ما هو الجزء الثابت من الإيجار. موسوعة الحلول

ابحث عن غرفة مناسبة

جعل النقص وارتفاع تكلفة الفنادق في العاصمة والمدن الكبيرة الأخرى الإيجارات اليومية للزوار أحد أكثر الخيارات ملاءمة للسكن المؤقت. إنها مفارقة ، لكن استئجار شقة منفصلة مع مطبخ وكل ما تحتاجه للحياة يكلف أقل من غرفة فندق لائقة. الطلب يحفز بطبيعة الحال العرض كذلك. لذلك ، فلا عجب في أن المزيد والمزيد من المستثمرين من القطاع الخاص يشاركون في إيجارات شقق قصيرة الأجل ، ولديهم "odnushka" واحد فقط في ترسانتهم ، وهناك الكثير من الشركات المتخصصة التي تقدم للعملاء بالإضافة إلى العشرات أو أكثر من الشقق ، الخدمة في العاصمة. لقد ولت الأوقات التي كان فيها أصحاب العقارات الوحيدون الذين يؤجرون "شقة لليلة" الجدات في المحطة.

إيجار بلا مستقبل

"من حيث السعر ، تكلفة الشقق المستأجرة هي نفسها أو أرخص من تكلفة غرفة فندق من نفس المستوى. يمكن أن يصل الفرق إلى 20-30 ٪ ، - كما يقول ديمتري تاجانوف ، رئيس المركز التحليلي لشركة "Inkom-Real Estate". "بالإضافة إلى ذلك ، فإن السائح أو المسافر التجاري الذي جاء إلى العاصمة لعدة أيام لديه مطبخ مجهز بالكامل حيث يمكنك إعداد الغداء أو العشاء بمفردك. وعند الإقامة في فندق ، سيتعين عليك إما ترك الكثير من المال في مطعم في كل مرة ، أو البحث عن مقهى أو مطعم قريب. وليست حقيقة أن مؤسسة جديرة ستكون على مرمى حجر ". سيتعين على الفندق دفع مقابل كل خدمة إضافية - غسيل القمصان وكيها والعناية بالأحذية وما إلى ذلك. في شقة مستأجرة ، لن يقدم أحد فاتورة إضافية لحقيقة أن المستأجر استخدم مكواة أو غسالة أو فرشاة أحذية.

أما بالنسبة للمالك ، فإن الميزة الرئيسية للأعمال قصيرة الأجل بالنسبة له هي القدرة على "الخروج من المشروع" في أي وقت دون تحيز. على سبيل المثال ، إذا كانت الشقة ضرورية لاحتياجات شخصية - سكن المالك نفسه أو أطفاله أو والديه ، فلا يحتاج المالك إلى الانتظار عدة أشهر قبل انتهاء العقد مع المستأجر ، كما هو الحال غالبًا مع عقد طويل الأجل الإيجارات. علاوة على ذلك ، غالبًا ما تنص اتفاقية الإيجار طويلة الأجل على دفع غرامة للمستأجرين في حالة تمزقها بسبب خطأ صاحب الشقة. نادرًا ما يمكث المستأجرون للشقق اليومية لأكثر من عشرة أيام.

الإيجار اليومي منطقي إذا كنت تبحث عن بيع شقة. قد يستغرق وقت عرض الشقق عدة أشهر ، خاصة الآن ، عندما يكون الطلب حتى على المساكن السائلة عند مستوى منخفض للغاية ، لكن لا تفوت فرصة جني الأموال على شقة خاملة أثناء انتظار المشتري. سيجعل الإيجار اليومي من الممكن تنظيم عروض للعنصر في أي وقت تقريبًا ، مع الإيجارات طويلة الأجل ، سيتعين عليك تنسيق وقت الزيارات مع المستأجرين. أيضا "العمل ليوم واحد" له ما يبرره كخيار للتنويع. إذا كنت تملك شقتين أو أكثر فمن المستحسن أن تستأجر إحداهما لفترة طويلة والأخرى للإيجار اليومي. علاوة على ذلك ، في موسكو ، تكون موسمية السياحة أقل وضوحًا ، وتدفق الزوار مستقر على مدار السنة.

للوهلة الأولى ، يبدو الإيجار اليومي أكثر ربحية من الإيجار طويل الأجل. تبلغ تكلفة شقة الدرجة الاقتصادية الصغيرة المكونة من غرفتين مع إصلاحات تجميلية جيدة ، والأجهزة المنزلية الضرورية والأثاث حوالي 3-4 آلاف روبل. في اليوم. اتضح أنه عند استئجار مثل هذه الشقة لمدة 20 يومًا في الشهر ، يمكنك الاعتماد على الدخل بمبلغ 60-80 ألف روبل. بينما بالنسبة لعقد إيجار طويل الأجل ، ستكون تكلفته في حدود 35-45 ألف روبل. في الشهر "، - يعطي ديمتري تاجانوف مثالاً. في الوقت نفسه ، كانت الأسعار في سوق الإيجارات طويلة الأجل تتناقص بشكل مطرد مؤخرًا ، والربحية من ذلك اليوم لا تتجاوز 4-5٪.

لا ضمانات ، لا تأمين

لكن لا يمكن القول أن تأجير المساكن لفترة قصيرة أمر بسيط. هناك العديد من التعقيدات المرتبطة به أكثر مما يبدو للوهلة الأولى. المشكلة الرئيسية التي يواجهها المالك اليومي هي عدم وجود دخل مضمون. مع عقد إيجار طويل الأجل ، يكفي العثور على عميل مرة واحدة وإبرام عقد - ويمكنك العيش بسلام لمدة عام ، والحصول على دخل شهري ثابت. وفي حالة البحث قصير المدى عن ضيوف جدد جار.

منذ الخريف ، قرر ديمتري ك. تأجير شقته في وسط سانت بطرسبرغ للإيجار اليومي. ومن تجربتي الخاصة ، كنت مقتنعا بأن هذا العمل في الممارسة العملية ليس مربحًا كما يبدو من الناحية النظرية. "عندما استأجرته بموجب عقد طويل الأجل ، كان لدي دائمًا مبلغ مضمون قدره 30 ألف روبل. كل شهر. الآن هناك المزيد من المتاعب ومردود أقل ، كما يقول. شهرًا بعد شهر ليس ضروريًا. بمجرد أن كان ديمتري محظوظًا للغاية: استأجرت عائلة شقة لمدة 20 يومًا ، والتي كانت تقوم بإصلاحات في مسكنها الخاص ، ومنذ ذلك الحين ، اضطروا إلى تمديد عقد الإيجار لنفس الفترة. لكن هذه كانت الحالة الوحيدة. باقي الوقت يتم شغل الشقة في المتوسط ​​عشرة أيام في الشهر. ومع ذلك ، هناك أسباب موضوعية تمامًا. أولاً ، الشتاء ليس موسمًا سياحيًا لسانت بطرسبرغ. ثانياً ، الأزمة. وقال دميتري إن المجموعة الرئيسية من العملاء هي السياح والمسافرون من رجال الأعمال ، وقد انخفض عددهم بشكل كبير في الأشهر الأخيرة.

لاحظت سفيتلانا ألكساشينا ، مديرة تأجير المساكن في شركة بطرسبورغ العقارية ، أن الطلب على المساكن اليومية غير متكافئ ويعتمد حقًا إلى حد كبير على الموسم: "قبل العام الجديد كان هناك عدد كافٍ من الأشخاص الذين أرادوا استئجار شقة لعدة أيام: جاء الكثير من الناس من مدن أخرى لأصدقائهم وأقاربهم لقضاء العطلات هنا. الآن سوق الإيجار اليومي هادئ ، لكنه تقليدي في هذا الوقت من العام. الإحياء ، كما هو الحال دائمًا ، سيأتي في مايو ويونيو: موسم الليالي البيضاء يجذب السياح سنويًا إلى المدينة في نيفا ". ومع ذلك ، أصبحت المنافسة في سوق الإيجار اليومي أكثر صعوبة مؤخرًا: ظهرت العديد من الفنادق الصغيرة ، وفضل العديد من الزوار هذا القطاع على الشقق.

هناك ، بالطبع ، طرق بديلة لضمان تدفق أكثر استقرارًا للمستأجرين. لكن هذه بالفعل خيارات لهواة. يمكنك ، على سبيل المثال ، استئجار شقة لقضاء الإجازات والحفلات - لهذا الغرض ، هناك طلب دائم على العقارات في المناطق الملائمة. ولكن هنا يجب أن تكون على دراية بالعواقب المترتبة على حالة الشقة. لا أحد ، بعد أن دفع المال ، لن يعتني بممتلكات الملاك. خيار آخر هو استئجار شقق للعاملات في أوقات الفراغ. كما تضمن أرباحًا ثابتة. "لكن مثل هذه الشقق تتدهور بسرعة" ، كما يشير أحد الملاك. "علاوة على ذلك ، عندما تقع الشقة في منزل لائق ، فأنت لا تريد مطلقًا إفساد العلاقات مع الجيران."

