Închirierea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale: probleme controversate de impozitare. Enciclopedia soluțiilor

Unde pot închiria un spațiu comercial nerezidențial sau un depozit? Cum să închiriezi un spațiu de vânzare cu amănuntul pentru un magazin? Care este modalitatea corectă de a închiria proprietăți imobiliare comerciale?

Bună ziua tuturor celor care s-au uitat la site-ul revistei populare pe internet „HeatherBober”! Expertul este cu tine - Denis Kuderin.

Tema conversației de astăzi este închirierea imobilelor comerciale. Articolul va fi util pentru oamenii de afaceri, proprietari spații nerezidențialeși tuturor celor care sunt interesați de problemele financiare actuale.

La sfârșitul articolului, veți găsi o prezentare generală a celor mai fiabile companii imobiliare rusești care oferă servicii intermediare pentru închirierea de proprietăți comerciale.

Deci sa începem!

1. De ce să închiriezi o proprietate comercială?

Activitatea antreprenorială de succes depinde în mare măsură de premisele bine alese pentru a face afaceri. Acest lucru este valabil mai ales pentru comerț și servicii. Un magazin confortabil și bine echipat într-o parte aglomerată a orașului atrage cumpărătorii în sine.

Același lucru se poate spune și pentru birouri. Fiecare companie care se respectă trebuie să aibă un spațiu de bună calitate pentru a lucra și a primi vizitatori. Chiar dacă vindeți un produs printr-un magazin online, aveți nevoie de un loc pentru preluarea și emiterea comenzilor, precum și soluționarea litigiilor cu clienții.

Nu orice om de afaceri, în special un începător, își poate permite să cumpere spații nerezidențiale. În astfel de cazuri, arendarea imobilelor comerciale vine în ajutor.

Enumerăm toate avantajele închirierii:

• costuri financiare relativ mici;
• mai simplu în comparație cu procedura de cumpărare pentru înregistrarea documentației;
• capacitatea de a schimba proprietarul și de a vă muta în altă clădire în orice moment;
• o mare selecție de bunuri imobiliare, în special în zonele metropolitane.

Procesul invers - închirierea spațiilor - are, de asemenea, multe avantaje. În primul rând, este o sursă fiabilă de venit pasiv. Achiziționarea dreptului de proprietate asupra spațiului comercial (retail, birou, industrial și altele) - opțiune bună investiții de fonduri.

Atâta timp cât există o afacere privată, reprezentanții săi vor avea nevoie în permanență de spații pentru a face afaceri, ceea ce înseamnă că proprietarii de proprietăți vor avea profituri stabile fără costuri de muncă foarte mari.

Găsirea unui spațiu adecvat pentru o afacere este un eveniment deranjant. Cel mai rapid și mai fiabil mod de a găsi un obiect este de a utiliza serviciile intermediarilor profesioniști.

Există un articol detaliat despre modul în care funcționează cele moderne pe site-ul nostru.

2. Cum să închiriezi o proprietate comercială - 5 sfaturi utile

Când închiriați proprietăți comerciale, trebuie să fiți cât mai atent cu privire la alegerea lor. Parametrii și caracteristicile funcționale ale localurilor determină cât de curând puteți începe o afacere și dacă obiectul va îndeplini pe deplin obiectivele afacerii dvs.

Mai întâi, decideți cum veți căuta o locație adecvată - pe cont propriu sau cu ajutorul unei agenții. Prima metodă presupune prezența unei oferte nelimitate de timp liber și este asociată cu o varietate de riscuri. A doua opțiune este mai sigură și mai fiabilă.

Pentru mai multe informații despre lucrul cu intermediari, consultați articolul „”.

Sfaturile experților vă vor ajuta să evitați greșelile obișnuite ale chiriașului.

Sfaturi 1. Studiați cu atenție capota și sistemele de ventilație

Dumneavoastră sau angajații dvs. veți lucra în cameră, prin urmare disponibilitatea sistemelor de ventilație care pot fi reparate este cel mai important punct. Lipsa unei ventilații puternice și autonome în clădire este un adevărat obstacol în calea funcționării normale a unei cafenele, restaurante, magazine alimentare.

Alimentele trebuie păstrate în condiții adecvate, iar vizitatorii și vânzătorii nu ar trebui să fie deranjați de mirosuri străine. Mai mult, serviciile sanitare pur și simplu nu vă vor permite să utilizați instalația ca unitate de catering sau magazin alimentar dacă are doar aerisire generală.

Sfat 2. Concentrați-vă pe zonele de încărcare și descărcare

O zonă convenabilă pentru încărcarea și descărcarea mărfurilor este un alt punct cheie pentru proprietarii de cafenele, restaurante, cantine și magazine.

Este important ca locul unde vor fi efectuate operațiunile de încărcare și descărcare să nu iasă în curtea unei clădiri rezidențiale sau pe carosabil. Dacă vă amestecați cu chiriașii sau cu șoferii, veți fi torturați cu plângeri.

Problema unei surse de alimentare cu drepturi depline este relevantă în special pentru chiriașii a căror activitate este asociată cu utilizarea de echipamente consumatoare de energie - frigidere, cuptoare electrice, mașini-unelte etc.

Asigurați-vă că cablurile electrice din cameră sunt suficient de mari pentru a satisface pe deplin nevoile întreprinderii.

Sfat 4. Citiți cu atenție termenii contractului

Înainte de a vă semna autograful pe leasing, citiți cu atenție condițiile în care încheiați tranzacția.

Contractul trebuie să conțină următoarele puncte:

• condițiile de leasing, costul și modalitatea de plată;
• dacă sediul este închiriat cu echipament, atunci trebuie întocmit un inventar al proprietății;
• responsabilitatea părților pentru încălcarea contractului;
• condițiile de reziliere a acordului.

Costurile facturilor la utilități, colectarea gunoiului, întreținerea sistemului de incendiu și a alarmelor antiefracție sunt de obicei suportate de chiriaș. Cu toate acestea, proprietarul plătește pentru reparații majore, dacă este necesar, inclusiv înlocuirea comunicațiilor sanitare și a cablajului electric în cazul în care acestea nu reușesc.

Discutați în prealabil cu proprietarul problema asigurării proprietății - dacă va fi întocmit un astfel de contract și, dacă nu, decideți cine va prelua plata daunelor în caz de situații neprevăzute.

Este imperativ să verificați documentele de proprietate ale proprietarului - contractul de cumpărare și vânzare, un extras din Registrul de stat pentru dreptul de proprietate.

Asigurați-vă că spațiile aparțin cu adevărat persoanei care vi le închiriază. În caz contrar, într-o zi proprietarul real al obiectului va apărea cu puterile corespunzătoare. De asemenea, este important ca localurile să nu fie gajate, arestate pentru datorii și să nu aibă alte sarcini.

O persoană care este departe de complexitatea legislației privind locuințele ar trebui să apeleze la ajutor profesional atunci când închiriază sau cumpără spații nerezidențiale. De exemplu, puteți clarifica singur toate punctele neclare de pe site-ul Pravoved - o resursă care angajează specialiști în toate domeniile jurisprudenței.

Vă puteți adresa întrebarea chiar și fără înregistrare, chiar pe pagina principală. Veți primi un răspuns legal corect și competent în câteva minute și complet gratuit. Dacă problema dvs. necesită un studiu aprofundat, va trebui să plătiți pentru serviciile profesioniștilor, dar aveți dreptul să stabiliți singuri suma taxei.

Pasul 2. Determinați suma chiriei

Pentru a afla prețul optim de închiriere, utilizați una dintre cele două opțiuni. În primul rând, revedeți personal bazele de date ale orașului dvs. și stabiliți o gamă aproximativă de prețuri pentru închirierea unor spații similare. În al doilea rând, delegați această sarcină unui agent imobiliar.

Apropo, pe lângă agențiile imobiliare, serviciile intermediare sunt furnizate de brokeri privați. De obicei, taxează cu 25-50% mai puțin pentru munca lor decât companiile. Cu toate acestea, profesioniștii privați care lucrează cu proprietăți imobiliare nerezidențiale, chiar marile orașe- unități.

5. Dacă închiriați imobile comerciale - 3 riscuri principale pentru un proprietar

Fiecare proprietar este îngrijorat de starea proprietății sale și dorește să obțină un profit din leasing, nu o pierdere.

Vom enumera principalele riscuri ale proprietarilor imobiliari comerciali și vă vom arăta cum să le evitați.

Risc 1. Utilizarea spațiilor în alte scopuri

Fiecare contract de închiriere bine scris indică în ce scop și modul în care va fi exploatat spațiul închiriat. Acest lucru se aplică și echipamentelor pe care le închiriați odată cu închirierea.

