استئجار المباني السكنية وغير السكنية: القضايا المثيرة للجدل في الضرائب. حلول الموسوعة

أين يمكنني استئجار أماكن عمل غير سكنية تجارية أو مستودع؟ كيفية استئجار منطقة تسوق تحت المتجر؟ كيفية استئجار العقارات التجارية؟

مرحبا بالجميع الذين نظروا إلى موقع مجلة الإنترنت الشعبية "Khitibobur"! معك خبير - دينيس كودمين.

موضوع محادثة اليوم هو استئجار العقارات التجارية. ستكون المقالة مفيدة لرجال الأعمال وأصحابها. المباني غير السكنية وكل من يهتمون بالمشاكل المالية الموضعية.

في نهاية المقال، أنت تنتظر لمحة عامة عن الشركات العقارية الروسية الأكثر موثوقية توفر خدمات وسيط عند تسهيلات تأجير التجارة.

حتى يبدأ!

1. لماذا استئجار العقارات التجارية؟

يعتمد نشاط تنظيم المشاريع الناجح إلى حد كبير على المبنى المختار جيدا للعمل. هذا يرتبط خصيصا بالتجارة والخدمات. متجر دافئ ومجهز جيدا في الجزء الحيوي من المدينة بحد ذاته يجذب المشترين.

يمكن قول الشيء نفسه عن المكاتب. يجب أن يكون لدى كل شركة احترام ذاتيا مجالا جيدا للعمل واستقبال الزوار. حتى إذا كنت تقوم بتنفيذ البضائع من خلال المتجر عبر الإنترنت، فأنت بحاجة إلى مكان لالتقاط أو إصدار أوامر، وكذلك حل المشكلات المثيرة للجدل مع المشترين.

لا يستطيع كل رجل أعمال، وخاصة المبتدئين، شراء أماكن غير سكنية. في مثل هذه الحالات، تأتي العقارات التجارية العقارية التجارية إلى الإنقاذ.

قائمة جميع فوائد الإيجار:

• تكاليف مالية منخفضة نسبيا؛
• أكثر بساطة مقارنة بشراء إجراءات الوثائق؛
• القدرة على تغيير المالك في أي وقت والانتقال إلى مبنى آخر؛
• مجموعة كبيرة من الأجسام العقارية، وخاصة في Megalopolis.

العملية العكسية - تسليم أماكن الإيجار - لديها أيضا الكثير من المزايا. بادئ ذي بدء، إنه مصدر موثوق للدخل السلبي. الاستحواذ على ممتلكات المناطق التجارية (التجارة والمكتب الصناعي وغيرها) - خيار جيد الاستثمار الأموال.

في حين أن هناك أعمال خاصة، فإن ممثليه سيحتاجون باستمرار إلى أماكن للعمل، مما يعني أن مالكي العقارات سيكون لديهم أرباح مستقرة دون تكاليف العمالة.

ابحث عن غرفة أعمال مناسبة - حدث مزعج. الطريقة الأسرع والموثوقة للعثور على الكائن هو استخدام خدمات الوسطاء المحترفين.

حول كيفية العمل الحديث، في موقعنا هناك مقال مفصل.

2. كيفية إزالة العقارات التجارية - 5 نصائح مفيدة

استئجار الأشياء التجارية، تحتاج إلى التعامل معها بعناية للاختيار. من المعلمات، تعتمد الخصائص الوظيفية للغرفة، بمجرد أن تبدأ أنشطة تنظيم المشاريع، وما إذا كان الكائن سوف يمتثل بالكامل لأهداف عملك.

أولا، حدد كيف تبحث عن غرفة مناسبة - بمفردك أو بمساعدة الوكالة. تتضمن الطريقة الأولى وجود مخزون غير محدود من وقت الفراغ ويرتبط بمجموعة متنوعة من المخاطر. الخيار الثاني هو أكثر أمانا وموثوقية.

لمزيد من المعلومات حول العمل مع الوسطاء، ستجد في المقالة "".

سوف تساعد نصائح الخبراء في تجنب أخطاء المستأجر النموذجية.

نصيحة 1. تعلم بعناية أنظمة الغطاء والتهوية

في الغرفة، ستعمل أو موظفيك، وبالتالي فإن وجود أنظمة تهوية جيدة - العنصر هو الأكثر أهمية. إن عدم وجود تهوية قوية وغير مستقلة في المبنى عقبة حقيقية أمام التشغيل العادي للمقهى ومتجر البقالة.

يجب تخزين الطعام في الظروف المناسبة، ويجب ألا يزعج الزوار والبائعون الروائح الخارجية. علاوة على ذلك، لن تسمح لك الخدمات الصحية ببساطة باستخدام الكائن تحت مؤسسة المطاعم العامة أو متجر البقالة إذا لم يكن هناك تهوية فقط.

نصيحة 2. ارسم الاهتمام على مجالات التحميل والتفريغ

منطقة مريحة لتفريغ البضائع هي لحظة أساسية أخرى للمقاهي والمطاعم والمقاصاص والمحلات التجارية.

من المهم أن يتم تنفيذ المؤامرة التي سيتم بها تنفيذ أعمال التحميل والتفريغ، فناء مبنى سكني أو على الطريق. سوف تتداخل مع السكان أو سائقي السيارات، وأنت سيلنتز الشكاوى.

تعتبر مسألة مصدر الطاقة الكامل ذات الصلة بشكل خاص للمستأجرين، الذين يرتبط أعمالهم بأعمالهم باستخدام المعدات الموفرة للطاقة - الثلاجات والأفران الكهربائية والآلات وما إلى ذلك.

تأكد من أن الكابلات الكهربائية في الغرفة رشى قليلا لضمان احتياجات المؤسسة بالكامل.

المجلس 4. اقرأ بعناية شروط العقد

قبل وضع توقيعك في اتفاق الإيجار، اقرأ الظروف بعناية التي تختتم صفقة.

يجب أن يكون للعقد العناصر التالية:

• شروط الإيجار والتكلفة وطريقة الدفع؛
• إذا كانت الغرفة مستأجرة بالمعدات، فإن العقار يتم تجميعه بالضرورة؛
• مسؤولية أطراف انتهاك العقد؛
• شروط إنهاء الاتفاقية.

تكاليف مدفوعات المرافق، وإزالة القمامة، ومحتوى نظام الإطفاء والإنذار الأمني \u200b\u200bيأخذ نفسه، كقاعدة عامة، المستأجر. ومع ذلك، يدفع المالك الإصلاح، بما في ذلك استبدال الاتصالات الصحية والأسلاك الكهربائية عندما يكونون خارج النظام.

ناقش مقدما مع المالك مسألة التأمين على الممتلكات - ما إذا كان سيتم تجميع هذا العقد، وإذا لم يكن كذلك، فتقرر من سيتخذ دفع الخسائر في حالة حالات غير متوقعة.

من الضروري التحقق من الوثائق المنتهية اليمينية للمالك - عقد البيع، مقتطف من سجل الدولة لحق الملكية.

تأكد من ما إذا كانت الغرفة تنتمي حقا لك. خلاف ذلك، في لحظة واحدة دقيقة، ستظهر المالك الحقيقي للكائن مع السلطة ذات الصلة. من المهم أيضا أن الغرفة لا تتعهد، لم يتم القبض عليه من أجل الديون، لم يكن لديك أعباء أخرى.

يجب أن يستفيد الشخص، بعيدا عن الدقيقة لقانون الإسكان، المساعدة المهنية عند استئجار أو شراء أماكن غير سكنية. على سبيل المثال، من الممكن توضيح جميع اللحظات الغامضة على موقع المورد القانوني، والذي توظف متخصصين من جميع اتجاهات الفقه.

يمكنك طرح سؤالك حتى بدون تسجيل، مباشرة على الصفحة الرئيسية. إجابة صحيحة ومختصة قانونيا ستتلقى في بضع دقائق، وحرة تماما. إذا كانت مشكلتك تحتاج إلى دراسة متعمقة، فستحتاج إلى دفع ثمن خدمات المهنيين، ولكن حجم الرسوم التي يحق لك تأسيس نفسك.

الخطوة 2. تحديد حجم الإيجار

لمعرفة سعر الإيجار الأمثل، استخدم أحد خيارين. أولا - عرض شخصيا قواعد بيانات مدينتك وتحديد النطاق التقريبي لأسعار الإيجار من أماكن مباني مماثلة. والثاني هو تفويض هذه المهمة إلى السمسار.

بالمناسبة، بالإضافة إلى الوكالات العقارية، يتم توفير خدمات وسيط خاصة من قبل المنال الخاص. عادة ما يستغرقون 25-50٪ أقل لعملهم من الشركة. ومع ذلك، فإن المهنيين الخاصين الذين يعملون مع العقارات غير السكنية، وحتى المدن الكبرى - الوحدات.

5. إذا كنت تأجير عقارات تجارية - 3 مخاطر رئيسية للمالك

كل مالك يشعر بالقلق إزاء حالة كائنه ويريد تحقيق ربح من الإيجار، وليس الأضرار.

نحن ندراج المخاطر الرئيسية لأصحاب العقارات التجارية وأخبرني كيف تجنبها.

خطر 1. استخدام المبنى غير المقصود

في كل اتفاق عقد إيجار منفيا، هو لأي غرض وكيف سيتم تشغيل المكان المكلف. ينطبق هذا أيضا على المعدات التي ستنتقلها مع الإيجار.

إذا وعد المستأجر باستخدام الغرفة تحت المستودع، وقدم متجر للبيع بالتجزئة، فسيكون لديك الحق في فهمه أو إنهاء الاتفاق دون استرداد تكلفة الإيجار.

خطر 2. الضرر أو فقدان الممتلكات

لقد اجتازت الكائن والمعدات في ترتيب محترم، كما يبدو أنه مواطن، وأنه، يعبر عن لغة دبلوماسية، لم يبرر توقعاتك. وهي، أحضرت الغرفة إلى حالة الخراب، اندلعت المعدات، فك المصابيح بشكل عام، وتصرف مثل الخنازير.

يحق للمالك في مثل هذه الحالات طلب التعويض عن الضرر الكامل. علاوة على ذلك، ليس فقط تكاليف إصلاح، ولكن أيضا القيمة السوقية للمعدات المدلبة يجب أن تعاد سدادها.

لا يتم تقديم المسؤولية إذا عانى الكائن والممتلكات نتيجة الظروف غير المتوقعة - على سبيل المثال، من النار أو الفيضانات.