البحث المستمر عن العملاء ليس بأي حال من الأحوال المشكلة الوحيدة التي تنتظر المالك. تتطلب شقة للإيجار اليومي مزيدًا من الاهتمام. بعد كل عميل ، يحتاج الملاك إلى ترتيب المنزل بالكامل ، والقيام بالتنظيف ، وتوفير أغطية سرير جديدة ، وما إلى ذلك. علاوة على ذلك ، تفقد هذه الأشياء مظهرها بشكل أسرع. "يتغير الضيوف باستمرار ، وليس من الحقيقة على الإطلاق أن جميعهم سيكونون حساسين للغاية للأثاث والأجهزة المنزلية الجديدة. لذلك ، سيتعين على مالك الشقة اليومية إجراء إصلاحات تجميلية في كثير من الأحيان أكثر من شقة مستأجرة لفترة طويلة. ويقول ديمتري تاجانوف: "وكذلك دفع تكاليف التأمين ضد مخاطر الضرر". ومع ذلك ، وكما أشار مالك العقار في سانت بطرسبرغ ، دميتري ك. ، فإن شراء التأمين يعتبر ترفاً أكثر من اللازم: فشركات التأمين إما ترفض التأمين على مثل هذه الشقق على الإطلاق ، أو تحطم الأسعار المرتفعة للغاية.

مع الإيجار قصير الأجل ، يكون خطر مواجهة الاحتيال أو الجريمة أعلى بكثير. كان لدى ديمتري ك بالفعل مثل هذه التجربة. في ليلة رأس السنة الجديدة ، جاء لزيارة الشقة ، التي كانت فارغة في ذلك الوقت ، لكنه وجد أنه لا يستطيع الدخول: المفتاح ، لسبب غير معروف ، لم يكن مناسبًا للقفل . نظر ديمتري عن كثب إلى الباب ، اكتشف أن القفل قد تم استبداله ببساطة. اضطررت إلى الاتصال بأحد موظفي وزارة الطوارئ ، الذي فتح الباب والسماح للمالك الشرعي بالدخول. بمجرد وصوله إلى الشقة ، وجد ديمتري أشياء كثيرة لأشخاص آخرين ، شجرة عيد الميلاد المزينة ، وزجاجات من الكحول - بكلمة واحدة ، علامات واضحة على أن الشقة كانت مأهولة. بعد فترة ، ظهر "مستأجر" جديد رحب بالمالك الحقيقي للشقة بأسئلة غاضبة حول أسباب بقاء هذا الأخير على أرض شقة شخص آخر. اتضح أنه استأجر شقة عن طريق وكالة عقارية ودفع على الفور لمدة ثلاثة أشهر مقدمًا. تدريجيًا ، أصبحت تفاصيل الاحتيال واضحة: قبل وقت قصير من حلول العام الجديد ، استأجرت امرأة شقة لبضعة أيام ، ووفقًا لها ، وصلت من سوتشي. في مثل هذا الوقت القصير ، تمكنت من عمل مفاتيح مكررة ، وبعد "مغادرتها" الرسمية ، عادت وغيرت القفل و تحت ستار سمسار عقارات ، وافقت على تأجير الشقة لشخص آخر. أخذت منه دفعة مقدمة - واختفت في اتجاه غير معروف.

كان دميتري محظوظًا: أخل المستأجر غير الشرعي الشقة دون مطالبات ، وبصرف النظر عن الوقت والأعصاب ، لم يتكبد المالك أي خسائر. ولكن في سيناريو مختلف ، قد لا يكون المحتال قد أزعج نفسه باستعادة الممتلكات ، ولكن ببساطة أخذ جميع الممتلكات والمعدات القيمة من المنزل. لتقليل المخاطر ، يجب على الأقل عمل نسخة من جواز سفر العميل ، لكن هذا لن يضمن لك 100٪ ضد المحتالين.

ثقة أم استقلالية؟

إذا كنت ترغب في تأجير شقتك للإيجار اليومي ، فهناك طريقتان أمامك: نقل الشقة إلى إدارة الثقة إلى وكالة عقارية أو تأجيرها بنفسك.

مع إدارة الثقة ، من ناحية ، يتم إعفاء المالك من كل المتاعب. من ناحية أخرى ، لا يزال هناك خطر الاحتيال من جانب أصحاب العقارات. يمكن للوكلاء أن يغشوا ببساطة من خلال التقليل من عدد الأيام التي تم خلالها تأجير الشقة ، والاحتفاظ بجزء من الدخل لأنفسهم. لا يمكنك الذهاب إلى الشقة كل يوم والتحقق.

إذا أخذت الأمور بين يديك ، فسيتعين عليك استخدام أكبر عدد ممكن من قنوات المعلومات للعثور على العملاء. ومع ذلك ، هذا ليس بالأمر الصعب. يجدر بك كتابة كلمة "إيجار يومي" في "Yandex" أو أي محرك بحث آخر - وبعد ذلك سيكون لديك خيار من عشرات المواقع الإلكترونية للوكالات التي تعرض شققًا للإيجار. جميعهم تقريبًا يتعاونون مع أصحاب الشقق. ستحتاج إلى تقديم وصف قياسي للمسكن المقترح ، والإشارة إلى جميع معاييره الأساسية والتقاط بعض الصور (المطبخ والحمام وغرفة النوم). الصور والأوصاف منشورة على موقع الوكالة. يشير مالك الشقة إلى المبلغ الذي يرغب في الحصول عليه يوميًا ، ويضيف أصحاب العقارات غلافهم فوق هذا الرقم. على سبيل المثال ، إذا كانت الشقة "من المالك" تكلف 2000 روبل ، فإن الوكالة ستفرض عليها رسومًا تتراوح بين 2500 و 3000. وفي هذه الحالة ، يكاد يكون الخداع من جانب الوسطاء ممكنًا ، نظرًا لأن الوكالة تلعب دورًا حصريًا في الاتصال حلقة الوصل. يوجه العميل ، وصاحب المنزل على اتصال به بالفعل: يعرض الشقة ، وتغيير البياضات ، والتنظيف ، والشيء الأكثر متعة هو الحصول على أجر. ثم يعطي بالفعل العمولة للوكالة.

في ظل وجود العديد من الشقق ، يتحول الإيجار اليومي إلى عمل تجاري كامل ، الأمر الذي لا يتطلب استثمارات أولية فحسب ، بل يتطلب أيضًا نفقات منتظمة. ستكون هناك حاجة إما إلى الاستعانة بمصادر خارجية لخدمات التنظيف ، أو إنشاء وحدة التشغيل الخاصة بنا ، والتي ستتولى تنظيف الشقق ، وغسل وتغيير أغطية الأسرة ، والإصلاحات الطفيفة ، وما إلى ذلك. بالإضافة إلى موظفي الخدمة ، هناك حاجة أيضًا إلى محاسب. ستحتاج إلى إقامة علاقات مع أشخاص قادرين على حل أي حالة نزاع مع السكان. أحد العناصر المهمة في هذا العمل هو إنشاء موقع فعال على الإنترنت والترويج له. "يبدو الأمر صعبًا للغاية ، لكن من الناحية العملية قد يتحول إلى عكس ذلك. في سياق النشاط ، يتم إنشاء علاقات تجارية مع منظمات معينة ، على سبيل المثال ، مع مكاتب تمثيلية للشركات الغربية ، ونتيجة لذلك يصبح هذا العمل أكثر استقرارًا وأمانًا. علاوة على ذلك ، يمكنك أيضًا الحصول على دخل إضافي من خلال توفير الخدمات ذات الصلة: النقل والسفر وما إلى ذلك "، - كما يقول إيفجيني سكوموروفسكي ، المدير الإداري لشركة Century 21 West.

وصفة للنجاح

لن يتم تأجير كل شقة بشكل جيد. هناك عدد من المعلمات التي سيعتمد عليها الطلب بين المستأجرين المحتملين. أولاً ، موقع هذا السكن مهم. "بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل ، فإن هناك طلبًا خاصًا على الشقق الصغيرة في المنطقة المركزية لموسكو ، على سبيل المثال ، في المنازل الستالينية. يقول فاديم لامين ، رئيس القسم الحصري لقسم تأجير الشقق الفاخرة في Penny Lane Realty ، إن المناطق التي تضم مراكز معارض كبيرة تحظى أيضًا بشعبية. في الوقت نفسه ، تظل المعلمة "مسافة قريبة من المترو" معلمة مهمة - تمامًا كما هو الحال عند الشراء أو الإيجار طويل الأجل.