Dacă chiriașul a promis că va folosi sediul ca depozit, dar va înființa un magazin cu amănuntul în acesta, aveți dreptul să îl amendați sau să reziliați acordul fără a rambursa costul închirierii.

Risc 2. Daune sau pierderi de bunuri

Ai predat facilitatea și echipamentul unui respectabil, așa cum ți s-a părut, cetățean, dar el, într-un limbaj diplomatic, nu a fost la înălțimea așteptărilor tale. Și anume, a adus localurile într-o stare de devastare, a spart echipamentul, a deșurubat becurile și, în general, s-a comportat ca un porc.

În astfel de cazuri, proprietarul are dreptul de a cere despăgubiri complete pentru daune. Mai mult, nu numai costul reparațiilor ar trebui rambursat, ci și valoarea de piață a echipamentului deteriorat.

Răspunderea nu este asigurată dacă obiectul și bunurile au fost deteriorate ca urmare a unor circumstanțe neprevăzute - de exemplu, din cauza unui incendiu sau a unei inundații.

Risc 3. Locatarul refuză să plătească taxa lunară

Plătitorii nepăsători ar trebui pedepsiți cu o rublă. Cu toate acestea, acest lucru este posibil, din nou, dacă leasingul este întocmit conform tuturor regulilor. Adică, documentul trebuie să stipuleze în mod clar termenii și valoarea plăților lunare.

6. Dacă închiriați imobile comerciale - 3 riscuri principale pentru un chiriaș

Chiriașul poate suferi și ca urmare a acțiunilor ilegale sau neautorizate ale proprietarului.

Risc 1. Închirierea spațiilor asupra cărora „proprietarul” nu are drepturi legale

Dacă sunteți închiriat de o persoană care nu are drepturile legale ale proprietarului asupra obiectului, contractul va fi considerat invalid. Pentru a evita acest lucru, solicitați prezentarea documentelor de titlu.

Puteți obține în mod independent un extras din Rosreestr contactând Centrul Multifuncțional. Serviciul este plătit, dar veți ști cu siguranță cine este șeful casei.

Risc 2. Schimbarea încuietorilor din cameră imediat după efectuarea unei plăți în avans

Da, astfel de situații apar încă în natură. Semnați un contract, efectuați o plată în avans, primiți cheile din mână în mână și, atunci când doriți să intrați în incinta cu proprietatea dvs., se dovedește că încuietorile au fost schimbate, iar „proprietarii” au dispărut.

Există o singură cale de ieșire într-o astfel de situație - să contactați poliția și să inițiați un dosar penal în legătură cu frauda.

Risc 3. Subînchiriere

Cel mai bun mod de a clarifica punctul aici este cu un exemplu simplu.

Exemplu

Locatarul Andrey, un aspirant la antreprenor, a închiriat spații pentru un magazin timp de un an, plătind cu șase luni în avans. În același timp, omul de afaceri nu a verificat documentele de titlu, bazându-se pe onestitatea locatorului.

După o lună de tranzacționare reușită, proprietarul real a apărut în magazin cu un set complet de documente originale. El a cerut politicos chiriașului să se mute din zona ocupată. Andrey a încercat să găsească un sub-chiriaș pentru a-și returna cel puțin banii, plătiți în avans, dar intermediarul întreprinzător nu a răspuns nici la apeluri, nici la SMS-uri.

Concluzie: tratați direct cu proprietarul. Cel puțin, el ar trebui să fie conștient de toate manipulările care apar cu proprietatea sa.

7. Ajutor profesional pentru chiriași și proprietari - o privire de ansamblu asupra agențiilor imobiliare TOP-3

Găsirea unui intermediar calificat este dificilă. Pentru a ne ajuta cititorii, am compilat o prezentare generală a celor mai fiabile companii imobiliare comerciale din Rusia.

1) Agency.net

Agenție de administrare imobiliară. Acesta va ajuta proprietarii și chiriașii să închirieze și să închirieze: birou, spațiu comercial, atelier, depozit, conac și orice altă proprietate comercială. Compania are doar avocați și agenți imobiliari calificați și cu experiență.

Un plus semnificativ al firmei este abordarea profesională, prezența unui site web detaliat, dezvoltarea unei strategii individuale pentru fiecare client al biroului. Nu există servicii legate de proprietăți imobiliare pe care specialiștii companiei nu le-ar putea oferi utilizatorilor.

Proprietate comerciala la Moscova și regiune - principala specializare a companiei. Respect funcționează pe piață din 2004. Scopul agenției a fost inițial să ofere clienților cea mai largă gamă de servicii legate de închirierea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Principiul libertății contractuale face posibilă stabilirea unui mecanism pentru determinarea cuantumului chiriei convenabil pentru locatar și locator. Aceasta poate fi fie o sumă fixă ​​plătită lunar, fie o sumă care include rambursarea costurilor de întreținere pentru obiectul închiriat. În acest din urmă caz, formularea clauzei contractuale necesită o atenție specială.

Procedura, condițiile și termenii pentru efectuarea chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (clauza 1 a articolului 614 din Codul civil) și, în absența lor, procedura, condițiile și termenii de plată se aplică de obicei la închirierea unei proprietăți similare în circumstanțe comparabile . O regulă similară este stabilită în paragraful 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse pentru prețul contractului: dacă acesta lipsește în textul acordului, executarea contractului trebuie plătită la un preț care, în circumstanțe comparabile, se percepe de obicei pentru bunuri similare, lucrări sau servicii.

Dar la încheierea unui contract de închiriere pentru imobile, această regulă nu se aplică, deoarece chiria este o condiție esențială pentru aceasta (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). În absența unei condiții privind suma chiriei convenită în scris de către părți, contractul de închiriere imobiliară este considerat a nu fi încheiat (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Condițiile chiriei trebuie să fie formulate în așa fel încât să fie posibil să se stabilească exact când și în ce sumă chiriașul este obligat să efectueze plățile corespunzătoare. Contractul poate stabili o sumă fixă ​​a chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia. În ultimul caz, condiția de închiriere va fi, de asemenea, considerată convenită.

Valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai des de o dată pe an, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse ). O modificare a cuantumului chiriei în conformitate cu mecanismul prevăzut în acord nu constituie o modificare a contractului de închiriere și, prin urmare, nu intră sub incidența restricțiilor menționate mai sus (clauza 11 din scrisoarea de informare a Presidiumului Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă din data de 11 ianuarie 2002 nr. 66, denumită în continuare - Scrisoarea de informare nr. 66). De exemplu, condiția privind indexarea chiriei în funcție de inflație nu contrazice această restricție. Deși suma chiriei se schimbă, procedura de calcul a acesteia rămâne neschimbată.

Este mai bine să prevedem consecințele pierderii statutului de plătitor de TVA de către locator în contract.

Se recomandă să indicați în contractul de leasing dacă valoarea chiriei include taxa pe valoarea adăugată (TVA). Și dacă o face, atunci va fi, de asemenea, necesar să se determine care parte din suma indicată este chirie și care este TVA. De exemplu, indicați rata actuală de impozitare pentru a evita disputele în viitor, atunci când rata de impozitare se modifică în perioada contractului. De asemenea, se recomandă indicarea în acord că nu se percepe TVA pentru suma chiriei dacă locatorul nu este plătitorul acestei taxe.

Toate acestea trebuie făcute, deoarece în caz contrar părțile pot avea dezacorduri cu privire la sumele care trebuie plătite ca chirie. Poziția instanțelor cu privire la această chestiune este ambiguă și, ca rezultat, locatorul poate primi o chirie într-o sumă mai mică decât se aștepta (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 17.09.2010 în cazul nr. A70- 14225/2009), iar locatarul poate fi obligat să plătească TVA în plus față de mărimea chiriei (Determinarea Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 10.02.2010 nr. VAS-1414/10 în cazul nr. A51-7727 / 2009).

O situație este probabilă când proprietarul a fost inițial plătitor de TVA și în contract s-a convenit cuantumul chiriei luând în considerare impozitul, dar ulterior obligația de a plăti acest impozit a încetat. De exemplu, atunci când locatorul trece la sistemul de impozitare simplificat (clauza 2 a articolului 346.11 din Codul fiscal al Federației Ruse) sau în cazul unei modificări a proprietarului proprietății închiriate, dacă noul proprietar nu este un TVA plătitor. În această privință, este în interesul locatarului să includă în contract o clauză care să ateste că, în cazul încetării obligației locatorului de a plăti TVA, chiria este redusă cu valoarea impozitului. În cazul în care o astfel de condiție nu este agreată, instanța poate refuza satisfacerea cererii de restituire a chiriei excesiv plătite în valoare de impozit (rezoluția FAS a districtului Volgo-Vyatka din 08/05/2011 în cazul nr. А43-24309 / 2010). În același timp, există o altă poziție, când plata cu suma TVA inclusă este recunoscută ca îmbogățire nedreaptă a locatorului (Rezoluția FAS a districtului Volgo-Vyatka din 15 ianuarie 2010 în cazul nr. A29-2100 / 2009).

