύμβασης μίσθωσης (ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Ουράλ της 05.07.2010 N F09-5299 / 10-C6), άλλο ντοκιμαντέρ αποδεικτικά στοιχεία συγκατάθεσης για τη μεταβίβαση του σχετικού ακινήτου προς ενοικίαση (βλ., για παράδειγμα, olηφίσματα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Volgo-Vyatka της 08.16.2010 στην υπόθεση N А43-5553 / 2008, FAS της Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας, 04.10.2006 N Ф04-6380 / 2006 (26943-A46-38), FAS της περιοχής Ουράλ της 24.07.2007 N F09-5759 / 07-C6) ή την ύπαρξη συμφωνίας μεταξύ όλων των συμμετεχόντων σε κοινή ιδιοκτησία, από το οποίο ακολουθεί το δικαίωμα ενός συμμετέχοντος σε κοινή ιδιοκτησία να διαθέσει ένα συγκεκριμένο μέρος της κοινής περιουσίας με μίσθωση του υπό ορισμένους όρους.
Σημείωση!
Έσοδα από την ενοικίαση ακινήτου λόγω Τέχνη. 248Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας κατανέμεται μεταξύ των συμμετεχόντων σε κοινή ιδιοκτησία κατ 'αναλογία των μεριδίων τους στο δικαίωμα κοινής περιουσίας ή σε άλλη σειρά, η οποία μπορεί επίσης να καθοριστεί με μεταξύ τους συμφωνία:
- ορισμός του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 15.07.2010 N VAS-9170/10,
-Resήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 18ης Μαρτίου 2010 N F07-496 / 2010.
Κατά γενικό κανόνα, σύμφωνα με το άρθ. 617 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η μεταβίβαση της κυριότητας (οικονομική διαχείριση, επιχειρησιακή διαχείριση, ισόβια κληρονομική ιδιοκτησία) στο μισθωμένο ακίνητο σε άλλο πρόσωπο δεν αποτελεί βάση για την αλλαγή ή τον τερματισμό της σύμβασης μίσθωσης. Με άλλα λόγια, η μίσθωση περιλαμβάνει το ιδιοκτησιακό δικαίωμα στο αντίστοιχο ακίνητο και, ως εκ τούτου, η νομική σχέση μίσθωσης παραμένει σε περίπτωση μεταβίβασης αυτού του δικαιώματος σε τρίτο.
Ωστόσο, ο νόμος δεν περιέχει διατάξεις που θα σχετίζονται με τη σειρά επιβάρυνσης των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη με τα δικαιώματα του μισθωτή κατά τη μίσθωση όχι όλων των ακινήτων, αλλά μόνο μέρους του. Ωστόσο, σε σχέση με τέτοια ακίνητα όπως ένα κτίριο, αυτό το ζήτημα μπορεί να επιλυθεί με βάση τη δικαστική πρακτική.
Το γεγονός είναι ότι σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθ. 651 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια σύμβαση μίσθωσης για ένα κτίριο ή μια κατασκευή, που συνήφθη για περίοδο τουλάχιστον ενός έτους, υπόκειται σε κρατική εγγραφή. Επιπλέον, η κρατική εγγραφή της σύμβασης μίσθωσης σημαίνει την ταυτόχρονη εγγραφή της μίσθωσης ως βάρος των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη της αντίστοιχης ακίνητης περιουσίας (ρήτρα 1 του άρθρου 4, παράγραφος 1 του άρθρου 26 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 21.07.1997 N 122-FZ "Για την κρατική εγγραφή δικαιωμάτων επί ακινήτων και ασχολείται μαζί του").
ΣΗΜΑΝΤΙΚΗ ΣΗΜΕΙΩΣΗ:
Το Ανώτατο Διαιτητικό Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με τα βάρη σε περίπτωση μεταβίβασης τμήματος του κτιρίου σε μίσθωση για περίοδο τουλάχιστον ενός έτους:
Μια συμφωνία μίσθωσης για ένα μέρος ενός κτιρίου, που συνάπτεται για περίοδο τουλάχιστον ενός έτους, υπόκειται σε κρατική εγγραφή με τον καθορισμό βάρους σε ολόκληρο το κτίριο στο σύνολό του
Resήφισμα της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 17/11/2011 N 73 (ρήτρα 9)
Εάν, βάσει συμφωνίας μίσθωσης που έχει συναφθεί για χρονικό διάστημα ενός έτους ή περισσότερο, επιτρέπεται η χρήση μέρους οικοπέδου, κτιρίου, κατασκευής ή χώρων, τότε σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 651 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας Ομοσπονδία, παράγραφος 2 του άρθρου 26 του Εργατικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, υπόκειται σε κρατική εγγραφή και η επιβάρυνση καθορίζεται για ολόκληρο το ακίνητο.
Λαμβάνοντας υπόψη τις διευκρινίσεις που δίνονται στη ρήτρα 9 του ψηφίσματος της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 17/11/2011 N 73 "Για ορισμένα ζητήματα της πρακτικής εφαρμογής των κανόνων του Αστικού Κώδικα Ρωσική Ομοσπονδίασχετικά με μια σύμβαση μίσθωσης », μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η μίσθωση χώρων που αποτελούν αναπόσπαστα μέρη ενός κτιρίου σε κοινή κοινή ιδιοκτησία οδηγεί στη δημιουργία ενός βάρους για ολόκληρο το κτίριο στο σύνολό του. Πιστεύουμε ότι αυτό το συμπέρασμα θα ισχύει και για περιπτώσεις μίσθωσης χώρων για χρονικό διάστημα μικρότερο του ενός έτους, εφόσον το άρθ. Το 617 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας προβλέπει τη δημιουργία βαρών για τα δικαιώματα του εκμισθωτή σε σχέση με το μισθωμένο αντικείμενο, ανεξάρτητα από την περίοδο για την οποία μισθώνεται το μισθωμένο ακίνητο. Η μόνη διαφορά είναι ότι κατά τη σύναψη συμφωνίας για χρονικό διάστημα ενός έτους ή περισσότερο, τέτοιες επιβαρύνσεις υπόκεινται σε κρατική εγγραφή.
