Managementul increderii apartamentelor, apartamentelor, hotelurilor. Încredințați gestionarea închirierii casei dvs. unor profesioniști Pdf companii de management zilnic de închiriere

Semne de sarcină după implantarea embrionului

Acum toți trăim într-o țară deschisă, când poți merge să lucrezi, să trăiești sau să studiezi în orice oraș, în orice țară. Iar unii au mai multe apartamente care sunt închiriate și pur și simplu trăiesc din chiria pe care o primesc într-un loc convenabil și confortabil. Dar ce să faci cu apartamentul? Trebuie să plătiți pentru el, să îl monitorizați, să îl întrețineți, să vă mutați și să evacuați chiriașii în cele din urmă. Rudele și prietenii te pot ajuta și o pot face pentru tine o dată, dar puțini sunt cei dispuși să-și asume o asemenea povară în fiecare lună.

Te poate opri asta?

Toate aceste probleme sunt ușor de rezolvat.

Puteti inchiria apartamentul sub trust management.

De regulă, suntem abordați cu astfel de întrebări de către oameni care, după ce și-au închiriat în mod repetat proprietatea prin noi, s-au convins de integritatea noastră și, în cele din urmă, au cerut ei înșiși să aibă grijă de apartamentul pe care îl închiriau și să le trimită bani. un card, adică angajați-ne să oferim un astfel de serviciu. Sarcina ta este doar de a determina prețul lunar de închiriere al proprietății și de a emite o împuternicire.

Responsabilitățile agentului atunci când închiriază un apartament pentru gestionarea încrederii.

Pentru a face acest lucru, proprietarul proprietății încheie un așa-numit ACORD DE GESTIUNE A ÎNCREDIILOR cu un reprezentant al companiei noastre - unul dintre agenții noștri (în persoană) sau, mai simplu spus, o angajează să aibă grijă de apartament: verificați-i. starea o dată pe lună, verificați siguranța proprietății, mutați și evacuați chiriașii, luați citiri de la dispozitivele de contorizare, completați chitanțele pentru plata locuințelor și serviciilor comunale, plătiți facturile pentru locuințe și servicii comunale și taxe, rezolvați tot felul de probleme care apar cu locuințele și serviciile comunale, precum și monitorizarea siguranței imobiliare și, în sfârșit, cel mai plăcut lucru pentru tine este să primești bani de la ei și să-i depui pe cardul tău. Totul este conform legii, în conformitate cu articolul 1012, capitolul 53 din Codul civil al Federației Ruse.

Agentul se obligă și îndeplinește în mod obligatoriu toate condițiile de mai sus, să vă furnizeze un raport lunar privind starea apartamentului, siguranța proprietății, citirile apei și contoarelor de lumină și plata facturilor pentru locuințe și taxe pentru serviciile comunale.

Plata la predarea apartamentului catre managementul increderii.

Pentru aceste servicii, agenta primește 10% din suma lunară pentru închirierea unui apartament (cel puțin 3.500 de ruble) și transferă restul direct pe cardul tău.

Pentru a vă reprezenta interesele, și nimeni nu l-a trimis pe Agent în iad, oferiți o PROCURĂ PENTRU GESTIUNEA ÎNCREDELOR, care va enumera acele puncte în care aveți încredere în reprezentarea intereselor dumneavoastră.

Citiți conținutul împuternicirii pentru managementul încrederii în imaginile atașate acestei publicații.

Astfel, problema ta se transformă într-un moment plăcut de a primi bani.

Septembrie este considerată una dintre cele mai profitabile luni de pe piața de închiriere. Se reia sezonul afacerilor și, în același timp, cererea de locuințe închiriate este în creștere. Piața imobiliară este în plină expansiune și promite noi oportunități pentru proprietarii de metri pătrați.

Cel mai obișnuit mod de a câștiga bani pe imobiliare este prin închirierea acestora. S-ar părea că nu poți veni cu nimic nou aici. Dar există companii care sunt gata să facă asta pentru proprietar. Și nu numai să predea, ci și să plătească în mod regulat utilitățile, să verifice siguranța proprietății și să efectueze reparații de rutină. Proprietarul pur și simplu transferă apartamentul către managementul de încredere și primește bani pentru el.

Cele două preocupări principale ale proprietarului: apartamentul va fi deteriorat iremediabil sau pur și simplu nu va fi închiriat. Ambele sunt înlăturate printr-un contract bine întocmit. În primul rând, un bun administrator asigură apartamentul, adesea pe cheltuiala lui. În al doilea rând, contractul prevede că, dacă perioada de inactivitate a apartamentului depășește două săptămâni, managerul începe să plătească proprietarului din propriul buzunar. Companiile implicate în managementul încrederii asigură că valoarea chiriei și candidatura chiriașilor sunt convenite cu proprietarul de fiecare dată când un apartament este închiriat.

La Moscova, proprietarul unui apartament cu o cameră poate câștiga de la 19 la 130 de mii de ruble pe lună, în funcție de starea locuinței și a zonei. Pentru un apartament cu două camere - de la 28 la 184 mii de ruble. Cea mai accesibilă ofertă pentru un apartament cu trei camere este de 50 de mii de ruble. Un apartament bun poate fi închiriat pentru 80 de mii de ruble. Ei bine, cu mobilier scump, renovări și într-o zonă prestigioasă, se vor închiria pentru 300 de mii de ruble. În alte regiuni veniturile nu sunt atât de mari. De exemplu, în Krasnodar, proprietarul va primi de la 18 la 45 de mii pe lună pentru un apartament cu o cameră, la Soci - de la 18 la 40 de mii. În orașele fără stațiuni care nu depășesc un milion de locuitori, randamentul închirierii este scăzut. În Irkutsk, puteți obține de la 10 la 20 de mii de ruble pentru un apartament cu o cameră.