خطر 3. رفض المستأجر تقديم رسوم شهرية

يجب أن يتم ثقب دافعي Neakkurat. ومع ذلك، هذا ممكن، مرة أخرى، إذا تم تجميع اتفاقية الإيجار في جميع القواعد. وهذا هو، يجب أن يكون المستند منصوص عليه بوضوح ومقدار المدفوعات الشهرية.

6. إذا كنت تقوم بإزالة العقارات التجارية - 3 مخاطر رئيسية للمستأجر

يمكن أيضا إصابة المستأجر نتيجة تصرفات غير مصرح بها أو غير مصرح بها للمالك.

خطر 1. استئجار المباني، التي ليس لها حقوق قانونية في المالك

إذا تم تمرير الغرفة إليك، فلن يكون لدى منظمة الصحة العالمية كائنا من حقوق الملكية القانونية، فسيتم اعتبار العقد غير صالح. لتجنب ذلك، تتطلب عرض المبادئ التوجيهية.

يمكنك الحصول على مقتطف من Rosreestra عن طريق الاتصال بالمركز متعدد الوظائف. يتم دفع الخدمة، لكنك تعرف بشكل موثوق، "من هو منزل المالك".

خطر 2. تغيير الأقفال في الداخل مباشرة بعد إجراء الدفع المسبق

نعم، لا تزال هذه الحالات موجودة في الطبيعة. يمكنك التوقيع على عقد، وجعل الدفع المسبق، واحصل على المفاتيح من يد مقابل اليد، وعندما تريد دخول الغرفة بممتلكاتك، اتضح أن الأقفال تغيرت، وتم اختفى "المالكون" والخروج.

الخروج في مثل هذا الوضع واحد فقط هو الاتصال بالشرطة وبدء قضية جنائية على الاحتيال.

خطر 3. مطبقته

من الأفضل توضيح جوهر الجوهر على مثال بسيط.

مثال

أزال المستأجر أندريه، وهو رجل أعمال مبتدئ، الغرفة للمتجر للسنة، مما يدفع إلى الأمام لمدة نصف عام. في الوقت نفسه، لم يدرك رجل الأعمال التحقق من وثائق النهاية اليمينية، على أمل أن يكون الصدق من المالك.

بعد شهر من التجارة الناجحة في المتجر، أعلن مالك حقيقي بمجموعة كاملة من المستندات الأصلية. طلب من المستأجر بأدب الانتقال من المنطقة المحتلة. حاول أندري أن يجد النامية إلى عودة أمواله على الأقل إلى الأمام، لكنه لم يعط ردا على أي مكالمة أو في الرسائل القصيرة.

الخلاصة: هل لديك حالة مباشرة مع المالك. على الأقل يجب أن يكون على دراية بجميع عمليات التلاعب التي تحدث مع ممتلكاته.

7. المساعدة المهنية للمستأجرين والملاك - مراجعة أفضل 3 وكالة عقارية

العثور على الوسيط المؤهل - مسألة متعددة. لمساعدة القراء، أصبحنا لمحة عامة عن الشركات الأكثر موثوقية في روسيا تعمل مع العقارات التجارية.

1) وكالة

إدارة وكالة العقارات. سوف يساعد الملاك المستأجرين في تمرير وإزالة: مكتب، منطقة المبيعات، متجر، مستودع، قصر وأي كائن عقاري تجاري آخر. على حالة الشركة - محامون ذوي خبرة ومؤهلون فقط.

شركة زائد مهمة هي نهج مهني، توفر موقع مفصل، تطوير استراتيجية فردية لمكتب كل عميل. لا توجد مثل هذه الخدمات المتعلقة بالعقارات التي لم يستطع أخصائيو الشركة تقديم المستخدمين.

العقارات التجارية في موسكو والمنطقة - التخصص الرئيسي للشركة. "الاحترام" يعمل في السوق منذ عام 2004. قدمت الوكالة في البداية العملاء للعملاء مع أوسع نطاق من الخدمات المتعلقة بإجراء تأجير وشراء وبيع العقارات.

يسمح لك مبدأ حرية العقد بتأسيس آلية لتحديد حجم الإيجار، مستأجر مناسب مالك المالك. قد يكون هذا مبلغا ثابتا مدفوعا شهريا، والمبلغ الذي يشمل تكاليف تكاليف الخدمة مع كائن مستأجر. في الحالة الأخيرة، يتطلب صياغة الحكم التعاقدي اهتماما خاصا.

يتم تحديد إجراءات الإيجار والظروف وشروطها من خلال اتفاقية الإيجار (الفقرة 1 من المادة 614 من القانون المدني)، وفي غياب إجراءات وشروط وشروط المجلس، تستخدم عادة عند استئجار عقار مماثل بموجب قابلة للمقارنة ظروف. تم تثبيت قاعدة مماثلة في الفقرة 3 من الفن. 424 من القانون المدني للاتحاد الروسي لسعر العقد: في غيابها في نص الاتفاق، يجب دفع إعدام العقد مقابل السعر، الذي يتعرض له عادة تحت ظروف مماثلة عادة مقابل سلع مماثلة، يعمل أو الخدمات.

ولكن عند إبرام اتفاقية الإيجار العقاري، فإن هذه القاعدة لا تخضع للاستخدام، لأن الإيجار هو حالتها الأساسية (المادة 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في غياب الأطراف المتفق عليها مشرويا، تعتبر حالة مبلغ استئجار تأجير العقارات غير مؤتمرات (المادة 654 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يجب صياغة ظروف الإيجار بطريقة يمكن أن تكون مصممة بدقة لتحديد الوقت وفي أي كمية ملزمة المستأجر بإجراء المدفوعات المناسبة. قد ينشئ العقد بحجم أو إجراء تأجير قوي (آلية) من حساب التفاضل والتكامل. في الحالة الأخيرة، سيتم أيضا النظر في حالة الإيجارات ثابتة.

قد يختلف حجم الإيجار باتفاق أطراف الأطراف في المواعيد النهائية المنصوص عليها في العقد، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة، ما لم ينص على خلاف ذلك عن العقد (الفقرة 3 من الفن. 614 من القانون المدني للروسية الاتحاد). التغيير في كمية الإيجار وفقا للآلية المقدمة من العقد ليس تغييرا في اتفاقية الإيجار، وبالتالي، لا يندرج قيد القيود التي ذكرها أعلاه (الفقرة 11 من خطاب المعلومات من الفيسيديوم من الاتحاد الروسي في 11 يناير 2002 رقم 66، فيما يلي - خطاب المعلومات رقم 66). على سبيل المثال، شرط فهرسة الإيجار، اعتمادا على التضخم، هذا التقييد لا يتعارض مع. على الرغم من أن حجم الإيجار يتغير، إلا أن ترتيب حساب التفاضل والتكامل لا يزال دون تغيير.

من الأفضل توفير العقد عواقب الخسارة من جانب مالك مركز دافع ضريبة القيمة المضافة

في اتفاق الإيجار، يوصى الإشارة إلى ما إذا كان حجم القيمة المضافة قيمة الإيجار المضافة (VAT) يشمل. وإذا اتضح، فسيكون من الضروري أيضا تحديد أي جزء من المبلغ المحدد هو إيجار، والذي هو ضريبة القيمة المضافة. على سبيل المثال، للإشارة إلى معدل الضريبة الحالي من أجل تجنب النزاعات في المستقبل عندما يتغير معدل الضريبة خلال العقد ساري المفعول. توصي العقد أيضا بأنه لم يتم فرض مبلغ إيجار ضريبة القيمة المضافة، إذا كان المالك ليس دافعا من هذه الضريبة.

كل هذا يجب أن يتم ذلك، كما خلاف ذلك قد يكون للأطراف خلافات فيما يتعلق بالمبالغ التي يجب تقديمها كإيجار. إن موقف المحاكم حول هذه المسألة غامضة، ونتيجة لذلك، قد يتلقى المالك إيجارا بمقدار أقل من المتوقع (حل فاس من مقاطعة غرب سيبيريا في 17 سبتمبر 2010 في القضية رقم A70- 14225/2009)، ويمكن إجبار المستأجر على دفع ضريبة القيمة المضافة على إيجار الإيجار (تعريف لك من الاتحاد الروسي بتاريخ 10.02.2010 № авина-1414/10 في حالة رقم A51-7727 / 2009).

من المرجح أن يكون الوضع، عندما كان المالك في البداية دافع ضريبة القيمة المضافة وفي العقد تم الاتفاق على مبلغ الإيجار في الاعتبار الضريبة، ولكن في المستقبل الالتزام بدفع هذا الضرائب. على سبيل المثال، عندما ينتقل المراجعة إلى نظام الضرائب المبسط (الفقرة 2 من المادة 346.11 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) أو في حالة تغيير صاحب الملكية المستأجرة، إذا كان المالك الجديد ليس دافع ضريبة القيمة المضافة وبعد وفي هذا الصدد، في مصلحة المستأجر، أن تدرج في العقد الذي في حالة إنهاء الالتزام المالك بدفع ضريبة القيمة المضافة، ينخفض \u200b\u200bالإيجار بمقدار الضريبة. إذا لم يتم تنسيق هذه الحالة، فربما ترفض المحكمة تلبية متطلبات إعادة الإيجار المفرط بمبلغ المبلغ الضريبي (حل فاس من مقاطعة فاسكا فولغا في 05.08.2011 في القضية رقم A43 -24309/2010). في الوقت نفسه، هناك موقف آخر عندما يتم التعرف على المجلس بمبلغ المبلغ الوارد في ذلك باعتباره تخصيب غير معقول للمالك (حل FAS مقاطعة Volga-Vyatka في 15 يناير 2010 في القضية رقم A29-2100 / 2009).

تأجير قد تشمل جزء ثابت ومتغير

لا يمكن إنشاء الإيجار في شكل مدفوعات من قبل المستأجر لخدمات المرافق (الكهرباء والمياه والحرارة) والوقود ومواد التشحيم وغيرها من المواد المستهلكة عند استخدام كائن الإيجار. الحقيقة هي أنه مع هذا المجلس، لا يتلقى المالك في الواقع أي أخلاف من المستأجر من أجل الحق في استخدام كائن الإيجار، وهذا يتعارض مع الطبيعة المعوضة للعقد (الفقرة 12 من خط خطير المعلومات رقم 66) وبعد

من أجل سداد قيمة التكلفة المستهلكة من قبل المستأجرين من الخدمات التشغيلية البلدية، تشير الأطراف بشكل متزايد إلى العقد أن الإيجار يتكون من جزأين - ثابت ومتغير. يتم تحديد حجم الجزء الثابت في شكل قيمة ثابتة (أو آلية حساب التفاضل والتكامل)، ويتم تعريف الجزء المتغير كتكلفة الخدمات المجتمعية المستهلكة من قبل المستأجر.