إذا كان من الممكن الحد الأدنى من تأثيث شقة مستأجرة لفترة طويلة ، فلن تعمل هذه الغرفة في حالة الإيجار قصير الأجل. يجب أن يكون كل شيء هنا من أجل توفير بديل مريح للمقيمين لغرفة الفندق. الشخص الذي يصل إلى فندق لا يكلف نفسه عناء أخذ الصابون أو المنشفة أو معجون الأسنان أو الكتان. كل هذا يحصل على الفور. بالنسبة للإيجارات اليومية ، عليك التأكد من ذلك.

يجب أن تحتوي الغرفة على خزانة ملابس مريحة ومكان للنوم. يجب أن يكون المطبخ مجهزًا بثلاجة وغلاية وميكروويف. هذا الأخير عنصر لا غنى عنه أكثر من الطبق. "قلة من الزوار يشاركون في الطبخ الجاد. يقول سمسار عقارات سيرجي: "إنهم إما يأكلون في المقهى أو يفضلون شراء الطعام الجاهز وتسخينه". يجب أن يكون التلفزيون موجودًا في الغرفة ، كما أصبح مشغل أقراص DVD مشهورًا مؤخرًا. غالبًا ما تلعب مثل هذه الأشياء الصغيرة دورًا مهمًا ، خاصة وأن المنافسة في سوق الإيجار اليومي كبيرة ، ولا يوجد فرق عملي في الأسعار.

الإيجار قصير الأجل: PRO & CONTRA

1. دخل أعلى محتمل من الإيجارات طويلة الأجل.

2. القدرة على الخروج من العمل في أي وقت.

3. التخلص من الشقة مجانًا (يمكنك البيع ، وتسوية الأقارب ، وما إلى ذلك في أي وقت).

1. عدم وجود دخل مضمون.

2. ضرورة البحث المستمر عن عملاء جدد.

3. غالباً ما تحتاج الشقة إلى إصلاح ، فهي تفقد عرضها بشكل أسرع.

4. المزيد من الأعمال كثيفة العمالة: يجب ترتيب الشقة بعد كل عميل ، من الضروري تزويد السكان بمجموعة "فندق" كاملة - بياضات وأطباق وأثاث وأجهزة منزلية.

التسجيل (التسجيل الدائم) في موسكو ، في شقة بتكلفة منخفضة. نقدم الدعم القانوني الكامل من الألف إلى الياء ، بدءًا من اختيار المباني السكنية (التحقق منها) وانتهاءً بدعم المعاملة في الجهات الحكومية. دائمًا ، ما لا يقل عن 9-11 منطقة من اختيارك. يتم التسجيل بشكل صارم في إطار القانون ، رسميًا فقط من خلال MFC أو مباشرة من خلال مكتب الهجرة. حضور صاحب المنزل والمطلوب التسجيل. (التسجيل الدائم في موسكو) سيتم ختمك في جواز سفرك من 30 دقيقة إلى 5 أيام عمل ، اعتمادًا على الطريقة المختارة لإيداع المستندات. إذا كنت ترغب في شراء تصريح إقامة في موسكو ، فهذا ليس لنا. نحن لا نبيعها ، نحن نقدم الدعم القانوني للتسجيل.

تسجيل موسكو

يتم إصدار تصريح إقامة في موسكو مع مراعاة جميع القواعد والمعايير التي وضعتها الحكومة الروسية ، من خلال هيئات الدولة بشكل صارم. في الشقة التي سيتم تسجيلك فيها ، سيتم تسجيل 5-8 أشخاص آخرين إلى جانبك. لا مسطحات مطاطية! علاوة على ذلك ، فإن المسطحات المطاطية يعاقب عليها القانون.

التسجيل الدائم في موسكو هو المكان الذي يبدأ فيه نجاحك.

مرة أخرى ، نود أن نكرر وننقل إليكم أن التسجيل الدائم في موسكو ، والذي يتم إضفاء الطابع الرسمي عليه من خلال شركتنا ، رسمي بنسبة 100٪. معها يمكنك الحصول على كل ما يتطلبه القانون.

ضع طفلك في المدرسة أو روضة الأطفال.

سجل مركبتك لدى شرطة المرور.

عمل جيد في المنظمات الحكومية والتجارية.

الحصول على قروض من البنك ، بما في ذلك قروض الرهن العقاري.

رعاية طبية مجانية في العيادات العامة.

الحصول على جواز سفر أجنبي جديد أو استبداله.

احصل على رخصة قيادة.

- أن يتقاضى معاشا مستحقا بحكم القانون.

التسجيل في موسكو ل

التسجيل في موسكو لمواطني الاتحاد الروسي هو خدمة مطلوبة إلى حد ما هذه الأيام. مهما بدا الأمر مبتذلاً ، فإن أي روسي يأتي للعمل في موسكو يواجه آلة بيروقراطية الدولة.

التسجيل في موسكو للمواطنين الأجانب

- هذه خطوة ضرورية للحصول على جنسية الاتحاد الروسي. في الواقع ، وفقًا للقانون ، يجب على الشخص الذي حصل على تصريح إقامة مؤقتة إصدار تصريح إقامة طوال فترة تصريح الإقامة المؤقتة.

من الضروري قانونًا الحصول على تصريح إقامة للحصول على تصريح إقامة أو التسجيل للحصول على تصريح إقامة في روسيا لكل 5 سنوات من فترة صلاحية تصريح الإقامة.

لماذا لدينا تصريح إقامة في موسكو بهذا السعر المعقول؟

ابتدائي! نحن آخر شركة تقدم هذه الخدمة. دعونا نفتح الستار قليلاً ، لدينا حوالي 6-8 وسطاء يجلبون العملاء إلينا ، مع "تكلفة التصفية". نحن لسنا وسطاء! السعر لدينا مباشرة.

حقيقة أخرى: هناك العديد من العروض على الإنترنت للتسجيل من خلال شراء سهم. هذه عملية مكلفة للغاية ويمكن أن يصل السعر إلى 1200000 روبل. لدينا منتج ميسور التكلفة ، ليس أسوأ من ذلك: تصريح إقامة في موسكو دون الحق في مساحة معيشية. أو اتصل بنا وقم بالتسجيل للحصول على أموال أقل بكثير؟ الجواب القاطع هو لا. كل هذا يتوقف على أهدافك وقدراتك المالية. وما هو مناسب لك يتطلب التحليل.

ومع ذلك ، بغض النظر عن اختيارك ، عليك أن تتذكر أن التسجيل في موسكو يتم إصداره في غضون 6 أيام منظمة من قبل سلطة الدولة.

النشر

يمكن تأجير الممتلكات ، والتي لن تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية أثناء عملية الاستخدام. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على معلومات تجعل من الممكن تحديد الممتلكات التي سيتم نقلها بالضبط كعنصر إيجار. إذا كان من المستحيل تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها بموجب اتفاقية إيجار ، فإن هذه الاتفاقية تعتبر غير منتهية ولا يكون لأطراف هذه الاتفاقية أي حقوق والتزامات.

يحق للمالك فقط تأجير العقار. ومع ذلك ، يمكن أن يكون المؤجر أيضًا شخصًا ليس المالك ، ولكن يحق للمالك تأجير العقار.

يتم تحديد مدة إيجار العقار بموجب العقد. إذا لم يتم تحديد المصطلح في الاتفاقية ، فيُعتبر أن الاتفاقية قد أبرمت لفترة غير محددة. في هذه الحالة ، يحق لكل طرف الانسحاب من العقد في أي وقت ، وإخطار الطرف الآخر بهذا الشهر مقدمًا ، وفي حالة تأجير العقارات - ثلاثة أشهر مقدمًا. في هذه الحالة ، قد تحدد الاتفاقية فترة مختلفة للتحذير من إنهاء عقد الإيجار لفترة غير محددة.

