Жалдау ақысының тұрақты бөлігі қандай? Шешімдер энциклопедиясы

Дұрыс бөлмені табыңыз

Елорда мен басқа да ірі қалалардағы қонақүйлердің жетіспеушілігі мен қымбаттығы келушілерді күнделікті жалдауды уақытша тұрудың ең қолайлы нұсқаларының біріне айналдырды. Бұл парадокс, бірақ ас үйі бар жеке пәтерді жалдау және өмірге қажет нәрсенің бәрі қонақүйдегі лайықты бөлмеден төмен. Сұраныс табиғи түрде ұсынысқа итермелейді. Сондықтан, жеке инвесторлардың қысқа мерзімді пәтер жалдаумен айналысатыны таңқаларлық, олардың арсеналында бір ғана «однушка» бар, ал клиенттерге қосымша он немесе одан да көп пәтерлерді ұсынатын көптеген мамандандырылған компаниялар бар. елордада қызмет көрсету. «Түні бойы пәтер жалдайтын» риэлторлардың жалғызы әжелер болған кездер артта қалды.

Болашақсыз жалға алу

«Баға тұрғысынан, жалға берілетін пәтерлердің бағасы сәйкес деңгейдегі қонақүй бөлмесімен бірдей немесе арзан. Айырмашылық 20-30%жетуі мүмкін,-дейді «Inkom-real estate» компаниясының талдау орталығының басшысы Дмитрий Таганов. «Сонымен қатар, бірнеше күн бойы елордаға келген турист немесе іскер саяхатшының түскі немесе кешкі асты өз бетімен дайындай алатын толық жабдықталған ас үйі бар. Қонақ үйге орналастыру кезінде сіз мейрамханада көп ақша қалдыруға тура келеді, немесе жақын жерден лайықты кафе немесе мейрамхана іздеуге тура келеді. Ал лайықты мекеменің тасқа айналуы факт емес ». Қонақ үй әрбір қосымша қызмет үшін төлеуге мәжбүр болады - көйлек жуу және үтіктеу, аяқ киімді күту және тағы басқалар. Жалға алынған пәтерде жалға алушының үтікті, кір жуғыш машинаны немесе аяқ киім щеткасын пайдаланғаны үшін ешкім қосымша есепшот ұсынбайды.

Пәтер иесіне келетін болсақ, ол үшін қысқа мерзімді бизнестің басты артықшылығы-кез келген уақытта «жобадан шығу» мүмкіндігі. Мысалы, егер пәтер жеке қажеттіліктер үшін қажет болса - меншік иесінің өзі, оның балалары немесе ата -анасының резиденциясы, жалға берушімен жалға алушымен келісімшарт аяқталмай тұрып, бірнеше ай күтудің қажеті жоқ, бұл ұзақ мерзімді жағдайда болады. жалға алу. Сонымен қатар, ұзақ мерзімді жалдау келісім-шарты көбінесе пәтер иесінің кінәсінен бұзылған жағдайда жалға алушыларға айыппұл төлеуді қарастырады. Күнделікті пәтер жалдаушылар сирек он күннен артық тұрады.

Егер сіз пәтер сатқыңыз келсе, күнделікті жалдау ақылы. Пәтерлерді көрсету уақыты бірнеше айға созылуы мүмкін, әсіресе қазір, тіпті сұйық тұрғын үйге деген сұраныс өте төмен деңгейде, бірақ сатып алушыны күтіп тұрған бос тұрған пәтерден ақша табу мүмкіндігін жіберіп алмаңыз. Күнделікті жалдау кез келген уақытта объектінің көрсетілімін ұйымдастыруға мүмкіндік береді, ұзақ мерзімді жалға берумен сіз келушілермен келу уақытын келісуге тура келеді. Сонымен қатар «бір күндік бизнес» әртараптандыру нұсқасы ретінде негізделген. Егер сізде екі немесе одан да көп пәтерлер болса, онда олардың біреуін ұзақ уақытқа, екіншісін күнделікті жалға алу ұсынылады. Оның үстіне, Мәскеуде туризмнің маусымдық ерекшелігі онша байқалмайды, келушілер легі жыл бойы тұрақты.