الشرط الذي يحدد إجراء دفع الأداة المساعدة والمدفوعات التشغيلية هي نقطة اتفاق مهمة. بعد كل شيء، تختتم العقود التي تتمتع بمؤسسات توريد الموارد من قبل المالك وعرض الحسابات في اسمه، وسوف يكون المستأجر سيحصل على واجب في تسديد هذه النفقات إذا تم توفيرها في الاتفاقية. تشمل المدفوعات البلدية وغيرها من المدفوعات تكلفة إمدادات المياه وخدمات الصرف الصحي، والاتصالات الهاتفية، والكهرباء المستهلكة، والإمدادات الحرارية (امدادات الغاز)، وكذلك الرسوم لتنظيف المباني، جمع القمامة، إلخ.

محاسبة المدفوعات البلدية والتشغيلية في رسوم الإيجار ممكن في العديد من الخيارات. أولا، يمكنك تثبيت إيجار ثابت، يتضمن بالفعل تكلفة هذه المدفوعات. ثم يدفع المستأجر كل شهر رسوم تأجير ثابتة. ثانيا، يجوز تحديد حجم الإيجار دون مراعاة قيمة خدمات المرافق، مما يشير إلى حق المستأجر لإبرام الاتفاقيات بشكل مستقل مع المنظمات التي تقدمها الموارد والمنظمات. من الضروري النظر في أن إبرام هذه العقود يستلزم المستأجر ظهور التزامات إضافية لهذه المنظمات. وثالثا، يحق للأطراف إنشاء إيجار يتكون من جزء ثابت ومتغير.

في الحالة الأخيرة، يتكون الإيجار من الرسوم من حيث المباني المؤجرة في الحجم المحدد (الجزء الثابت) والإيجار من حيث التعويض عن تكلفة المرافق المستهلكة بالفعل من قبل المستأجر (الجزء المتغير).

يتم إصلاح حجم الجزء المتغير من الإيجار بشكل أفضل لكل شهر بشكل منفصل

في الممارسة العملية، يتم تحديد حجم الإيجار من حيث تكلفة التكلفة التي تستهلكها مستأجر الطاقة الكهربائية إما بناء على شهادة مكافحة محاسبة الكهرباء، مثبتة بشكل منفصل للمستأجر، أو في السعة المثبتة من خلال أخذها حساب قوة جميع الأجهزة الكهربائية والمدة المثالية لعملهم. يمكن أيضا تحديد حجم المياه المستهلكة أو الغاز من قبل العداد. يعتمد حساب تكاليف خدمات توفير الحرارة على المنطقة المدخنة بشكل عام محسوب في متر مكعب. يتم التعويض عن الاتصالات الهاتفية على أساس البيانات المتعلقة بحالة حساب الحالة التي توفرها المنظمة.

للتقدير في تكاليف الجزء الثابت من رسوم الإيجار، فإن عقد الإيجار هو مجرد الإيجار نفسه، حيث يتم تعريفه. للتقدير في تكاليف الجزء المتغير، هناك حاجة إلى وثيقة أساسية منفصلة، \u200b\u200bمما سيعكس تكلفة الخدمات المجتمعية المستهلكة من قبل المستأجر مع فك تشفير أنواع الخدمات والرجوع إلى المستندات ذات الصلة وتحسب وفقا لاتفاقية الإيجار قيمة الجزء المتغير من الإيجار شهريا.

ما هو هذا المستند الأساسي؟ في ختام العقد، يتم تنسيق هذه المسألة في اتفاقية الإيجار بشكل مستقل فيما يتعلق بوضع معين. قد يكون قانونا ثنائيا وشهادة محاسبة محاسبة المراجعة. الشيء الرئيسي هو أن المستند التطبيقي يحتوي على جميع التفاصيل المطلوبة المدرجة في الفن. 9 من القانون الاتحادي ل 06.12.2011 رقم 402-FZ "بشأن المحاسبة" (الفقرة 1 من FTS للخدمة الضريبية الاتحادية لروسيا من 04.02.2010، رقم SHS-22-3 / [البريد الإلكتروني المحمي]).

إذا، وفقا للعقد، فإن الإيجار (أو جزء منه) هو قيمة متغيرة، ثم التعرف على هذا المبلغ ضمن تكلفة النفقات، يجب الحصول على المستند الأساسي شهريا من المالك، منذ حجم الإيجار من يغير شهر إلى شهر. وعند تحديد رسوم الإيجار في مبلغ ثابت (ثابت)، لا يلزم الأفعال الشهرية التي تؤكد حجم اللوحة، لأن حجم الإيجار لا يتغير.

تجدر الإشارة إلى أن الصعوبات قد تنشأ بإعداد الوثائق الأولية، لأن المالك ليس موردا للمرافق للمستأجر، وتتصرف فعلا ك "وكيل" للمستأجر لنقل المدفوعات للخدمات التي يقدمها الموارد منظمات العرض. بالنسبة للمالك، هذه المدفوعات ليست دخل، ولكن بمثابة تعويض النفقات.

تتكون الإيجار الشهري لاستخدام المباني والمناطق المحيطة بها، مواقع وقوف السيارات (المشار إليها فيما يلي باسم "الإيجار") من:

جزء دائم أو ثابت للإيجار

1. الجزء الثابت من رسوم دفع الإيجار المشحونة لاستئجار المباني ويشمل ضريبة القيمة المضافة 18٪. يتم إجراء حساب الجزء الثابت من الإيجار بالأسعار التالية لكل متر مربع من المباني المستأجرة:
   • ___، 00 روبل شهريا لكل متر مربع من مساحة المستودع المستأجرة، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة؛ ___، 00 روبل شهريا لكل متر مربع من منطقة المكتب المستأجرة والمباني المنزلية، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة؛
   • ___، 00 روبل شهريا لكل متر مربع من المساحة المكتبية المستأجرة، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. تتضمن تكلفة جزء ثابت من الإيجار خدمات مدرجة في قائمة الخدمات (الملحق رقم 5). تكلفة جزء ثابت من الإيجار هو استخدام خاصية المستأجر.

جزء متغير من الإيجار

في الجزء المتغير من رسوم الإيجار (حدود الاستهلاك مثبتة في الملحق رقم 6٪ من تكاليف الكهرباء المستهلكة، يتم حسابها على التعريفات التي أنشأتها أحكام المنظمات ذات الصلة وفقا لقراءات المحاسبة الأجهزة (كمية الكهرباء المقدمة، كيلوواط)؛ - تكاليف النفقات لاستهلاك المياه والصرف الصحي، يتم حساب حسابها التعريفات التي أنشئتها أحكام الخدمات التنظيمية وفقا لقراءات الأجهزة المحاسبية أو وفقا الأطراف المتفق عليها من خلال حساب معدل الاستهلاك. - مقدار استهلاك الاتصالات الهاتفية والإنترنت، والحساب الذي يتم تثبيته على أساس التعريفات، المثبتة في الملحق رقم 6. الدفع لاستخدام أماكن وقوف السيارات. يتم حساب اللوحة بالأسعار التالية: 7500.0 روبل شهريا (ضريبة القيمة المضافة لا تخضع ل)، لموقف موقف للسيارات واحد للشاحنات؛ 1500.0 روبل شهريا، (لا يخضع ضريبة القيمة المضافة) لوقوف السيارات مائة لمركبات الركاب.

تغيير الإيجار في اتفاقية الإيجار

يحتفظ المالك بالحق في تغيير تكلفة العداد المربع للمباني المستأجرة على مبادرته، ولكن ليس أكثر من 1 (واحد) مرات في السنة من تاريخ بدء عقد الإيجار وليس أكثر من 5٪ من حجم القيمة السابقة للمتر المربع للمباني المستأجرة، مع الإشعار الأولية للمستأجر أقل من 1 (واحد) شهر. في هذه الحالة، يتم توقيع الأطراف اتفاق إضافي لهذه الاتفاقية. المالك لديه الحق في ب. من جانب واحد زيادة معدل الجزء المتغير من الإيجار اعتمادا على التغيير في التعريفات التي تزود المؤسسات ذات الصلة بالمنظمات. في الوقت نفسه، ينطبق مالك المالك على الإشعار المكتوب لتغيير قيمة خدمات المرافق والصيانة المرسلة إلى المحفور المعادل، المستندات ذات الصلة التي تؤكد حقيقة التغييرات في التعريفات أو تكلفة الخدمات.

نحن نقبل اتفاقات الإيجار لتقييم الخبراء. نحن نقسم العقود المعقدة.

نشر

يمكن تقديم مكان الإقامة للإيجار، والتي في عملية الاستخدام لن تخسر ولن تغير خصائصها الطبيعية والحقيقية. في اتفاقية الإيجار، يجب تحديد البيانات التي تسمح لنا بتحديد الممتلكات التي تخضع للإرسال باعتبارها تأجير ككائن. إذا كان ذلك بموجب اتفاقية الإيجار، فمن المستحيل تحديد العقار الذي يتم نقله إلى عقد الإيجار، ثم لم يعتبر هذا الاتفاق غير حاسم وأي حقوق والتزامات بمثل هذا العقد لا ينشأ.

لتأجير العقارات هو الصحيح فقط مالكه. ومع ذلك، كمالك مالك، شخص ليس المالك، لكن المالك الذي يسيطر عليه المالك لأخذ الممتلكات للإيجار.

يتم تحديد عقد الإيجار من الممتلكات حسب العقد. إذا لم يتم تحديد العقد في العقد، فمن المعتقد أن العقد قد انتهى لفترة غير محددة. في هذه الحالة، يحق لكل من الطرفين التخلي عن العقد في أي وقت، تحذير من الجانب الآخر في شهر واحد، وأثناء عقد إيجار العقارات - لمدة ثلاثة أشهر. في الوقت نفسه، يمكن إنشاء العقد فترة مختلفة للتحذير حول إنهاء اتفاق الإيجار إلى أجل غير مسمى.