المؤجر مسئول عن جميع عيوب العقار المؤجر حتى لو لم يكن يعلم بها وقت إبرام العقد. إذا وجد المستأجر بعض النواقص بعد قبول العقار ، فيحق له:

مطالبة المؤجر بإلغائها مجانًا ؛

تصحيح أوجه القصور هذه بشكل مستقل والمطالبة بسداد نفقاتها للتخلص منها عن طريق الدفع المتزامن ؛

القضاء على أوجه القصور من تلقاء نفسها وحجب مبلغ النفقات المتكبدة من الإيجار ، وإخطار المؤجر بذلك. يحق للمستأجر أيضًا المطالبة بتخفيض متناسب في الإيجار ، بينما يمكنه إما القضاء على أوجه القصور المحددة أو عدم إزالتها ؛

ليس للقضاء على أوجه القصور ، ولكن لإنهاء العقد.

المالك غير مسؤول عن عيوب العقار المؤجر في حال تم الاتفاق على هذه العيوب عند إبرام اتفاقية الإيجار أو كانت معروفة للمستأجر مسبقًا أو كان من المفترض أن يكتشفها المستأجر أثناء تفتيش العقار أو التحقق من صلاحيتها للخدمة عند إبرام العقد أو نقل الملكية للإيجار ...

دفع المستأجر للمرافق

عقد الإيجار هو عقد مدفوع. مبلغ الإيجار ، يتم تحديد مدة المدفوعات من خلال العقد. بالإضافة إلى ذلك ، فإن المستأجر ملزم بدفع فواتير المياه والكهرباء للعقار المؤجر. هناك عدة طرق لسداد تكاليف المرافق من قبل المستأجر:

الإيجار الثابت ويشمل تكلفة فواتير المياه والكهرباء. يدفع المستأجر إيجارًا إلى المؤجر كل شهر بالمبلغ المحدد في العقد ؛

الإيجار ، الذي يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة ، على وجه الخصوص ، الإيجار الثابت هو الدفع مقابل مساحة المبنى المستأجر ، والمتغير هو الدفع مقابل المرافق ؛

الإيجار باستثناء تكلفة المرافق. يبرم المستأجر عقودًا بشكل مستقل مع المرافق أو يمكن استخدام عقد الوكالة لتعويض المرافق.

الإيجار مع مراعاة تكلفة المرافق

يعتبر الإيجار ، مع مراعاة فواتير الخدمات العامة ، هو الأقل إثارة للجدل مع السلطات الضريبية ، ولكنه خيار أقل ربحية. تعتمد تكلفة بعض الخدمات بشكل مباشر على مقدار استهلاكها ، وليس من الممكن دائمًا تحديد مقدار الكهرباء مسبقًا ، على سبيل المثال ، المستأجر الذي سيستهلكه. لذلك ، قد ينشأ موقف عندما لا يتم تغطية المرافق التي يستهلكها المستأجر فعليًا من خلال مبلغ فواتير المرافق المدرجة في الإيجار.

محاسبة المؤجر. الإيجار ، مع الأخذ في الاعتبار فواتير المرافق ، هو الدخل من بيع الخدمات مقابل إيجار المباني. الهدف من الضرائب هو تنفيذ خدمات لتوفير عقار للإيجار.

في هذه الحالة ، فإن كامل مبلغ الإيجار هو الدفع مقابل خدمات المؤجر لتوفير عقار للإيجار. لذلك ، يجب على المؤجر حساب ضريبة القيمة المضافة على المبلغ الكامل للإيجار وإصدار فاتورة لكامل مبلغ الإيجار. في الوقت نفسه ، ليس من الضروري أن يخصص المؤجر سطرًا منفصلاً لمبلغ فواتير الخدمات العامة في الفاتورة وفاتورة الدفع (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 09.19.06 رقم 03-06- 01-04 / 175).

بالنسبة لمبالغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة من موردي المرافق ، يمكن للمؤجر قبولها للخصم بالكامل وفقًا للإجراءات المعمول بها ، حيث يتم شراء الخدمات للمعاملات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة (توفير عقار للإيجار) (قرار من FAS للمنطقة الشمالية الغربية 10.01.07 رقم А05-7971 / 2006-13 ، دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز بتاريخ 07.11.07 رقم Ф08-6607 / 07-2723A - أيدها تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29.02.08 برقم 2615/08).

المحاسبة مع المستأجر. يقوم المستأجر بدفع الإيجار ، الذي يشمل فواتير الخدمات ، بتعويض المالك عن تكلفة فواتير المرافق. منذ أن أصدر المالك فاتورة بكامل مبلغ الإيجار ، يحق للمستأجر خصم المبلغ الكامل لضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالإيجار ، بما في ذلك المرافق (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 10.03.2007). 09 No. 6219/08، FAS Moskovsky District of 04.24.09 No. KA-A40 / 3091-09).

وبالتالي ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة إذا كان الإيجار يتضمن جزءًا ثابتًا ومتغيرًا يعادل مبلغ فواتير المرافق.

الإيجار يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة

تسبب هذه الطريقة في سداد تكاليف المرافق إلى المؤجر أكثر الجدل فيما يتعلق بقبول ضريبة القيمة المضافة للخصم من قبل كل من المؤجر والمستأجر.

محاسبة المؤجر. هناك موقفان بشأن مسألة ما إذا كان المؤجر يحق له تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة على الخدمات التي يستهلكها المستأجر. وفقًا للمركز الأول ، يمكن للمؤجر فقط خصم ذلك الجزء من ضريبة القيمة المضافة الذي يتعلق بتكلفة المرافق التي يستهلكها شخصيًا. لا يقوم المالك ببيع المرافق ، ولا يتلقى أي عائدات من هذه العملية ، لذلك لا ينبغي أن يصدر فاتورة للمستأجر عن مقدار المرافق التي يستهلكها. وبالتالي ، عند استلام الأموال المحولة من المستأجر إلى المؤجر من أجل تعويض نفقات المؤجر لدفع هذه الخدمات ، لا ينشأ موضوع ضريبة القيمة المضافة (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 31.12.08 رقم 03- 07-11 / 392 ، 26.12.08 No. 03-07-05/51 ، مصلحة الضرائب الفيدرالية لروسيا في موسكو بتاريخ 21.05.08 رقم 19-11 / 48675 ، قرارات FAS لمنطقة الفولغا بتاريخ 04.03.08 رقم A65-8421 / 2007-CA1-37 ، FAS للمنطقة المركزية بتاريخ 14.02.08 رقم A48- 1629 / 07-6 ، تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 29 يناير 2008 رقم 18186 / 07).

بالإضافة إلى ذلك ، لا يحق للمؤجر إعادة إصدار الفواتير إلى المستأجر ، لأنه في هذه الحالة ليس وسيطًا بين المستأجر ومزود الخدمة ، وبالتالي ، فإن أحكام البندين 3 و 7 من قواعد الاحتفاظ بسجلات الفواتير المستلمة والصادرة لا ينطبق عليه ، وشراء الكتب ودفاتر المبيعات لحسابات ضريبة القيمة المضافة.

وعليه ، يترتب على ذلك أن المؤجر:

يقبل خصمًا فقط ذلك الجزء من ضريبة القيمة المضافة الذي يقع على حصة الخدمات التي يستهلكها ؛

تشمل ضريبة القيمة المضافة ، التي تقع على حصة الخدمات التي يستهلكها المستأجر ، في تكلفة هذه الخدمات ؛

يعرض للمستأجر تكلفة المرافق بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة (المقدمة من قبل المرافق).

ومع ذلك ، هناك موقف آخر: في مثل هذه الحالة ، يحق للمؤجر تطبيق الخصم (قرارات FAS لمنطقة الأورال بتاريخ 11.12.08 رقم F09-9211 / 08-C2 ، FAS للمنطقة الوسطى من 28.03.07 رقم A48-4688 / 06-19). الحجج الخاصة بالمنصب المحدد هي كما يلي. يلتزم المالك بتوفير المباني للإيجار بالشروط التي يحددها العقد ، أي بحالة مناسبة للإستعمال. يبرم المالك عقودًا مع المرافق ، والتي توضح له مبلغ ضريبة القيمة المضافة ويصدر فاتورة بتكلفة الخدمات المقدمة. وبالتالي ، فإن شراء المرافق من قبل المالك هو أحد الشروط الأساسية لتأجير المباني. وبالتالي ، يتم شراء هذه الخدمات لإجراء معاملات تخضع لضريبة القيمة المضافة ، نظرًا لأن خدمات التأجير تخضع لضريبة القيمة المضافة.

إذا استوفى المؤجر جميع الشروط اللازمة لتطبيق الخصم الضريبي ، فعندئذٍ يحق له قبول الخصم بالكامل. في هذه الحالة ، يعرض تكلفة المرافق لسدادها للمستأجر ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة التي تفرضها المرافق.

المحاسبة مع المستأجر. هناك أيضًا موقفان بشأن قانونية تطبيق المستأجر لخصم ضريبة القيمة المضافة.