Πρέπει να σημειωθεί ότι η ύπαρξη βάρους των δικαιωμάτων των συμμετεχόντων σε κοινή ιδιοκτησία με μίσθωση δεν κατονομάζεται στο νόμο ως μια περίσταση που εμποδίζει τη διαίρεση ακινήτων ή τον διαχωρισμό μεριδίου από αυτήν σε είδος (άρθρο 252 του Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Πράγματι, από τις διατάξεις της ρήτρας 51 των Κανόνων για τη διατήρηση του Ενιαίου Κρατικού Μητρώου Δικαιωμάτων επί Ακινήτων και Συναλλαγών με αυτήν, που εγκρίθηκε με εντολή του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 23.12.2013 N 765 (στο εξής αναφερόμενο ως Κανόνες για τη διατήρηση του USRR), προκύπτει ότι όταν ένα αντικείμενο ακίνητης περιουσίας παύει να υφίσταται λόγω του Μετασχηματισμού του, συμπεριλαμβανομένου ενός τμήματος ή διαίρεσης, μεταφέρονται αρχεία με την κατάσταση "τρέχουσα" των ειδικών τμημάτων της υποενότητας ΙΙΙ, εκτός αν συμβαίνει διαφορετικά που θεσπίστηκε με ομοσπονδιακό νόμο, σε ειδικά τμήματα της υποενότητας III των τμημάτων του USRR που είναι ανοιχτά σε αντικείμενα ακινήτων που σχηματίστηκαν ως αποτέλεσμα μιας τέτοιας μεταμόρφωσης.
Δεδομένου ότι ένα από τα συστατικά του υποτμήματος III των τμημάτων USRR είναι τα αρχεία των βαρών των δικαιωμάτων σε ακίνητα (ρήτρες 7, 48-49 των Κανόνων για τη διατήρηση του USRR), τα αρχεία των βαρών με ενοίκιο της ιδιοκτησίας ενός κτιρίου, όταν μέρος αυτού του κτιρίου είναι μισθωμένο, υπόκεινται σε μεταφορά στα τμήματα του Ενιαίου Μητρώου Κράτους, αφιερωμένα σε όλα τα αντικείμενα που σχηματίζονται από τη διαίρεση αυτού του κτιρίου ή το διαχωρισμό ενός ξεχωριστού αντικειμένου ακινήτων από αυτό.
Κατά συνέπεια, η επιβάρυνση των δικαιωμάτων των πρώην συμμετεχόντων σε κοινή ιδιοκτησία με μίσθωση παραμένει ακόμη και μετά τη διαίρεση ακινήτων ή την κατανομή μεριδίου από αυτό σε είδος, όπως αποδεικνύεται από τα συμπεράσματα που εξάγονται στη δικαστική πρακτική. Ως παράδειγμα, μπορούμε να αναφέρουμε το ψήφισμα του 15ου Εφετείου Διαιτησίας 14/10/2013 N 15AP-12716/13, με βάση τα πρότυπα των Κανόνων για τη διατήρηση του Ενιαίου Κρατικού Μητρώου Δικαιωμάτων σε Ακίνητα και Συναλλαγές με Εγκρίθηκε με διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 18ης Φεβρουαρίου 1998 N 219. Παρά το γεγονός ότι οι εν λόγω κανόνες από την 1η Ιανουαρίου 2015 κατέστησαν άκυροι (διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 16/10/2013 N 927), οι διατάξεις αυτής της κανονιστικής νομικής πράξης στο τμήμα που αφορά τη μεταφορά εγγραφών για εμπράγματα δικαιώματα στο μετατρεπόμενο αντικείμενο ακινήτων στα αντίστοιχα τμήματα που περιέχουν πληροφορίες για νεοσυσταθέντα αντικείμενα ακινήτων συμπίπτουν με τους ισχύοντες κανονισμούς για τη διατήρηση του USRR Το Κατά συνέπεια, πιστεύουμε ότι ο παραπάνω κανόνας ισχύει και κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για περίοδο έως ενός έτους, η οποία δεν υπόκειται σε κρατική καταχώριση και τα βάρη βάσει των οποίων δεν εγγράφονται στα αντίστοιχα τμήματα του Ενιαίου Μητρώου Κράτους, αφού διαφορετικά θα έθετε τους μισθωτές σε άνισες θέσεις για βραχυπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες συμβάσεις μίσθωσης.
Το σύστημα GARANT και ένα ειδικό μπλοκ πληροφοριών "Εγκυκλοπαίδεια Δικαστικής Πρακτικής" θα σας βοηθήσουν να εξοικειωθείτε με τα κείμενα των εγγράφων που αναφέρονται στην απάντηση του εμπειρογνώμονα, καθώς και με τις νομικές θέσεις των δικαστηρίων και το ιστορικό των δικαστικών αποφάσεων, χωρίς αφιερώνει πολύ χρόνο σε ανεξάρτητη ανάλυση.
Μίσθωση ιδιοκτησίας μετοχών
Ερώτηση-απάντηση για το θέμα
Ο οργανισμός μας και άλλοι 5 ιδιοκτήτες κατέχουν το κτίριο εμπορικό κέντροβάσει κοινής ιδιοκτησίας. Χρησιμοποιούμε μόνοι μας το μερίδιό μας. Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες πρόκειται να μισθώσουν την υπόλοιπη περιοχή. Πώς να συνάψετε μια συμφωνία μίσθωσης για κοινόχρηστη ιδιοκτησία - Πρέπει να συνάψετε συμφωνία με τον ενοικιαστή για λογαριασμό όλων των ιδιοκτητών ή να μας αποκλείσετε; Ιδιοκτήτες: 1ος - 0,3 (μετοχή); 2η-0,15; 3η-0,2; 4ο-0,05; 5η είναι 0,05 και εμείς 0,25. (0,3 + 0,15 + 0,2 + 0,05 + 0,05 + 0,25 = 1) Κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης, ορίζουμε, βάσει πιστοποιητικού κρατικής εγγραφής, το μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη. Με ενοίκιο 100,0 χιλιάδες ρούβλια. 1ος λαμβάνει -30,0 tr, 2-15; και τα λοιπά. Χάνουμε 0,25 μετοχές. Οι περιοχές μεταξύ των ιδιοκτητών δεν είναι επίσημα κατανεμημένες.
Μόνο ο μισθωτής και οι άμεσοι εκμισθωτές συμμετέχουν στη σύμβαση μίσθωσης. Εάν ο οργανισμός σας δεν σκοπεύει να μισθώσει το τμήμα των χώρων του εμπορικού κέντρου που του ανήκει, δεν συμμετέχει στη σύμβαση μίσθωσης.
Ο ιδιοκτήτης (οι ιδιοκτήτες) των εγκαταστάσεων έχουν το δικαίωμα να εκμισθώσουν το μέρος της ακίνητης περιουσίας που του ανήκει χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση των συνιδιοκτητών, αφού αυτό επιτρέπεται από το άρθρο 2 του μέρους 2 του τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο οποίος θεσπίζει τη διαδικασία διάθεσης της κοινής ιδιοκτησίας.