بالنسبة لجميع أوجه القصور في العقار المستأجر، فإن المالك مسؤول، حتى لو لم يكن يعرف عنهم في وقت انتهاء العقد. إذا كان المستأجر، بعد مقبول العقار، وجد بعض العيوب، كان يحق له:

الطلب من المالك من القضاء غير المبرر؛

تصحيح هذه أوجه القصور بشكل مستقل وتتطلب سداد نفقاتها للقضاء على الدفع في وقت واحد؛

القضاء على أوجه القصور بمفردها والحفاظ على كمية النفقات من الإيجار، وإخطار المالك. يحق للمستأجر أيضا أن يطالب بتخفيض متناسب في الإيجار، في حين أنه يستطيع القضاء على العيوب المحددة وعدم القضاء عليها؛

لا تقضي على العيوب، وإنهاء العقد.

المالك ليس مسؤولا عن أوجه القصور في الممتلكات المستأجرة في القضية عندما تم تحديد هذه العيوب عند انتهاء اتفاقية الإيجار أو شرفت للمستأجر أو ينبغي اكتشافها من قبل المستأجر أثناء تفتيش خاصية صحتها أو التحقق منها في ختام عقد أو نقل الممتلكات للإيجار.

دفع خدمات المرافق بواسطة المستأجر

اتفاقية الإيجار هو عقد تعويض. حجم الإيجار، يتم تحديد فترة الدفع من قبل العقد. بالإضافة إلى ذلك، فإن المستأجر ملزم بدفع خدمات المرافق للممتلكات المستأجرة. العديد من طرق تعويض تكاليف المرافق ممكنة من قبل المستأجر:

الإيجار الثابت، والذي يتضمن تكلفة فواتير المرافق. يدفع المستأجر كل شهر من السهولة للإيجار بمبلغ المبلغ المحدد في العقد؛

الإيجار يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة، على وجه الخصوص، الإيجار الدائم هو رسم لمنطقة الغرفة المستأجرة، المتغير - رسوم المرافق؛

استئجار دون مراعاة قيمة خدمات المرافق. يستنتج المستأجر بشكل مستقل عقود مع الخدمات المجتمعية أو من أجل التعويض عن وكالة تكاليف المرافق.

رسوم الإيجار بقيمة المرافق

رسوم الإيجار، مع مراعاة المدفوعات البلدية، تسبب نقص في عدد أقل من النزاعات مع سلطات الضرائب، ولكنها خيار أقل ربحية. تعتمد تكلفة بعض الخدمات مباشرة على حجم استهلاكها، وتحديد مقدما كم، على سبيل المثال، مستهلكي الكهرباء غير ممكنة دائما. لذلك، قد يكون هناك موقف حيث لا يتم تغطية الأداة المساعدة التي تستهلكها المستأجر بحجم المدفوعات البلدية، مراعاة في مجلس الإيجار.

المحاسبة من أجل المؤجر. رسوم الإيجار مع مراعاة فواتير المرافق هي إيرادات من بيع الخدمات للاستئجار. موضوع الضرائب هو تنفيذ توفير العقارات للإيجار.

في هذه الحالة، فإن كمية الإيجار بأكملها هي دفع للملاك لتوفير العقارات للإيجار. لذلك، يجب على المالك حساب ضريبة القيمة المضافة مع إجمالي مبلغ الإيجار ومقدار رسوم الإيجار بأكملها إلى فاتورة المستأجر. في الوقت نفسه، ليس من الضروري أن يكون هناك خط منفصل من مقدار فواتير المرافق في الفاتورة والحساب للدفع إلى المالك (خطاب وزارة المالية لروسيا مؤرخة 19.09.06 رقم 03- 06-01-04/175).

بالنسبة إلى كميات ضريبة القيمة المضافة التي قدمها موردي المرافق، قد يأخذها المالك إلى خصم بمبلغ كامل بالترتيب العام، حيث يتم شراء الخدمات للعمليات ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للضريبة (توفير العقارات للإيجار) (قرار FAS of the الشمال الغربي الحي 01/10/07 A05-7971/2006-13، فاس من منطقة شمال القوقاز في 07.11.07 رقم F08-6607 / 07-2723 أ - اليسار ساري المفعول تعريف لك من الاتحاد الروسي بتاريخ 29.02.08 رقم 2615/08).

المحاسبة في المستأجر. المستأجر، ودفعه للإيجار، والذي يتضمن مدفوعات المرافق، يسدد المالك تكلفة تكاليف المرافق. نظرا لأن المالك وضع فاتورة لكامل الإيجار، فإن المستأجر لديه الحق في اتخاذها لخصم كامل ضريبة القيمة المضافة، المتعلقة بالإيجار، بما في ذلك المرافق (قرارات رئاسة محكمة التحكيم الأعلى للروسية اتحاد 10.03.09 رقم 6219/08، منطقة فاس موسكو مؤرخة 04.24.09 رقم KA-A40 / 3091-09).

وبالتالي، فإن المستأجر لديه الحق في خصم ضريبة القيمة المضافة إذا كان الإيجار يشتمل على جزء دائم ومتغير مكافئ لمقدار فواتير المرافق.

إيجار يتكون من أجزاء ثابتة ومتغيرة

تثير هذه الطريقة لسداد تكاليف المرافق للأثر أن معظم النزاعات حول صنع مبالغ ضريبة القيمة المضافة لكل من المالك والمستأجر.

المحاسبة من أجل المؤجر. حول مسألة ما إذا كان المالك لديه الحق في تطبيق خصم مبالغ ضريبة القيمة المضافة على الخدمات المستهلكة من قبل المستأجر، هناك موقفان. وفقا للموضع الأول، قد يستغرق المالك لخصم حصة ضريبة القيمة المضافة، مما يشير إلى تكلفة الخدمات المجتمعية المستهلكة شخصيا. لا يقوم المالك بتنفيذ الأدوات المساعدة، ولا تتلقى الإيرادات من هذه العملية، لذلك لا ينبغي أن تحدد الفاتورة إلى المستأجر في مقدار الخدمات المجتمعية المستهلكة. وبالتالي، عند تلقي الأموال المدرجة من قبل المستأجر، فإن المؤجر من أجل التعويض عن نفقات المؤجر لدفع تكاليف هذه الخدمات، فإن هدف الضرائب ضريبة القيمة المضافة لا ينشأ (رسائل البريد الإلكتروني لوزارة المالية في روسيا مؤرخة 31 ديسمبر 2000 رقم 03-07-11 / 392، 26 ديسمبر 2000 رقم 03-07 05/51، أوفنز روسيا في موسكو مؤرخة 21.05.08 رقم 19-11 / 48675، قرارات FAS من حي Volga من 04.03.08 No. A65-8421 / 2007-CA1-37، FAS من المنطقة المركزية 14.02.08 رقم A48-1 1629 / 07-6، تقدير محكمة التحكيم الأعلى للاتحاد الروسي في 29 يناير 2008 رقم 18186/07).

بالإضافة إلى ذلك، لا يحق للمالك مالك وإعادة انتخابه للحسابات إلى المستأجر، لأنه في هذه الحالة ليس وسيطا بين المستأجر ومزود الخدمة، وبالتالي، فإن أحكام الفقرة 3 و 7 من قواعد إجراء سجلات المحاسبة المتمثلة في تلقي وفواتير، وكتب التسوق وكتب المبيعات عند حساب ضريبة القيمة المضافة.

وبالتالي، فإنه يتبع ذلك المالك:

يأخذ إلى خصم الجزء فقط من ضريبة القيمة المضافة، والذي يقع على حصة الخدمات المستهلكة؛

ضريبة القيمة المضافة، التي تقع على حصة الخدمات التي يستهلكها المستأجر تشمل قيمة هذه الخدمات؛

يقدم المستأجر تكلفة المرافق، مع مراعاة ضريبة القيمة المضافة (المقدمة من الخدمات المجتمعية).

ومع ذلك، هناك موقف آخر: يحق للمالك في مثل هذا الموقف تطبيق خصم (حل فاس من مقاطعة أورال البالغة 11.12.08 رقم رقم F09-9211 / 08-C2، FAS المقاطعة المركزية في يوليو 28، 2007 رقم A48-4688 / 06-19). الحجج في الموقف المحدد هي كما يلي. المالك ملزم بتوفير غرفة تأجير في دولة أقامها العقد، أي. في حالة مناسبة للعملية. يختتم المالك عقود مع الخدمات المجتمعية التي تجعلها كمية ضريبة القيمة المضافة وفضح فاتورة لتكلفة الخدمات المقدمة. وبالتالي، فإن الاستحواذ على خدمات المرافق بواسطة المالك هي واحدة من الشروط اللازمة لاستئجار المبنى. وبالتالي، يتم شراء هذه الخدمات لتنفيذ عمليات ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للضريبة، لأن خاصية ضريبة القيمة المضافة تخضع لخدمات التأجير.

إذا أدى المالك جميع الشروط اللازمة لاستخدام خصم الضرائب، فإن كمية ضريبة القيمة المضافة بأكملها المقدمة من موردي المرافق، ولها الحق في الاستيلاء على خصم ممتلىءوبعد في هذه الحالة، إلى سداد المستأجر، فإنه يضع تكلفة المرافق باستثناء ضريبة القيمة المضافة التي قدمتها المرافق.

المحاسبة في المستأجر. في مسألة مشروعية التطبيق من قبل المستأجر من الخصم على ضريبة القيمة المضافة أيضا هناك منصبان.

وفقا للموضع الأول، لا يمكن للمستأجر تطبيق الخصم، حيث لا يحق للمالك تحديد فاتورة. وبالتالي، فإن المستأجر لا يمتثل لأحد الشروط لحدوث الحق في خصم الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية مؤرخة روسيا مؤرخة 03.24.07 رقم 03-07-15 / 39، الخدمة الضريبية الاتحادية للاتحاد الروسي في موسكو مؤرخة 16 يوليو 2007 رقم 19 -11 / 067415، دقة FAS في حي سيبيريا الغرب من 01.09.08 رقم F04 5318/2008 (10782-A46-40)، 03/24/08، رقم F04-2074 / 2008 (2736-A45- 41).

إذا لم يكن المالك موجودا الفاتورة، فإن كمية ضريبة القيمة المضافة، التي تأتي إلى حصة المرافق المستهلكة، قد يأخذ المستأجر في الاعتبار ضمن تكلفة النفقات. وفقا للموقع الثاني، فإن المستأجر لديه الحق في اتخاذ لخصم كمية القيمة المضافة على أساس الفواتير القابلة للانعكاس، مع مراعاة المتطلبات الأخرى التي أنشأتها الفقرة 2 من الفن. 171، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرار FAS في منطقة موسكو في 03/17/09، رقم KA-A40 / 1688-09، 12/25/08، رقم KA-A40 / 12036-08-P ، رئاسة الاتحاد الروسي 25.02.09 رقم 12664/08). بحجة قراره، أشارت المحكمة إلى أن استخدام المباني المستأجرة ممكنة فقط إذا تم تزويده بالحرارة والضوء والماء وما إلى ذلك. لذلك، فإن توفير الخدمات المجتمعية مرتبطا ارتباطا وثيقا بتوفير خدمات الإيجار.