Venitul managerului este un procent din tariful de închiriere al apartamentului. Potrivit departamentului de închiriere apartamente INCOM-Real Estate, costul serviciilor sale poate varia între 5 și 30% din valoarea tranzacției. Cel mai scump lucru pentru un proprietar de apartament este să transfere proprietatea către managementul trustului fără reparații, cu condiția ca acestea să fie finalizate. Schemele de plată pot varia. „La noi, proprietarul plătește o taxă lunară pe an, adică prima chirie pe care o transferă angajatorul ajunge la 8,3% pe lună, dacă clientul are încredere în noi de asemenea, deduse din chirie, dar Noi nu percepem bani pentru serviciul de plată a facturilor de utilități”, spune Svetlana Kos, director general al AKRUS-City.

Administrarea încrederii este benefică acelor persoane care au proprietăți imobiliare într-o regiune, dar locuiesc în alta sau chiar în altă țară. În plus, transferul unui apartament către conducere poate oferi „fonduri de ridicare” pentru mutare. Astfel, multe companii sunt gata să plătească proprietarului chiria pentru câteva luni deodată.

Cu toate acestea, managementul încrederii în țara noastră se dezvoltă slab până acum. Există multe motive pentru aceasta. Proprietarii vor să obțină venituri maxime din imobiliare. Le este frică să transfere apartamentul în mâini greșite. Garanțiile oferite de mandatar nu li se par suficient de convingătoare. Majoritatea proprietarilor nu plătesc impozite pe veniturile din chirie - prin închirierea apartamentelor chiriașilor înșiși, ei ascund acest fapt.

Venitul managerului este un procent din tariful de închiriere al apartamentului. Costul serviciilor sale poate varia de la 5 la 30% din valoarea tranzacției

Mai este un dezavantaj. Apartamentele situate în zone diferite sunt greu de gestionat. Este mult mai ușor să faci asta dacă stocul de închiriere este situat în aceeași clădire. Unii dezvoltatori încearcă acum să implementeze această idee cu apartamente. Dezvoltatorul se oferă nu doar să investească bani într-un astfel de imobil și să-i transfere către management, ci dezvoltă programe de profitabilitate pentru investitori. De exemplu, indiferent de sarcină, proprietarul primește un venit anual de 5% din costul apartamentului. Sau, în loc de plăți de chirie pentru doi ani, proprietarul devine proprietarul unei renovari realizate de un proiectant. Pentru a atrage chiriași, astfel de complexe oferă servicii la nivel de hotel. „Venitul din transferul apartamentelor către management este garantat de 8-9% din costul acestora sau de 10% dacă proprietarul este angajat în închiriere independent. În același timp, mulți proprietari de apartamente din Moscova primesc un profit mai mic - 4-7 % pe an din costul apartamentului Acest lucru se datorează faptului că apartamentele sunt cu 15-35% mai ieftine decât apartamentele, iar prețul de închiriere nu diferă”, spune Alexander Samodurov, șeful NAI Becar Apartments.

În timp ce în Rusia apar ansambluri rezidențiale cu o companie de administrare care poate închiria spațiul proprietarului, în străinătate ele există de mult timp. Investitorii care se așteaptă să nu doar dețină, ci și să câștige bani din proprietățile lor imobiliare, îi aleg. Acest lucru le permite să primească servicii maxime în timp ce stau în apartamentul sau vila din străinătate și nu trebuie să-și facă griji cu privire la întreținerea proprietății în timp ce sunt plecați. „Acum este popular să achiziționați apartamente administrate de un operator hotelier Avantajul acestui format este că proprietarul nu este preocupat de menținerea proprietății într-o stare care este întotdeauna potrivită pentru ocupare va închiria și proprietatea Dacă proprietarul vilei sale sau nu vine la apartament, acesta este transferat la bazinul de închiriere Dar, în același timp, apartamentul este în deplină proprietate privată a proprietarului”, spune Elena Yurgeneva , director al departamentului de imobiliare rezidențiale de lux la Knight Frank Russia & CIS. Rentabilitatea unui astfel de transfer al unui obiect la un grup de închiriere este scăzută - de la 4% pe an. Însă majoritatea proprietarilor nu urmăresc profituri mari ale unor astfel de proprietăți, ci le văd ca pe o modalitate de a economisi fondurile acumulate. În plus, pentru proprietățile de lux, scumpe, această opțiune de management este bună, deoarece scutește proprietarul de povara costurilor cu utilitățile.

Cu toate acestea, acum ansambluri similare cu posibilitatea de a închiria apartamente sau apartamente în perioadele de nefuncţionare abundă în segmentul de clasa economică şi confort. Sunt multe în Bulgaria și Muntenegru. În Bulgaria, costul apartamentelor pleacă de la 21.000 de euro, iar companiile de administrare promit o rentabilitate de 10% din costul locuinței pe an. Dar asta dacă proprietatea este situată într-un loc unde există cerere pentru ea tot timpul anului. De exemplu, în orașe precum Varna, Sofia, Burgas. Condominiile sunt comune în Thailanda - complexe de apartamente sau case de oraș cu servicii de tip hotelier. Costul unui astfel de imobil începe de la 1,5 milioane de ruble. Dacă obiectul este situat în imediata apropiere a plajei - de la 4 milioane de ruble. De asemenea, managerii promit o rentabilitate de 10% pe an. Mai mult, în Thailanda nu există o sezonalitate clară, ca în Europa. În timpul sezonului ploios, turiștii continuă să se relaxeze și să înoate și, în consecință, închiriază cazare.