Ταυτόχρονα, η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να αναφέρει σαφώς την περιοχή προς μίσθωση - όχι μόνο το μέγεθός της, αλλά και τη θέση στο εμπορικό κέντρο (δάπεδα, δωμάτια, έως συγκεκριμένα ράφια και ράφια για προϊόντα). Θα είναι δυνατό να οριοθετηθεί για μεταφορά με τίτλο και έγγραφα απογραφής - τεχνικό διαβατήριο για μη οικιστικούς χώρους, σχέδια, σχέδια, επεξηγήσεις (βλ. επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 15 Δεκεμβρίου 2009 αρ. 03-11-06 / 3/289 και της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσίας με ημερομηνία 25 Ιουνίου 2009, αρ. SHS-22- 3 /507).
Επίσης, οι ιδιοκτήτες χώρων στο εμπορικό κέντρο μπορούν να καταλήξουν στη χρήση των χώρων του εμπορικού κέντρου, με λεπτομερή αναφορά των συγκεκριμένων περιοχών που χρησιμοποιεί ο καθένας από τους ιδιοκτήτες σύμφωνα με το μερίδιό του. Η συμφωνία συνάπτεται δωρεάν, γραπτώς, υπογεγραμμένη από όλους τους ιδιοκτήτες του εμπορικού κέντρου.
Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας
«Άρθρο 244. Η έννοια και οι λόγοι για την εμφάνιση της κοινής περιουσίας
1. Ακίνητα που ανήκουν σε δύο ή περισσότερα πρόσωπα ανήκουν σε αυτά βάσει του δικαιώματος κοινής ιδιοκτησίας.
2. Το ακίνητο μπορεί να είναι σε κοινή ιδιοκτησία με τον καθορισμό του μεριδίου καθενός από τους ιδιοκτήτες στο δικαίωμα ιδιοκτησίας (μετοχή) ή χωρίς προσδιορισμό αυτών των μετοχών (από κοινού ιδιοκτησία). *
3. Η κοινή ιδιοκτησία περιουσίας μοιράζεται, εκτός από τις περιπτώσεις κατά τις οποίες ο νόμος προβλέπει τον σχηματισμό από κοινού ιδιοκτησίας αυτού του ακινήτου.
4. Η κοινή ιδιοκτησία προκύπτει όταν δύο ή περισσότερα πρόσωπα κατέχουν ιδιοκτησία που δεν μπορεί να διαιρεθεί χωρίς να αλλάξει ο σκοπός της (αδιαίρετα πράγματα) ή δεν υπόκειται σε διαίρεση δυνάμει του νόμου.
Η κοινή ιδιοκτησία της διαιρούμενης περιουσίας προκύπτει στις περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο ή τη σύμβαση.
5. Κατόπιν συμφωνίας των συμμετεχόντων σε κοινή ιδιοκτησία, και εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία με δικαστική απόφαση, η κοινή ιδιοκτησία αυτών των προσώπων μπορεί να καθοριστεί στην κοινή περιουσία.
Άρθρο 246. Διάθεση περιουσίας σε κοινή ιδιοκτησία
1. Η διάθεση ακινήτων σε κοινή ιδιοκτησία πραγματοποιείται κατόπιν συμφωνίας όλων των συμμετεχόντων.
2. Ο συμμετέχων σε κοινή ιδιοκτησία έχει το δικαίωμα, κατά την κρίση του, να πουλήσει, να δωρίσει, να κληροδοτήσει, να ενεχυριάσει το μερίδιό του ή να το διαθέσει με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, σύμφωνα με τους κανόνες που προβλέπονται στο άρθρο 250 του παρόντος Κώδικα στην περίπτωση της πληρωμένης αποξένωσής του. *
Άρθρο 253. Κατοχή, χρήση και διάθεση περιουσίας σε από κοινού ιδιοκτησία
1. Οι συμμετέχοντες σε από κοινού ιδιοκτησία, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από συμφωνία μεταξύ τους, κατέχουν από κοινού και χρησιμοποιούν κοινή περιουσία.
2. Η διάθεση ακινήτων σε από κοινού ιδιοκτησία πραγματοποιείται με τη συγκατάθεση όλων των συμμετεχόντων, η οποία θεωρείται ανεξάρτητα από το ποιος από τους συμμετέχοντες συνάπτει τη συναλλαγή για τη διάθεση του ακινήτου *.
3. Κάθε ένας από τους συμμετέχοντες σε από κοινού ιδιοκτησία έχει το δικαίωμα να συνάπτει συναλλαγές για τη διάθεση κοινής περιουσίας, εκτός εάν προκύπτει διαφορετικά από τη συμφωνία όλων των συμμετεχόντων. Μια συναλλαγή που πραγματοποιήθηκε από έναν από τους συμμετέχοντες σε από κοινού ιδιοκτησία, που σχετίζεται με τη διάθεση κοινής περιουσίας, μπορεί να ακυρωθεί κατόπιν αιτήματος των άλλων συμμετεχόντων λόγω της έλλειψης των απαραίτητων εξουσιών του συμμετέχοντα που έκανε τη συναλλαγή μόνο εάν αποδειχθεί ότι το άλλο μέρος της συναλλαγής το γνώριζε ή εν γνώσει του έπρεπε να το γνωρίζει. *
4. Οι κανόνες του παρόντος άρθρου ισχύουν στο βαθμό που ο παρών Κώδικας ή άλλοι νόμοι δεν ορίζουν διαφορετικά για ορισμένους τύπους κοινής ιδιοκτησίας. "
μέρος 1 του άρθρου 20 του νόμου της 21.07.1997, αρ. 122-FZ "Για την κρατική καταχώριση δικαιωμάτων σε ακίνητα και συναλλαγές με αυτό"
«Η κρατική καταχώριση δικαιωμάτων μπορεί να απορριφθεί σε περιπτώσεις όπου: *
το δικαίωμα σε αντικείμενο ακίνητης περιουσίας, η κρατική καταχώριση του οποίου ζητείται από τον αιτούντα, δεν αποτελεί δικαίωμα που υπόκειται σε κρατική καταχώριση δικαιωμάτων σύμφωνα με τον παρόντα ομοσπονδιακό νόμο ·
ένα ακατάλληλο άτομο έχει υποβάλει αίτηση για κρατική καταχώριση δικαιωμάτων ·
έγγραφα που υποβάλλονται για κρατική καταχώριση δικαιωμάτων, σε μορφή ή περιεχόμενο, δεν πληρούν τις απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας ·
κυβερνητική πράξη ή πράξη οργάνου τοπική κυβέρνησησχετικά με τη χορήγηση δικαιωμάτων σε ακίνητα κηρύχθηκε άκυρη από τη στιγμή της δημοσίευσής του σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία στον τόπο της δημοσίευσής του κατά τη δημοσίευση ·
το πρόσωπο που εξέδωσε το έγγραφο του τίτλου δεν είναι εξουσιοδοτημένο να διαθέτει το δικαίωμα σε αυτήν την ακίνητη περιουσία ·
πρόσωπο που έχει δικαιώματα περιορισμένα υπό ορισμένους όρους έχει συντάξει ένα έγγραφο χωρίς να καθορίζει αυτούς τους όρους · *
ένα έγγραφο τίτλου σε ακίνητη περιουσία υποδεικνύει ότι ο αιτών δεν έχει δικαιώματα επί αυτής της ακίνητης περιουσίας ·