Chiria poate include piese fixe și variabile

Chiria nu poate fi stabilită sub formă de plată de către chiriaș pentru utilități (electricitate, apă, căldură), combustibil și lubrifianți și alte materiale consumate atunci când se utilizează obiectul închiriat. Faptul este că, cu o astfel de plată, locatorul nu primește de fapt nicio remunerație de la chiriaș pentru dreptul de a utiliza obiectul închiriat, iar acest lucru contrazice natura compensată a contractului (clauza 12 a Scrisorii de informare nr. 66).

Pentru a rambursa costul utilităților consumate de chiriaș, părțile indică din ce în ce mai mult în contract că chiria constă din două părți - constantă și variabilă. Mărimea părții constante este determinată ca o sumă fixă ​​(sau un mecanism de calcul), iar partea variabilă este definită ca fiind costul utilităților consumate de chiriaș.

Condiția care determină procedura de plată a facturilor de utilități este o clauză importantă a contractului. La urma urmei, contractele cu organizațiile care furnizează resurse sunt încheiate de locator și facturile sunt emise în numele său, iar chiriașul va fi obligat să ramburseze astfel de cheltuieli, dacă acest lucru este prevăzut în acord. Utilitățile și alte plăți includ costul alimentării cu apă și al serviciilor de canalizare, comunicații telefonice, energie electrică consumată, alimentare cu căldură (alimentare cu gaz), precum și taxe pentru curățarea spațiilor, eliminarea gunoiului etc.

Contabilitatea plăților pentru utilități și întreținere ca parte a chiriei este posibilă în mai multe moduri. În primul rând, puteți seta o chirie fixă, care include deja costul unor astfel de plăți. Chiriașul plătește apoi o chirie fixă ​​în fiecare lună. În al doilea rând, este permis să se determine suma chiriei fără a lua în considerare costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent contracte cu organizații de furnizare de resurse și servicii. Trebuie avut în vedere faptul că încheierea unor astfel de acorduri va atrage chiriașului apariția unor obligații suplimentare față de astfel de organizații. Și, în al treilea rând, părțile au dreptul să stabilească chiria, constând dintr-o parte fixă ​​și variabilă.

În acest din urmă caz, chiria constă în plata parțială a spațiilor închiriate într-o sumă fixă ​​(partea fixă) și chiria în termeni de rambursare a costului utilităților consumate efectiv de către chiriaș (partea variabilă).

Este mai bine să stabiliți separat dimensiunea părții variabile a chiriei pentru fiecare lună.

În practică, suma chiriei în ceea ce privește rambursarea costului energiei electrice consumate de locatar este determinată fie pe baza citirilor contorului de energie electrică instalat separat pentru locatar, fie în funcție de capacitatea instalată, luând în considerare capacitatea tuturor aparatelor electrice care funcționează în incintă și durata aproximativă de funcționare a acestora. Cantitatea de apă sau gaz consumată poate fi, de asemenea, determinată de contor. Calculul costului serviciilor de alimentare cu căldură depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi. Rambursarea costurilor pentru comunicațiile telefonice se face pe baza datelor privind starea contului personal furnizat de organizația de comunicații.

Pentru a recunoaște partea fixă ​​a chiriei drept cheltuială, locatarul trebuie să aibă doar contractul de leasing în care este definit. Pentru a recunoaște partea variabilă în cheltuieli, este necesar un document primar separat, care să reflecte costul utilităților consumate de chiriaș cu o defalcare în funcție de tipul de serviciu și cu legături către documentele relevante și valoarea părții variabile a chirie pentru luna calculată în conformitate cu contractul de închiriere.

Ce este acest document primar? La încheierea unui acord, părțile la contractul de închiriere convin asupra acestei chestiuni în mod independent în raport cu o situație specifică. Poate fi un act bilateral și o referință-calcul al departamentului contabil al locatorului. Principalul lucru este că documentul utilizat conține toate detaliile obligatorii enumerate la art. 9 din Legea federală din 06.12.2011 nr. 402-FZ "Cu privire la contabilitate" (clauza 1 din scrisoarea Serviciului Federal Fiscal din Rusia din 04.02.2010 nr. ШС-22-3 / [e-mail protejat]).

Dacă, în conformitate cu acordul, chiria (sau o parte din aceasta) este o valoare variabilă, atunci pentru a recunoaște această sumă drept cheltuială, locatarul trebuie să primească lunar un document primar de la locator, deoarece suma de chirie variază de la lună la lună. Și la stabilirea chiriei într-o sumă constantă (fixă) din contract, nu sunt necesare acte lunare care să confirme suma plății, deoarece suma chiriei nu se modifică.

Merită să ne amintim că odată cu pregătirea documentației primare, pot apărea dificultăți, deoarece proprietarul nu este un furnizor de utilități către chiriaș, ci acționează de fapt ca „agent” al chiriașului în transferul plăților pentru serviciile prestate de organizațiile care furnizează resurse. Pentru proprietar, aceste plăți nu sunt venituri, ci compensații pentru cheltuieli.

Chiria lunară pentru utilizarea localului și a spațiilor adiacente, a locurilor de parcare (denumită în continuare „chirie”) constă din:

Partea fixă ​​sau fixă ​​a chiriei

1. O parte fixă ​​din chirie a sumei de bani percepute pentru închirierea Locului și care include TVA 18%. Partea fixă ​​a chiriei se calculează la următoarele rate pe metru pătrat din Locația închiriată:
   • ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a spațiilor de depozitare, inclusiv TVA; ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a biroului și a spațiilor de uz casnic, inclusiv TVA;
   • ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a spațiilor de birouri, inclusiv TVA. Costul părții fixe a chiriei include Serviciile specificate în Lista serviciilor (Anexa nr. 5). Costul părții fixe a chiriei include utilizarea de către Locatar a Proprietății.

Partea variabilă a chiriei

Partea variabilă a chiriei include (limitele consumului sunt stabilite în Anexa nr. 6 - suma cheltuielilor pentru energia electrică consumată, al cărei calcul se face la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile - cantitatea de energie electrică furnizată, kW); - valoarea cheltuielilor pentru consumul de apă și canalizare, al căror calcul se efectuează la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile din dispozitive de măsurare sau în conformitate cu calculul ratei de consum convenite de părți. stabilit în Anexa nr. 6. Taxe pentru utilizarea spațiilor de parcare Taxa se calculează la următoarele tarife: 7500,0 ruble pe lună, (fără TVA) ), pentru un loc de parcare pentru camioane; 1500,0 ruble pe lună, (fără TVA). TVA) pentru un loc de parcare o sută pentru vehicule ușoare.

Modificarea chiriei într-un contract de închiriere

Proprietarul își rezervă dreptul de a modifica costul pe metru pătrat al locațiilor închiriate din proprie inițiativă, dar nu mai mult de 1 (o) dată pe an de la data de începere a închirierii și nu mai mult de 5% din costul anterior pe metru pătrat a Locațiilor închiriate, cu notificarea prealabilă a Locatarului nu mai puțin de 1 (o) lună. În acest caz, părțile semnează un acord suplimentar la acest acord. Locatorul are dreptul la unilateral să crească rata părții variabile a chiriei în funcție de modificările tarifelor organizațiilor care furnizează serviciile corespunzătoare. În acest caz, Locatorul, la notificarea scrisă a modificării costului utilităților și serviciilor de întreținere, trimisă Locatarului, atașează documentele relevante care confirmă faptul modificării tarifelor sau costul serviciilor.

Acceptăm contracte de închiriere pentru evaluare de către experți. Suntem angajați în pregătirea unor contracte complexe.

Publicare

Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau schimba proprietățile materiale-naturale. Contractul de leasing trebuie să conțină informații care să permită stabilirea exactă a proprietății care urmează să fie transferată ca obiect de leasing. Dacă este imposibil să se stabilească ce tip de proprietate este închiriată în temeiul unui contract de închiriere, atunci un astfel de contract este considerat ca neîncheiat, iar părțile la un astfel de contract nu au niciun drept și obligație.

Numai proprietarul are dreptul să închirieze proprietatea. Cu toate acestea, locatorul poate fi și o persoană care nu este proprietarul, dar care are dreptul să închirieze proprietatea de către proprietar.

Termenul de leasing al proprietății este stabilit de contract. Dacă termenul nu este specificat în acord, atunci se consideră că acordul a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată. În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul să se retragă din contract în orice moment, notificând celeilalte părți despre aceasta cu o lună înainte, iar în cazul închirierii de bunuri imobile - cu trei luni înainte. În acest caz, acordul poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea contractului de închiriere pentru o perioadă nedeterminată.