وفقًا للموقف الأول ، لا يمكن للمستأجر تطبيق الخصم لأن المؤجر لا يحق له إصدار فاتورة له. وبالتالي ، لا يلتزم المستأجر بأحد شروط ظهور الحق في الخصم ، المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 24 مارس 2007 رقم 03-07-15 / 39 ، دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لموسكو بتاريخ 16 يوليو 2007 رقم. 19-11 / 067415 ، قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 1 سبتمبر 2008 رقم F04- 5318/2008 (10782-A46-40) ، 03.24.08 رقم F04-2074 / 2008 (2736- A45-41).

إذا لم يصدر المؤجر فاتورة ، فإن مبلغ ضريبة القيمة المضافة المنسوب إلى حصة المرافق المستهلكة ، يمكن للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار كجزء من النفقات. وفقًا للموقف الثاني ، يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على أساس الفواتير المعاد إصدارها ، مع مراعاة المتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من المادة. 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرارات دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 17.03.09 رقم KA-A40 / 1688-09 ، 25.12.08 رقم KA-A40 / 12036-08-p ، هيئة الرئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25.02.09 برقم 12664/08). في قرارها ، أشارت المحكمة إلى أن استخدام المباني المستأجرة لا يمكن إلا إذا تم تزويدها بالتدفئة والكهرباء والماء ، وما إلى ذلك. لذلك ، يرتبط توفير المرافق ارتباطًا وثيقًا بتقديم خدمات الإيجار.

الإيجار باستثناء تكلفة المرافق

في هذه الحالة ، يبرم المستأجر عقدًا منفصلاً لدفع رسوم المرافق. في هذه الحالة ، يجب على المؤجر ، حتى لا تنتهك حقوقه ، الموافقة على طريقة التسويات المتبادلة بين المستأجر والمرافق.

نظرًا لأن المستأجر يعمل بشكل مباشر مع المرافق ، يتم إصدار الفواتير له ، وليس إلى المؤجر ، لذلك يحق له خصم ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق.

اتفاقية الوكالة كإحدى طرق الدفع للمرافق بين المالك والمستأجر

تبرم العديد من المنظمات اتفاقية وكالة لمعالجة تعويض فواتير المرافق ، والتي بموجبها يعمل المؤجر كوكيل ، ويعمل المستأجر كمسؤول. من خلال العمل كوسيط بين المرافق والمستأجر ، يمكن للمالك إعادة إصدار الفاتورة المستلمة من المرافق إلى المستأجر ويمكن للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المشار إليها في تلك الفاتورة.

نظرًا لأن المؤجر لا ينفذ معاملات بيع المرافق ، فإنه ليس ملزمًا بحساب ودفع ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك ، يصبح ملزمًا بدفع ضريبة القيمة المضافة على قيمة أجره. اتفاق الوساطة مرهق ، لذلك من المستحسن للأطراف في مثل هذه الاتفاقية أن تنص على دفع أجر للمؤجر الذي يؤدي وظائف الوسيط.

فيما يتعلق بمسألة تطبيق خصم ضريبة القيمة المضافة من قبل المستأجر من تكلفة المرافق المدفوعة من خلال المؤجر الوسيط ، فإن قرارات محاكم التحكيم غامضة. على سبيل المثال ، يشير قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 25 سبتمبر 2008 برقم KA-A40 / 8932-08 إلى أن المستأجر لديه الحق في تطبيق خصم على المرافق المدفوعة من خلال مؤجر وسيط. إذا كان المستأجر لديه فاتورة أعاد إصدارها من قبل المؤجر لدفع خدمات المرافق المستلمة من المنظمات المتخصصة ، فيحق له خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة على تكاليف المرافق ، مع مراعاة المتطلبات الأخرى المنصوص عليها في الفقرة 2 من الفن. 171 ، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (انظر أيضًا قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 08.09.08 رقم A66-109 / 2008).

ومع ذلك ، فإن قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 27 أغسطس 2008 رقم F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) ينص على أن اتفاقية الوسيط تحدد بالفعل إجراءات سداد تكاليف المرافق. نظرًا لأن المؤجر لا يبيع المرافق ، وبالتالي ، فإن هذه العملية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة ، ولا يحق للمستأجر خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة ، وفقًا للفواتير المعاد إصدارها.

تحسينات الممتلكات المستأجرة

خلال فترة الإيجار ، يمكن للمستأجر إصلاح العقار المؤجر. يتم تصنيف التحسينات على أنها قابلة للفصل وغير قابلة للفصل.

تحسينات منفصلة

تشمل التحسينات القابلة للفصل التحسينات التي يمكن فصلها عن الممتلكات المستأجرة دون التسبب في ضرر واستخدامها لاحقًا بشكل منفصل عنها. التحسينات المنفصلة على الممتلكات المؤجرة التي أجراها المستأجر هي ممتلكاته ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 623 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ضريبة الدخل. تشكل استثمارات المستأجر المرتبطة بإنتاج التحسينات القابلة للفصل في محاسبة تكاليف بند منفصل من الأصول الثابتة. اعتمادًا على التكلفة ومدة استخدام التحسينات ، يتم الاعتراف بمصاريف المستأجر لتنفيذها على أنها تكلفة شراء الممتلكات القابلة للاستهلاك أو يتم تضمينها في مصاريفها الحالية.

إذا تجاوزت التكلفة الأولية للتحسينات 20000 روبل روسي ، وتجاوز عمرها الإنتاجي 12 شهرًا ، وتم استخدام الكائن المحسن لتوليد الدخل ، يتم الاعتراف بالتحسينات القابلة للفصل كممتلكات قابلة للاستهلاك. يجب على المستأجر سداد تكلفة هذه التحسينات من خلال الاستهلاك.

استهلاك التحسينات القابلة للفصل التي تم احتسابها في هيكل الممتلكات القابلة للاستهلاك ، يبدأ المستأجر في الاستحقاق من اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تنفيذ هذا التحسين.

بالنسبة للتحسينات القابلة للفصل ، يحق للمستأجر تطبيق مكافأة الاستهلاك ، بعد أن أدرج في مصروفات فترة التقرير أو الفترة الضريبية تكلفة الاستثمارات الرأسمالية بمبلغ لا يزيد عن 10 ٪ (للأصول الثابتة التي تنتمي إلى الثالث السابع) مجموعات الإهلاك - لا تزيد عن 30٪) من التكلفة الأولية للتحسينات القابلة للفصل. يجب أن تنص السياسة المحاسبية لدافعي الضرائب على إمكانية استخدام علاوة الإهلاك.

ضريبة القيمة المضافة. يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة المقدمة كجزء من تكلفة التحسينات القابلة للفصل ، إذا كانت جميع الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يجب استخدام التحسينات المنفصلة في الأنشطة الخاضعة لضريبة القيمة المضافة ، ويجب أخذها في الاعتبار والحصول على فاتورة بمبلغ ضريبي مخصص.

ضريبة الأملاك. في المحاسبة ، تشكل مصروفات المستأجر لإنشاء (اقتناء) التحسينات القابلة للفصل التكلفة الأولية لبند من الأصول الثابتة أو المخزونات. يتم احتساب تكلفة التحسينات القابلة للفصل المتضمنة في المخزون في وقت التشغيل. لضمان سلامة هذه الأشياء ، من المستحسن تنظيم التحكم المناسب في حركتها.

التحسينات المنفصلة التي يعكسها المستأجر في الممتلكات والآلات والمعدات يجب تضمينها في قاعدة ضريبة الممتلكات. إذا تم احتساب التحسينات القابلة للفصل كمخزونات ، فإنها لا تخضع لضريبة الممتلكات.

تحسينات لا تنفصم

التحسينات غير المنفصلة التي لا يمكن فصلها عن الأصل المؤجر يتم الاعتراف بها كممتلكات للمؤجر وتحويلها إليه في نهاية مدة الإيجار. يمكن إجراء تحسينات على الممتلكات المؤجرة بموافقة المؤجر أو بدونها. في هذه الحالة ، لا يتم سداد تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تمت دون موافقة المؤجر. يجب أن يسدد المؤجر تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم إجراؤها على حساب أموال المستأجر الخاصة وبموافقة المؤجر عند إنهاء عقد الإيجار.

ضريبة الدخل. يتم الاعتراف بالاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة في شكل تحسينات غير قابلة للتجزئة قام بها المستأجر بموافقة المؤجر كممتلكات قابلة للاستهلاك.