În ultimii ani, investitorii au dezbătut rentabilitatea investiției în imobiliare. Dar totul este în teorie. În practică, piața imobiliară din Rusia este întotdeauna activă. Economia este în creștere - este timpul să cumpărați un apartament, economia este în declin - cu atât mai mult. Iată-l acum. „Unii deponenți, înspăimântați de lichidarea băncilor de către Banca Centrală, au decis să-și transfere fondurile de la economii virtuale la cele reale - la imobiliare apartamentele lichide cu o cameră s-au scumpit cel mai mult - investitorii au început să le cumpere pentru a-și proteja economii de ruble din fluctuațiile valutare”, explică Mihail Popov, fondatorul sistemului de management al finanțelor personale EasyFinance.ru. După ce v-ați protejat finanțele, doriți să le măriți, ceea ce înseamnă că în curând vor apărea pe piață mult mai multe locuințe închiriate.

Adesea, proprietarul sau locatorul, atunci când închiriază un apartament (birou), nu vrea să se împovăreze cu griji legate de primirea chiriei, monitorizarea stării spațiilor, plata utilităților și alte bătăi de cap. Dacă nu unul, ci mai multe apartamente sunt închiriate, iar proprietarul însuși locuiește în alt oraș sau chiar țară? Chiar trebuie să vină în fiecare lună și să intre în contacte cu angajatori, cu care uneori nu reușește să se întâlnească imediat, iar dacă o face, întâlnirea se poate dovedi a fi nervoasă și goală? Contactele cu chiriașii sunt cel mai neplăcut moment pentru orice proprietar, care visează doar un flux liniştit de bani să curgă de undeva, fără să fie nevoie să alerge de fiecare dată pe albia râului pentru a rezolva blocajele, dacă deodată, Doamne ferește, pârâul devine. înfundat.

Câștigarea banilor din chirie fără contact direct cu chiriașul - această dorință poate fi realizată pe deplin prin închirierea apartamentului în încredere. Managementul trustului de închiriere - ce este și cum se încheie un contract de management de închiriere a proprietății?

Există o mulțime de agenți imobiliari pe piața de închiriere, dar toți oferă o gamă limitată de servicii:

  • căutarea unui angajator;
  • apelarea potentialilor clienti;
  • organizarea unei expoziții a localului împreună cu proprietarul acestuia;
  • încheierea unui contract de închiriere.

Conform unui acord exclusiv, agentul imobiliar poartă o responsabilitate ceva mai mare și numai în cazul rezilierii unilaterale a contractului de închiriere de către chiriaș: dacă chiriașul se mută din timp, agenții imobiliari trebuie să găsească un nou client.

Nu ar trebui să alergi la agentul imobiliar după ce cheia a fost deja dată rezidenților și să te plângi că s-au dovedit a fi asta și asta, unde căutai și ce să faci acum.

Agenții imobiliari obișnuiți nu poartă nicio responsabilitate pentru selectarea chiriașilor „răi” și pentru orice consecințe, cum ar fi:

  • bunuri deteriorate;
  • inundarea vecinilor;
  • întârzierea plății sau refuzul plății;
  • refuzul de a se muta etc.

Este cu totul altceva dacă proprietarul încheie un contract de închiriere cu managementul trustului.

Tranzacțiile care implică închirierea locuințelor aflate în administrare în trust în străinătate reprezintă 90% din numărul total de tranzacții de închiriere. Ponderea noastră din astfel de tranzacții de până acum este de doar 10% din toate contractele anuale de închiriere. Majoritatea proprietarilor încă nu au încredere în managementul încrederii din cauza următoarelor preocupări:

  • Managementul de încredere al chiriei este un serviciu prea scump;
  • agentul imobiliar va face cu siguranță ceva greșit;
  • lipsa controlului constant din partea proprietarului poate duce la pericolul pierderii bunurilor imobiliare sau pierderii oportunității de a dispune de el pentru o perioadă lungă de timp.

Dar această opinie este complet eronată, iar acest lucru poate fi dovedit cel puțin prin exemplul activităților agenției imobiliare Akrus.

Agentie imobiliara Akrus

Agenția imobiliară Akrus este implicată în tranzacții de închiriere imobiliară din 1998. În acest timp, peste 2.000 de apartamente au fost luate în trust pentru administrare la Moscova. Majoritatea clienților, după cum recunoaște Akrus, vin la ei la sfatul prietenilor care lucrează cu agenția de mulți ani - acesta este rezultatul unei lipse aproape totale de publicitate.

Este foarte important ca chiriașul să cunoască următoarele:

La încheierea unui acord cu o agenție privind un serviciu de management al încrederii, proprietarul nu este privat de dreptul de a controla întregul proces de închiriere de la bun început și, cu atât mai mult, nu este lipsit de dreptul proprietarului nici în prezent, nici în prezent. în viitor.

Managementul încrederii unui apartament închiriat nu este deloc asemănător cu transferul unei mașini în proprietatea unui nou proprietar în baza unei împuterniciri generale.

Acesta este conceput pentru a ajuta proprietarul imobilului să exercite controlul deplin asupra contractului de închiriere prin intermediul unei alte persoane, în timp ce responsabilitatea în toate etapele, de la încheierea contractului până la momentul plecării chiriașului, revine administratorului. Acesta este un avantaj semnificativ al managementului încrederii față de alte tipuri de mediere - servicii în baza unui acord standard și exclusiv.

