Închirierea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale: probleme controversate de impozitare. Enciclopedia soluțiilor

Codul civil al Federației Ruse, părțile la contractul de închiriere pot prevedea atât o sumă fixă ​​a chiriei, cât și procedura de calcul al acesteia. În consecință, chiria poate fi stabilită sub forma părții principale (constante) și a părții variabile determinate prin calcul. Partea permanentă este fixă ​​și include o taxă pentru utilizarea spațiului în sine. Porțiunea variabilă a chiriei este echivalentă cu (sau calculată din) costul utilităților consumate de chiriaș într-o anumită perioadă. Astfel, întreaga sumă a chiriei (atât părți constante cât și variabile) este plata pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății pentru chirie.

Partea constantă a chiriei este de obicei determinată prin înmulțirea ratei de închiriere conform contractului cu suprafața închiriată în metri pătrați. Prin urmare, contractul de închiriere indică adesea mărimea ratei de închiriere pe 1 metru pătrat pe lună.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții constante a chiriei, de exemplu, astfel:

„Partea constantă a chiriei este determinată de formula:

TV x / y = A * S,

unde Tv x / y este partea solidă a chiriei care trebuie plătită pentru luna x, anul y;

A - rata de închiriere în conformitate cu acordul;

S este zona închiriată, în metri pătrați ".

De asemenea, este posibil să se prevadă că partea constantă a chiriei este înmulțită cu indicele prețurilor de consum, cu un coeficient care ia în considerare condițiile de utilizare a proprietății de către locatar; prin factorul de corecție etc.

În contractul de închiriere, puteți specifica că partea variabilă a chiriei acoperă costurile reale suportate de locator pentru facturile de utilități, și anume:

Energie electrica;

Rezerva de apa;

Energie termală;

Eliminarea deșeurilor menajere (puteți furniza întreaga listă a serviciilor necesare) etc.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții variabile a chiriei, de exemplu, astfel:

"Partea variabilă a chiriei este determinată de formula:

P x / y = E + Bo + T + M, unde

P x / y - partea variabilă a chiriei care trebuie plătită pentru luna x, anul y;

E - costul energiei electrice pentru luna x, anul y;

Vo este costul alimentării cu apă pentru luna x, anul y;

T este costul energiei termice pentru luna x, anul y;

M - cheltuieli pentru îndepărtarea deșeurilor menajere pentru luna x, anul y. "

Dacă plata pentru utilități se efectuează în conformitate cu citirile contoarelor, puteți indica în contract că partea variabilă a chiriei va fi stabilită în conformitate cu citirile dispozitivelor de măsurare. Se poate prescrie ca citirile dispozitivelor de măsurare a utilităților să fie înregistrate în prezența reprezentanților autorizați ai locatorului și locatarului.

Atenţie

În clauza 12 a Scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66, se observă că impunerea de către chiriaș a unor facturi de utilități nu poate fi considerată ca o formă de chirie. Întrucât locatorul nu primește de fapt o contra-provizionare pentru proprietatea închiriată, plata de către chiriaș numai pentru utilități nu înseamnă că contractul este plătit.

Înregistrarea (înregistrarea permanentă) la Moscova, într-un apartament la un cost redus. Oferim asistență juridică completă de la A la Z, începând de la selectarea spațiilor rezidențiale (verificând-o) și terminând cu sprijinul pentru tranzacție în agențiile guvernamentale. Întotdeauna, cel puțin 9 - 11 raioane la alegere. Înregistrarea are loc strict în cadrul legii, numai oficial prin MFC sau direct prin Biroul de migrație. Prezența proprietarului casei și a persoanei care trebuie să se înregistreze. (Înregistrare permanentă la Moscova) Veți fi ștampilat în pașaport de la 30 de minute la 5 zile lucrătoare, în funcție de metoda aleasă pentru depunerea documentelor. Dacă doriți să cumpărați un permis de ședere la Moscova, atunci acest lucru nu este pentru noi. Nu îl vindem, oferim suport legal pentru înregistrare.

Înregistrare la Moscova

Se eliberează un permis de ședere la Moscova luând în considerare toate normele și standardele stabilite de guvernul rus, strict prin intermediul organelor de stat. În apartamentul în care vei fi înregistrat, pe lângă tine, vor fi înregistrate alte 5 - 8 persoane. Fără apartamente din cauciuc! Mai mult, apartamentele din cauciuc se pedepsesc penal.