Locatorul este responsabil pentru toate neajunsurile bunului închiriat, chiar dacă nu știa despre acestea la momentul încheierii contractului. Dacă chiriașul, după ce a acceptat proprietatea, a găsit anumite neajunsuri, atunci are dreptul să:

cererea locatorului de a le elimina gratuit;

corectează în mod independent aceste neajunsuri și solicită rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea acestora printr-o plată simultană;

elimina de la sine deficiențele și reține suma cheltuielilor suportate din chirie, notificând locatorul despre aceasta. De asemenea, chiriașul are dreptul de a cere o reducere proporțională a chiriei, în timp ce poate fie să elimine, fie să nu elimine deficiențele identificate;

nu pentru a elimina neajunsurile, ci pentru a rezilia contractul.

Proprietarul nu este responsabil pentru defectele bunului închiriat în cazul în care aceste defecte au fost convenite la încheierea contractului de închiriere sau au fost cunoscute de locatar în avans sau ar fi trebuit să fie descoperite de chiriaș în timpul inspecției bunului sau verificarea funcționării sale la încheierea contractului sau transferul proprietății pentru închiriere ...

Plata utilităților de către chiriaș

Contractul de închiriere este un contract plătit. Valoarea chiriei, termenul de plată sunt determinate de contract. În plus, chiriașul este obligat să plătească facturile de utilități pentru proprietatea închiriată. Există mai multe modalități de rambursare a cheltuielilor de utilitate de către chiriaș:

chirie fixă, care include costul facturilor de utilități. Locatarul plătește chiria locatorului în fiecare lună în suma specificată în contract;

chiria, constând din părți constante și variabile, în special, chiria constantă este plata pentru suprafața spațiilor închiriate, variabilă este plata pentru utilități;

chirie, exclusiv costul utilităților. Locatarul încheie în mod independent contracte cu utilități sau un contract de agenție poate fi utilizat pentru rambursarea utilităților.

Chiria, ținând cont de costul utilităților

Chiria, inclusiv facturile la utilități, este cea mai puțin controversată cu autoritățile fiscale, dar este o opțiune mai puțin profitabilă. Costul unor servicii depinde în mod direct de cantitatea consumului lor și nu este întotdeauna posibil să se determine în prealabil câtă energie electrică, de exemplu, va consuma chiriașul. Prin urmare, poate apărea o situație în care utilitățile consumate efectiv de chiriaș nu sunt acoperite de suma facturilor de utilități incluse în chirie.

Contabilitate la locator. Chiria, ținând seama de facturile de utilități, este venitul din vânzarea de servicii pentru închirierea spațiilor. Obiectul impozitării este implementarea serviciilor pentru furnizarea de bunuri de închiriat.

În acest caz, întreaga sumă a chiriei este plata pentru serviciile locatorului pentru furnizarea de bunuri pentru chirie. Prin urmare, locatorul trebuie să calculeze TVA la valoarea totală a chiriei și să emită o factură pentru întreaga sumă a chiriei. În același timp, nu este necesar ca locatorul să aloce o linie separată pentru suma facturilor de utilități din factură și factura de plată (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 09.09.06 nr. 03-06- 01-04 / 175).

În ceea ce privește sumele de TVA prezentate de furnizorii de utilități, locatorul le poate accepta deducerea integrală în conformitate cu procedura general stabilită, deoarece serviciile sunt achiziționate pentru operațiuni supuse TVA-ului (furnizarea de bunuri de închiriat) (Rezoluția din Serviciul Federal Antimonopol din Districtul de Nord-Vest din 10.01.07 Nr. А05-7971 / 2006-13, Serviciul Federal Antimonopol din Districtul Caucazului de Nord din data de 07.11.07 Nr. Ф08-6607 / 07-2723А - confirmat de definiție al Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29.02.08 nr. 2615/08).

Contabilitatea chiriașilor. Chiriașul, prin plata chiriei, care include facturile de utilități, rambursează proprietarului costul facturilor de utilități. Deoarece proprietarul a emis o factură pentru întreaga sumă a chiriei, chiriașul are dreptul să deducă întreaga sumă de TVA aferentă chiriei, inclusiv pentru utilități (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 10.03. 09 nr. 6219/08, districtul FAS Moskovsky din 24.04.09 nr. KA-A40 / 3091-09).

Astfel, chiriașul are dreptul la o deducere de TVA dacă chiria include parte permanentăși o variabilă echivalentă cu suma facturilor de utilități.

Chirie compusă din piese fixe și variabile

Această metodă de rambursare a costurilor de utilitate către locator provoacă cea mai mare controversă cu privire la acceptarea sumelor de TVA pentru deducere atât de către locator, cât și de către locatar.

Contabilitate la locator. Există două poziții cu privire la întrebarea dacă locatorul are dreptul să aplice o deducere de TVA pentru serviciile consumate de locatar. Conform primei poziții, locatorul poate deduce doar acea parte din TVA care se referă la costul utilităților consumate personal de acesta. Proprietarul nu efectuează vânzarea de utilități, nu primește încasări din această operațiune, prin urmare nu ar trebui să emită o factură chiriașului pentru suma de utilități consumate de acesta. În consecință, la primirea fondurilor transferate de locatar locatorului pentru a compensa cheltuielile locatorului pentru plata acestor servicii, obiectul TVA nu apare (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 31.12.08 nr. 03-). 07-11 / 392, 26.12.08 nr. 03-07- 05/51, Serviciul Federal Fiscal al Rusiei pentru Moscova din 21.05.08 nr. 19-11 / 48675, Rezoluții ale FAS din districtul Volga din 04.03.08 Nr. A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS din districtul central din 14.02.08 Nr. A48- 1629 / 07-6, Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29 ianuarie 2008 Nr. 18186 / 07).

În plus, locatorul nu are dreptul de a emite din nou facturi locatarului, întrucât în ​​acest caz nu este intermediar între locatar și furnizorul de servicii și, prin urmare, prevederile clauzelor 3 și 7 din Regulamentul pentru păstrarea jurnalelor de facturi primite și emise nu se aplică pentru el., cărți de cumpărare și cărți de vânzări pentru calculele taxei pe valoarea adăugată.

Astfel, rezultă că locatorul:

acceptă pentru deducere doar acea parte din TVA care se încadrează în cota de servicii consumată de acesta;

TVA, care se încadrează în ponderea serviciilor consumate de locatar, include în costul acestor servicii;

prezintă chiriașului costul utilităților inclusiv TVA (prezentat de utilități).

Cu toate acestea, există o altă poziție: într-o astfel de situație, locatorul are dreptul să aplice o deducere (Rezoluțiile FAS din districtul Ural din 11.12.08 nr. F09-9211 / 08-C2, FAS din districtul central al 28.03.07 nr. A48-4688 / 06-19). Argumentele pentru poziția specificată sunt următoarele. Proprietarul este obligat să furnizeze locurile de închiriat în condițiile stabilite prin contract, adică într-o stare adecvată pentru utilizare. Proprietarul încheie contracte cu utilități, care îi arată suma TVA și emit o factură pentru costul serviciilor prestate. Astfel, achiziționarea de utilități de către proprietar este una dintre condițiile prealabile pentru închirierea spațiilor. În consecință, aceste servicii sunt achiziționate pentru a efectua tranzacții supuse TVA, deoarece serviciile de închiriere sunt supuse TVA.

Dacă locatorul îndeplinește toate condițiile necesare pentru aplicarea deducerii fiscale, atunci întreaga sumă de TVA prezentată de furnizorii de utilități, el are dreptul să accepte deducerea în în întregime... În acest caz, el prezintă costul utilităților pentru rambursarea chiriașului, fără TVA percepută de utilități.

Contabilitate cu chiriașul. Există, de asemenea, două poziții cu privire la legalitatea aplicării de către locatar a deducerii TVA.

Conform primei poziții, locatarul nu poate aplica deducerea deoarece locatorul nu are dreptul să îi emită o factură. Astfel, chiriașul nu respectă una dintre condițiile pentru apariția dreptului la deducere, stabilite de alineatul 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 24 martie 2007 nr. 03-07-15 / 39, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru Moscova din data de 16 iulie 2007 Nr. 19-11 / 067415, rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 1 septembrie 2008 Nr. F04- 5318/2008 (10782-A46-40), 24.03.08 Nr. F04-2074 / 2008 (2736- A45-41).