Puteți afla despre gama completă de servicii ale agenției imobiliare Akrus.

Funcțiile unui agent imobiliar cu management al încrederii

Atunci când închiriază un imobil sub administrarea încrederii, proprietarul poate să nu-l vadă niciodată pe chiriaș în persoană. Imediat ce contractul este încheiat, agenția începe o campanie de publicitate pentru închirierea apartamentului și pregătirea documentelor necesare. Desigur, proprietarul, dacă dorește, poate participa la selecția unui potențial client, la negocieri și prezentarea locuințelor și, uneori, poate vizita personal pentru a se asigura că totul este în ordine cu apartamentul. Dar, de obicei, toate grijile proprietarului, precum și dorința de a controla personal starea apartamentului, dispar într-o lună, când persoana este convinsă că lucrurile merg și mai bine fără el:


  1. Pentru cei care închiriază un apartament, este mai ușor să lucreze cu un străin - un agent imobiliar profesionist - decât cu un proprietar nervos, excesiv de anxios.
  2. Agenții imobiliari controlează chiriașul în moduri discrete din punct de vedere cultural, dar a scăpa de un astfel de „ochi” nu este ușor. Responsabilitatea pentru respectarea termenilor contractului și pentru siguranța proprietății apartamentului obligă agenția să lucreze îndeaproape cu vecinii, astfel încât agenții imobiliari să devină imediat conștienți de nerespectarea de către rezidenți a ordinii și regulilor de reședință sau a persoanelor neautorizate care se mută în locuinta.
  3. Agentul imobiliar nu numai că monitorizează starea apartamentului, ci și elimină daunele cauzate, făcând mai întâi un inventar al proprietății, astfel încât proprietarul să nu vadă o locuință aglomerată și neglijată la sfârșitul contractului de închiriere.
  4. Este mult mai ușor să-i găsești dreptate unui angajator neglijent și să-l obligi să plătească prejudiciul cauzat unui agent imobiliar cu management de încredere decât proprietarului însuși, deoarece cooperează atât cu poliția, cât și cu justiția.
  5. Pentru nerespectarea termenilor contractului, agentul imobiliar îl evacua pe oaspete fără scrupule.
  6. Dacă un oaspete pleacă devreme, campania găsește un alt chiriaș.
  7. Plățile de utilități, stipulate în contractul de închiriere ca fiind obligatorii pentru proprietar, sunt plătite și de agenție (se deduc din chirie). Plata facturilor la utilități datorate chiriașilor, electricitate, internet, apeluri telefonice internaționale este controlată de agenție. Controlul plăților este o sarcină simplă pentru agenție, deoarece este în contact cu toate serviciile de utilități și orașe și nu trebuie să verifice taloanele de chitanță.
  8. Cooperarea cu serviciile de utilități vă permite, de asemenea, să eliminați rapid daunele aduse comunicațiilor și echipamentelor din apartament.
  9. Agentul imobiliar transferă în mod regulat chiria proprietarului și, în calitate de persoană juridică, poate face acest lucru prin transfer bancar, ceea ce este convenabil pentru angajator (atât angajații privați, cât și angajații companiei).
  10. Asigurarea apartamentului și reparațiile acestuia sunt efectuate pe cheltuiala agenției imobiliare - acest serviciu este inclus în pachetul standard al acordului privind furnizarea de servicii de management al încrederii.

Astfel, agenția poate prelua controlul absolut asupra oricărui apartament, chiar și unul „ucis”, îl poate pune în ordine și apoi poate găsi un chiriaș.

Închirierea locuințelor neglijate, necorespunzătoare este o sarcină imposibilă pentru proprietar, dar prin încheierea unui contract de închiriere cu un management de încredere, acesta plătește doar costul serviciului de management, iar agenția plătește reparațiile și asigurarea. De ce sunt condițiile inestetice?

De obicei, agenția efectuează reparații cosmetice pe cheltuiala proprie. Dacă proprietarul imobilului este de acord cu o muncă mai intensivă în muncă (reamenajare, renovare a bucătăriei, a băii), atunci fondurile lipsă pot fi scoase pe credit, plățile pentru care vor fi deduse din chirie.

Acordul de administrare a încrederii este încheiat în conformitate cu capitolul 53 din Codul civil al Legii polare „Cu privire la gestionarea încrederii a proprietății”.


Potrivit actului normativ cap. 53 din Codul civil al Federației Ruse, fondatorul managementului (proprietarul proprietății) transferă proprietatea în administrarea trustului pentru o perioadă specificată în mod specific în acord către cea de-a doua parte (agent imobiliar) și se obligă să gestionează proprietatea în interesul proprietarului sau al altei persoane specificate de acesta. În acest caz, drepturile de proprietate nu trec de la fondator la mandatar.

După încheierea unui contract de administrare a încrederii cu proprietarul proprietății, compania imobiliară are dreptul de a căuta în mod independent un chiriaș, de a organiza expunerea apartamentului și de a încheia contracte de închiriere. Participarea proprietarului la toți acești pași este opțională.

Contractul de încredere nu este un acord intermediar, ci mai degrabă un acord de servicii. Este supus înregistrării de stat, ceea ce descurajează adesea proprietarii de apartamente: la urma urmei, în temeiul unui astfel de acord, vor fi obligați să plătească taxe. Totuși, din ce în ce mai mulți proprietari doresc să legalizeze chiriile și să plătească impozite pe venit după cum este necesar.