Înregistrarea permanentă la Moscova este locul unde începe succesul tău.

Încă o dată, dorim să vă repetăm ​​și să vă transmitem faptul că înregistrarea permanentă la Moscova, care este formalizată prin intermediul companiei noastre, este 100% oficială. Cu ea, puteți obține tot ceea ce este cerut de lege.

Plasați-vă copilul la școală sau la grădiniță.

Înregistrați vehiculul la poliția rutieră.

Bună treabă în Organisme de statși organizații comerciale.

Primiți împrumuturi de la bancă, inclusiv credite ipotecare.

Asistență medicală gratuită, în policlinici de stat.

Obțineți un nou sau schimbați un pașaport străin existent.

Obțineți permisul de conducere.

Primiți o pensie datorată prin lege.

Înregistrare la Moscova pentru

Înregistrarea la Moscova pentru Cetățenii Federației Ruse este un serviciu destul de solicitat în aceste zile. Oricât de banal ar părea, aproape orice rus care vine să lucreze la Moscova se confruntă cu mașina birocratică de stat.

Înregistrare la Moscova pentru cetățeni străini

- acesta este un pas necesar în obținerea în continuare a cetățeniei Federației Ruse. Într-adevăr, potrivit legii, o persoană care a primit un permis de ședere temporar trebuie să elibereze un permis de ședere pentru întreaga perioadă a unui permis de ședere temporar.

Din punct de vedere legal, este necesar să obțineți un permis de ședere pentru un permis de ședere sau o înregistrare pentru un permis de ședere în Rusia pentru toți cei 5 ani ai perioadei de valabilitate a permisului de ședere.

De ce avem un permis de ședere la Moscova la un preț atât de accesibil?

Elementar! Suntem ultima companie care furnizează acest serviciu. Să deschidem puțin cortina, avem aproximativ 6-8 intermediari care aduc clienți la noi, cu „costul de lichidare”. Nu suntem intermediari! Prețul nostru, de primă mână.

Un alt fapt: există multe propuneri pe Internet pentru înregistrarea înregistrării prin achiziționarea unei acțiuni. Acesta este un proces foarte scump, iar prețul poate ajunge până la 1.200.000 de ruble. Avem un produs accesibil, nu mai rău: un permis de ședere la Moscova fără dreptul la un spațiu de locuit. sau contactați-ne și înregistrați-vă pentru mult mai puțini bani? răspunsul fără echivoc este nu. Totul depinde de obiectivele și capacitățile tale financiare. Și ceea ce este potrivit pentru dvs. necesită analize.

Cu toate acestea, indiferent de alegerea dvs., trebuie să vă amintiți că înregistrarea la Moscova este emisă în termen de 6 zile reglementate de către Autoritatea de Stat.

Cafenele noi se deschid ca în centre de cumparaturiși în format de vânzare cu amănuntul de stradă. Experții de pe piață au spus cu ce probleme se confruntă un chiriaș atunci când alege un spațiu pentru amplasarea unui punct de catering, cum să se determine mai bine locația, filmările și tarifele de închiriere.

Centre comerciale vs vânzare cu amănuntul pe stradă

Este necesar să faceți o alegere în favoarea uneia sau a altei locații, alegând între un centru comercial sau un magazin cu amănuntul stradal, bazându-vă, în primul rând, pe conceptul viitorului stabiliment, deoarece atât programul de lucru, cât și publicul țintă vor depinde de aceasta. În primul caz, unitățile familiale vor fi mai potrivite, în al doilea - baruri de artizanat, cafenele cu bucătărie de autor și diverse locuri tematice.

Un factor important poate fi, de asemenea, de cât timp funcționează cafeneaua, fie că se ocupă singură de primele premise, fie că se mută sau chiar extinde rețeaua. Cu alte cuvinte, experiența și rezerva financiară vor fi semnificative. „Pentru antreprenorii și start-up-urile aspirante, plasarea în comerțul cu amănuntul pe stradă este mai potrivită decât într-un centru comercial”, spune Yegor Ostapenko, directorul departamentului imobiliar cu amănuntul de la Praedium. „Nu fiecare proiect nou este capabil să gestioneze tarife destul de mari în centrul comercial și un depozit mare de securitate în 2-4 luni simultan”.