Dacă locatorul nu emite o factură, atunci suma TVA atribuibilă ponderii utilităților consumate, locatarul poate lua în considerare ca parte a cheltuielilor. Conform celei de-a doua poziții, locatarul are dreptul de a deduce suma TVA pe baza facturilor reemise, sub rezerva altor cerințe stabilite de clauza 2 a art. 171, paragraful 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 17.03.09 nr. KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 nr. KA-A40 / 12036-08-p, prezidiu al Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 25.02.09 nr. 12664/08). Argumentând decizia sa, instanța a indicat că utilizarea spațiilor închiriate este posibilă numai dacă este prevăzută cu căldură, electricitate, apă etc. Prin urmare, furnizarea de utilități este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere.

Chiria, exclusiv costul utilităților

În acest caz, chiriașul încheie un contract separat pentru plata utilităților. În acest caz, locatorul, astfel încât drepturile sale să nu fie încălcate, trebuie să aprobe metoda de soluționare reciprocă dintre chiriaș și utilități.

Întrucât chiriașul lucrează direct cu utilitățile, îi sunt emise facturi și nu către locator, așa că are dreptul să deducă TVA la costurile cu utilitățile.

Acord de agenție ca una dintre metodele de plată pentru utilități între proprietar și chiriaș

Multe organizații încheie un acord de agenție pentru procesarea compensației facturilor de utilități, conform căruia locatorul acționează ca agent, iar chiriașul acționează ca director. Acționând ca intermediar între utilitate și chiriaș, proprietarul poate retransmite factura primită de la utilitate către chiriaș, iar chiriașul poate deduce TVA-ul indicat pe acea factură.

Deoarece locatorul nu efectuează tranzacții pentru vânzarea utilităților, el nu are obligația de a calcula și plăti TVA. Cu toate acestea, el devine obligat să plătească TVA pentru valoarea remunerației sale. Un acord de mediere este oneros, prin urmare este recomandabil ca părțile la un astfel de acord să prevadă plata remunerației pentru locatorul care îndeplinește funcțiile de intermediar.

În ceea ce privește aplicarea deducerii TVA de către locatar din costul utilităților plătite prin intermediul locatorului intermediar, deciziile instanțelor de arbitraj sunt ambigue. De exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 25 septembrie 2008 nr. KA-A40 / 8932-08 prevede că chiriașul are dreptul să aplice o deducere pentru utilitățile plătite prin intermediul unui locator intermediar. În cazul în care locatarul are o factură reemisă de locator pentru plata utilităților primite de la organizații specializate, atunci are dreptul să deducă suma TVA la costurile cu utilitățile, sub rezerva altor cerințe stabilite de clauza 2 a art. 171, paragraful 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (a se vedea și rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 08.09.08 nr. A66-109 / 2008).

Cu toate acestea, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Siberian de Vest din 27 august 2008 nr. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) prevede că acordul intermediar determină de fapt procedura de rambursare a costurilor cu utilitățile. Întrucât locatorul nu vinde utilități, prin urmare, această operațiune nu este supusă TVA, iar locatarul nu are dreptul să deducă suma TVA, conform facturilor reemise.

Îmbunătățiri ale proprietății închiriate

Pe durata contractului de închiriere, locatarul poate repara proprietatea închiriată. Îmbunătățirile sunt clasificate ca separabile și nedepartabile.

Îmbunătățiri separate

Îmbunătățirile separate includ îmbunătățiri care pot fi separate de proprietatea închiriată fără a provoca daune și ulterior utilizate separat de aceasta. Îmbunătățirile separate ale bunului închiriat efectuate de locatar sunt proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).

Impozit pe venit. Investițiile locatarului asociate cu producerea de îmbunătățiri separabile formează în contabilitatea sa costul unui element separat de active fixe. În funcție de costul și termenul de utilizare a îmbunătățirilor, cheltuielile locatarului pentru implementarea lor sunt recunoscute ca fiind costul achiziționării proprietății amortizabile sau incluse în cheltuielile sale curente.

Dacă costul inițial al îmbunătățirilor este mai mare de 20.000 de ruble, termenul lor utilizare utilă depășește 12 luni, iar obiectul îmbunătățit este utilizat pentru a genera venituri, îmbunătățirile separabile sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă. Locatarul va rambursa costul acestor îmbunătățiri prin amortizare.

Amortizarea pentru îmbunătățirile separabile contabilizate ca parte a proprietății amortizabile, locatarul începe să se acumuleze din prima zi a lunii următoare lunii în care această îmbunătățire a fost pusă în funcțiune.

Pentru îmbunătățiri separabile, locatarul are dreptul să aplice un bonus de amortizare, inclusiv la un moment dat în cheltuielile din perioada de raportare sau de impozitare, costul investițiilor de capital în valoare de cel mult 10% (pentru mijloacele fixe aferente celui de-al treilea -al șaptelea grup de amortizare - nu mai mult de 30%) din costul inițial al îmbunătățirilor separabile. Posibilitatea utilizării unei prime de amortizare ar trebui prevăzută de politica contabilă a contribuabilului.

TVA. Locatarul are dreptul de a deduce TVA prezentat ca parte a costului îmbunătățirilor separabile, dacă toate condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse. Îmbunătățirile separate trebuie utilizate în activitățile supuse TVA-ului, trebuie să fie luate în considerare și să aibă o factură cu o taxă dedicată.

Impozitul pe proprietate. În contabilitate, cheltuielile locatarului pentru crearea (achiziționarea) îmbunătățirilor separabile formează costul inițial al unui element de active fixe sau stocuri. Costul îmbunătățirilor separabile incluse în inventar este cheltuit în momentul punerii în funcțiune. Pentru a asigura siguranța acestor obiecte, este recomandabil să organizați un control adecvat asupra mișcării lor.

Îmbunătățirile separate pe care locatarul le reflectă în imobilizări corporale ar trebui incluse în baza impozitului pe proprietate. Dacă îmbunătățirile separabile sunt contabilizate ca stocuri, atunci acestea nu sunt supuse impozitului pe proprietate.

Îmbunătățiri inseparabile

Îmbunătățirile nedespărțite care nu pot fi separate de activul închiriat sunt recunoscute ca proprietate a locatorului și transferate acestuia la sfârșitul termenului de închiriere. Îmbunătățirile aduse proprietății închiriate se pot face cu sau fără consimțământul locatorului. În acest caz, costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate fără acordul locatorului nu este rambursat. Costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate în detrimentul fondurilor proprii ale locatarului și cu acordul locatorului trebuie rambursat de locator la încetarea contractului de închiriere.

Impozit pe venit. Investițiile de capital în active fixe închiriate sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar cu acordul locatorului sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă.

Aceste investiții de capital sunt amortizate în următoarea ordine:

investițiile de capital, al căror cost este rambursat locatarului de către locator, sunt amortizate de locator în modul stabilit de cap. 25 din Codul fiscal al Federației Ruse;

Investițiile de capital efectuate de locatar cu acordul locatorului, a căror valoare nu este rambursată de locator, sunt amortizate de locatar pe durata contractului de leasing, pe baza sumelor de amortizare calculate ținând seama de durata de viață utilă a imobilizări corporale închiriate.

Contabilitate la locator. În contabilitatea fiscală a locatorului, valoarea îmbunătățirilor inseparabile primite gratuit care nu sunt rambursate locatarului nu este recunoscută ca venit impozabil în temeiul cl. 32 p. 1 al art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, locatorul nu are dreptul să mărească valoarea inițială a articolului închiriat care i-a fost returnat cu suma îmbunătățirilor inseparabile. În plus, locatorul nu poate amortiza separat investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile realizate fără consimțământul său și ulterior transferate acestuia gratuit. Un astfel de drept este acordat locatorului numai cu condiția ca acesta să ramburseze locatarului costul îmbunătățirilor aduse.

În conformitate cu paragraful 1 al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital, al căror cost este rambursat de locator locatarului, sunt amortizate de locator în mod general. Amortizarea începe în prima zi a lunii următoare celei în care bunul amortizabil a fost pus în funcțiune sub formă de îmbunătățiri inseparabile.

Locatorul ar trebui să fie ghidat de procedura generală de calcul al amortizării după creșterea valorii inițiale a obiectului, adică toate condițiile trebuie îndeplinite, ca și cum investițiile de capital sub formă de reconstrucție (modernizare) ar fi fost efectuate de către locator însuși. În plus, locatorul are dreptul să profite de bonusul de amortizare și să scadă până la 10% odată (30% - pentru obiectele închiriate aparținând 3-7 grupuri de amortizare) de cheltuieli de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile.

Contabilitatea chiriașilor. Locatarul poate amortiza îmbunătățirile inseparabile aduse de acesta proprietății închiriate dacă sunt îndeplinite două condiții:

investițiile de capital s-au făcut cu acordul locatorului;

costul investițiilor de capital efectuate de locator nu este rambursat.

Dacă sunt îndeplinite aceste condiții, investițiile de capital efectuate de locatar sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate sunt amortizate de locatar pe durata contractului de leasing.

Investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar sunt legate indisolubil de obiectul închiriat în sine, prin urmare, pentru a calcula rata de amortizare a acestora, se aplică durata de viață stabilită prin Clasificarea mijloacelor fixe pentru obiectul închiriat (scrisoarea Ministerul Finanțelor din Rusia din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/52).

Astfel, locatarul, la stabilirea duratei de viață utilă, ar trebui să fie ghidat de termenii stabiliți pentru grupul de amortizare în care se încadrează articolul închiriat. Pe baza acestei perioade va fi calculată valoarea amortizării pentru îmbunătățirile inseparabile aduse (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/52).

Dacă o organizație închiriază, de exemplu, spații dintr-o clădire aparținând celui de-al 10-lea grup de amortizare și aduce îmbunătățiri inseparabile acestor spații, atunci durata de viață utilă a îmbunătățirilor efectuate va trebui să fie determinată în conformitate cu cel de-al 10-lea grup de amortizare. Durata de viață minimă posibilă în această situație va fi de 361 de luni. (limita inferioară pentru cel de-al 10-lea grup de amortizare).

Amortizarea este percepută de locatar din luna următoare după ce îmbunătățirile aduse de acesta au fost puse în funcțiune. După încheierea termenului de leasing și restituirea articolului închiriat locatorului, amortizarea încetează. Dacă durata de viață utilă a elementului închiriat este mai mare decât durata contractului de leasing, atunci o parte din costul investițiilor de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile nu va fi amortizată, prin urmare, locatarul nu va putea recunoaște o parte din costuri a imbunatatirilor inseparabile.

În ceea ce privește aplicarea primei de amortizare, se stabilește o procedură specială pentru calcularea amortizării pentru investițiile de capital în active fixe închiriate, astfel cum se prevede la alineatul (1) al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, prin urmare, regulile de aplicare a primei de amortizare pentru îmbunătățiri inseparabile nu se aplică chiriașului (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 22.05.07 nr. 03-03-06 / 2 / 82, 24.05.07 nr. 03-03-06 / 1/302).

Îmbunătățirile permanente aduse de locatar fără consimțământul locatorului nu sunt amortizate. Conform paragrafului 1 al art. 256 din Codul fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale mijloacelor fixe închiriate sunt incluse în proprietatea amortizabilă numai dacă aceste îmbunătățiri au fost convenite cu locatorul.

Dacă, în condițiile contractului, locatorul rambursează locatarului valoarea reziduală a îmbunătățirilor aduse de acesta la sfârșitul termenului de închiriere, suma rambursării va fi inclusă de locatar în venit (ca parte a vânzărilor venituri), iar valoarea reziduală a îmbunătățirilor va fi inclusă în cheltuielile bazate pe art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 07.03.08 nr. 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 nr. 03-03-06 / 2/12).

Metode de calcul al amortizării. Din 2009, amortizarea pentru toate obiectele de proprietate amortizabilă se percepe în modul stabilit în politica contabilă a organizației. Cu toate acestea, în paragraful 3 al art. 259 din Codul fiscal al Federației Ruse enumeră tipurile de proprietăți care sunt întotdeauna amortizate doar pe bază liniară: clădiri, structuri, dispozitive de transmisie incluse în grupurile de amortizare a opta-zecea.

În cazul în care locatarul depreciază investițiile de capital în proprietăți închiriate care aparțin grupurilor de amortizare a opta până la a zecea, atunci amortizarea va trebui să fie percepută liniar. Metoda neliniară nu poate fi aplicată unor astfel de investiții de capital (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 05/10/06 nr. 03-03-04 / 1/441).

Atât în ​​metoda liniară, cât și neliniară, locatarul trebuie să se amortizeze pentru îmbunătățirile inseparabile începând cu prima zi a lunii următoare lunii în care această proprietate a fost pusă în funcțiune.

Perioada de amortizare. Pentru un chiriaș care a adus îmbunătățiri inseparabile proprietății închiriate, este de o importanță fundamentală modul în care relațiile dintre părți sunt formalizate la sfârșitul termenului de închiriere. Dacă contractul este prelungit (prelungit), atunci contractul inițial, în cadrul căruia au fost aduse îmbunătățirile, continuă să funcționeze. În consecință, chiriașul poate continua să perceapă amortizarea îmbunătățirilor făcute de acesta după reînnoire (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 20.03.07 nr. 03-03-06 / 1/167).

În cazul în care părțile renegociază contractul de închiriere, atunci acordul anterior încetează și începe un nou acord. În acest caz, locatarul își pierde dreptul de a amortiza îmbunătățirile făcute de acesta în temeiul vechiului contract de închiriere care a expirat (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 08.10.08 nr. 03-03-06 / 2/140).

TVA. Transferul către locator a îmbunătățirilor nedespărțite ale spațiilor închiriate, efectuate de locatar pe cont propriu sau cu implicarea contractanților, este supus TVA-ului și este obligat să prezinte locatorului suma TVA la costul îmbunătățirile inseparabile (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 29.08.08 nr. 03-07-11 / 290) ...

Locatarul este obligat să perceapă TVA, să întocmească o factură, indiferent dacă un astfel de transfer are loc pe bază rambursabilă (inclusiv chirie) sau gratuită și de către cine a fost efectuată lucrarea - locatarul sau un contractant (Rezoluția FAS PO nr. A12 din 24.06.08 -18629/07, DVO din 20.10.08 nr. F03-4340 / 2008).

În același timp, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Moscova, în rezoluția sa din 30 septembrie 2008 nr. KA-A40 / 9153-08 în cazul nr. A40-5452 / 08-108-22, a indicat că îmbunătățirile inseparabile din spațiile închiriate sunt proprietatea locatorului, prin urmare transferul lor nu poate fi recunoscut ca implementare, iar obiectul impozitării TVA nu apare (a se vedea, de asemenea, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Nord-Vest din 21.04.06 în cazul Nr. A56-7638 / 2005).

Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor, lucrărilor prestate, serviciilor prestate gratuit este recunoscut ca vânzare de bunuri (muncă, servicii). Astfel, tranzacțiile pentru transferul gratuit de îmbunătățiri inseparabile de către locatar sunt incluse în cifra de afaceri impozabilă TVA (ca tranzacții pentru transferul rezultatelor muncii).

TVA trebuie percepută în momentul în care îmbunătățirile inseparabile sunt predate locatorului. De obicei, acest transfer are loc la sfârșitul contractului de închiriere, când proprietatea închiriată (împreună cu îmbunătățirile permanente) este returnată locatorului. Atunci când transferă locatorului îmbunătățiri inseparabile, locatarul este obligat să emită o factură și să o înregistreze în registrul de vânzări.

Întrucât transferul gratuit al îmbunătățirilor inseparabile este supus TVA-ului, locatarul are dreptul să deducă TVA-ul plătit de acesta în urma implementării îmbunătățirilor inseparabile. Pentru a face acest lucru, el trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 13.02.07 și 19.02.07 nr. KA-A40 / 450-07 în cazul nr. A40-31107 / 06-116 -180). La rândul său, locatorul nu va putea deduce TVA pentru îmbunătățirile nedespărțite primite gratuit. Într-adevăr, în cazul unui transfer gratuit, locatarul nu prezintă locatorului suma TVA datorată pe baza unei facturi (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 21 martie 2006 nr. 03-04-11 / 60 ).

Impozitul pe proprietate. Investițiile de capital efectuate de locatar sub formă de îmbunătățiri inseparabile în facilitățile închiriate contabilizate ca parte a activelor fixe ale locatarului, rambursate (nerambursate) de către locator, sunt supuse impozitului pe proprietate înainte de înstrăinarea lor în baza contractului de închiriere (scrisoare de Ministerul Finanțelor din Rusia din data de 24.10.08 nr. 03-05-04-01 / 37). Este recomandabil ca locatarul să nu aștepte sfârșitul contractului de închiriere și să transfere îmbunătățirile aduse locatorului imediat după finalizarea lucrărilor. Acest lucru va permite chiriașului să evite conflictele cu autoritățile fiscale.

În evidența contabilă a locatorului, îmbunătățirile inseparabile aduse de locatar cresc valoarea inițială a activului închiriat sau sunt contabilizate ca element separat de imobilizări corporale. Conform oricăreia dintre opțiunile de contabilizare a costurilor îmbunătățirilor, locatorul este obligat să plătească impozitul pe proprietate. Include costul îmbunătățirilor inseparabile ale bazei de impozitare a proprietății, începând cu momentul în care îmbunătățirile sunt primite de la locatar sub certificatul de acceptare sau alte documente similare.

Proprietar - organizație străină

O companie străină care deține un obiect imobiliar pe teritoriul Rusiei poate acționa ca locator al spațiilor nerezidențiale.