الإيجار دون مراعاة تكلفة المرافق

في هذه الحالة، يخلص المستأجر عقدا منفصلا لفواتير المرافق. في الوقت نفسه، يجب أن توافق مالك المالك حتى لا يتم كسر حقوقه في طريقة المستوطنات المتبادلة بين المستأجر والمرافق.

نظرا لأن المستأجر يعمل مباشرة مع المرافق، فسيتم وضع الفواتير على ذلك، وليس على المالك، وبالتالي فإن ضريبة القيمة المضافة لتكاليف المرافق يحق لها اتخاذها لخصمها.

عقد الوكالة باعتبارها واحدة من أساليب حساب المرافق بين المالك والمستأجر

تدخل العديد من المنظمات لإصدار تعويض مدفوعات المرافق في اتفاقية وكالة، وفقا لما يعمل المالك كوكيل، والمستأجر - كمدير. متحدثا من قبل الوسيط بين الخدمات المشتركة والمستأجر، يجوز للمالك أن يطلق سرحق الفاتورة الواردة من المرافق، والمستأجر هو أن يقرر خصم ضريبة القيمة المضافة المحددة في هذه الفاتورة.

نظرا لأن المالك لا يرتكب عمليات لتنفيذ المرافق، فإنه لا يملك التزامات حول حساب ضريبة القيمة المضافة ودفعها. ومع ذلك، يبدو أن الالتزام بدفع ضريبة القيمة المضافة عن تكلفة أجرته. تعتبر اتفاقية الوسيط قابلة للتعويض، وبالتالي، من المستحسن أن تنص الطرفين على هذا العقد لدفع المكافآت لمالك المالك للوظائف الوسيطة.

فيما يتعلق بمسألة استخدام الخصم على ضريبة القيمة المضافة من قبل المستأجر من قيمة خدمات المرافق المدفوعة من خلال الوكيل السابق المسلح، فإن قرارات محاكم التحكيم غامضة. على سبيل المثال، في دقة FAS في منطقة موسكو مؤرخة 25 سبتمبر 2008، يشار رقم KA-A40 / 8932-08 إلى أن المستأجر يحق له تطبيق خصم على المرافق المدفوعة من خلال وسيط المالك. إذا كان المستأجر يحتوي على فاتورة عادت من قبل المؤجر لدفع تكاليف خدمات المرافق المستلمة من المنظمات المتخصصة، فه لا يحق لها أن تتخذ مبلغ ضريبة القيمة المضافة لتكاليف المرافق، رهنا بالمتطلبات الأخرى التي حددتها الفقرة 2 من الفن. 171، الفقرة 1 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (انظر أيضا دقة FAS في المنطقة الشمالية الغربية في 8 سبتمبر 2008 رقم A66-109 / 2008).

ومع ذلك، في مرسوم FAS في منطقة غرب سيبيريا في 27 أغسطس 2008، تشير رقم F04-5231 / 2008 (10532-A03-25) إلى أن الاتفاقية الوسيطة تحدد في الواقع إجراء تعويض تكاليف المرافق. نظرا لأن المالك لا ينفذ خدمات المرافق، لذلك، فإن هذه العملية لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، ولا يحق للمستأجر اتخاذها لخصم كمية ضريبة القيمة المضافة، وفقا للفواتير القابلة للانعكاس.

محسن الممتلكات المستأجرة

خلال فترة الإيجار، يمكن للإيجار إصلاح العقار المستأجر. يتم تقسيم التحسينات إلى فصل ويمكن فصلها.

تحسينات منفصلة

تشمل التحسينات المنفصلة تحسينات يمكن فصلها عن العقارات المؤجرة دون إيذاء وتزيد من استخدامها بشكل منفصل عن ذلك. تحسينات منفصلة في الممتلكات المستأجرة التي تنتجها المستأجر هي ممتلكاتها، ما لم ينص عليها العقد (المادة 623 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ضريبة الأرباح. يتم تشكيل مرفقات المستأجر المرتبطة بإنتاج التحسينات القابلة للفصل في محاسبة التكلفة الخاصة بمرفق منفصل للأصول الثابتة. اعتمادا على تكلفة ومدة استخدام التحسينات، يتم الاعتراف بمصروفات المستأجر لتنفيذها بتكلفة اكتساب الممتلكات المستهلكة أو يتم تضمينها في تكاليفها الحالية.

إذا كانت التكلفة الأولية للتحسينات أكثر من 20،000 روبل، فإن عمر استخدامها المفيد يتجاوز 12 شهرا، ويستخدم كائن محسن لاستخراج الدخل، يتم الاعتراف بالتحسينات المنفصلة كملكية مستهلكة. يتم تجديد تكلفة هذه التحسينات من خلال الاستهلاك.

تؤخذ الاستهلاك على التحسينات القابلة للفصل في الاعتبار في تكوين الممتلكات المطفأة، يبدأ المستأجر في الاتهام من اليوم الأول من الشهر التالي لهذا الشهر الذي تم فيه تكليف هذا التحسن.

فيما يتعلق بالتحسينات القابلة للفصل، يحق للمستأجر تطبيق قسط الاستهلاك، والتي تحولت في نفس الوقت إلى تكاليف التقارير أو الفترة الضريبية، تكاليف الاستثمارات الرأسمالية في مبلغ أكثر من 10٪ (ثابت الأصول التي تنتمي إلى مجموعات الاستهلاك السابعة الثالثة - وليس أكثر من 30٪) من القيمة الأولية للتحسينات القابلة للفصل. ينبغي توفير إمكانية تطبيق قسط الاستهلاك من قبل سياسة محاسبة دافعي الضرائب.

ضريبة القيمة المضافة. يمتلك المستأجر الحق في الاستيلاء على خصم ضريبة القيمة المضافة، المقدمة في تكوين تكلفة التحسينات القابلة للفصل، إذا لوحظت جميع الشروط المنصوص عليها بالفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يجب استخدام تحسينات منفصلة في الأنشطة ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للضريبة، يجب أن تؤخذ في الاعتبار ولديها فاتورة بمبلغ ضريبة مخصص.

ضريبة الأملاك. في المحاسبة، تشكل نفقات المستأجر للإبداع (الاستحواذ) من التحسينات المنفصلة التكلفة الأولية للهدف من الأصول الثابتة أو المحميات المادية والإنتاج. تتهم تكلفة التحسينات القابلة للفصل الواردة في تكوين المواد والتخزين في وقت التكليف بالكامل بالنفقات. لضمان سلامة هذه الكائنات، من المستحسن تنظيم السيطرة الصحيحة على حركتهم.

التحسينات المنفصلة التي يعكس المستأجر كجزء من الأصول الثابتة، في قاعدة بيانات ضريبة العقارات. إذا تم أخذ تحسينات منفصلة في الاعتبار كاحتياطي مواد وإنتاجية، فهي غير ضرائب عليها.

تحسينات لا ينفصل

التحسينات غير المنفصلة التي لا يمكن فصلها عن الإيجار نفسه معترف بها كممتلكات المالك والذهاب إليها في نهاية مدة الإيجار. يمكن تنفيذ تحسينات العقارات المؤجرة باتفاق أو بدون موافقة المؤجر. في الوقت نفسه، فإن تكلفة التحسينات غير المنفصلة التي أدلى بها دون موافقة المالك غير قابلة للاسترداد. ينبغي سداد تكلفة التحسينات المتنوعة التي تم إنتاجها على حساب وسائل المستأجر وموافقة المؤجر من قبل المالك بعد اتفاقية الإيجار تنتهي.

ضريبة الأرباح. الاستثمارات الرأسمالية في مرافق تأجير الأصول الثابتة في شكل تحسينات لا تنفصل عنها المستأجر مع موافقة المؤجر معترف بها كملكية مستهلكة.

يتم استهلاك هذه الاستثمارات رأس المال هذه بالترتيب التالي:

الاستثمارات الرأسمالية، تبلغ تكلفة الاسهولة من المالك مع المالك، من قبل المالك بالطريقة المنصوص عليها في الفصل. 25 قانون الضرائب للاتحاد الروسي؛

الاستثمارات الرأسمالية التي أدلى بها المستأجر بموافقة المؤجر، لا تعزز قيمة المالك، من قبل المستأجر خلال فترة اتفاقية الإيجار، بناء على كمية الاستهلاك المحسوبة، بناء على الاستخدام المفيد لل الأصول الثابتة المؤجرة.

المحاسبة من أجل المؤجر. في المحاسبة الضريبية للمالك، تلقت تكلفة الفوائد المجانية للتحسينات التي لا يمكن تعويضها من قبل المستأجر إيرادات خاضعة للضريبة بسبب التقديم. 32 ص. 1 فن. 251 NK RF. في الوقت نفسه، لا يحق للمالك أن يزيد من التكلفة الأولية للكائن المستأجر الذي عاد إليه في مبلغ التحسينات التي لا تنفصل عنها. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن للمالك أن ينخفض \u200b\u200bبشكل منفصل الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا تنفصل عنها دون موافقتها ونقلها لاحقا إليها مجانا. يتم توفير هذا الحق إلى المؤجر بشرط فقط أنه يسدد المستأجر تكلفة تحسين التحسينات.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 258 قانون الضرائب للاتحاد الروسي للاستثمارات الرأسمالية، مما يسدد قيمة المالك إلى المستأجر، إطفاء المالك بشكل عام. يبدأ الاستهلاك من اليوم الأول من الشهر التالي لهذا الشهر الذي تم فيه تشغيل الممتلكات المطفأة في شكل تحسينات لا تنفصل.

يجب أن يسترشد المالك بالإجراءات العامة لحساب الاستهلاك بعد زيادة القيمة الأولية للكائن، أي يجب مراعاة جميع الشروط كما لو كانت الاستثمارات الرأسمالية في شكل إعادة الإعمار (التحديث) نفذ المالك نفسه. بالإضافة إلى ذلك، يحق للمالك الحق في استخدام قسط الاستهلاك وإيصاله لمرة واحدة إلى 10٪ (30٪ من مرافق الإيجار المتعلقة بمجموعات إطفاء 3-7) لاستثمارات رأس المال في شكل تحسينات لا تنفصل.