Merită luat în considerare faptul că mai multe formate cheie sunt prezentate de obicei în centrele comerciale de district. Ivan Tatarinov, director comercial GLINCOM, observă că cel mai profitabil și cel mai solicitat pentru micii antreprenori care sunt gata să investească în deschiderea unui punct de alimentație publică de la 500 de mii de ruble. până la 1 milion de ruble. este un punct de cafea. Lucrează chiar și în proprietăți „slabe” din cauza marginalității și reușesc să ajungă la zero operațional deja în prima lună de închiriere. Al doilea format - un food court - prevede un volum mai mare de investiții, de la 2,5 milioane de ruble. „Cele mai reușite cafenele din food court există în vecinătatea unui cinematograf și a unei zone de divertisment. Dacă nu sunteți înconjurați de chiriași de divertisment, ar trebui să fiți foarte atenți cu privire la problema închirierii ", clarifică expertul.

Atunci când faceți o alegere între mall-uri și comerțul cu amănuntul de stradă, este logic să cântăriți avantajele și dezavantajele ambelor tipuri de plasament. Se crede, de exemplu, că într-un centru comercial este mai ușor să se prevadă numărul mediu de clienți. „În comerțul cu amănuntul stradal, puteți măsura și traficul, dar este mai puțin previzibil, mai dependent de conditiile meteo, iar compoziția calitativă a pietonilor poate varia în funcție de locație ", explică Natalya Ozernaya, șef adjunct al departamentului de vânzare cu amănuntul de stradă la JLL din Moscova. Același lucru se aplică și potențialilor concurenți: pe stradă, ei pot oricând să se stabilească „ușă în ușă” și să câștige clienții, în timp ce într-un centru comercial încearcă de obicei să păstreze echilibrul companiilor reprezentate.

De asemenea, este important ca spațiile din centrele comerciale să fie mai des echipate luând în considerare cerințele pentru alimentația publică, în timp ce amplasarea în clădirile rezidențiale este asociată cu multe adăugiri și aprobări necesare cu rezidenții. Într-o clădire rezidențială, este de asemenea important să vă asigurați că oaspeții nu fumează aproape de intrare și ferestre. Dacă faceți o alegere în favoarea comerțului cu amănuntul de stradă, atunci deja în locul în care o cafenea a fost deschisă mai devreme sau a funcționat un restaurant.

Cât de mult să iei în „pătrate”?

Găsirea unei camere care nu ar fi excesivă din punct de vedere al suprafeței, dar în același timp nu ar fi îngustată pentru viitorii oaspeți ai unității, este o sarcină extrem de dificilă și adesea aproape imposibil de rezolvat fără un specialist care se ocupă de proiectare de restaurante și cafenele. „Există un anumit sistem de calcul, care este planificat pe baza meniului restaurantului. Zona depinde, în special, de faptul dacă cafeneaua va avea o bucătărie cu ciclu complet sau doar pre-gătit, sau chiar gata de făcut fără o bucătărie ”, spune Yegor Ostapenko. În plus, se ia în considerare numărul de personal și dimensiunea spațiilor necesare pentru depozite, unități frigorifice etc. Sala principală în care vor sta vizitatorii este planificată în funcție de dimensiunea meselor și de sarcina posibilă. „De asemenea, este necesar să se țină seama de reguli și regulamente, conform cărora unitatea ar trebui să aibă o toaletă separată pentru personal, o sală de duș pentru bucătari, un loc pentru schimbarea hainelor pentru angajați”, adaugă Anton Belykh, CEO al consultanței compania DNA Realty. „Va fi extrem de dificil pentru cineva fără experiență să o calculeze”.

Cantitatea de spațiu, desigur, va depinde atât în ​​centrele comerciale, cât și în formatul de vânzare cu amănuntul de pe stradă, dintre care, în cele din urmă, va trebui să alegeți. „Punctele de cafea pot închiria spațiu de la un contor de 3-4 metri pătrați până la 20 de metri pătrați mici. m. Pentru un food court, cea mai solicitată zonă este în intervalul 25-65 mp. m. Dacă un antreprenor deschide o cafenea pe o franciză, atunci se orientează în alegerea unei zone în funcție de cerințele proprietarilor, deja clar explicată în cartea de franciză ”, explică Ivan Tatarinov.