يتم إطفاء هذه الاستثمارات الرأسمالية بالترتيب التالي:

يتم إطفاء الاستثمارات الرأسمالية ، التي يتم سداد تكلفتها إلى المستأجر من قبل المؤجر ، من قبل المؤجر بالطريقة التي يحددها الفصل. 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ؛

يتم إطفاء الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر بموافقة المؤجر ، والتي لا يتم سداد قيمتها من قبل المؤجر ، من قبل المستأجر على مدى فترة الإيجار ، بناءً على مبالغ الإهلاك المحسوبة مع الأخذ في الاعتبار العمر الإنتاجي الممتلكات والآلات والمعدات المؤجرة.

محاسبة المؤجر. في المحاسبة الضريبية للمؤجر ، لا يتم الاعتراف بقيمة التحسينات غير القابلة للتجزئة التي تم تلقيها مجانًا والتي لم يتم سدادها للمستأجر كدخل خاضع للضريبة بموجب البند. 32 ص 1 من الفن. 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، لا يحق للمؤجر زيادة القيمة الأولية للعنصر المؤجر المرتجع إليه بمقدار التحسينات غير القابلة للتجزئة. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن للمؤجر أن يستهلك بشكل منفصل استثمارات رأس المال في شكل تحسينات لا يمكن فصلها تتم دون موافقته ويتم تحويلها لاحقًا إليه مجانًا. يُمنح هذا الحق للمؤجر فقط بشرط أن يسدد للمستأجر تكلفة التحسينات التي تم إجراؤها.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب الخاص باستثمارات رأس المال في الاتحاد الروسي ، والتي يسدد المؤجر تكلفتها إلى المستأجر ، يتم إطفاءها من قبل المؤجر بالطريقة العامة. يبدأ الاستهلاك في اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه تشغيل الممتلكات القابلة للاستهلاك في شكل تحسينات لا يمكن فصلها.

يجب أن يسترشد المؤجر بالإجراء العام لحساب الاستهلاك بعد الزيادة في القيمة الأولية للكائن ، أي يجب استيفاء جميع الشروط ، كما لو أن الاستثمارات الرأسمالية في شكل إعادة الإعمار (التحديث) تم تنفيذها من قبل المؤجر نفسه. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمؤجر الاستفادة من مكافأة الإهلاك وشطب ما يصل إلى 10٪ في كل مرة (30٪ - للأشياء المستأجرة التي تنتمي إلى 3-7 مجموعات إهلاك) من تكاليف الاستثمار الرأسمالي في شكل تحسينات لا يمكن فصلها .

المحاسبة مع المستأجر. يمكن للمستأجر إطفاء التحسينات غير القابلة للتجزئة التي أجراها على العقار المؤجر إذا تم استيفاء شرطين:

تم إجراء استثمارات رأس المال بموافقة المؤجر ؛

لا يتم سداد تكلفة الاستثمارات الرأسمالية التي قام بها المؤجر.

إذا تم استيفاء هذه الشروط ، فإن الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة يتم إطفاءها من قبل المستأجر على مدى فترة الإيجار.

ترتبط الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا تنفصم أجراها المستأجر ارتباطًا وثيقًا بالعنصر المؤجر نفسه ، وبالتالي ، لحساب معدل الإهلاك لها ، يتم تطبيق العمر الإنتاجي الذي حدده تصنيف الأصول الثابتة للعنصر المؤجر (خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو 2008 رقم 03-03-06 / 2/52).

وبالتالي ، يجب أن يسترشد المستأجر ، عند تحديد العمر الإنتاجي ، بالشروط الموضوعة لمجموعة الإهلاك التي يقع فيها البند المؤجر. على أساس هذه الفترة سيتم حساب مبلغ الإهلاك للتحسينات غير القابلة للفصل التي تم إجراؤها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 مايو 2008 رقم 03-03-06 / 2/52).

إذا استأجرت إحدى المؤسسات ، على سبيل المثال ، مباني في مبنى ينتمي إلى مجموعة الإهلاك العاشرة ، وأجرت تحسينات لا يمكن فصلها عن هذه المباني ، فيجب تحديد العمر الإنتاجي للتحسينات التي تم إجراؤها وفقًا لمجموعة الإهلاك العاشرة. سيكون الحد الأدنى من العمر الإنتاجي الممكن في هذه الحالة هو 361 شهرًا. (الحد الأدنى لمجموعة الإهلاك العاشرة).

يتقاضى المستأجر الاستهلاك من الشهر التالي بعد إدخال التحسينات التي أدخلها حيز التنفيذ. بعد انتهاء مدة عقد الإيجار وعودة العنصر المؤجر إلى المؤجر ، يتوقف الاستهلاك. إذا كان العمر الإنتاجي للبند المؤجر أطول من مدة الإيجار ، فلن يتم إطفاء جزء من تكلفة الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها ، وبالتالي ، لن يتمكن المستأجر من الاعتراف بجزء من التكاليف من التحسينات التي لا تنفصم.

بالنسبة لتطبيق مكافأة الإهلاك ، تم وضع إجراء خاص لحساب الاستهلاك للاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة ، على النحو المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، لذلك ، لا تنطبق قواعد تطبيق مكافأة الإهلاك على التحسينات غير القابلة للفصل على المستأجر (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 05.22.07 رقم 03-03-06 / 2 / 82 ، 05.24.07 رقم 03-03-06 / 1/302).

لا يتم استهلاك التحسينات الدائمة التي يقوم بها المستأجر دون موافقة المؤجر. وفقا للفقرة 1 من الفن. 256 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم تضمين الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في الأصول الثابتة المؤجرة في الممتلكات القابلة للاستهلاك فقط إذا تم الاتفاق على هذه التحسينات مع المؤجر.

إذا قام المؤجر ، بموجب شروط العقد ، بسداد المستأجر عن القيمة المتبقية للتحسينات التي أجراها في نهاية مدة الإيجار ، فسيتم تضمين مبلغ السداد من قبل المستأجر في الدخل (كجزء من المبيعات) العائدات) ، وسيتم تضمين القيمة المتبقية للتحسينات في النفقات على أساس الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية الروسية بتاريخ 07.03.08 رقم 03-03-06 / 1/159 ، 05.02.08 رقم 03-03-06 / 2/12).

طرق حساب الاستهلاك. منذ عام 2009 ، يتم احتساب الإهلاك لجميع عناصر الممتلكات القابلة للاستهلاك بالطريقة التي تم إصلاحها في السياسة المحاسبية للمؤسسة. ومع ذلك ، في الفقرة 3 من الفن. يسرد 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي أنواع الممتلكات التي يتم إهلاكها دائمًا فقط على أساس القسط الثابت: المباني والهياكل وأجهزة النقل المدرجة في مجموعات الإهلاك الثامنة العاشرة.

إذا قام المستأجر بإهلاك استثمارات رأس المال في الممتلكات المؤجرة التي تنتمي إلى مجموعات الإهلاك الثامنة إلى العاشرة ، فيجب عندئذٍ تحميل الإهلاك على أساس القسط الثابت. لا يمكن تطبيق الطريقة غير الخطية على مثل هذه الاستثمارات الرأسمالية (كتاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 05/10/06 رقم 03-03-04 / 1/441).

في كل من الطرق الخطية وغير الخطية ، يجب أن يستهلك المستأجر على التحسينات غير القابلة للفصل من اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي تم فيه تشغيل العقار.

فترة الاستهلاك. بالنسبة للمستأجر الذي قام بإجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المؤجرة ، فإن الشيء الرئيسي هو كيفية إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات بين الطرفين في نهاية مدة الإيجار. إذا تم تمديد العقد (مطول) ، فإن العقد الأصلي ، الذي تم في إطاره إجراء التحسينات ، يستمر في العمل. وبالتالي ، يمكن للمستأجر الاستمرار في فرض رسوم الاستهلاك على التحسينات التي أجراها بعد التجديد (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 20.03.07 رقم 03-03-06 / 1/167).

إذا أعاد الطرفان التفاوض بشأن اتفاقية الإيجار ، فحينئذٍ تنتهي الاتفاقية السابقة وتبدأ اتفاقية جديدة في العمل. في هذه الحالة ، يفقد المستأجر الحق في إطفاء التحسينات التي أجراها بموجب اتفاقية الإيجار القديمة التي انتهت صلاحيتها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 08.10.08 رقم 03-03-06 / 2/140).