Бір қарағанда, күнделікті жалдау ұзақ мерзімге қарағанда тиімдірек көрінеді. «Жақсы косметикалық жөндеулермен, қажетті тұрмыстық техникамен және жиһазбен жабдықталған шағын екі бөлмелі эконом-класс пәтердің бағасы шамамен 3-4 мың рубльді құрайды. тәулігіне Мұндай пәтерді айына 20 күн жалдағанда, 60-80 мың рубль көлемінде табысқа сенуге болады екен. Ұзақ мерзімді жалға алу кезінде оның құны 35-45 мың рубльді құрайды. айына », - Дмитрий Таганов мысал келтіреді. Сонымен қатар, ұзақ мерзімді жалдау нарығындағы мөлшерлемелер соңғы уақытта тұрақты түрде төмендеп келеді, ал одан түсетін кірістілік бүгінде 4-5%-дан аспайды.

Кепілдік жоқ, сақтандыру жоқ

Бірақ тұрғын үйді қысқа мерзімге жалға беру бизнесі қарапайым деп айтуға болмайды. Онымен байланысты көптеген қиыншылықтар бар, олар бір қарағанда көрінеді. Күнделікті үй иесінің басты мәселесі - кепілдендірілген кірістің болмауы. Ұзақ мерзімді жалдау кезінде бір рет клиент тауып, келісімшарт жасасаңыз жеткілікті - және сіз тұрақты айлық табыс алып, бір жыл бейбіт өмір сүре аласыз. Ал қысқа мерзімді жағдайда жаңа қонақтарды іздеу жалғасуда.

Күзден бастап Дмитрий К. Санкт -Петербургтің орталығындағы пәтерін күнделікті жалға беруді шешті. Мен өз тәжірибемнен бұл бизнестің теорияда көрінгендей тиімді емес екеніне көз жеткіздім. «Мен оны ұзақ мерзімді келісімшарт бойынша жалға алған кезде менде әрқашан кепілдік берілген 30 мың рубль болды. айда. Енді қиындықтар көп, өтеу аз », - дейді ол. Ай сайын ай қажет емес. Бірде Дмитрийдің жолы болды: бір отбасы 20 күндік пәтерді жалға алды, ол өз үйінде жөндеу жұмыстарын жүргізді, және ол ұзаққа созылғандықтан, жалға беру мерзімін ұзартуға тура келді. Бірақ бұл жалғыз жағдай болды. Қалған уақытта пәтерде орташа есеппен он күн жұмыс істейді. «Алайда, объективті себептер бар. Біріншіден, қыс Петербург үшін туристік маусым емес. Екіншіден, дағдарыс. Клиенттердің негізгі контингенті - бұл туристер мен іссапаршылар, ал екеуінің саны соңғы айларда айтарлықтай азайды », - деді Дмитрий.

Светлана Алекашина, Петербург жылжымайтын мүлік компаниясының тұрғын үй қорын жалға алу жөніндегі менеджері күнделікті тұрғын үйге сұраныс біркелкі емес екенін және көп жағдайда маусымға байланысты екенін айтады: «Жаңа жылға дейін көптеген адамдар болды. бірнеше күн бойы пәтер жалдағысы келді: басқа қалалардан көптеген адамдар достарына, туыстарына демалысты осында өткізуге келді. Қазір күнделікті жалдау нарығы тыныш, бірақ бұл жылдың осы мезгілінде дәстүрлі. Жаңғыру, әдеттегідей, мамыр-маусымда болады: ақ түндер маусымы жыл сайын туристерді Нева жағалауына тартады ». Алайда, жақында күнделікті жалдау нарығындағы бәсекелестік күшейе түсті: көптеген шағын қонақүйлер пайда болды, және көптеген келушілер бұл сегментті пәтерлерден артық көрді.