Spre deosebire de subtilitățile tehnologice, caracterul adecvat al ratei de închiriere propuse poate fi evaluat independent, făcând referire la calculele analitice ale experților pieței. Potrivit Knight Frank, tarifele medii pentru o suprafață de 200 mp. m în centrul Moscovei poate fi de 65-75 mii ruble, iar în locațiile de top poate ajunge la 90-120 mii ruble. Rata medie în zonele rezidențiale este de 40-45 de mii de ruble. pe mp m pe an. „Tarifele pentru spațiile din sacii de dormit, dar în linie de vedere de la metrou, sunt adesea comparabile cu tarifele de pe străzile centrale, datorită fluxului zilnic de pietoni din metrou”, notează Natalya Ozernaya, șef adjunct al comerțului cu amănuntul stradal la JLL în Moscova.

Sursa: JLL.

Cum faci o alegere? Anton Belykh este sigur: în niciun caz nu trebuie stabilită o linie psihologică - de exemplu, „să nu plătească mai mult de un milion de ruble pe lună pentru chirie”. „Știu restaurante care plătesc 3-5 milioane pe lună pentru spații și încă prosperă. Și există unități care plătesc 100 de mii și cu greu pot ajunge la capete sau chiar lucrează cu pierderi - explică expertul. „Atunci când evaluați rata de închiriere, ar trebui să luați în considerare nu propriile constrângeri psihologice interne, ci traficul real al locului, coincidența acestuia cu publicul țintă și să faceți greșeli ale veniturilor așteptate folosind sisteme moderne.”

Determinați locația

Când se ia în considerare spațiul într-un centru comercial, se poate întâlni adesea o prejudecată împotriva chiriașilor puternici din cartier la o curte de hrană, în special „cei trei mari”: McDonald’s, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov crede: „Un produs interesant și de calitate nu va suferi din cauza concurenței cu mărci puternice la nivel mondial. De exemplu, magazinele de burgeri reușesc să se adapteze cu succes de la oferte similare din segmentul de masă datorită produsului autorului, o abordare mai individuală. "

O altă concepție greșită este că cafenelele se simt bine doar în centrul Moscovei. „Există, de asemenea, multe unități de succes în zonele rezidențiale și pe rutele de ieșire. Aici este necesar să se țină seama de specificul zonei. De exemplu, în Perovo este mai bine să deschideți ceva foarte bugetar, iar pe Michurinsky Prospekt, o steakhouse este destul de potrivită. De asemenea, restauratorii sunt interesați de zone rezidențiale mari, cu un număr mare de locuințe noi, care sunt cumpărate sau închiriate în principal de clasa de mijloc ”, spune Anton Belykh.

În formatul cu amănuntul de stradă, zonele pietonale sunt în mod tradițional locuri de succes pentru cafenele, numărul cărora a crescut recent în centrul Moscovei. Este bine dacă există o atracție sau un loc de recreere pentru orășenii din apropiere. Locurile situate lângă metrou sunt, de asemenea, solicitate. „În opinia mea, promițătorile, cu un potențial ridicat de dezvoltare, sunt sediile în crescătorii situate pe teritoriile fostelor fabrici. Un exemplu izbitor este deschiderea restaurantului Syrovarnya pe teritoriul fabricii de bere Badayevsky, care a devenit o ancoră și s-au alăturat o serie de alte proiecte: Deep Space, The 12 Wine Bar, „ Grădina de vară", - spune Victoria Kamlyuk, directorul comerțului cu amănuntul de la Knight Frank.