ضريبة القيمة المضافة. يخضع التحويل إلى المؤجر للتحسينات غير القابلة للتجزئة للمباني المؤجرة ، التي يقوم بها المستأجر بمفرده أو بمشاركة المقاولين ، لضريبة القيمة المضافة ، وهو ملزم بتقديم مبلغ ضريبة القيمة المضافة إلى المؤجر لدفع التكلفة. من التحسينات التي لا يمكن فصلها (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 29.08.08 رقم 03-07-11 / 290) ...

يلتزم المستأجر بفرض ضريبة القيمة المضافة ، وإعداد فاتورة ، بغض النظر عما إذا كان هذا التحويل يتم على أساس قابل للاسترداد (بما في ذلك الإيجار) أو على أساس غير مبرر ومن قام بتنفيذ العمل - المستأجر أو المقاول (FAS PO Resolution No. A12 من 24.06.08 -18629/07 ، DVO بتاريخ 20.10.08 رقم F03-4340 / 2008).

في الوقت نفسه ، أشارت دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في مقاطعة موسكو ، في قرارها المؤرخ 30 سبتمبر 2008 رقم KA-A40 / 9153-08 في القضية رقم A40-5452 / 08-108-22 ، إلى أن التحسينات التي لا يمكن فصلها من المباني المستأجرة هي ملكية للمؤجر ، وبالتالي لا يمكن الاعتراف بنقلها ، ولا ينشأ موضوع ضريبة القيمة المضافة (انظر أيضًا قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 04.21.06 في حالة رقم A56-7638 / 2005).

يتم الاعتراف بنقل ملكية البضائع ، والعمل المنجز ، والخدمات المقدمة مجانًا على أنها بيع البضائع (العمل ، الخدمات). وبالتالي ، يتم تضمين معاملات التحويل غير المبرر للتحسينات غير القابلة للفصل من قبل المستأجر في معدل ضريبة القيمة المضافة الخاضع للضريبة (مثل معاملات نقل نتائج العمل).

يجب تحصيل ضريبة القيمة المضافة في اللحظة التي يتم فيها تسليم التحسينات غير المنفصلة إلى المؤجر. عادة ، يحدث هذا النقل في نهاية عقد الإيجار ، عندما يتم إرجاع العقار المؤجر (إلى جانب التحسينات الدائمة) إلى المؤجر. عند نقل التحسينات التي لا يمكن فصلها إلى المؤجر ، يكون المستأجر ملزمًا بإصدار فاتورة وتسجيلها في دفتر الأستاذ المبيعات.

نظرًا لأن التحويل غير المبرر للتحسينات غير القابلة للفصل يخضع لضريبة القيمة المضافة ، يحق للمستأجر خصم ضريبة القيمة المضافة التي دفعها في تنفيذ التحسينات غير القابلة للفصل. للقيام بذلك ، يجب أن يستوفي الشروط المنصوص عليها في الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 13.02.07 و 19.02.07 رقم KA-A40 / 450-07 في القضية رقم A40-31107 / 06-116 -180). في المقابل ، لن يكون المؤجر قادرًا على خصم ضريبة القيمة المضافة على التحسينات غير المبررة المستلمة غير القابلة للفصل. في الواقع ، في حالة التحويل المجاني ، لا يُظهر المستأجر للمؤجر مبلغ ضريبة القيمة المضافة المستحقة على أساس الفاتورة (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 21 مارس 2006 رقم 03-04-11 / 60 ).

ضريبة الأملاك. الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستأجر في شكل تحسينات لا يمكن فصلها في الأشياء المؤجرة التي يتم احتسابها كجزء من الأصول الثابتة للمستأجر ، والتي يتم سدادها (لا يتم سدادها) من قبل المؤجر ، تخضع لضريبة الممتلكات قبل التصرف فيها بموجب اتفاقية الإيجار (خطاب) وزارة المالية الروسية بتاريخ 24.10.08 رقم 03-05-04-01 / 37). يُنصح المستأجر بعدم الانتظار حتى نهاية عقد الإيجار ونقل التحسينات التي تم إجراؤها إلى المؤجر فور الانتهاء من العمل. سيسمح ذلك للمستأجر بتجنب النزاعات مع السلطات الضريبية.

في السجلات المحاسبية للمؤجر ، تؤدي التحسينات غير القابلة للفصل التي يقوم بها المستأجر إلى زيادة القيمة الأولية للأصل المؤجر أو يتم المحاسبة عنها كبند منفصل من الممتلكات والآلات والمعدات. تحت أي من خيارات المحاسبة عن تكلفة التحسينات ، يكون المؤجر ملزمًا بدفع ضريبة الأملاك. وهي تشمل تكلفة التحسينات غير القابلة للتجزئة في قاعدة ضريبة الممتلكات ، بدءًا من لحظة استلام التحسينات من المستأجر بموجب شهادة القبول أو مستندات أخرى مماثلة.

المالك - منظمة أجنبية

يمكن لشركة أجنبية تمتلك كائنًا عقاريًا على أراضي روسيا أن تعمل كمؤجر للمباني غير السكنية.

في رأي السلطات التنظيمية ، يمكن أن يؤدي تأجير العقارات من قبل منظمة أجنبية إلى تكوين منشأة دائمة إذا تم تنفيذها على أساس منتظم (أمر وزارة الضرائب والرسوم في روسيا بتاريخ 28.03.03 لا BG-3-23 / 150 ، خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية الروسية لموسكو بتاريخ 19.01.07 رقم 20-12 / 05685).

يخضع الإيجار الذي تحصل عليه مؤسسة أجنبية لضريبة الدخل بمعدل 20٪.

تخضع عمليات تأجير العقارات الموجودة في روسيا من قبل شركة أجنبية لضريبة القيمة المضافة وفقًا للإجراءات المعمول بها بشكل عام.

عندما تستحوذ منظمة أجنبية على ممتلكات عقارية على أراضي روسيا ، فإنها تصبح دافعة ضريبة الأملاك وتكون ملزمة بالتسجيل لدى مصلحة الضرائب. وبالتالي ، عند استئجار مثل هذه الممتلكات ، يجب أن تحسب بشكل مستقل ضريبة القيمة المضافة على الإيجار وتدفعها للميزانية.

في الوقت نفسه ، إذا لم يكن إيجار عقار غير منقول من قبل شركة أجنبية ذا طبيعة منتظمة ، فإن هذا النشاط لا يُعترف به على أنه ريادي. وبالتالي ، فإن مسؤولية حساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة للميزانية تُفرض على المؤسسة الروسية (المستأجر) المعترف بها كوكيل ضرائب. في المقابل ، إذا كان نشاط شركة أجنبية لتأجير العقارات يشكل منشأة دائمة ، فإن الالتزام بحساب ودفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة للميزانية يُفرض على المكتب التمثيلي.

تأجير المساكن للموظفين - المواطنين الأجانب

يمكن للشركات التي توظف مواطنين أجانب أن تزودهم بالسكن مجانًا أو أن تدفع تعويضات مالية لدفع إيجار شقة لفترة العمل. مسألة ما إذا كان ، في هذه الحالة ، ضريبة الدخل مع ضريبة الدخل الشخصية تنشأ من عامل أجنبي ، وموضوع الضرائب في الخزانات الأرضية مثير للجدل.

هناك نوعان من المواقف. وفقًا للموقف الأول ، عندما يوفر صاحب العمل للمواطن الأجنبي السكن المنصوص عليه في عقد العمل ، يخضع الدخل لضريبة الدخل الشخصي و UST.

الموقف الثاني هو أن الدخل الخاضع للضريبة لا ينشأ عندما يوفر صاحب العمل السكن للمواطنين الأجانب ، لأن توفير السكن المجاني يشير إلى التعويضات غير المدرجة في نظام الأجور والغرض منها هو تعويض الموظفين عن التكاليف المرتبطة بأداء واجبات العمل. يجب اعتبار الدفع مقابل السكن كنوع من نفقات الاستقرار في مكان إقامة جديد.

يلتزم صاحب العمل بسداد تكاليف نقل الموظف للعمل في مكان آخر ، بما في ذلك تكاليف الاستقرار في مكان إقامة جديد. سداد هذه النفقات هو تعويض للموظف يتعلق بأداء واجبات عمله. وفقًا لذلك ، لا ينشأ موضوع فرض الضرائب على الخزانات الأرضية (قرار 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).

كما لا تخضع مدفوعات التعويضات المتعلقة بالتوفير المجاني للمباني السكنية لضريبة الدخل الشخصي. بما أن الالتزام بتوفير السكن منوط بصاحب العمل ، فلا يوجد دخل خاضع للضريبة عند دفع تكاليف سكن العمال الأجانب (قرار محكمة الاستئناف التاسعة بتاريخ 12.05.08 رقم 09AP-3569/2008-AK ، المنطقة المركزية FAS بتاريخ 11.12.07 رقم A48-717 / 07-2 ، تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 23.04.08 رقم 4623/08).