Cu toate acestea, uneori agențiile încheie așa-numitele acorduri de comision:

  • Agenția (comisionar) își asumă obligația față de proprietarul proprietății (comitent) contra unei taxe (comision) de a efectua tranzacții în numele său în interesul proprietarului și pe cheltuiala acestuia.
  • Un astfel de acord nu necesită înregistrare obligatorie, iar clientul decide dacă plătește sau nu taxe.
  • Contractul de comision oferă clientului dreptul de a preda chiar și un apartament de stat sau municipal pentru gestionarea încrederii.

Cât costă serviciul de management al încrederii?


.În comparație cu numeroasele beneficii și servicii oferite de administratori, costul serviciilor este ridicol - o lună de chirie pe an sau 8,3% din venitul lunar din chirie.

Niciun utilizator înregistrat nu vizualizează această pagină

    • Din

      13.04.2015
      Astăzi, ponderea așa-numitului închiriere dublu, când proprietarul este atât chiriaș, cât și locator, este de aproximativ 20% din numărul total de participanți la piață și continuă să crească.
      „Acest fenomen se explică prin realitățile economice: din cauza întăririi tendințelor negative în economia rusă și a scăderii solvabilității populației, un schimb temporar de metri pătrați „în plus” pentru un venit lunar garantat este o bună oportunitate de supraviețuire. o perioadă dificilă”, comentează Galina Kiseleva, directorul Departamentului de închiriere de apartamente la INCOM Real Estate. – De exemplu, costul închirierii unui apartament de clasă economică cu o cameră în Maryino poate fi acum găsit pentru 20 de mii de ruble. O „piesă de copeck”, de exemplu, în Maryino, poate fi de fapt închiriată pentru aproximativ 35-42 de mii de ruble. Adică, chiar și fără a lua în considerare propuneri de clasă complet diferite, cum ar fi mutarea din centru în regiunea Moscovei, venitul dintr-o astfel de operațiune va fi de aproximativ 70-100%.”
      Situația neclară din domeniul creditării ipotecare contribuie și la „închirierea dublă”: o familie crescută poate închiria un apartament mai mare.
      Prin această decizie, nu există riscuri asociate cu împrumutul și există posibilitatea de a „recâștiga” situația prin simpla întoarcere la casa anterioară. În plus, puteți închiria un apartament alături. De exemplu, în zona stației de metrou Yugo-Zapadnaya, tariful mediu de închiriere pentru un apartament cu o cameră este de 33 de mii de ruble, iar un apartament similar cu trei camere în apropiere va costa 50 de mii de ruble pe lună: există un creștere semnificativă a spațiului de locuit pentru o medie de 17 mii de ruble.
      Una dintre categoriile permanente de participanți la „închirierea dublă” sunt proprietarii unui apartament modest de clasă economică (de exemplu, moștenit), care doresc să-și schimbe calitatea vieții și să închirieze un spațiu de locuit cu mai mult statut.
      Pentru o familie tânără mobilă, „chiria dublă” vă permite să găsiți o locuință mai aproape de locul de muncă și să vă petreceți timpul liber în activități de agrement sau hobby-uri interesante, mai degrabă decât să stați în ambuteiaje. Potrivit Departamentului de închiriere de apartamente INCOM-Real Estate, în martie, chiria medie pentru proprietățile cu o cameră a variat de la 27 de mii de ruble în districtul administrativ de sud-est și districtul administrativ de sud la 35 de mii de ruble în districtul administrativ central. Diferența de cost de închiriere a apartamentelor cu două camere s-a ridicat la 8 mii de ruble: rata în districtul administrativ de sud-est și districtul administrativ de sud este de 35 mii de ruble, în districtul administrativ central - 43 mii de ruble. Indicatori medii de preț pentru „trei ruble”: 40 de mii de ruble în districtul administrativ de sud-est și districtul administrativ de sud, 56 mii de ruble în districtul administrativ central.
      Ca parte a tendinței luate în considerare, un alt grup este format din „orașenii obosiți” care își închiriază apartamentele pentru a se muta în locuințe închiriate în afara orașului, mai aproape de natură. Numărul lor crește de obicei între mai și octombrie. Majoritatea proprietarilor de apartamente „de vară” sunt pensionari sau familii cu copii mici. Pentru 40–60 de mii de ruble puteți închiria o mică vilă la o distanță de 15–30 km de șoseaua de centură a Moscovei. În mod tradițional, opțiunile ieftine sunt căutate în direcțiile Gorki, Shchelkovsky, Egoryevsky sau Ryazan.
      șters

      Din

      Afacerea de închiriere devine un hobby
      Nu numai investitorii, ci și agenții imobiliari părăsesc piața