În ceea ce privește locația din centru, aici în anul trecut mai există o preocupare importantă - lucrul la reconstrucția și îmbunătățirea teritoriilor. Construcția constantă face puțin pentru a atrage clienți, în special pentru cafenelele care ar dori să organizeze verande de vară. „Nu ar trebui să vă fie frică de lucrările de îmbunătățire a străzii și să plecați”, este sigură Victoria Kamlyuk. „Trebuie să negociem cu proprietarul o reducere de 10-30% pentru perioada de renovare.” Yegor Ostapenko este pe deplin de acord cu opinia că renovarea este destul de posibilă pentru a „supraviețui”: „Vorbind despre îmbunătățire, trebuie remarcat faptul că, dacă instituția are o anumită marjă financiară de siguranță, atunci este mai bine să așteptați această perioadă decât a se muta. Reconstrucția se va încheia, iar strada va fi transformată, iar sezonul viitor cafeneaua are șansa de a-și recupera pierderile și de a-și crește veniturile. "

Chiria lunară pentru utilizarea localului și a spațiilor adiacente, a locurilor de parcare (denumită în continuare „chirie”) constă din:

Partea fixă ​​sau fixă ​​a chiriei

1. O parte fixă ​​din chirie a sumei de bani percepute pentru închirierea Locului și care include TVA 18%. Partea fixă ​​a chiriei se calculează la următoarele rate pe metru pătrat din Locația închiriată:
   • ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a spațiilor de depozitare, inclusiv TVA; ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a biroului și a spațiilor de uz casnic, inclusiv TVA;
   • ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a spațiilor de birouri, inclusiv TVA. Costul părții fixe a chiriei include Serviciile specificate în Lista serviciilor (Anexa nr. 5). Costul părții fixe a chiriei include utilizarea de către Locatar a Proprietății.

Partea variabilă a chiriei

Partea variabilă a chiriei include (limitele consumului sunt stabilite în Anexa nr. 6 - suma cheltuielilor pentru energia electrică consumată, al cărei calcul se face la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile - cantitatea de energie electrică furnizată, kW); - valoarea cheltuielilor pentru consumul de apă și canalizare, al căror calcul se efectuează la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile din dispozitive de măsurare sau în conformitate cu calcularea ratei de consum convenite de părți. stabilite în anexa nr. 6. Taxe pentru utilizarea spațiilor de parcare Taxa se calculează la următoarele tarife: 7500,0 ruble pe lună, (fără TVA) ), pentru un loc de parcare pentru camioane; 1500,0 ruble pe lună, (fără TVA). TVA) pentru un loc de parcare o sută pentru vehicule ușoare.

Modificarea chiriei într-un contract de închiriere

Proprietarul își rezervă dreptul de a modifica costul pe metru pătrat al locațiilor închiriate din proprie inițiativă, dar nu mai mult de 1 (o) dată pe an de la data de începere a închirierii și nu mai mult de 5% din costul anterior pe metru pătrat a Locațiilor închiriate, cu notificarea prealabilă a Locatarului nu mai puțin de 1 (o) lună. În acest caz, părțile semnează un acord suplimentar la acest acord. Locatorul are dreptul la unilateral să crească rata părții variabile a chiriei în funcție de modificările tarifelor organizațiilor care furnizează serviciile corespunzătoare. În acest caz, Locatorul, la notificarea scrisă a modificării costului utilităților și serviciilor de întreținere, trimisă Locatarului, atașează documentele relevante care confirmă faptul modificării tarifelor sau costul serviciilor.

Acceptăm contracte de închiriere pentru evaluare de către experți. Suntem angajați în pregătirea unor contracte complexe.

Principiul libertății contractuale face posibilă stabilirea unui mecanism pentru determinarea cuantumului chiriei convenabil pentru locatar și locator. Aceasta poate fi fie o sumă fixă ​​plătită lunar, fie o sumă care include rambursarea costurilor de întreținere pentru obiectul închiriat. În acest din urmă caz, formularea clauzei contractuale necesită o atenție specială.

Procedura, condițiile și termenii pentru efectuarea chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (clauza 1 a articolului 614 din Codul civil) și, în lipsa acestora, se aplică procedura, condițiile și termenii de plată, care sunt de obicei folosite la închiriere proprietate similară în circumstanțe comparabile. O regulă similară este stabilită în paragraful 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse pentru prețul contractului: dacă acesta lipsește în textul acordului, executarea contractului trebuie plătită la un preț care, în circumstanțe comparabile, se percepe de obicei pentru bunuri similare, lucrări sau servicii.