التعليقات (1)

09/21/2015 لودميلا

إبرام اتفاق الوكالة بشكل عام إشكالية ، منذ ذلك الحين تم بالفعل إبرام عقود المرافق في وقت بدء تشغيل العقارات ، ويظهر المستأجرون (وهم أيضًا مديرين) ويتغيرون لاحقًا. اتفاقية الوكالة هذه (خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 أبريل 2011 رقم 03-11-06 / 2/55) قد يتم الطعن فيه من قبل التفتيش

للرد

اضف تعليق

مواد ذات صلة

تم العثور على 19 قطعة من 2124

قم بتوسيع كافة الإدخالات تصغير كل الإدخالاتترتيب حسب: اسم تاريخ

18.02.2011 وسائل الإعلام الورقية والإنترنت 22170

دعونا ننظر في الأحكام العامة على عقد الإيجار. يمكن تأجير الممتلكات ، والتي لن تفقد أو تغير خصائص المواد الطبيعية أثناء عملية الاستخدام. يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على معلومات تجعل من الممكن تحديد الممتلكات التي سيتم نقلها بالضبط كعنصر إيجار. إذا كان من المستحيل تحديد نوع الممتلكات التي يتم تأجيرها بموجب اتفاقية إيجار ، فإن مثل هذا الاتفاق يعتبر غير مبرم ...

20.04.2011 أخصائي العمود 2162

السؤال ليس سهلا ، وبصراحة لا يزال مثيرا للجدل. يعود تاريخ القضية إلى ماضينا ، بمعنى أن الخلافات حول ما يجب اعتباره خدمة بدأت وتمت مناقشتها بقوة في عملية تشكيل الممارسة القضائية بشأن اتفاقيات القروض المجانية ، حيث ربما ، أول مرة تم تطويرها وتطبيقها في الممارسة العملية للوظيفة: الخدمة. خدمات الأعمال بين المنظمات التجارية ...

13.11.2009 أخصائي العمود -1 +1 1 14817

مساء الخير ، أولغا فيكتوروفنا! وفقًا للمادة 146 من القانون ، يتم الاعتراف بالمعاملات التي تنطوي على بيع البضائع (الأشغال والخدمات) على أراضي الاتحاد الروسي كضريبة على القيمة المضافة. من أجل حل مشكلة وجود أو عدم بيع الأعمال (الخدمات) الخاضعة لضريبة القيمة المضافة في الاتحاد الروسي ، في حالة وجود البائع والمشتري للأعمال (الخدمات) في ...

12.02.2009 أخصائي العمود 2193

هناك العديد من المخاطر هنا بسبب حقيقة أن المخطط ليس واضحًا تمامًا. أي ، من ناحية ، هناك اتفاق مبرم بشأن خدمات التسويق ، حيث يكون العميل غير المقيم ، والمقاول موجود ويقوم بالعمل على أراضي الاتحاد الروسي. في هذا الصدد ، نلفت انتباهكم إلى مراقبة العملة والمخاطر المحتملة للجانب الروسي المرتبطة بضرورة تحمل عبء واجبات وكيل الضرائب لضريبة القيمة المضافة بموجب أحكام الفقرة الفرعية 4 من الفقرة 1 ...

01.10.2009 وسائل الإعلام الورقية والإنترنت -1 +1 1 18487

ميزات تكوين موضوع العلاقات القانونية الإيجارية بمشاركة غير المقيمين وفقًا للتشريع الحالي ، يمكن للشركات الأجنبية المشاركة في تأجير العقارات في أراضي الاتحاد الروسي بالطرق التالية. بصفته مالك العقار والمؤجر المباشر. في هذه الحالة ، فإن القضية الأساسية هي تكوين منشأة دائمة مع شخص غير مقيم (بالمعنى الضريبي) ...

01.07.2019 وسائل الإعلام الورقية والإنترنت 260

يبدأ مشروع إنترنت روسي مع مطور تكنولوجيا معلومات. الشركة لديها موقع على شبكة الإنترنت ، وعدد كبير من العملاء ، ولكن بعد ذلك تبدأ الصعوبات. على سبيل المثال ، ليست كل الأطراف المقابلة الأجنبية مستعدة لتحويل الأموال إلى الحسابات الروسية. لذلك ، يجب على المطور تسجيل شركة في الخارج. دعونا نفكر في الفوائد التي ستجلبها شركة أجنبية لمطوري تكنولوجيا المعلومات الروس. الأطراف المقابلة الأجنبية ليست مستعدة لتحويل الأموال إلى p ...

02/26/2015 ندوة 3485

دعنا نحاول توضيح وإكمال سؤالك إلى حد ما من أجل تقريب "الإنشاءات" القانونية والضريبية. سوف نستخدم الأسلوب العلمي المتمثل في "التخمين المقبول". لذلك ، هناك اتفاقية لتوفير (المقاول-المشتري -1) للخدمة X. هناك أيضًا Buyer-2 ، الذي وفقًا لخطتك ونموذج عملك ، يكتسب حقوق المطالبة بهذه الخدمة من Buyer-1. بمعنى آخر ، الأطراف (المشتري -1 والمشتري ...

يتكون الإيجار الشهري لاستخدام المباني والمساحات المجاورة ومواقف السيارات (المشار إليها فيما يلي باسم "الإيجار") من:

جزء ثابت أو ثابت من الإيجار

1. جزء ثابت من الإيجار من المبلغ الذي يتم تحصيله مقابل إيجار المبنى بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة 18٪. يتم احتساب الجزء الثابت من الإيجار بالمعدلات التالية لكل متر مربع من العقارات المؤجرة:
   • ___ ، 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المنطقة المؤجرة لمباني المستودعات ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ؛ ___ ، 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المنطقة المؤجرة للمكتب والمباني المنزلية ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ؛
   • ___ ، 00 روبل شهريًا لكل متر مربع من المنطقة المستأجرة للمباني المكتبية ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. تشمل تكلفة الجزء الثابت من الإيجار الخدمات المحددة في قائمة الخدمات (الملحق رقم 5). تشمل تكلفة الجزء الثابت من الإيجار استخدام المستأجر للعقار.

جزء متغير من الإيجار

يشمل الجزء المتغير من الإيجار (حدود الاستهلاك محددة في الملحق رقم 6 - مقدار نفقات الكهرباء المستهلكة ، والتي يتم حسابها بالتعرفة التي تحددها المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة وفقًا للقراءات أجهزة القياس (كمية الكهرباء المقدمة ، كيلوواط) ؛ - مقدار نفقات استهلاك المياه والصرف الصحي ، والتي يتم حسابها بالتعرفة التي تحددها المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة وفقًا لقراءات أجهزة القياس أو وفقًا لحساب معدل الاستهلاك المتفق عليه من قبل الأطراف. المحدد في الملحق رقم 6. رسوم استخدام أماكن وقوف السيارات يتم احتساب الرسوم بالمعدلات التالية: 7500.0 روبل شهريًا ، (غير خاضعة لضريبة القيمة المضافة) ) ، لمكان واحد لوقوف السيارات للشاحنات ؛ 1500.0 روبل شهريًا (غير خاضع لضريبة القيمة المضافة). ضريبة القيمة المضافة) لموقف واحد لوقوف السيارات. مائة للمركبات الخفيفة.

التغيير في الإيجار في عقد الإيجار

يحتفظ المالك بالحق في تغيير تكلفة المتر المربع للعقار المؤجرة بمبادرته الخاصة ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة (مرة واحدة) في السنة من تاريخ بدء الإيجار ولا تزيد عن 5٪ من التكلفة السابقة للمتر المربع من المباني المؤجرة ، مع إخطار المستأجر مسبقًا بما لا يقل عن شهر واحد (واحد). في هذه الحالة ، يوقع الطرفان اتفاقية إضافية لهذه الاتفاقية. يحق للمؤجر زيادة معدل الجزء المتغير من الإيجار من جانب واحد ، اعتمادًا على التغيير في تعريفات المنظمات التي تقدم الخدمات ذات الصلة. في هذه الحالة ، يرفق المؤجر بالإخطار الكتابي بالتغيير في تكلفة المرافق وخدمات الصيانة ، المرسل إلى المستأجر ، المستندات ذات الصلة التي تؤكد حقيقة التغيير في التعريفات أو تكلفة الخدمات.

نحن نقبل عقود الإيجار لتقييم الخبراء. نحن منخرطون في إعداد العقود المعقدة.