ο κάτοχος του δικαιώματος δεν υπέβαλε αίτηση και άλλα απαραίτητα έγγραφα για κρατική καταχώριση δικαιώματος που προέκυψε προηγουμένως σε ακίνητη περιουσία, η παρουσία των οποίων είναι απαραίτητη για την κρατική εγγραφή της μεταβίβασης αυτού του δικαιώματος που προέκυψε μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ομοσπονδιακού νόμου, ο περιορισμός του (βάρος) ή διαπράχθηκε μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ομοσπονδιακού νόμου της συναλλαγής με το αντικείμενο ακινήτων ·
δεν έχουν υποβληθεί τα έγγραφα που απαιτούνται σύμφωνα με αυτόν τον Ομοσπονδιακό Νόμο για κρατική καταχώριση δικαιωμάτων · *
υπάρχουν αντιφάσεις μεταξύ των δηλωθέντων δικαιωμάτων και των ήδη κατοχυρωμένων δικαιωμάτων ·
η εφαρμογή κρατικής καταχώρισης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας δεν επιτρέπεται σύμφωνα με την παράγραφο 5 του άρθρου 25.2 του παρόντος ομοσπονδιακού νόμου. "
Από το άρθρο του περιοδικού "Vmenenka" αρ. 7, 2010
Αναλυτικά το έργο των εμπορικών κέντρων
Σύμφωνα με το εδάφιο 13 της παραγράφου 2 του άρθρου 346.26 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, επιχειρηματικές δραστηριότητες που σχετίζονται με την παροχή υπηρεσιών για τη μεταβίβαση προσωρινής ιδιοκτησίας και (ή) τη χρήση χώρων διαπραγμάτευσης που βρίσκονται στα αντικείμενα ενός στάσιμου δίκτυο συναλλαγών που δεν έχουν όρια συναλλαγών μπορούν να μεταφερθούν στο φορολογικό σύστημα με τη μορφή UTII. Όπως αναφέραμε παραπάνω, τα εμπορικά κέντρα και τα εμπορικά κέντρα είναι ακριβώς τέτοια αντικείμενα.
Το άρθρο 346.27 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας αναφέρει ότι τόπος διαπραγμάτευσης είναι ο τόπος που χρησιμοποιείται για τη διενέργεια συναλλαγών λιανικής πώλησης και αγοράς. Οι χώροι διαπραγμάτευσης περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, κτίρια, δομές, δομές (μέρος αυτών) και (ή) οικόπεδα που χρησιμοποιούνται για τη συναλλαγή λιανικής αγοράς και πώλησης, καθώς και αντικείμενα λιανικού εμπορίου και εστίασης που δεν διαθέτουν όροφο συναλλαγών και επισκέπτες αίθουσες εξυπηρέτησης (σκηνές, πάγκοι και άλλα αντικείμενα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που βρίσκονται σε κτίρια, κατασκευές και κατασκευές). Για παράδειγμα, ένας τόπος διαπραγμάτευσης θεωρείται μέρος της περιοχής μιας αίθουσας ή ενός διαδρόμου ενός εμπορικού κέντρου για την οργάνωση του λιανικού εμπορίου (επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 05.15.2009 αρ. 03-11-06 / 3/133 και ημερομηνία 18.02.2008 αρ. 03-11-04/ 3/79). *
Έτσι, εάν μια εταιρεία (έμπορος) που διαθέτει εμπορικό κέντρο (κέντρο) νοικιάζει χώρους συναλλαγών, μπορεί να μεταφερθεί για να πληρώσει έναν ενιαίο φόρο επί τεκμαρτού εισοδήματος. Ταυτόχρονα, ο φυσικός δείκτης και η βασική κερδοφορία που απαιτούνται για τον υπολογισμό του ποσού αυτού του φόρου εξαρτώνται από την έκταση καθενός από τα καταστήματα μίσθωσης. Εάν δεν υπερβαίνει τα 5 τετρ. m, τότε κατά τον υπολογισμό του ποσού του UTII, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των τόπων διαπραγμάτευσης που μεταφέρθηκαν σε προσωρινή κατοχή και (ή) για χρήση και εφαρμόζεται μια βασική κερδοφορία 6.000 ρούβλια. για έναν τόπο διαπραγμάτευσης το μήνα. Εάν η περιοχή είναι μεγαλύτερη από την καθορισμένη αξία, τότε ο "τεκμαρτός δικαστής" πρέπει να προχωρήσει από το μέγεθος της περιοχής που μεταφέρθηκε στην προσωρινή κατοχή και (ή) για χρήση του τόπου διαπραγμάτευσης και να χρησιμοποιήσει τη βασική κερδοφορία ίση με 1200 ρούβλια. για 1 τετρ. Μ.
Ο φορολογικός κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν περιλαμβάνει διαδικασία για τον προσδιορισμό της περιοχής ενός τόπου διαπραγμάτευσης. Ταυτόχρονα, οι οικονομικές και φορολογικές υπηρεσίες προτείνουν τη χρήση εγγράφων απογραφής και τίτλου (επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 15.12.2009 αρ. 03-11-06 / 3/289 και της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσίας, με ημερομηνία 25.06. .2009 Αρ. ШС-22-3 / 507). Έτσι, για να μην κάνετε λάθος με το μέγεθος του χώρου λιανικής και να εφαρμόσετε τον σωστό φυσικό δείκτη, πρέπει να χρησιμοποιήσετε τα έγγραφα για τα μισθωμένα αντικείμενα (ειδικότερα, τη σύμβαση μίσθωσης (υπεκμίσθωση), τεχνικό διαβατήριο για χώρους μη κατοικίας) , σχέδια, διαγράμματα, επεξηγήσεις, το μητρώο συμφωνιών για την παροχή ενοικιαζόμενων τόπων διαπραγμάτευσης). Παρεμπιπτόντως, το μέγεθος της περιοχής του τόπου διαπραγμάτευσης δεν περιορίζεται στο Κεφάλαιο 26.3 του Φορολογικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. *
Το OOO Zvezda διαθέτει ένα εμπορικό κέντρο που βρίσκεται στην πόλη Orekhovo-Zuevo, στην περιοχή της Μόσχας. Ο οργανισμός νοικιάζει 40 καταστήματα λιανικής πώλησης, 10 από αυτά με έκταση 4,3 τετρ. m και 30 με συνολική έκταση 6.000 τ. m (κάθε περιοχή υπερβαίνει τα 5 τ.μ.). Ποιο είναι το άθροισμα του υπολογιζόμενου ενοποιημένου τεκμαρτού φόρου εισοδήματος για το δεύτερο τρίμηνο του 2010;
Σύμφωνα με την απόφαση του Συμβουλίου των Αντιπροσώπων δήμος"Η πόλη του Orekhovo-Zuevo" της 31.10.2005 αρ. 370/35 (όπως τροποποιήθηκε με την απόφαση της 28.01.2010 αρ. 192/13) οι τιμές του συντελεστή διόρθωσης Κ2 για αυτόν τον τύπο δραστηριότητας εξαρτώνται από περιοχή του χώρου λιανικής πώλησης. Αυτοί οι συντελεστές, καθώς και οι φυσικοί δείκτες, η βασική κερδοφορία και οι κωδικοί του είδους της επιχειρηματικής δραστηριότητας, που αντικατοπτρίζονται στη δήλωση για το UTII, παρουσιάζονται στον πίνακα. 1. Περιλαμβάνει επίσης τον υπολογισμό του ποσού του υπολογιζόμενου UTII.