Әрине, жалға алушылардың тұрақты ағынын қамтамасыз етудің балама жолдары бар. Бірақ бұл әуесқойларға арналған нұсқалар. Сіз, мысалы, мереке мен кештерге пәтер жалдай аласыз - бұл үшін ыңғайлы аймақтардағы жылжымайтын мүлік әрқашан сұранысқа ие. Бірақ бұл жерде сіз пәтердің жағдайының салдары туралы білуіңіз керек. Ақша төлеген ешкім иелерінің мүлкіне қамқорлық жасамайды. Басқа нұсқа - бос уақытында жұмыс істейтін әйелдер үшін пәтер жалдау. Ол сондай -ақ тұрақты табысқа кепілдік береді. «Бірақ мұндай пәтерлер тез бұзылады», - дейді пәтер иелерінің бірі. «Сонымен қатар, пәтер лайықты үйде орналасқан кезде, сіз көршілермен қарым -қатынасты бұзғыңыз келмейді».

Клиенттерді үнемі іздеу - бұл үй иесін күтетін жалғыз мәселе емес. Пәтер күнделікті жалдауға көбірек назар аударуды қажет етеді. Әр клиенттен кейін үй иелері үйді толық ретке келтіруі, тазалық жұмыстарын жүргізуі, жаңа төсек -орынмен қамтамасыз етуі керек. Сонымен қатар, мұндай заттар сыртқы түрін әлдеқайда тез жоғалтады. «Қонақтар үнемі өзгеріп отырады, және олардың барлығы жаңа жиһаз бен тұрмыстық техникаға өте сезімтал болады. Сондықтан, күнделікті пәтердің иесі ұзақ уақытқа жалға алынған пәтерге қарағанда, косметикалық жөндеулерді жиірек жасауға мәжбүр болады. Сондай -ақ зақымдану қаупінен сақтандыру төлемдерін төлеңіз », - дейді Дмитрий Таганов. Алайда, Санкт -Петербург тұрғыны Дмитрий К. атап өткендей, сақтандыруды сатып алу - тым қымбатшылық: сақтандыру компаниялары мұндай пәтерлерді мүлде сақтандырудан бас тартады немесе тым жоғары тарифтерді бұзады.

Қысқа мерзімді жалдау кезінде алаяқтық немесе қылмысқа тап болу қаупі әлдеқайда жоғары. Дмитрий К. мұндай тәжірибені бұрыннан бастан кешкен.Жаңа жыл қарсаңында ол сол кезде бос тұрған пәтерге қонаққа келген, бірақ ішке кіре алмайтынын білген: кілт белгісіз себептермен құлыпқа сәйкес келмеген. . Есікке мұқият қараған Дмитрий құлыптың жай ғана ауыстырылғанын білді. Мен Төтенше жағдайлар министрлігінің қызметкерін шақыруға тура келді, ол есікті ашып, заңды иесін кіргізді. Бірде пәтерде Дмитрий басқа адамдардың заттарын, безендірілген шыршаны, алкоголь бөтелкелерін тапты - бір сөзбен айтқанда, пәтерде адамдар тұратынының айқын белгілері. Біраз уақыттан кейін пәтердің нағыз иесін басқа біреудің пәтерінің аумағында қалуының себептері туралы ашуланған сұрақтармен қарсы алған жаңа «жалға алушы» пайда болды. Анықталғандай, ол жылжымайтын мүлік агенттігі арқылы пәтер жалдап, үш айға алдын ала төлеген. Бірте -бірте алаяқтықтың егжей -тегжейі белгілі болды: Жаңа жылдың алдында көп ұзамай бір әйел пәтерді бір -екі күнге жалға алды, оның айтуынша, Сочиден келген. Ол қысқа уақыт ішінде қайталанатын кілттерді жасап үлгерді, ал ресми түрде «кеткеннен» кейін қайтып оралып, құлыпты өзгертті. риэлтор деген атпен ол пәтерді басқа адамға жалға беруге келіскен. Ол одан аванстық төлем алып, белгісіз жаққа жоғалып кетті.

Дмитрийдің жолы болды: заңсыз жалға алушы пәтерді талапсыз босатты, ал уақыт пен жүйкеден басқа, иесі шығынға ұшыраған жоқ. Бірақ басқа сценарийде алаяқ қайта алуға алаңдамаған шығар, бірақ барлық бағалы мүлік пен жабдықты үйден алып кетуі мүмкін. Тәуекелдерді барынша азайту үшін сіз кем дегенде клиенттің төлқұжатының көшірмесін жасауыңыз керек, бірақ бұл сізді алаяқтардан 100% сақтандырмайды.