      Criza a făcut ca nu doar investitorii privați să devină dezamăgiți de afacerea cu închiriere - perioada de rambursare a apartamentelor metropolitane achiziționate pentru închiriere a crescut la 20 de ani - ci și agenții imobiliari profesioniști. Reducerea veniturilor îi obligă pe specialiștii care au lucrat pe piața de închiriere să se recalifice pentru a sprijini tranzacțiile de cumpărare și vânzare de locuințe.
      Investiții: mai bine să uităm deocamdată
      Este mai bine să uitați de cumpărarea de apartamente în regiunea Moscovei pentru a le închiria ulterior, spun agenții imobiliari. Și înainte de criză, această afacere aducea un profit bun de 6-7% pe an, excluzând costurile de întreținere a locuințelor, dar acum, din cauza ratelor mai mici de închiriere, a timpului de expunere crescut etc., randamentul mediu al pieței a scăzut la aproximativ 4- 6%.
      „Este mai profitabil să bagi bani în bancă”, spune Roman Babichev, șeful departamentului de închiriere al companiei Azbuka Zhilya. - În 2011-2014 S-a putut recupera banii investiți în apartament prin închirierea lui în 10-12 ani. Acum sunt aproximativ 20 de ani, indiferent de locație - Moscova sau regiunea Moscovei.”
      Și aceasta este încă o evaluare destul de optimistă. Conform calculelor portalului World of Apartments, Moscova este cea mai nepotrivită regiune a țării pentru afacerea de închiriere: perioada de rambursare a locuințelor de capital este de 27 de ani, profitabilitatea este de 3,7% pe an. Însă regiunea Moscova, potrivit specialiștilor portalului, nu este atât de lipsită de speranță: World of Apartments estimează profitabilitatea închirierii locuințelor lângă Moscova la 6,6% pe an, cu o perioadă de rambursare de 15,3 ani. Aceste cifre sunt apropiate de media rusă: 6,4% și 16,2 ani. Spre comparație: în 2013, potrivit portalului, profitabilitatea apartamentelor din Moscova era de 4,8% pe an, iar cele din apropierea Moscovei – 7,5%.
      Cele mai profitabile, potrivit portalului, sunt investițiile în apartamente în Ekaterinburg (7,9% pe an), Kemerovo (7,8%), Soci (7,8%), Magnitogorsk (7,8%) și Komsomolsk-on-Amur (7,8%).
      Pentru a vă face o idee despre nivelul aproximativ al veniturilor din închirierea unui anumit apartament, directorul companiei MIEL-Arenda, Maria Zhukova, sugerează utilizarea următoarei formule: (cost lunar de închiriere X 12 - 13% venit personal taxă) X 100 / (costul de achiziție + costul investițiilor suplimentare). Plățile de utilități și impozitul pe proprietate, care din 2015 au fost calculate nu din valoarea simbolică de inventar, ci din valoarea cadastrală, apropiată de valoarea de piață, a imobilului, nu sunt luate în considerare în această formulă. Investițiile suplimentare includ renovări, achiziționarea de mobilier și electrocasnice. Astfel, achiziționând un apartament de trei camere la clasa economică pentru 10 milioane de ruble și închiriindu-l la o rată medie de 50 de mii de ruble/lună, puteți obține un randament anual de 5,22% sau 522 de mii de ruble. O astfel de investiție se va amortiza în aproximativ 19 ani și 2 luni. Peste 5 ani, profitabilitatea va fi de aproximativ 2,6 milioane de ruble, cu condiția ca apartamentul să nu stea inactiv.
      Cu toate acestea, aceasta din urmă este cu greu posibilă: volumul ofertei de pe piață, conform diverselor estimări, este acum de 1,5-2,5 ori mai mare decât cererea, ceea ce are cel mai fatal efect asupra perioadei de expunere a locuințelor. Potrivit companiei INCOM-Real Estate, la clasa economică această cifră a crescut de 24 de ori - pentru acele apartamente care sunt eventual închiriate. În segmentul de elită, potrivit Blackwood, perioada de expunere pentru apartamentele lichide a crescut de la una la trei zile în 2013 la 1-2 săptămâni acum (vezi „Închirierea de locuințe în Moscova și regiunea Moscovei: proprietarii nu închiriază, iar apartamentele sunt goale” ).
      Este de remarcat faptul că, spre deosebire de alte segmente de piață, profitabilitatea închirierii apartamentelor și apartamentelor de lux din Moscova a crescut față de perioada anterioară crizei, deoarece tarifele de închiriere au scăzut mai puțin decât prețurile la apartamentele de lux. Astfel, dacă bugetul mediu de aprovizionare pe piața de elită în dolari din 2013 până în al doilea trimestru al anului 2016 a scăzut la jumătate, atunci bugetul mediu de închiriere a scăzut cu doar 26%, notează Alexander Shibaev, directorul departamentului de consultanță, analiză și cercetare. la Blackwood.
      Dar jocul încă nu merită lumânarea. Potrivit aceluiași Blackwood, la sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2016, randamentul mediu de închiriere al apartamentelor și apartamentelor de lux din Moscova este de aproximativ 4,6%. Iar cel real, ținând cont de timpul de nefuncționare al localului, este și mai mic - aproximativ 4%. Spre comparație: chiar și la Sberbank super-fiabil și cu venituri mici, ratele depozitelor ajung acum la 6,8% pe an, o altă bancă de stat - VTB24 - oferă până la 8,65% pe an, Gazprombank - până la 9%.
      Nu este de mirare că aproape că nu au mai rămas pe piață investitori puri – cei care cumpără apartamente pentru închiriere și/sau revânzare. „Astăzi, pe piața locuințelor de închiriere, precum și pe piața imobiliară în ansamblu, ponderea investitorilor privați tinde spre zero: deoarece oferta în toate segmentele depășește semnificativ cererea, este extrem de dificil să vinzi o proprietate profitabil astăzi.” spune Oksana Polyakova, director adjunct al departamentului de închiriere de apartamente al companiei „INCOM-Real Estate”.