Έτσι, το συνολικό ποσό UTII, που υπολογίστηκε για το δεύτερο τρίμηνο του 2010, είναι 2.132.865 ρούβλια. Ο οργανισμός έχει το δικαίωμα να το μειώσει κατά το ποσό των ασφαλίστρων που καταβλήθηκαν για το ίδιο χρονικό διάστημα και κατά το ποσό των παροχών προσωρινής αναπηρίας που καταβάλλονται στους εργαζόμενους, αλλά όχι περισσότερο από 50% (ρήτρα 2 του άρθρου 346.32 του Φορολογικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Σημειώστε ότι η LLC "Zvezda" πρέπει να συμπληρώσει δύο τμήματα 2 της φορολογικής δήλωσης - για κάθε τύπο επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Η Ομοσπονδιακή Αντιμονοπωλιακή Υπηρεσία της Κεντρικής Περιφέρειας στο ψήφισμά της της 03.08.2009 Αρ. A68-9163 / 08-565 / 12 ανέφερε ότι οι θέσεις συναλλαγών στο εμπορικό κέντρο:
- δεν έχουν ξεχωριστή στέγη (υπάρχει μόνο κοινή στέγη του κτιρίου) ·
- μονωμένο από μη κεφαλαιακούς τοίχους ·
- δεν διαθέτουν εμπορικούς, βοηθητικούς, διοικητικούς χώρους και χώρους και χώρους για την αποθήκευση αγαθών και την προετοιμασία τους προς πώληση ·
- έχουν κοινά περάσματα για τους αγοραστές.
Ωστόσο, στο ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΕΝΤΡΑ(κέντρα) στην πράξη, υπάρχουν χώροι που αντιστοιχούν στα χαρακτηριστικά ενός καταστήματος ή περιπτέρου. Δηλαδή, τους παρέχονται λιανικά, βοηθητικά, διοικητικά και βοηθητικά δωμάτια, χώροι παραλαβής, αποθήκευσης αγαθών και προετοιμασίας τους προς πώληση, έχουν ξεχωριστή έξοδο, δηλαδή απομονώνονται από άλλους χώρους του εμπορικού κέντρου και την περιοχή του ορόφου διαπραγμάτευσης κατανέμεται στα έγγραφα τίτλου για αυτούς τους χώρους. Λάβετε υπόψη ότι η μίσθωση τέτοιων καταστημάτων δεν υπόκειται σε UTII (επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας με ημερομηνία 01.20.2010 αρ. 03-11-11 / 08 και ημερομηνία 03.06.2009 αρ. 03-11-09 / 190) Το
Σημειώστε ότι συχνά στα έγγραφα απογραφής, οι χώροι του εμπορικού κέντρου χαρακτηρίζονται ως όροφοι συναλλαγών, αν και στην πραγματικότητα αυτά τα αντικείμενα του σταθερού δικτύου συναλλαγών δεν διαθέτουν όρους διαπραγμάτευσης. Κατά συνέπεια, η δραστηριότητα ενοικίασης τέτοιων χώρων για την οργάνωση του λιανικού εμπορίου μπορεί να μεταφερθεί σε "καταλογισμό". Το Υπουργείο Οικονομικών της Ρωσίας κατέληξε σε παρόμοιο συμπέρασμα σχετικά με τη μίσθωση χώρων στο κτίριο της καλυμμένης αγοράς (επιστολή της 27.10.2009 αρ. 03-11-06 / 3/252).
Γιατί κάνεις εδώ;
Έτσι, για να εφαρμοστεί το φορολογικό σύστημα με τη μορφή UTII, οι μισθωμένες θέσεις θα πρέπει να χρησιμοποιούνται για τη διενέργεια συναλλαγών λιανικής πώλησης και αγοράς. Δηλαδή, για να αποφευχθούν συγκρούσεις με τις φορολογικές αρχές, είναι σκόπιμο να αναφερθεί στη σύμβαση μίσθωσης ότι το ακίνητο παρέχεται για λιανικό εμπόριο. Σύμφωνα με το άρθρο 615 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, εάν ο μισθωτής δεν χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης ή τον σκοπό του ακινήτου, τότε ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει τη λύση της σύμβασης και αποζημίωση για ζημίες (επιστολή του οικονομικού τμήματος με ημερομηνία 25 Νοεμβρίου 2009 αρ. 03-11-06 / 3/277).
Αλλά σημειώστε ότι σε ορισμένες περιπτώσεις, η αντανάκλαση στη σύμβαση μίσθωσης για διαφορετικό σκοπό των χώρων δεν μπορεί να χρησιμεύσει ως εγγύηση ότι ο εκμισθωτής θα απαλλαγεί από την πληρωμή UTII. Για παράδειγμα, σε μια επιστολή της 22ας Ιανουαρίου 2008 αρ. 03-11-04 / 3/9, το Υπουργείο Οικονομικών της Ρωσίας εξέτασε την κατάσταση όταν ο εκμισθωτής παρέδωσε ένα μέρος των χώρων για αποθήκευση αγαθών και το άλλο μέρος για το λιανικό εμπόριο. Το οικονομικό τμήμα θεώρησε ότι δεδομένου ότι ο ενοικιαστής είναι ένα άτομο και τα εμπορεύματα είναι πιθανό να αποθηκευτούν για λιανική πώληση, η περιοχή αυτών των χώρων περιλαμβάνεται στην περιοχή του λιανικού χώρου. *
Λάβετε υπόψη: η μίσθωση χώρων για την παροχή οικιακών υπηρεσιών στον πληθυσμό (για παράδειγμα, για την τοποθέτηση πλυντηρίων και κομμωτηρίων) δεν υπόκειται σε έναν τεκμαρτό φόρο εισοδήματος. Επιπλέον, η μεταβίβαση σε προσωρινή κατοχή και (ή) για χρήση της περιοχής των χώρων για την εγκατάσταση τερματικού πληρωμών δεν αναγνωρίζεται ως «τεκμαρτή» δραστηριότητα. Επειδή στις παραπάνω περιπτώσεις, η μισθωμένη περιοχή δεν θα χρησιμοποιηθεί για λιανική πώληση και αγορά αγαθών (βλ. Επίσης επιστολές του Υπουργείου Οικονομικών της Ρωσίας της 03.02.2009 αρ. 03-11-06 / 3/14 και του Ομοσπονδιακού Τελωνείου Υπηρεσία της Ρωσίας με ημερομηνία 07.06.2007 αρ. 01-06 / 21478).