Dar la încheierea unui contract de închiriere pentru imobile, această regulă nu se aplică, deoarece chiria este o condiție esențială pentru aceasta (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). În absența unei condiții cu privire la suma chiriei convenite în scris de către părți, contractul de închiriere imobiliară este considerat a nu fi încheiat (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Condițiile chiriei trebuie formulate în așa fel încât să fie posibil să se stabilească exact când și în ce sumă chiriașul este obligat să efectueze plățile corespunzătoare. Contractul poate stabili o sumă fixă ​​a chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia. În acest din urmă caz, condiția de închiriere va fi, de asemenea, considerată convenită.

Valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele stipulate în contract, dar nu mai des de o dată pe an, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse ). O modificare a cuantumului chiriei în conformitate cu mecanismul prevăzut în acord nu constituie o modificare a contractului de închiriere și, prin urmare, nu intră sub incidența restricțiilor menționate mai sus (clauza 11 din scrisoarea de informare a Presidiumului Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă din data de 11 ianuarie 2002 nr. 66, denumită în continuare - Scrisoarea de informare nr. 66). De exemplu, condiția privind indexarea chiriei în funcție de inflație nu contrazice această restricție. Deși suma chiriei se schimbă, procedura de calcul a acesteia rămâne neschimbată.

Este mai bine să prevedem consecințele pierderii statutului de plătitor de TVA de către locator în contract.

Se recomandă să indicați în contractul de închiriere dacă valoarea chiriei include taxa pe valoarea adăugată (TVA). Și dacă o face, atunci va fi, de asemenea, necesar să se determine care parte din suma indicată este chirie și care este TVA. De exemplu, indicați rata actuală de impozitare pentru a evita disputele în viitor, atunci când rata de impozitare se modifică în perioada contractului. De asemenea, se recomandă indicarea în acord că nu se percepe TVA pentru suma chiriei dacă locatorul nu este plătitorul acestei taxe.

Toate acestea trebuie făcute, deoarece în caz contrar părțile pot avea dezacorduri cu privire la sumele care trebuie plătite ca chirie. Poziția instanțelor cu privire la această chestiune este ambiguă și, ca rezultat, locatorul poate primi o chirie într-o sumă mai mică decât se aștepta (rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 17.09.2010 în cazul nr. A70- 14225/2009), iar locatarul poate fi obligat să plătească TVA în plus față de mărimea chiriei (Determinarea Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 10.02.2010 nr. VAS-1414/10 în cazul nr. A51-7727 / 2009).

O situație este probabilă când proprietarul a fost inițial plătitor de TVA și în contract s-a convenit cuantumul chiriei luând în considerare impozitul, dar ulterior obligația de a plăti acest impozit a încetat. De exemplu, atunci când locatorul trece la un sistem de impozitare simplificat (clauza 2 a articolului 346.11 din Codul fiscal al Federației Ruse) sau în cazul unei modificări a proprietarului proprietății închiriate, dacă noul proprietar nu este un TVA plătitor. În această privință, este în interesul locatarului să includă în contract o clauză care să ateste că, în cazul încetării obligației locatorului de a plăti TVA, chiria este redusă cu valoarea impozitului. În cazul în care o astfel de condiție nu este agreată, instanța poate refuza satisfacerea cererii de restituire a chiriei excesiv plătite în valoare de impozit (rezoluția FAS a districtului Volgo-Vyatka din 08/05/2011 în cazul nr. А43-24309 / 2010). În același timp, există o altă poziție, când plata cu suma TVA inclusă este recunoscută ca îmbogățire nedreaptă a locatorului (Rezoluția FAS a districtului Volgo-Vyatka din 15 ianuarie 2010 în cazul nr. A29-2100 / 2009).

Chiria poate include piese fixe și variabile

Chiria nu poate fi stabilită sub formă de plată de către chiriaș pentru utilități (electricitate, apă, căldură), combustibil și lubrifianți și alte materiale consumate atunci când se utilizează obiectul închiriat. Faptul este că, cu o astfel de plată, locatorul nu primește de fapt nicio remunerație de la chiriaș pentru dreptul de a utiliza obiectul închiriat, iar acest lucru contrazice natura plătită a contractului (clauza 12 din Scrisoarea de informare nr. 66).

Pentru a rambursa costul utilităților consumate de chiriaș, părțile indică din ce în ce mai mult în acord că chiria constă din două părți - constantă și variabilă. Mărimea părții constante este determinată ca o sumă fixă ​​(sau un mecanism de calcul), iar partea variabilă este definită ca fiind costul utilităților consumate de chiriaș.