      Potrivit lui Anna Rtishcheva, șeful biroului „Century 21 Rimarkom Troitsk” (partener al Corporației de agenți imobiliari „Megapolis-Service”), „o astfel de afacere era profitabilă înainte de criză, adică undeva înainte de 2014 și acum, când prețurile pentru că locuințele este în scădere și este dificil de prezis momentul exact al unei schimbări în această tendință spre invers, puțini oameni consideră astfel de investiții interesante.” După cum explică Roman Babichev, anterior era posibil să câștigați bani nu numai din chirie, ci și din creșterea prețurilor locuințelor - mai ales dacă ați cumpărat un apartament într-o clădire nouă în stadiul inițial de construcție. În 2012-2013 creșterea prețului odată cu creșterea stadiului de finalizare a casei a fost de 25-40% - vezi „Ce să faci dacă vrei cu adevărat să investești în imobiliare”. „Dar acum o astfel de creștere globală a prețurilor nu are loc. Noua taxă agravează situația: la vânzare, nu vă permite să câștigați nimic din revânzare”, adaugă Babichev.
      Vorbim despre schimbarea mecanismului de beneficii fiscale pentru vânzarea locuințelor, prevăzute pe baza perioadei de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Până în 2016, perioada minimă pentru revânzarea bunurilor imobiliare fără plata impozitului pe venitul personal a fost de trei ani sau mai puțin dacă prețul tranzacției specificat în contract nu depășea 1 milion de ruble. Acum durata minimă de proprietate a fost majorată la cinci ani (se face o excepție doar pentru imobilele primite prin moștenire sau ca urmare a privatizării). De asemenea, subestimarea sumei tranzacției în contract nu va ajuta la evaziunea fiscală. În cazul în care venitul oficial din vânzarea bunurilor imobile este mai mic de 70% din valoarea cadastrală a proprietății, determinată de la 1 ianuarie a anului în care s-a înregistrat transferul dreptului de proprietate, venitul supus impozitului pe venitul persoanelor fizice este recunoscut ca 70. % din valoarea cadastrală a proprietății la acea dată.
      Desigur, criza nu va dura pentru totdeauna, cândva cererea pe piața de închiriere va crește, perioada de expunere va scădea, iar tarifele de închiriere și prețurile apartamentelor vor crește. Dar când se va întâmpla acest lucru și în ce ritm vor avea loc schimbările pozitive, nimeni nu știe cu adevărat încă. Prin urmare, probabil că este mai bine să amânați să cumpărați apartamente de închiriat.
      Daca tot cumperi
      Cu toate acestea, dacă dintr-un anumit motiv este nevoie de o astfel de investiție - să zicem, un apartament este cumpărat pentru copii și, până când aceștia vor crește, proprietatea este planificată să fie închiriată - atunci când alegeți o opțiune potrivită, ar trebui în primul rând să acordați atenție accesibilității la transport. Și anume, apropierea de metrou sau, în cel mai rău caz, de gară.
      „Mulți chiriași nu sunt preocupați de confortul locuirii, ci mai degrabă de accesibilitatea la transport, de capacitatea de a ajunge la muncă cât mai repede posibil”, explică Anna Rtișcheva. „Desigur, dacă apartamentul este într-o stare foarte proastă, atunci chiria este mai mică, dar chiar și pentru o astfel de locuință, în cele din urmă, va fi găsit un chiriaș.”
      Dar agenții imobiliari nu recomandă să cumpărați apartamente de închiriat, deși sunt mai ieftine decât apartamentele cu aproape aceleași tarife de închiriere. Cert este că, din cauza statutului juridic nerezolvat, apartamentele sunt greu de vândut.
      Agenții imobiliari părăsesc piața de închiriere
      Investitorii privați nu au fost singurele „victime” ale crizei. Scăderea costului locuințelor închiriate, excesul uriaș al ofertei față de cerere și alți factori negativi au intensificat concurența între brokerii profesioniști. Drept urmare, comisionul imobiliar, anterior stabil egal cu rata lunară de închiriere, a scăzut nu doar în termeni absoluti, ci și relativi.
      „În condiții de cerere redusă, mărimea comisionului agentului imobiliar, alături de o reducere directă a tarifelor de închiriere, este una dintre modalitățile de a atrage clienți. Astăzi, agenții imobiliari au o abordare mai flexibilă a acestei probleme și sunt gata să cedeze în lupta pentru client”, spune Alexander Shibaev.
      Potrivit Mariei Zhukova, comisioanele de pe piața de închiriere pot varia în prezent între 100% și 20% din costul închirierii locuințelor. „Costul serviciului unui agent imobiliar depinde de mulți factori: timpul petrecut cu serviciul, lista serviciilor. La urma urmei, desfășurarea unei game complete de servicii (inclusiv căutarea, negocierile, inspecția, încheierea unui acord) sau pur și simplu arătarea unui apartament și întocmirea unui acord sunt servicii complet diferite care costă diferit”, notează Zhukova.
      Problema este că clienții devin din ce în ce mai independenți, manifestând din ce în ce mai puțin interes față de serviciile agențiilor imobiliare. Din ce în ce mai mult, potențialii chiriași contactează compania cu o solicitare specifică privind un anumit complex rezidențial, notează Shibaev.
      În consecință, veniturile agenților imobiliari sunt în scădere, iar multe companii sunt forțate să facă dumping. Roman Babichev estimează scăderea profitabilității din activitățile profesionale la 20-25% față de 2014, „și numărul tranzacțiilor practic nu a scăzut”.
      Cea mai gravă situație este în afara șoselei de centură a Moscovei. În Noua Moscova și orașele din jur din regiunea Moscovei, comisioanele agenților imobiliari au fost reduse la 5 mii de ruble, spune Anna Rtișcheva. „O situație similară, conform colegilor, s-a dezvoltat în alte orașe din regiunea Moscovei”, continuă Rtișcheva. - În general, pentru majoritatea companiilor imobiliare din Noua Moscova și regiunea Moscovei, închirierea imobiliară a devenit departe de a face parte din afacerea principală. Pe piața de închiriere pentru agenții imobiliari, de regulă, câștigurile unice rămân. Prin urmare, multe NA au încetat serios să facă acest lucru, trecând la sprijinirea tranzacțiilor tradiționale de cumpărare și vânzare...”
      Citiți integral: http://www.irn.ru/articles/39403.html
      Informații preluate de la
      șters