المحاسبة في المستأجر. يمكن للمستأجر إطفاء التحسينات التي لا تنفصلين عن العقارات المستأجرة التي تنتجها عندما يتم الوفاء بشرطان:

تصنع استثمارات رأس المال بموافقة المالك؛

لا يتم تعويض تكلفة استثمارات رأس المال المنتجة من قبل المالك.

عند تنفيذ هذه الشروط، تنخفض استثمارات رأس المال التي تنتجها المستأجر في شكل تحسينات لا تنفصل عن العقارات المستأجرة خلال فترة اتفاقية الإيجار.

الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا تنفصل عنها المستأجر مرتبطا ارتباطا وثيقا مع الإيجار نفسه، وبالتالي، لحساب معدل الاستهلاك، واستخدامات مفيدة، أنشأها تصنيف الأصول الثابتة لمرفق الإيجار (خطاب وزارة الخارجية) تمويل روسيا مؤرخة 14.05.08 رقم 03-03-06 / 2/52).

وبالتالي، يجب أن يسترشد المستأجر في تحديد الحياة المفيدة بمجموعة توقيت لمجموعة الاستهلاك التي يسقط فيها الكائن المستأجر. على أساس هذه الفترة أنه سيتم احتساب مقدار الاستهلاك بشأن التحسينات التي لا ينفصلان (خطاب وزارة المالية لروسيا مؤرخة 14.05.08 رقم 03-03-06 / 2/52).

إذا كانت الإيجارات المنظمة، على سبيل المثال، غرفة في المبنى التابعة لمجموعة الاستهلاك العاشرة، وتنتج تحسينات لا يمكن فصلها في هذه المباني، فإن مصطلح الاستخدام المفيد لتحسين التحسينات التي سيتعين تحديدها وفقا لمجموعة الاستهلاك العاشرة. الحد الأدنى للحياة المفيدة الممكنة في هذه الحالة سيكون 361 شهرا. (الحدود السفلية لمجموعة الاستهلاك العاشرة).

ينخفض \u200b\u200bالاستهلاك من قبل المستأجر من الشهر المقبل بعد أن تم تكليف التحسينات التي ينتجها به. بعد فترة الإيجار وإعادة كائن الإيجار إلى المؤجر، يتم إنهاء الاستهلاك. إذا كانت الحياة الإنتاجية للكائن المستأجر أكثر من مدة اتفاقية الإيجار، فلن يتم دفن جزء من تكلفة الاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا تنفصل، فلن يتمكن المستأجر من التعرف على جزء من تكاليف التحسينات غير الصحيحة.

بالنسبة لاستخدام جائزة الاستهلاك، من أجل الاستثمارات الرأسمالية في الأجسام المؤجرة للأصول الثابتة، تم إنشاء إجراء خاص لاستحقاق الاستهلاك، المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 258 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، وبالتالي فإن قواعد استخدام قسط الاستهلاك بشأن التحسينات التي لا تنفصلان على المستأجر لا تنطبق (خطابات وزارة المالية لروسيا في 22 يوليو 2007 رقم 03-03- 06 / 2/82، 24.05.07 رقم 03-03-06 / 1/302).

التحسينات غير المنفصلة التي أدلى بها المستأجر دون موافقة المالك، لا تخضع للاستهلاك. وفقا للفقرة 1 من الفن. 256 NK RF للاستثمارات الرأسمالية في شكل تحسينات لا تنسى في المرافق المستأجرة للأصول الثابتة مصنوعة في الممتلكات المطفأة، فقط إذا تم الاتفاق على هذه التحسينات مع المالك.

إذا، وفقا لشروط العقد، فإن المؤجر في نهاية مدة الإيجار يعوض مؤخرا القيمة المتبقية للتحسينات التي ينتجها، وسيتم إدراج مقدار السداد من قبل المستأجر إلى الدخل (كجزء من الإيرادات من التنفيذ)، وسيتم أخذ التكلفة المتبقية للتحسينات في الاعتبار بتكلفة التكاليف القائمة على الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطابات وزارة المالية لروسيا بتاريخ 07.03.08 رقم 03-03-06 / 1/159، 05.02.08 رقم 03-03-06 / 2/12).

طرق الاستهلاك الاستحقاق. منذ عام 2009، يتم شحن الاستهلاك على جميع كائنات الممتلكات المطفأة بالطريقة التي يتم تسجيلها في السياسة المحاسبية للمنظمة. ومع ذلك، في الفقرة 3 من الفن. 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي يسرد أنواع العقارات، التي تنخفض دائما بطريقة خطية فقط: المباني والهياكل، وأجهزة النقل المضمنة في مجموعات الاستهلاك الثامن عشر.

إذا استوعب المستأجر استثمارات رأس المال في الممتلكات المستأجرة، والذي يشير إلى مجموعات الإطفاء الثامنة العاشرة، فإن الاستهلاك عليهم سيتعين اتهامه خطي. إن الطريقة غير الخطية لاستخدام هذه الاستثمارات الرأسمالية أمر مستحيل (خطاب وزارة المالية في روسيا 10.05.06 رقم 03-03-04/1/441).

وبطريقة خطية، وبطريقة غير خطية، فإن رسوم المستأجر تنخفض عن التحسينات التي لا تنفصل عنها من اليوم الأول من الشهر التالي لهذا الشهر الذي تم فيه تكليف هذه الملكية.

مصطلح الاستهلاك. بالنسبة للمستأجر الذي أدلى بالتحسينات غير المنفصلة في العقارات المؤجرة، فإنه أمر أساسي لكيفية إجراء علاقات الأطراف في نهاية اتفاقية الإيجار. إذا تم تمديد العقد (وقت طويل)، فإن الاتفاق الأولية، حيث تم إجراء تحسينات، تعمل. وبالتالي، قد يستمر المستأجر وبعد الإطالة في تتراكم الاستهلاك بشأن التحسينات التي تنتجها (خطاب وزارة المالية لروسيا في 20 مارس 2007 رقم 03-03-06 / 1/127).

إذا قام الطرفان بتجديد اتفاقية الإيجار، فإن الاتفاق السابق يتوقف عن التصرف ويبدأ في التصرف في اتفاق جديد. في هذه الحالة، يفقد المستأجر الحق في إنخفاض التحسينات التي قدمها في إطار اتفاقية الإيجار القديم، التي توقفت (خطاب وزارة المالية لروسيا من 10/08/08 رقم 03-03-06 / 2/140).

ضريبة القيمة المضافة. ينقل إلى المالك من التحسينات المتنوعة في المباني المستأجرة التي ينتجها المستأجر على قواتها أو مع إشراك المنظمات المتعاقدة تخضع ضريبة القيمة المضافة، ويطلب من ذلك دفع مقابل المالك لدفع كمية ضريبة القيمة المضافة من قيمة ضريبة القيمة المضافة تحسينات لا تنفصلة (خطاب وزارة المالية في روسيا 29 أغسطس 2007 رقم 03-07-11 / 290).

المستأجر ملزم بتراكم ضريبة القيمة المضافة، لتجميع فاتورة، بغض النظر عما إذا كان هذا ناقل الحركة يتم دفعه للتعويض (بما في ذلك على حساب رسوم الإيجار) أو يتم تقديم رسوم من قبل المستأجر أو المقاول (FAS وفقا ل 24.06. 08 مرسوم رقم A12 -18629/07، DVO مؤرخة 10/20/08 رقم F03-4340 / 2008).

في الوقت نفسه، فاس من مقاطعة موسكو في قرار 30.09.08 رقم CA-A40 / 9153-08 في حال رقم A40-5452 / 08-108-22 أشار إلى أن التحسينات التي لا تنفصلان في المباني المؤجرة خاصية المالك، لذلك لا يمكن الاعتراف بنقلهم بالتنفيذ، ولا ينشأ كائن الضرائب على ضريبة القيمة المضافة (انظر أيضا قرارات FAS في الحي الشمالي الغربي البالغ 21.04.06 في القضية رقم A56-7638 / 2005).

نقل ملكية البضائع، الأعمال التي أجريت، الخدمات المقدمة مجانا معترف بها من قبل بيع البضائع (الأشغال، الخدمات). وبالتالي، يتم تضمين عمليات انتقال غير مبرر للتحسينات غير المنفصلة من قبل المستأجر في دوران القيمة المضافة، ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للضريبة (كعمليات لنقل نتائج العمل).

يجب أن يتم تسهيل ضريبة القيمة المضافة في الوقت الحالي عندما يتم نقل التحسينات غير المنفصلة إلى المالك. كقاعدة عامة، يحدث هذا التحويل في نهاية اتفاقية الإيجار عندما يتم إرجاع العقار المستأجر (جنبا إلى جنب مع التحسينات غير المنفصلة) إلى المؤجر. عند نقل التحسينات غير المنفصلة إلى المالك، يلزم المستأجر بوضع فاتورة وتسجيله في كتاب المبيعات.

نظرا لأن ضريبة القيمة المضافة تخضع لنقل غير مبرر للتحسينات التي لا تنفصلين، يحق للمستأجر اتخاذها لخصم ضريبة القيمة المضافة التي يدفعها في تنفيذ التحسينات التي لا تنفصلين عنها. للقيام بذلك، يجب عليه الوفاء بالظروف المنصوص عليها عن طريق الفن. 171 و 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قرار FAS من مقاطعة موسكو مؤرخة 02/13/07 و 19.02.07 رقم KA-A40 / 450-07 في حالة عدد A40-31107 / 06-116- 180). بدوره، لن يتمكن المالك من تحديد القيمة المضافة مجانا للتحسينات التي توصلت إليها التحسينات التي لا يمكن فصلها. بعد كل شيء، مع انتقال غير مبرم، لا يفرض المستأجر مالك مقابل ضريبة القيمة المضافة للدفع على أساس فاتورة (خطاب وزارة المالية لروسيا في 21 مارس 2003 رقم 03-04-11 / 60).