ειδικός στο περιοδικό "Vmenyonka"
Resήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας της 04.10.2006 Αρ. F04-6380 / 2006 (26943-A46-38)
«Από τα υλικά της υπόθεσης προκύπτει ότι μεταξύ της Modern Legal Technologies LLC (ο εκμισθωτής) και της Transavto LLC (ο ενοικιαστής) υπογράφηκε σύμβαση μη οικιστικών χώρων με ημερομηνία 01.12.2003, σύμφωνα με την οποία ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζεται στον ενοικιαστή 1 /2 από τις μη οικιστικές εγκαταστάσεις (γκαράζ - ζεστός χώρος στάθμευσης) - ένα κτήριο με συνολική επιφάνεια 1981.90 τ. m, που βρίσκεται στη διεύθυνση: Omsk, st. Σταθμός, 17.
Τα μέρη έχουν καθορίσει τη μηνιαία διαδικασία για τον ενοικιαστή να πληρώσει το τέλος της σύμβασης στο ποσό των 5.000 ρούβλια.
Όπως καθορίστηκε από το δικαστήριο, οι καθορισμένοι μη οικιστικοί χώροι ανήκουν στην LLC "Modern Legal Technologies" και στην LLC "Cone" σύμφωνα με το πιστοποιητικό κρατικής καταχώρισης δικαιωμάτων με ημερομηνία 06.11.2002 σειρά 55 AA 452803 και πιστοποιητικό με σειρά 06.11.2002 55 LA 452800 βάσει κοινής ιδιοκτησίας μετοχών (1/2 κάθε μετοχής στο δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας).
Σύμφωνα με τα άρθρα 246, 247 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η κατοχή, χρήση και διάθεση περιουσίας σε κοινή ιδιοκτησία πραγματοποιείται κατόπιν συμφωνίας όλων των συμμετεχόντων.
Δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών σχετικά με τη διαδικασία χρήσης του ακινήτου, καθώς η LLC "Cone" δεν έδωσε τη συγκατάθεσή της για τη μεταβίβαση του κοινού ακινήτου στη μίσθωση στον εναγόμενο.
Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 432 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια συμφωνία θεωρείται ότι έχει συναφθεί εάν επιτευχθεί συμφωνία μεταξύ των μερών, με τη μορφή που απαιτείται στις κατάλληλες περιπτώσεις, για όλους τους βασικούς όρους της συμφωνίας. Βασικοί είναι οι όροι για το αντικείμενο της σύμβασης, οι όροι που ορίζονται στο νόμο ή σε άλλες νομικές πράξεις ως βασικοί ή απαραίτητοι για συμβάσεις αυτού του τύπου, καθώς και όλοι εκείνοι οι όροι σχετικά με τους οποίους, κατόπιν αιτήματος ενός από τα μέρη , πρέπει να επιτευχθεί συμφωνία.
Δίνοντας μια νομική εκτίμηση στη συμφωνία μίσθωσης, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο διαιτησίας κατέληξε στο σωστό συμπέρασμα ότι η εν λόγω συμφωνία δεν συνήφθη λόγω απουσίας συμφωνίας για το αντικείμενο του ακινήτου. *
Το δικαστήριο προέκυψε από το γεγονός ότι δεν υπήρχε συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών του ακινήτου σχετικά με τη διαδικασία χρήσης του ακινήτου. Η σύμβαση μίσθωσης δεν περιέχει δεδομένα που επιτρέπουν τον προσδιορισμό του αντικειμένου της μίσθωσης (για να καθοριστεί ποιο μέρος του γκαράζ είναι μισθωμένο) και, κατά συνέπεια, να εξεταστεί η προϋπόθεση για το αντικείμενο προς μίσθωση όπως συμφωνήθηκε από τα μέρη. "
Κοινόχρηστο διαμέρισμα, κοινόχρηστη ιδιοκτησία.
ID: 8102748
Γεια σας. Πριν από λίγο καιρό, μια γειτόνισσα άρχισε να νοικιάζει το δωμάτιό της σε επισκέπτες από γειτονικές χώρες. Σε όλες τις αντιρρήσεις και τους ισχυρισμούς, απαντά ότι αυτή είναι η ιδιοκτησία της, τα έγγραφά τους είναι εντάξει και αυτό δεν μας αφορά καθόλου.
Πείτε μου, είναι δυνατόν με κάποιον τρόπο να υποχρεωθεί ένας γείτονας να ζητήσει τη συγκατάθεση άλλων ιδιοκτητών κατά τη σύναψη συμφωνίας μίσθωσης;
Μια γειτόνισσα έχει το δικαίωμα να διαθέσει την περιουσία της κατά τη διακριτική της ευχέρεια, μέχρι να ψηφιστεί νόμος για την υποχρεωτική συγκατάθεση των γειτόνων για ενοικίαση δωματίου.
Δεν μπορείς. Έχει το δικαίωμα να διαθέσει την περιουσία της και δεν έχετε δικαίωμα να την περιορίσετε.
Η μόνη σωστή διέξοδος στον "πόλεμο των κοινόχρηστων διαμερισμάτων" είναι να ταξιδέψετε σε μεμονωμένες κατοικίες.
Εάν έχετε συντάξει σωστά τη συμφωνία ενοικίασης, μια γείτονας δεν είναι υποχρεωμένη να σας ρωτήσει πώς να διαθέσετε την περιουσία της. Μπορείτε να προσπαθήσετε να επηρεάσετε την κατάσταση εάν οι ενοικιαστές έχουν προβλήματα με την εγγραφή ή εάν παραβιάσουν κάτι, τον νόμο για τη σιωπή, για παράδειγμα. Evenταν δυνατό ακόμη και πριν εγκαταλείψουμε να μιλήσουμε με έναν γείτονα παρουσία καλής σχέσης, ότι θα νοίκιαζε το δωμάτιο μόνο σε Ρώσους, ή μόνο σε ένα κορίτσι / γυναίκα, για παράδειγμα. Εάν είστε κατά των ενοικιαστών και θέλετε να ζήσετε σε ένα δωμάτιο όπως σε ξεχωριστό διαμέρισμα, αγοράστε ένα διαμέρισμα.