      Din

      Exact așa, și de asemenea: „Dacă nu te descurci într-o săptămână, atunci am cui să-l închiriez fără tine, oamenii au fost interesați de la primul etaj, sau „Rudele mele vor să-l închirieze de la mine, dar eu cred că e mai bine să-l închiriez străinilor, dar dacă nimeni nu vrea Nu vei găsi 50 de mii, vor ajunge într-o lună și le voi închiria”, „mai este un agent, dar e în vacanță”. . Și așa mai departe auzim asta și lucruri similare de la cei care au aplicat pentru prima dată și așa mai departe. De ce spun asta? adevărat, uneori, în acest fel, proprietarii de apartamente încearcă să „smuleze” agentul. În orice caz, proprietarul face o mare greșeală când începe o astfel de conversație Față, încerc, după astfel de cuvinte, să fac în continuare totul uman, deși gândurile par să o facă mai repede, și nu mai bine cele rele și vor împinge pe oricine, atâta timp cât nu-ți închiriezi casa unui prieten de la serviciu, care încă nu știe nimic, dar caută activ. Așa că te întreb! Nu tentați agentul! Spune-i că va lucra singur, FĂRĂ CONCURENȚI. Lasă-l să-și facă treaba bine. A-i refuza pe cei despre care crede că ar putea aduce probleme și îi poate popula pe cei pe care îi consideră oameni buni. Și pentru asta nu avem nevoie de multe... Ne este suficient să știm (mai bine să spunem asta imediat) că prețuiești munca noastră și, cu abordarea corectă din partea noastră, nu vei merge la stânga . Nu vei regreta că ai scăpat cinci mii pentru liniște sufletească. Spune: Sasha, Volodya, Yulia, Lesha, Sveta, Yura etc. „Dacă știi cu adevărat și poți închiria apartamentul meu unor oameni buni, la un preț rezonabil, vei avea cărțile în mâinile tale, nimeni nu va primi aici fără tine și voi lucra DOAR cu tine”! Apoi, la rândul nostru, vom face totul pentru a ne asigura că sunteți mulțumit. Vom organiza totul calm și eficient, știind că nu vom fi alungați din spate! Să alungăm oamenii insolenți și să ne instalăm în oameni cinstiți, simțind spatele protejat de proprietar în spatele nostru. Să nu ne fie frică să trimitem freeloaders departe la spectacol, fiind încrezători că ești de partea noastră! Un agent este și o persoană, nu este o mașinărie, dacă clienții încep să-l „presaze” într-un apartament pentru un comision, sau dacă nu îi plac oamenii dintr-un motiv oarecare, trebuie să știe că proprietarul este de partea lui și nu-l va trăda, trebuie să fie sigur că proprietarul îi este sprijinul și, trimițând clienți care îi sunt neplăcuți, că proprietarul nu le va deschide ușa fără el dacă se vor întoarce. Agentul va lucra ca pentru el însuși. Și pentru tine, știind că data viitoare vei apela din nou la el. Lăsați agentul să lucreze în pace, nu-l hărțuiți sau șantajați. Mai mult, nu plătiți întotdeauna pentru serviciile noastre (apropo, acest lucru este binevenit, dar nu este obligatoriu). Deci cel puțin nu tentați cuvântul potrivit. Mulţumesc mult! Iubesc tot! Aveți grijă unul de celălalt)
      Ps un agent, ca orice altă persoană, poate face o greșeală, dar probabilitatea acesteia va fi mult mai mică dacă nu este bântuit de frica de a te pierde. Vă mulțumim pentru atenție.
      Note nu de la un teoretician, ci din practică. Cu stimă, Alexandru.

    • Managementul încrederii unui apartament din Moscova este o împărțire a drepturilor de proprietate. Proprietarul proprietății transferă o parte din drepturile sale către alte entități pentru utilizare, de exemplu, unei agenții. Astfel, el va primi venituri din închirierea locuinței sale și va păstra controlul asupra tuturor puterilor.

    Închirierea unui apartament în Moscova este o sarcină dificilă și supărătoare. Nu este întotdeauna posibil să faci față acestui lucru singur. De multe ori nu există timp, există riscuri în alegerea chiriașilor fără scrupule. De aceea, o alternativă excelentă ar fi să contactați compania MSKSERVICE! Puteți economisi timp în căutare, puteți lucra cu liniște și puteți primi venituri bune lunar sau o dată pe an.

    Servicii suplimentare pentru tine

    Serviciul este prestat pe baza de contracte încheiate. Dacă este necesar, noi:

    • Vom asigura supraveghere video și vom instala o alarmă de securitate.
    • Ne vom ocupa de proprietatea ta (curatenie si ordine).
    • Vă vom oferi un raport detaliat al tuturor cheltuielilor.

    Închirierea unui apartament pentru a avea încredere în management este o oportunitate excelentă de a primi venituri și de a nu vă face griji pentru siguranța locuinței dumneavoastră. Compania noastră abordează toate problemele la nivel profesional. Vă rugăm să rețineți că puteți comanda servicii conexe de la noi. În special, oferim servicii de curățenie generală sau regulată. Costul întreținerii complete a locuinței este convenit individual cu proprietarul. Suntem mereu bucuroși să vă ajutăm!

    Publicații pe această temă