ضريبة الأملاك. الاستثمارات الرأسمالية التي أدلى بها المستأجر في شكل تحسينات لا تنفصلين في الأجسام المستأجرة مراعاة في الاعتبار كجزء من الأصول الثابتة للمستأجر، تعززها المالك (غير المسترج) من قبل المالك، يخضع للضريبة على الممتلكات تحت تصرفهم تحت الإيجار اتفاق (خطاب وزارة المالية لروسيا في 24 أكتوبر 2007 رقم 03 05-04-01 / 37). ينصح للمستأجر بعدم الانتظار حتى نهاية فترة الإيجار ونقلها إلى التحسينات المقدمة إلى المالك مباشرة بعد الانتهاء من العمل. سيسمح ذلك للمستأجر تجنب الخلافات مع السلطات الضريبية.

في المحاسبة المحاسبية للأقل، التحسينات التي لا تنفصل عنها المستأجر، تزيد من التكلفة الأولية لكائن الإيجار أو تؤخذ في الاعتبار كمرفق منفصل للأصول الثابتة. مع أي من خيارات المحاسبة من تكلفة التحسينات، يكون المالك ملزم بدفع ضريبة الممتلكات. ويشمل تكلفة التحسينات غير المنفصلة على قاعدة ضريبة العقارات، بدءا من اللحظة التي يتم فيها الحصول على التحسينات من المستأجر لعمل القبول والنقل أو غيرها من المستندات المماثلة.

المالك - المنظمة الأجنبية

كمالجد من المباني غير السكنية، شركة أجنبية، التي تنتمي إلى حق الملكية، مملوكة العقار في روسيا.

وفقا للهيئات السيطرة، يمكن أن يؤدي عقد الإيجار من الممتلكات من قبل منظمة أجنبية إلى تكوين تمثيل دائم إذا تم تنفيذها على أساس منهجي (ترتيب MNS من روسيا في 28 مارس 2003 رقم BG-3- 23/150، رسالة إلى الخدمة الضريبية الاتحادية لروسيا في موسكو من 19.01 .07 № 20-12 / 05685).

يخضع الإيجار الذي استقبلته منظمة أجنبية ضريبة الدخل بمعدل 20٪.

العمليات لتوفير العقارات، الواقعة في روسيا، تخضع شركة أجنبية لضرائب ضريبة القيمة المضافة في النظام العام.

تصبح منظمة أجنبية في اقتناء العقارات في روسيا في روسيا دافع من ضريبة الممتلكات وتلزم بالتسجيل في السلطة الضريبية. وبالتالي، عند تمرير هذه الممتلكات للإيجار، يجب عليك حسابه بشكل مستقل ودفع ميزانية ضريبة القيمة المضافة من الإيجار.

في الوقت نفسه، إذا لم يكن تسليم كائن عقاري من قبل شركة أجنبية منتظمة، فلا يتم التعرف على نشاط تنظيم المشاريع المحدد. وبالتالي، يتم تعيين الالتزامات المتعلقة بحساب ضريبة الدخل ودفعها ودفعها منظمة روسية (المستأجر) المعترف به من قبل وكيل الضرائب. بدوره، إذا كانت أنشطة شركة أجنبية لاستئجار عقارات تشكل تمثيل دائم، فإن الالتزامات المتعلقة بحساب ضريبة الدخل ودفعها يتم تعيين ضريبة القيمة المضافة إلى مكتب التمثيل.

تأجير الإسكان للموظفين - المواطنون الأجانب

الشركات التي تستخدم عمالة المواطنين الأجانب يمكن أن توفر لهم السكن مجانا أو الدفع التعويض النقدي لدفع إيجار شقة لفترة من العمل. مسألة ما إذا كان الدخل يحدث في هذه الحالة، فإن الدخل الخاضع للضريبة NDFL، من عامل أجنبي، وجوه الضرائب من ESN أمر مثير للجدل.

هناك موقفان. وفقا للموقف الأول في توفير صاحب عمل إلى مواطن أجنبي من السكن المنصوص عليه في عقد العمل، زيادة الدخل الخاضع للضريبة من NDFL و ESN.

المركز الثاني هو أن الدخل الخاضع للضريبة أثناء توفير الإسكان في المواطنين الأجانب لا ينشأ من صاحب العمل، لأن توفير السكن المجاني يشير إلى التعويضات غير المدرجة في نظام الأجور والتعيين تعويض عن كلفتي التكلفة تنفيذ رسوم التوظيف. يجب اعتبار دفع الإسكان نوعا من الترتيب في مكان جديد للإقامة.

يجبر صاحب العمل عن استرداد التكاليف عند تحريك موظف للعمل في مكان آخر، بما في ذلك تكلفة الترتيب في مكان إقامة جديد. تعويض هذه النفقات هو تعويض الموظف المرتبط بتنفيذ واجبات التوظيف الخاصة به. وبناء على ذلك، لا تنشأ موضوع فرض الضرائب من ESN (قرار 12.05.2008 ن 09ap-3569/2008-AC).

كما لا تخضع مدفوعات التعويض المتعلقة بتوفير المباني السكنية المجانية للدخل الشخصي PFF. نظرا لأن الالتزام بتوفير المساكن مكلفة لصاحب العمل، فإن الدخل الخاضع للضريبة عند دفع الإسكان إلى العمال الأجانب لا ينشأ (قرارات محكمة الاستئناف التحكيم التاسع مؤرخة 12.05.08 رقم 09AP-3569/2008-AK، فاس من المنطقة المركزية البالغة 11.12.07 رقم A48-717 / 07-2، تقدير التحكيم الأعلى للاتحاد الروسي في 04/23/08 رقم 4623/08).

تعليقات

Lyudmila.

إن اختتام اتفاق الوكالة يمثل مشكلة عموما، ل لقد تم بالفعل إبرام عقد المرافق في وقت تشغيل العقارات، والمستأجرين (هم مبادئ) تظهر وتتغير لاحقا. اتفاقية الوكالة (خطاب تمويل روسيا بتاريخ 14 أبريل 2011 No. 03-11-06 / 2/55) قد يتحدى التفتيش

رد

اضف تعليق

مواد حول الموضوع

تم العثور 19 مواد من 2124

توسيع جميع السجلات طي جميع المشاركات ترتيب حسب: اسم تاريخ

18.02.2011 الورق والإنترنت وسائل الإعلام 22170

انصح الأحكام العامة حول عقد الإيجار. يمكن تقديم مكان الإقامة للإيجار، والتي في عملية الاستخدام لن تخسر ولن تغير خصائصها الطبيعية والحقيقية. في اتفاقية الإيجار، يجب تحديد البيانات التي تسمح لنا بتحديد الممتلكات التي تخضع للإرسال باعتبارها تأجير ككائن. إذا كان ذلك بموجب عقد الإيجار، فمن المستحيل تحديد العقار الذي يتم نقله إلى عقد الإيجار، ويعتبر هذا الاتفاق أكثر إثارة للاهتمام ...

20.04.2011 عمود أخصائي 2162

السؤال ليس بعيدا عن البساطة، وكيفية القول، لا تزال مناقشة. يذهب تاريخ السؤال إلى ماضينا، بمعنى أن النزاعات حول ما يجب مراعاته بدأت واقترضت مناقشتها في عملية تشكيل الممارسة القضائية لاتفاقات القروض غير المترتبة، حيث IF IF، ربما لأول مرة وضعت وتطبيقها في المباراة: القرض غير المبرر - الخدمة. الخدمات في مجال أنشطة الأعمال بين المنظمات التجارية قبل ...

13.11.2009 عمود أخصائي -1 +1 1 14817

مساء الخير، Olga Viktorovna! وفقا للمادة 146 من مدونة قواعد العمليات حول بيع البضائع (الأشغال، الخدمات) في الإقليم الاتحاد الروسي معترف به ككائن من القيمة الضريبية المضافة. من أجل معالجة مسألة وجود أو عدم وجود ضريبة من ضريبة العمل المضافة الخاضعة للضريبة في الاتحاد الروسي، في حالة البائع ومشتري العمل (الخدمات) لديها موقع في ...

12.02.2009 عمود أخصائي 2193

يتم تحديد المخاطر هنا في ضوء حقيقة أن المخطط غير مفهوم تماما. وهذا هو، من ناحية، هناك سجين على خدمات التسويق، حيث يكون غير المقيم هو العميل، والأداء ويؤدي العمل في إقليم الاتحاد الروسي. في هذا الصدد، نلفت انتباهكم إلى مراقبة العملات والمخاطر المحتملة للجانب الروسي، والتي تتعلق بالحاجة إلى حمل عبء واجبات الوكيل الضريبي على ضريبة القيمة المضافة بحكم أحكام الفقرة الفرعية 4 من الفقرة 1 ...

01.10.2009 الورق والإنترنت وسائل الإعلام -1 +1 1 18487

ملامح سطر الموضوع من العلاقات القانونية للإيجار مع غير مقيمين وفقا للتشريعات الحالية، يمكن للشركات الأجنبية المشاركة في تقديم العقارات للإيجار في إقليم الاتحاد الروسي بالطرق التالية. كما صاحب العقارات والمالك المباشر. في هذه الحالة، المفتاح هو مسألة تشكيل تمثيل دائم من غير مقيم (في المعنى الضريبي) ...

01.07.2019 الورق والإنترنت وسائل الإعلام 260

يبدأ مشروع الإنترنت الروسي بمطور تكنولوجيا المعلومات. لدى الشركة موقع ويب، عملاء كبيرون، ولكن هناك صعوبات. على سبيل المثال، ليس كل المقابلات الأجنبية جاهزة لنقل الأموال إلى الحسابات الروسية. لذلك، يتعين على المطور تسجيل الشركة في الخارج. النظر في فوائد سيجلب شركة أجنبية إلى مطوري تكنولوجيا المعلومات الروسي. الأطراف الأجنبية ليست مستعدة لسرد الأموال على ...

02.26.2015 ندوة 3485

دعونا نحاول توضيح سؤالك إلى حد ما وإضافة إلى الغرض من تقارب "الإنشاءات القانونية والضريبية". سوف نستخدم الطريقة العلمية "التخمين المقبول". لذلك، هناك عقد من التقديم (المشتري التنفيذي - 1) H. Services. يوجد أيضا المشتري-2، والذي، وفقا لخطيتك ونموذج الأعمال، المشتريات من المصارف - 1 الحق في طلب هذه الخدمة. وهذا هو، يتحدث من قبل الأطراف الأخرى (المشتري -1 وشراء ...