În opinia autorităților de reglementare, închirierea de bunuri de către o organizație străină poate duce la formarea unui sediu permanent dacă acesta se desfășoară în mod sistematic (ordinul Ministerului Impozitelor și Taxelor din Rusia din 28.03.03 nr. BG-3-23 / 150, scrisoare a Serviciului Federal Fiscal al Rusiei pentru Moscova din 19.01.07 nr. 20-12 / 05685).

Chiria primită de o organizație străină este supusă impozitului pe venit la o rată de 20%.

Operațiunile de închiriere a imobilelor situate în Rusia de către o companie străină sunt supuse TVA-ului în conformitate cu procedura general stabilită.

Atunci când o organizație străină achiziționează proprietăți imobiliare pe teritoriul Rusiei, aceasta devine plătitoare de impozit pe proprietate și este obligată să se înregistreze la autoritatea fiscală. În consecință, atunci când închiriază o astfel de proprietate, aceasta trebuie să calculeze independent și să plătească TVA pe chirie la buget.

În același timp, dacă închirierea unei proprietăți imobiliare de către o companie străină nu are un caracter obișnuit, atunci această activitate nu este recunoscută ca antreprenorială. În consecință, responsabilitatea pentru calcularea și plata impozitului pe venit și TVA la buget este impusă Organizație rusă(locatar) recunoscut ca agent fiscal. La rândul său, dacă activitatea unei companii străine de închiriere de bunuri imobile formează un sediu permanent, atunci obligația de a calcula și plăti impozitul pe venit și TVA la buget se impune reprezentanței.

Închiriere de locuințe pentru angajați - cetățeni străini

Companiile care angajează cetățeni străini le pot oferi locuințe gratuit sau cu plată compensare monetară să plătească chirie pentru un apartament pe perioada angajării. Întrebarea dacă, în acest caz, venitul impozitat cu impozitul pe venitul personal se ridică de la un lucrător străin, iar obiectul impozitării UST este controversat.

Există două poziții. Conform primei poziții, atunci când un angajator oferă unui cetățean străin locuința prevăzută printr-un contract de muncă, venitul este supus impozitului pe venitul personal și UST.

A doua poziție este că venitul impozabil nu apare atunci când un angajator oferă locuințe cetățenilor străini, deoarece furnizarea gratuită de locuințe se referă la compensații care nu sunt incluse în sistemul de remunerare și scopul lor este de a rambursa angajaților costurile asociate cu performanța îndatoririle muncii. Plata pentru locuințe ar trebui considerată ca un tip de cheltuieli pentru stabilirea într-un nou loc de reședință.

Angajatorul este obligat să ramburseze costurile de mutare a angajatului la muncă într-o altă localitate, inclusiv costurile stabilirii într-un nou loc de reședință. Rambursarea acestor costuri este o compensație pentru angajat legată de îndeplinirea sarcinilor sale de muncă. În consecință, obiectul impozitării UST nu apare (Rezoluția din 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Plățile compensatorii legate de furnizarea gratuită a spațiilor rezidențiale nu sunt, de asemenea, supuse impozitului pe venitul personal. Deoarece obligația de a furniza locuințe revine angajatorului, nu există venituri impozabile la plata pentru locuințe pentru lucrătorii străini (Rezoluția Curții de Apel al nouălea arbitraj din 12.05.08 nr. 09AP-3569/2008-AK, FAS Districtul Central din 11.12.07 nr. A48-717 / 07-2, definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 23.04.08 nr. 4623/08).

Comentarii (1)

21.09.2015 Lyudmila

Încheierea acordului de agenție este, în general, problematică, deoarece contractele pentru utilități au fost deja încheiate la momentul începerii operațiunii imobiliare, iar chiriașii (sunt și directori) apar și se schimbă ulterior. Un astfel de acord de agenție (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 aprilie 2011 nr. 03-11-06 / 2/55) poate fi contestată de inspecție

A raspunde

Adauga un comentariu

Materiale conexe

S-au găsit 19 articole din 2124

Extindeți toate intrările Reduceți toate intrările Filtrează după: Nume Data

18.02.2011 Hârtie și suporturi de internet 22170

Considera Dispoziții generale despre chirie. Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau schimba proprietățile materiale-naturale. Contractul de leasing trebuie să conțină informații care să permită stabilirea exactă a proprietății care urmează să fie transferată ca obiect de leasing. Dacă este imposibil să se stabilească ce tip de proprietate este închiriată în temeiul unui contract de închiriere, un astfel de acord se consideră că nu a fost încheiat ...

20.04.2011 Specialist în coloane 2162

Întrebarea nu este ușoară și, sincer, este încă controversată. Istoria problemei se întoarce la trecutul nostru, în sensul că au început disputele cu privire la ceea ce ar trebui considerat un serviciu și au fost discutate energic în procesul de formare a practicii judiciare privind contractele de împrumut gratuite, unde IFTS, probabil, pentru prima dată a dezvoltat și aplicat în practică poziția: împrumut de subvenție - serviciu. Servicii de afaceri între organizații comerciale pentru ...

13.11.2009 Specialist în coloane -1 +1 1 14817

Bună ziua, Olga Viktorovna! În conformitate cu articolul 146 din cod, operațiunile de vânzare a bunurilor (lucrări, servicii) pe teritoriu Federația Rusă recunoscut ca obiect de impozitare pentru taxa pe valoarea adăugată. Pentru a rezolva problema prezenței sau absenței vânzării de lucrări (servicii) supuse taxei pe valoarea adăugată în Federația Rusă, în cazul în care vânzătorul și cumpărătorul lucrărilor (servicii) sunt situate în ...

12.02.2009 Specialist în coloane 2193

Există multe riscuri aici datorită faptului că schema nu este complet clară. Adică, pe de o parte, există un acord încheiat cu privire la serviciile de marketing, în care nerezidentul este Clientul, iar Contractantul este situat și efectuează lucrări pe teritoriul Federației Ruse. În acest sens, vă atragem atenția asupra controlului valutar și asupra posibilelor riscuri pentru partea rusă asociate cu necesitatea de a suporta sarcina taxelor unui agent fiscal pentru TVA în temeiul dispozițiilor paragrafului 4 al paragrafului 1 ...

01.10.2009 Hârtie și suporturi de internet -1 +1 1 18487

Caracteristici ale compoziției subiectului relațiilor juridice de leasing cu participarea nerezidenților Conform legislației actuale, companiile străine pot participa la închirierea de bunuri imobiliare pe teritoriul Federației Ruse în următoarele moduri. În calitate de proprietar al imobilelor și locator direct. În acest caz, problema cheie este formarea unui sediu permanent cu un nerezident (în sens fiscal) ...

01.07.2019 Hârtie și suporturi de internet 260

Un proiect de internet rus începe cu un dezvoltator IT. Compania are un site web, clienți mari, dar încep dificultățile. De exemplu, nu toate contrapărțile străine sunt pregătite să transfere bani în conturi rusești. Prin urmare, dezvoltatorul trebuie să înregistreze o companie în străinătate. Să luăm în considerare ce beneficii va aduce o companie străină dezvoltatorilor IT din Rusia. Contrapartidele străine nu sunt pregătite să transfere bani către ...

26.02.2015 Seminar 3485

Să încercăm să clarificăm și să completăm oarecum întrebarea dvs. pentru a apropia „construcțiile” juridice și fiscale. Vom folosi metoda științifică a „ghicirii admisibile”. Deci, există un Acord pentru furnizarea (Contractor-Cumpărător-1) a serviciului X. Există și Cumpărător-2, care, conform planului și modelului dvs. de afaceri, dobândește drepturile de revendicare pentru acest serviciu de la Cumpărătorul-1. Adică, vorbind diferit, părțile (Cumpărător-1 și Cumpărător ...

Cu cât zona este mai puțin prestigioasă, cu atât este mai profitabilă închirierea de locuințe în aceasta, au aflat analiștii „Cyan”. Apartamentele din Noua Moscova, Kapotnya, Lyublino și Kuzminki plătesc cel mai repede, dar este, de asemenea, mai dificil să le vindeți decât locuințe în zone prestigioase

Atractiv Kapotnya

Profitabilitatea medie din închirierea pe termen lung a unui apartament în Moscova în prima jumătate a anului 2016 a fost de 5,5%, potrivit unui studiu pregătit de specialiștii companiei Cyan. Cu alte cuvinte, puteți recupera un apartament în capitală închirindu-l în puțin peste 18 ani. În același timp, pentru diferite regiuni, perioada este semnificativ diferită.