Αλλά τι γίνεται με το "Η διάθεση της περιουσίας σε κοινή ιδιοκτησία πραγματοποιείται με συμφωνία όλων των συμμετεχόντων" και γιατί ο αστυνομικός της περιφέρειας με συμβούλεψε να πάω στο δικαστήριο του εισαγγελέα, αν και δεν μπορούσε να εξηγήσει σε ποια βάση, αλλά διαβεβαίωσε σαφώς ότι τέτοια ζητήματα συχνά λύνονται ακριβώς εκεί.
Έχετε κοινή ιδιοκτησία με τον ορισμό των δωματίων που ανήκουν σε προσωπική ιδιοκτησία, ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής, ξεχωριστό προσωπικό λογαριασμό. Εάν ένας γείτονας πουλήσει ένα δωμάτιο, τότε έχετε το δικαίωμα προτίμησης αγοράς. Εάν αρνηθείτε, η γείτονας έχει το δικαίωμα να πουλήσει το δωμάτιό της σε τρίτο μέρος. Ο ΚΑΘΕΝΑΣ! Ακόμα και μια μεγάλη οικογένεια από το Τατζικιστάν, για παράδειγμα. Τι θα κάνεις τότε; Προσπαθήστε να διαπραγματευτείτε με τον γείτονά σας σχετικά με την εγκατάσταση ενοικιαστών που είναι κατάλληλοι για εσάς. Ακόμα δεν έχετε κανένα δικαίωμα να παρεμβαίνετε στην ενοικίαση δωματίου. Or αγοράστε ξεχωριστό σπίτι. Στα κοινόχρηστα διαμερίσματα, πρέπει να τα βάζεις με πολλά πράγματα.
Στο πιστοποιητικό εγγραφής ακινήτου, αναφέρεται το μέγεθος του μεριδίου της συνολικής έκτασης του διαμερίσματος και όχι μόνο το ίδιο το δωμάτιο.
Όταν νοικιάζει το δωμάτιό της, ένας γείτονας δεν μπορεί να το διαχωρίσει από τη γενική περιοχή και αποδεικνύεται ότι παραβαίνει το άρθρο του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας 246
Το μέγεθος της μετοχής, ίσο με την επιφάνεια του δωματίου.
το γεγονός είναι ότι το συνολικό μέγεθος του μεριδίου είναι πολύ μεγαλύτερο από την περιοχή του δωματίου μου.
περιοχή του δωματίου + μερίδιο της περιοχής των κοινόχρηστων χώρων. οπότε μετρήστε συνολική έκτασηΑπό την ιδιοκτησία σας - πλάνα του δωματίου = μερίδιο κοινόχρηστων χώρων. Εάν, για παράδειγμα, η περιοχή του δωματίου της γείτονάς σας είναι μεγαλύτερη, τότε η περιοχή των κοινόχρηστων χώρων είναι μεγαλύτερη στα δεξιά της.
Το δωμάτιό σας είναι ένας χώρος διαβίωσης. Η συνολική έκταση είναι + κοινόχρηστοι χώροι.
Δηλαδή, εκτός από το δωμάτιο, νοικιάζει επίσης ένα μέρος της συνολικής έκτασης "η συνολική έκταση της ιδιοκτησίας σας - το πλάνο του δωματίου = το μερίδιο των κοινόχρηστων χώρων" εδώ υπενθυμίζουμε τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας Ομοσπονδία246
Χρήστη, δεν θα διαφωνήσω μαζί σου και δεν θα σε πείσω. Έχω γράψει τα πάντα καθαρά και στα ρωσικά για εσάς. Διαβάστε προσεκτικά όλα τα παραπάνω.
Εάν ένα δωμάτιο που νοικιάζεται έχει πολλούς ιδιοκτήτες, τότε ο γείτονάς σας πρέπει να διαθέσει το ακίνητο με τη συγκατάθεση των άλλων συνιδιοκτητών, οι οποίοι αναφέρονται στο πιστοποιητικό κράτους. εγγραφή.
Χρήστη, ίσως ο γείτονάς σου νοικιάζει ένα δωμάτιο σε επισκέπτες από γειτονικές χώρες, έτσι ώστε οι άλλοι ενοικιαστές να μην μπορούν να συνεννοηθούν μαζί σου; Σε κάθε αμφιλεγόμενη κατάσταση, υπάρχουν πάντα δύο αλήθειες.
Επαληθεύτηκε από CIAN
Μόνο με ειρηνικό τρόπο διαπραγματευτείτε τη σύνθεση των ενοικιαστών και τις λεπτομέρειες, προσφέρετε να φροντίζετε τους ενοικιαστές για κάθε ενδεχόμενο. Και είναι πιο ήρεμη και εσύ.
Ο Prishmontas διατηρεί τη μάρκα) όπως πάντα!
Πώς δεν αφορά; Επίσης αφορά. Υπάρχουν αρκετές απολύτως νόμιμες ενέργειες για να ζωντανέψετε έναν γείτονα.
Αρκεί να ελπίσουμε για ένα νέο νομοσχέδιο, το οποίο λέει ότι η ενοικίαση δωματίων σε κοινόχρηστα διαμερίσματα θα είναι δυνατή μόνο με τη συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών διαμερισμάτων, αλλά κανείς δεν μπορεί να πει πότε θα τεθεί σε ισχύ. αν καθόλου.
Συμμετέχων στο πρόγραμμα "Δουλεύω ειλικρινά"
Έχει κάθε δικαίωμα να παραδώσει. Πώληση- υπόκειται μόνο στο δικαίωμα προκαταρκτικής αγοράς. Το μόνο που πρέπει να κάνει χωρίς αποτυχία είναι να εγγράψει τους ενοικιαστές της (ενοικιαστές) στον τόπο κατοικίας.