المنطقة الأقل مرمشة، الإسكان الأكثر ربحية فيها، اكتشفت المحللين "سماوي". في كثير من الأحيان، يتم إيقاف تشغيل الشقق في Moscow الجديدة، Kapotny، Lublin و Kuzminakh، ولكن أيضا لبيعها أصعب من الإسكان في المناطق المرموقة

مصيدة جذابة

بلغ متوسط \u200b\u200bالربحية من الإيجار الطويل الأجل لشقة شقة في موسكو في نهاية النصف الأول من عام 2016 5.5٪، والدراسة التي أعدتها أخصائيي سيان. وبعبارة أخرى، رسم الخرائط شقة متروبوليتانية، وتأجيرها للإيجار، فمن الممكن 18 عاما مع القليل. في الوقت نفسه، بالنسبة إلى المناطق المختلفة، فإن المصطلح مختلف بشكل كبير.

كما اتضح، وأصحاب أغلى العقارات في وسط المدينة أصعب إعاد الأموال التي تنفقها على عملية الشراء. في قادة مكافحة القواعد، أصيب أربات، Khamovniki و Gagarinsky. هنا، معدل الرسملة (النسبة بين سعر الأصل وحجم الدخل السنوي الذي تم الحصول عليه من تسليمها) يتقلب في حدود 4-4.5٪، يشير إلى سماوي. وبالتالي، من خلال شراء شقة في هذه المناطق، سيكون هناك 22-25 سنة لانتظار الاستثمار.

شراء شقة في المناطق الأقل مرموقة، على العكس من ذلك، هو الحل الاستثماري الأكثر واعدة، يتبع البيانات البحثية. ستحقق أقصى أرباح المستثمرين في استئجار شقق في مستوطنات بيرفوميسكوي وماروشكينكوي في موسكو الجديدة، وكذلك في مجال الفخ في الحي الإداري الجنوبي الشرقي. تتقلب معدلات الرسملة هنا من 6.4 إلى 6.7٪. وهذا هو، ستتمكن التبخر من استثمار استثماراتك في 15-15.6 سنة. قادة الربحية (6.7٪) هي شقق ثلاث غرف بالقرب من مصفاة زيت موسكو في كابوتن.

يحدث هذا التأثير بسبب حقيقة أنه حيث تتم إزالة معدل الإيجار من المدينة من المدينة، وليس بقدر ما يتم شرح تكلفة متر مربع في سماوي.

تعتمد الدراسة على تحليل لأكثر من مليون إعلانات لبيع وتأجير الإسكان في موسكو المنشورة على بوابة Cian.ru في الفترة 2012-2016. في الوقت نفسه، معدلات الإيجار وتكلفة الإسكان مخفضة فيما يتعلق بديناميات الأسعار ومعدلات الإيجار.

تشير شركة Miel-Rental Company حول نفس الأرقام بأنها "سماوي"، دون فصل من المقاطعات: يتراوح معدل الرسملة للشقق ذات الطبقة الاقتصادية في العاصمة من 4 إلى 7٪ سنويا.

Odnushki أكثر شعبية

لكل العام الماضي نمت شعبية تأجير شقق بغرفة نوم واحدة. "حصتها في هيكل الطلب على السنة ارتفعت بنسبة 3 ص. وبلغ 58٪ "، وبلغ 58٪"، وبلغ 58٪ "، وبلغ 58٪"، قال المدير العام لبورت دوموفوند.يرو، إريك سيغر بورغ. - في الوقت نفسه، عدد طلبات الاتصال للحصول على الإعلانات بناء على اقتراح استئجار شقق من غرفتين وثلاث غرف نوم، على العكس من ذلك، أصبح أقل في 1 ص. - 34٪ و 7٪ على التوالي ". انخفض متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار أيضا خلال العام الماضي في جميع شرائح الإسكان بنسبة 3٪. يمكن إزالة العد شقة بغرفة واحدة في موسكو في موسكو لمدة 30.8 ألف روبل، من غرفتين - مقابل 43.3 ألف روبل.

القاعدة السابقة

تؤكد البيانات "سماوي" ما يسمى القاعدة الذهبية في وقت سابق، ومدير إدارة العقارات في السوق الثانوية في السوق الثانوية، وسيرجي شلوما، يعتقد: "أصغر مساحة المعيشة أكثر مما هو أرخص، والدخل الأكبر الذي يجلبه. من وجهة النظر هذه، لشراء لغرض تسليم العقارات الفاخرة نوعا من المتعة: العائد النخبة هو الحد الأدنى مقارنة بالإسكان النموذجي ".

تباينت ربحية التأجير العقارية النخبة في غضون 1-4٪ من المبلغ الأولي للاستثمار اعتمادا على تكلفة متر مربع، والتشطيبات، والمعدات والأثاث، يتم تقييمه من قبل مدير إدارة العقارات في المدينة في مجموعة كلاينكا جوليا كوفاليفا. كثيرا ما يذهب المسافة من المركز في وقت سابق. "في قاعدة البيانات الخاصة بنا، توجد شقة في Butikovsky، 5، في منطقة Ostozhenka، التي تستسلم بمبلغ 10 آلاف دولار شهريا، يوفر مثالا على Kovalev. "في الوقت نفسه، شقة رخيصة نسبيا على سد التاراس شيفتشينكو، 1/2، مؤخرا صاحب المالك بقيمة 15 ألف دولار."

المزيد من الخيارات الديمقراطية لا تستسلم ليس أكثر ربحية فحسب، بل أسرع أيضا. على سبيل المثال، تستمر الشقق ذات الدرجة الاقتصادية الآن في المتوسط \u200b\u200bلعدة أيام، وفي العام الماضي وكان هناك ما يكفي لعدة ساعات في العام الماضي، نائب مدير إدارة الشقق في الشقق "Inkom-Real Estate" Oksana Polyakova هي تقييمها. "يتم اختيار شقق الراحة والجنس اليوم حوالي أسبوعين من سبعة - عشرة خيارات". - في العام الماضي، نظرت من خلال ثلاث أو أربع شقق لأكثر من أربعة أيام. " يمكن أن تكون Apartments Elite في التعرض بقدر ما لا يقرر المالك انخفاضا كافيا في معدلات الإيجار.

إذا كنت تأخذ إحصائيات في المتوسط \u200b\u200bفي المنطقة، فإن استنتاجات "سماوي" هي مناطق أرخص - جلب المزيد من الربحية، يتم الاتفاق المدير العام للوكالة العقارية المنزلي آنا مويزيفا. من ناحية أخرى، يعتمد العائد دائما على ليس فقط من المنطقة، ولكن أيضا من شقة معينة. علامات الكائن السائل إلى حد ما، يسرد الخبير: ميتا صغيرة سعر منخفض، القرب من المترو والمركز. "من المهم دائما أن نتذكر دائما أنه بمجرد استئجار الشقة، والتي ستظل الآن، ستظل يجب بيعها". - ثم عوامل مفيدة في وقت سابق ستجعلها سائلة أقل للبائع ".

شراء أقرب إلى المركز

"تعتمد معرض الشقق للبيع، بالطبع، على جودة الشقة نفسها: كفاية سعرها، في المنزل والأرض، - يلاحظ المدير العام للوكالة العقارية المنزلي تنظيم آنا مويزيفا. - ولكن بشكل عام، يمكن عرض الشقة في منطقة مرموقة أكثر من شهرين أو ثلاثة أشهر ضد ستة أشهر أو أكثر مقابل شقق سائلة أقل في المناطق النائية ".

حقيقة أن العقارات الواقعة بالقرب من المركز تباع بشكل أفضل، ويتم تدوير بيانات Rosreestra. على سبيل المثال، في النصف الأول من عام 2016، تم تسجيل بالقرب من موسكو بحوالي 15٪ من المعاملات أقل بنسبة 15٪ مع نقل الحقوق في المباني السكنية مقارنة بنفس الفترة من عام 2015: 294.7 ألف و 345.4 ألف معاملة على التوالي. يصف هذا الإحصاء بشكل رئيسي في سوق الإسكان الثانوي.

انخفاض الطلب والمباني الجديدة. من يناير إلى يونيو 2016، انخفض عدد عقود المشاركة في مجال بناء الإسكان (DDU) في منطقة موسكو بنسبة 4٪ إلى 41.3 ألف.

في موسكو، على العكس من ذلك، بدأت المعاملات مع العقارات الجديدة والثانوية في الغالب. نمت إجمالي حجم المعاملات مع نقل حقوق الملكية بنسبة 10.8٪، إلى 62.7 ألف.

تأثرت شعبية موسكو على حقيقة أنه خلال العام الماضي ونصف، أحضر مطورو موسكو إلى السوق حجم قياسي للمشاريع الجديدة، والتي تتمكن من التنافس مع منطقة موسكو، حسبما تفسر رئيس شركة IRN-Consulting Tatyana Kalyuzhnova وبعد لعب دورك وخصوماتك. "حوالي 30٪ من المشاريع مع دفع 100٪، يمكنك الحصول على خصم 5-10٪،" ملاحظات Kalyuzhnova.

متوسط \u200b\u200bسعر 1 مربع. م في المباني الجديدة لموسكو (في المنطقة من TTK إلى طريق موسكو الدائري)، وفقا ل IRN، اليوم هو 172.3 ألف روبل. في الضواحي، بعد نتائج يونيو، كان 85.4 ألف روبل. لمدة 1 مربع. م، يشير إلى دراسة الشركة "Miel-Novostroy". ولكن عند النظر إلى مقترحات ملموسة، تصبح فائدة شراء شقة في موسكو أكثر بصرية. على سبيل المثال، في منتصف يونيو، جلبت شركة Jellypotek في السوق مجمع سكني جديد "جو" في منطقة لوبلان جنوب شرق الحي الإداريوبعد في مرحلة التدريب موقع عمل البناء، تكلفة شقق مفردة وثلاثة غرف بها مساحة 34.9-76.9 متر مربع. م 4.1-11.1 مليون روبل، أو 115-145 ألف روبل. لمدة 1 مربع. م.

بالنسبة إلى واحد "مربع" في LCD "Opaliha O3"، الواقع في منطقة موسكو، على بعد 13 كم من Ring Road، سيتعين عليهم دفع ما معدله 124 ألف روبل، ويقدر سعر الشقق، وفقا لموقع المطور، من 2.4 مليون إلى 6.86 مليون فرك. (لشقة واحدة وثلاثة غرف، على التوالي).

حتى الاستثمارات الأكثر ربحية في سوق الإيجار طويل الأجل هي أدنى بكثير من ربحية الودائع المصرفية التقليدية. وفقا للبنك المركزي، فإن المستوى الأساسي للربحية على رواسب الروبل لأكثر من عام في يوليو هو 10.7٪ سنويا.