După cum sa dovedit, proprietarii celor mai scumpe bunuri imobiliare din centrul orașului găsesc cel mai greu recuperarea fondurilor cheltuite pentru achiziționarea sa. Liderii anti-rating au fost districtele Arbat, Khamovniki și Gagarinsky. Aici, rata de capitalizare (raportul dintre prețul unui activ și mărimea venitului anual primit din închirierea acestuia) fluctuează în intervalul 4-4,5%, subliniază Cyan. Astfel, după ce ați cumpărat un apartament în aceste zone, rentabilitatea investiției va dura 22-25 de ani.

Cumpărarea unui apartament în cele mai puțin prestigioase zone, dimpotrivă, este cea mai promițătoare decizie de investiții, potrivit datelor cercetării. Profitul maxim pentru investitori va veni din închirierea unui apartament în așezările Pervomayskoye și Marushkinskoye din Noua Moscova, precum și în zona Kapotnya din districtul administrativ de sud-est. Ratele de capitalizare aici variază de la 6,4 la 6,7%. Adică chiriașul își va putea recupera investițiile în 15-15,6 ani. Liderii în ceea ce privește profitabilitatea (6,7%) sunt apartamente cu trei camere lângă rafinăria de petrol din Moscova din Kapotnya.

Acest efect se datorează faptului că odată cu distanța față de centrul orașului, tarifele de închiriere nu scad la fel de mult ca și costul pe metru pătrat, explică Cyan.

Studiul se bazează pe o analiză a peste 1 milion de reclame pentru vânzarea și închirierea locuințelor din Moscova, postate pe portalul cian.ru în 2012-2016. În același timp, tarifele de închiriere și costul locuințelor au fost reduse ținând cont de dinamica prețurilor și a tarifelor de închiriere.

Compania „Miel-Arenda” oferă aproximativ aceleași cifre ca „Cyan”, cu toate acestea, fără a împărți pe districte: rata de capitalizare a apartamentelor din clasa economică de capital este de la 4 la 7% pe an.

Odnushki sunt mai populare

Pe Anul trecut popularitatea închirierii apartamentelor cu o cameră a crescut. „Ponderea lor în structura cererii pentru anul a crescut cu 3 pp. și s-a ridicat la 58%, - spune directorul general al portalului Domofond.ru Eric Segerborg. - În același timp, numărul cererilor de contact pentru reclame pentru închirierea de apartamente cu două și trei camere, dimpotrivă, a scăzut cu 1 punct procentual. - 34% și respectiv 7% ”. Rata medie de închiriere a scăzut, de asemenea, în ultimul an în toate segmentele de locuințe cu 3%. Puteți închiria un apartament cu o cameră în Moscova pentru o medie de 30,8 mii de ruble, un apartament cu două camere - pentru 43,3 mii de ruble.

Regula rentierului

Datele „Cyan” confirmă așa-numita regulă de aur a rentierilor, spune Sergey Shloma, directorul departamentului de piață secundară al Inkom-Real Estate: „Cu cât spațiul de locuit este mai mic, cu atât este mai ieftin, cu atât aduce mai multe venituri. Din acest punct de vedere, este un fel de plăcere să achiziționezi proprietăți imobiliare de elită în scopul închirierii: rentabilitatea unui apartament de elită este minimă în comparație cu locuințele standard. "

Yulia Kovaleva, directorul departamentului de închiriere de bunuri imobiliare din Kalinka Group, estimează că rentabilitatea din închirierea bunurilor imobiliare de elită variază de la 1-4% din suma inițială a investiției, în funcție de costul pe metru pătrat, decor, echipamente și mobilier. Depărtarea de centru este, de asemenea, adesea în favoarea chiriașului. „În baza noastră de date există un apartament în Butikovsky, 5, în zona Ostozhenka, care este închiriat cu 10 mii de dolari pe lună”, dă Kovalev un exemplu. „În același timp, un apartament relativ ieftin pe 1/2 Taras Shevchenko Embankment a fost închiriat recent de către proprietar pentru 15.000 de dolari.”

Opțiuni mai democratice sunt închiriate nu numai mai profitabile, ci și mai rapide. De exemplu, apartamentele economice pleacă acum în medie în câteva zile, iar anul trecut au durat doar câteva ore, spune Oksana Polyakova, director adjunct al departamentului de închiriere de apartamente la Inkom-Real Estate. „Astăzi, apartamentele confort și business class sunt alese pentru aproximativ două săptămâni din șapte până la zece opțiuni”, continuă ea. "Anul trecut am analizat trei sau patru apartamente pentru cel mult patru zile." Apartamentele Elite pot fi expuse atât timp cât este necesar, până când proprietarul decide să reducă în mod adecvat rata de închiriere.

Dacă luăm statisticile în medie pentru district, atunci concluziile „Cyan” sunt logice - districtele mai ieftine aduc o rentabilitate mai mare, este de acord Anna Moiseeva, directorul general al Agenției imobiliare Home Staging. Pe de altă parte, rentabilitatea depinde întotdeauna nu numai de zonă, ci și de apartamentul specific. Există mai multe semne ale unui obiect lichid, expertul listează: filme mici, preț scăzut, apropiere de metrou și centru. „Este important să ne amintim întotdeauna că într-o zi un apartament care este acum închiriat va trebui totuși vândut”, notează Moiseeva. „Și apoi factorii care sunt benefici pentru chiriaș îl vor face mai puțin lichid pentru vânzător.”

Cumpărați mai aproape de centru

„Durata expunerii apartamentelor de vânzare depinde, desigur, de calitatea apartamentului în sine: adecvarea prețului, casei și etajului acestuia”, spune Anna Moiseeva, directorul general al Agenției imobiliare Home Staging. „Dar, în general, un apartament într-o zonă mai prestigioasă poate fi expus timp de aproximativ două până la trei luni față de șase sau mai multe luni pentru apartamente mai puțin lichide în zone îndepărtate.”

Faptul că proprietățile imobiliare situate mai aproape de centru se vând mai bine este dovedit de datele Rosreestr. De exemplu, în prima jumătate a anului 2016, s-au înregistrat cu 15% mai puține tranzacții cu transferul drepturilor la sediile rezidențiale în regiunea Moscovei decât în ​​aceeași perioadă a anului 2015: 294,7 mii și respectiv 345,4 mii tranzacții. Aceste statistici descriu în principal operațiunile pe piața imobiliară secundară.

Cererea pentru clădiri noi este, de asemenea, în scădere. Din ianuarie până în iunie 2016, numărul contractelor de participare la construcția de locuințe comune (DAC) în regiunea Moscovei a scăzut cu 4%, la 41,3 mii.

La Moscova, dimpotrivă, tranzacțiile cu proprietăți imobiliare noi și secundare au devenit mai frecvente. Volumul total al tranzacțiilor cu transferul de proprietate asupra locuințelor a crescut cu 10,8%, la 62,7 mii.

Popularitatea Moscovei a fost influențată de faptul că, în ultimul an și jumătate, dezvoltatorii de la Moscova au adus pe piață o sumă record de proiecte noi care pot concura la preț cu regiunea Moscovei, explică Tatyana Kalyuzhnova, șefa IRN-Consulting . Reducerile au jucat și ele un rol. "În aproximativ 30% din proiecte cu plată de 100%, puteți obține o reducere de 5-10%", notează Kalyuzhnova.

Preț mediu de 1 mp m în clădirile noi din Moscova (în zona de la al treilea inel de transport până la șoseaua de centură a Moscovei), conform IRN, astăzi se ridică la 172,3 mii de ruble. În suburbiile din iunie, aceasta se ridica la 85,4 mii de ruble. pentru 1 mp m, conform studiului companiei "Miel-Novostroyki". Dar când te uiți la propuneri specifice, avantajele cumpărării unui apartament în Moscova devin mai evidente. De exemplu, la jumătatea lunii iunie, compania Zheldoripoteka a adus pe piață un nou complex rezidențial Atmosphere în zona Lublino din sud-est district administrativ... În etapa de pregătire a șantierului pentru lucrări de construcție, costul apartamentelor cu o și trei camere cu o suprafață de 34,9-76,9 mp. m este de 4,1-11,1 milioane de ruble sau 115-145 de mii de ruble. pentru 1 mp m.

Pentru un „pătrat” din complexul rezidențial „Opalikha O3”, situat în regiunea Moscovei, la 13 km de șoseaua de centură a Moscovei, va trebui să plătiți în medie 124 mii de ruble și prețul apartamentelor, conform dezvoltatorului site-ul web, este estimat de la 2,4 milioane la 6,86 milioane de frecări. (pentru un apartament cu o cameră, respectiv trei camere).

Chiar și cele mai profitabile investiții pe piața de închiriere pe termen lung sunt semnificativ inferioare în ceea ce privește rentabilitatea față de depozitele bancare tradiționale. Potrivit Băncii Centrale, rata de bază a rentabilității depozitelor în ruble cu scadență mai mare de un an în iulie este de 10,7% pe an.