Ο γείτονάς σας έχει το δικαίωμα να νοικιάσει. Εδώ είσαι ανίσχυρος. Αλλά με την παράδοση, δεν έχει δικαίωμα να σας δημιουργήσει δυσκολίες και να παραβιάσει τα δικαιώματά σας. Λαμβάνοντας υπόψη ότι δεν παρέχετε καμία πληροφορία για τον αριθμό των ιδιοκτητών του καθορισμένου δωματίου, εγγεγραμμένου σε αυτό, οι οποίοι ζούσαν σε αυτό πριν ή δεν ζούσαν καθόλου, είναι πολύ δύσκολο να σας δώσω συμβουλές υψηλής ποιότητας για την κατάστασή σας. Καθορίστε τουλάχιστον πόσοι ιδιοκτήτες και πόσοι είναι εγγεγραμμένοι στο διπλανό σας δωμάτιο. Η ίδια η γείτονας ζούσε σε αυτό το δωμάτιο; Για πόσο και σε ποιον αριθμό: μόνος ή με οικογένεια; Ο αστυνομικός της περιφέρειάς σας έδωσε καλές συμβουλές για το πώς να επιλύσετε τα προβλήματά σας στο δικαστήριο, αλλά δεν διευκρίνισε ότι το δικαστήριο δεν δέχεται αόριστες αξιώσεις για εξέταση, μόνο συγκεκριμένες: πού, πώς παραβιάζονται τα δικαιώματά σας, αυτό αποτελεί τακτική παραβίαση ή ένα επεισοδιακό. Εν ολίγοις, καθορίστε τις πληροφορίες, τότε, ίσως, κάποιος θα είναι σε θέση να σας δώσει καλές συμβουλές για το πρόβλημά σας.
το δωμάτιο έχει 3 ιδιοκτήτες και νοικιάζεται σε τέσσερις.
Ο αστυνομικός της περιφέρειας συμβούλεψε, μέσω του διευθυντή του σπιτιού, να συντάξει μια πράξη που να δηλώνει ότι το δωμάτιο είναι μισθωμένο και, με βάση αυτό, να υποβληθεί στο δικαστήριο του εισαγγελέα.
Ο διαχειριστής του σπιτιού είναι απίθανο να πάει να συντάξει μια τέτοια πράξη χωρίς άμεσο όφελος για τον εαυτό του. Πρώτον, όχι στο δικό του εργασιακές ευθύνες, μπορείτε να αρνηθείτε. Δεύτερον, ένα κομμάτι χαρτί με σφραγίδα είναι στο μέλλον η υποχρέωση να επιβεβαιώσετε τα λόγια σας προφορικά - στην αστυνομία, στο δικαστήριο, αλλού. Οι διαχειριστές του σπιτιού μας είναι ήπια πλάσματα, δεν δέχονται περιττές σκληρές δουλειές. Αλλά με την αύξηση του ενοικίου, αν το προσεγγίσετε λόγω του γεγονότος ότι ζουν μεγάλος αριθμός ενοικιαστών, οι οποίοι ρίχνουν νερό, καίνε φως, παράγουν σκουπίδια για 4 και πληρώνουν μόνο για 3, τότε μια τέτοια πράξη μπορεί να εξαφανιστεί ο διαχειριστής του σπιτιού σας. Αυτό συμβαίνει εάν δεν υπάρχουν μετρητές νερού και φωτός ξεχωριστά για αυτό το δωμάτιο. Μπορείτε να κάνετε μια αξίωση σε έναν γείτονα σχετικά με τον αριθμό των ενοικιαστών, με την έννοια ότι μεταβιβάζει το δικαίωμα χρήσης 3 ιδιοκτητών, επομένως, δεν μπορεί να εισβάλει σε περισσότερους από τρεις ενοικιαστές. Ακολουθεί η ζούγκλα των υγειονομικών προδιαγραφών και διάφορα άλλα. Είναι δυνατόν να επιβαρύνουμε τη ζωή των ενοικιαστών με τις απαιτήσεις της τήρησης του προγράμματος καθαριότητας. Μπορείτε ακόμη και με κάποιο τρόπο να βεβαιώσετε τη μεταφορά χρημάτων και να ενημερώσετε την εφορία για φοροδιαφυγή και παράνομο εισόδημα: φωτογραφίζοντας παρουσία ανιδιοτελών μαρτύρων, μαρτυρία χωρίς f / f. ΑΛΛΑ! Αποφασίστε μόνοι σας εάν το χρειάζεστε: περάστε πολύτιμο χρόνο ζωής σε αυτόν τον καυγά.
Υπάρχει ένας άλλος τρόπος: να συμφωνήσετε ότι, για παράδειγμα, θα παραδοθεί, αλλά με τη γραπτή συγκατάθεσή σας, δηλαδή, εάν δεν σας αρέσουν οι πιθανοί γείτονες, μην δώσετε τη συγκατάθεσή σας. Στην πραγματικότητα, αυτό πρόκειται να κάνει, εάν υιοθετηθεί ο νόμος για την υποχρεωτική συγκατάθεση. Λοιπόν, ή στη χειρότερη περίπτωση, νοικιάστε το δωμάτιό της μόνοι σας. Με τη σύναψη της σύμβασης και την υποχρεωτική ρήτρα σε αυτήν σχετικά με το δικαίωμα του εκμισθωτή να αλλάζει την τιμή ενοικίου όχι περισσότερο από μία φορά κάθε 2-3 χρόνια, για παράδειγμα. Για να μην ανεβάζει, ανάλογα με το αν έχει PMS ή όχι. Και θα είναι ήδη δυνατό να πάτε στο δικαστήριο εάν υπάρχει τουλάχιστον μια πράξη από τον διαχειριστή του σπιτιού, κάποια άλλα τεκμηριωμένα γεγονότα παραβίασης των δικαιωμάτων σας, διαφορετικά το δικαστήριο θα αρνηθεί να εξετάσει την αξίωση. Εάν αποφασίσετε να νοικιάσετε από αυτήν εσείς, υπάρχει η ευκαιρία να οργανώσει έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία μη διαμονής, εάν είναι εγγεγραμμένα, να υπολογίσει εκ νέου το ενοίκιο όπου ζει και για εσάς μια ορισμένη μείωση του ενοικίου - βάσει αμοιβαίου οφέλους Το Εν ολίγοις, από οποιοδήποτε λεμόνι μπορείτε να πιείτε Coca-Cola, αλλά μπορείτε να έχετε πολλά περιττώματα. Όλα στα χέρια σας.
Κάντε μια ερώτηση σε έναν δικηγόρο δωρεάν!
Περιγράψτε συνοπτικά με τη μορφή το πρόβλημά σας, δικηγόρο ΕΙΝΑΙ ΔΩΡΕΑΝθα ετοιμάσει μια απάντηση και θα σας καλέσει πίσω μέσα σε 5 λεπτά! Θα λύσουμε οποιοδήποτε θέμα!
Σχετικές δημοσιεύσεις
-
Δέκα μέρη που πρέπει να δείτε (34 φωτογραφίες)
Πολλοί συνδέουν τον τουρισμό μόνο με το εξωτερικό και για να αγγίξουν κάτι μυστηριώδες και μυστηριώδες πηγαίνουν στο Περού ή ...
-
Ασυνήθιστα μνημεία του κόσμου (10 φωτογραφίες)
Δημοσίευσε έναν οδηγό για άγνωστες γωνιές του πλανήτη. Η λίστα με τα πιο εκπληκτικά αξιοθέατα στον κόσμο αποτελείται από 600 μέρη που ...