Condiția care determină procedura de plată a facturilor de utilități este o clauză importantă a contractului. La urma urmei, contractele cu organizațiile care furnizează resurse sunt încheiate de locator și facturile sunt emise în numele său, iar chiriașul va fi obligat să ramburseze astfel de cheltuieli, dacă acest lucru este prevăzut în acord. Utilitățile și alte plăți includ costul serviciilor de alimentare cu apă și canalizare, comunicații telefonice, energie electrică consumată, alimentare cu căldură (alimentare cu gaz), precum și taxe pentru curățarea spațiilor, colectarea gunoiului etc.

Contabilitatea plăților pentru utilități și întreținere ca parte a chiriei este posibilă în mai multe moduri. În primul rând, puteți seta o chirie fixă, care include deja costul unor astfel de plăți. Chiriașul plătește apoi o chirie fixă ​​în fiecare lună. În al doilea rând, este permis să se determine suma chiriei fără a lua în considerare costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent contracte cu organizații de furnizare de resurse și servicii. Trebuie avut în vedere faptul că încheierea unor astfel de acorduri va atrage chiriașului apariția unor obligații suplimentare față de astfel de organizații. Și în al treilea rând, părțile au dreptul să stabilească chiria, constând dintr-o parte fixă ​​și variabilă.

În acest din urmă caz, chiria constă în plata parțială a spațiilor închiriate într-o sumă fixă ​​(partea fixă) și chiria în termeni de rambursare a costului utilităților consumate efectiv de către chiriaș (partea variabilă).

Este mai bine să stabiliți separat dimensiunea părții variabile a chiriei pentru fiecare lună.

În practică, suma chiriei în ceea ce privește rambursarea costului energiei electrice consumate de locatar este determinată fie pe baza citirilor contorului de energie electrică instalat separat pentru locatar, fie în funcție de capacitatea instalată, luând în considerare capacitatea tuturor aparatelor electrice care funcționează în incintă și durata aproximativă de funcționare a acestora. Cantitatea de apă sau gaz consumată poate fi, de asemenea, determinată de contor. Calculul costului serviciilor de alimentare cu căldură depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi. Rambursarea costurilor comunicării telefonice se face pe baza datelor privind starea contului personal furnizat de organizația de comunicare.

Pentru a recunoaște partea fixă ​​a chiriei drept cheltuială, locatarul trebuie să aibă doar contractul de leasing în care este definit. Pentru a recunoaște partea variabilă în cheltuieli, este necesar un document primar separat, care să reflecte costul utilităților consumate de chiriaș cu o defalcare pe tip de serviciu și cu legături către documentele relevante și cu suma părții variabile a chiriei pentru luna calculată în conformitate cu contractul de închiriere.

Ce este acest document primar? La încheierea unui acord, părțile la contractul de închiriere convin asupra acestei chestiuni în mod independent în raport cu o situație specifică. Poate fi un act bilateral și o referință-calcul al departamentului contabil al locatorului. Principalul lucru este că documentul utilizat conține toate detaliile obligatorii enumerate la art. 9 din Legea federală din 06.12.2011 nr. 402-FZ "Cu privire la contabilitate" (clauza 1 din scrisoarea Serviciului Federal Fiscal din Rusia din 04.02.2010 nr. ShS-22-3 / [e-mail protejat]).

Dacă, în conformitate cu acordul, chiria (sau o parte din aceasta) este o valoare variabilă, atunci pentru a recunoaște această sumă drept cheltuială, locatarul trebuie să primească lunar un document primar de la locator, deoarece suma de chirie variază de la lună la lună. Și la stabilirea chiriei într-o sumă constantă (fixă) din contract, nu sunt necesare acte lunare care să confirme suma plății, deoarece suma chiriei nu se modifică.

Merită să ne amintim că pot apărea dificultăți la pregătirea documentației primare, deoarece proprietarul nu este un furnizor de utilități către chiriaș, ci acționează de fapt ca „agent” al chiriașului în transferul plăților pentru serviciile prestate de organizațiile care furnizează resurse. Pentru proprietar, aceste plăți nu sunt venituri, ci compensații pentru cheltuieli.