Сенім бе, тәуелсіздік пе?

Егер сіз пәтеріңізді күнделікті жалға бергіңіз келсе, сіздің алдыңызда екі жол бар: пәтерді сенімгерлік басқаруға жылжымайтын мүлік агенттігіне беру немесе оны өзіңіз жалға алу.

Сенімді басқарумен, бір жағынан, иесі барлық қиындықтардан босатылады. Екінші жағынан, риэлторлардың алаяқтық қаупі сақталуда. Агенттер пәтерді жалға алған күндердің санын есептемей, алдап, табыстың бір бөлігін өздеріне қалдыра алады. Пәтерге күнде кіріп, тексеру мүмкін емес.

Егер сіз мәселені өз қолыңызға алсаңыз, клиенттерді табу үшін мүмкіндігінше көп ақпарат арнасын қолдануға тура келеді. Алайда, бұл тым қиын емес. «Яндекске» немесе басқа іздеу жүйесіне «күнделікті жалдау» деген сөздерді енгізген жөн, сонда сіз пәтер жалдайтын агенттіктердің ондаған веб -сайттарын таңдай аласыз. Олардың барлығы дерлік пәтер иелерімен ынтымақтасады. Сізге ұсынылатын тұрғын үйдің стандартты сипаттамасын жасау, оның барлық негізгі параметрлерін көрсету және бірнеше фотосуреттер (ас үй, жуынатын бөлме және жатын бөлме) қажет болады. Фотосуреттер мен сипаттамалар агенттік сайтында орналастырылған. Пәтер иесі күніне қанша ақша алғысы келетінін көрсетеді, ал риэлторлар бұл фигураның үстіне өз орамасын қосады. Мысалы, егер пәтер «иесінен» 2000 рубль болса, онда агенттік оны 2500-3000-ға дейін алады. Бұл жағдайда делдалдарды алдау мүмкін емес, өйткені агенттік тек қосушы рөлін атқарады. сілтеме Бұл клиентті басқарады, ал үйдің иесі онымен қазірдің өзінде байланыста: ол пәтерді, зығыр матаны ауыстыруды, тазалауды көрсетеді, ал ең жағымдысы - ақша алу. Содан кейін ол агенттікке комиссия береді.

Бірнеше пәтерлер болған кезде күнделікті жалдау толыққанды бизнеске айналады, ол тек бастапқы инвестицияларды ғана емес, сонымен қатар тұрақты шығындарды да қажет етеді. Аутсорсингтік тазалау қызметтері қажет болады, немесе пәтерлерді тазалауды, төсек -орындарды жууды және ауыстыруды, кішігірім жөндеуді және т.б. бойынша жұмыс істейтін біздің жеке бөлімшені құру қажет. Қызмет көрсетуші персоналдан басқа, бухгалтер де қажет. Сізге тұрғындармен кез келген жанжалды жағдайды шешуге қабілетті адамдармен қарым -қатынас орнату қажет болады. Бұл бизнестің маңызды элементі - Интернетте тиімді веб -сайтты құру және ілгерілету. «Бұл өте қиын болып көрінеді, бірақ іс жүзінде керісінше болып шығуы мүмкін. Қызмет барысында белгілі бір ұйымдармен, мысалы, батыс фирмаларының өкілдіктерімен іскерлік қарым -қатынас орнатылады, нәтижесінде бұл бизнес тұрақты және қауіпсіз болады. Сонымен қатар, сіз тиісті қызметтерді ұсыну арқылы қосымша табыс ала аласыз: көлік, саяхат және т.б. », - дейді Century 21 West басқарушы директоры Евгений Скоморовский.

Сәттілік кепілі

Әр пәтер бірдей жақсы жалға берілмейді. Потенциалды жалға алушылардың сұранысы тәуелді болатын бірқатар параметрлер бар. Біріншіден, мұндай тұрғын үйдің орналасуы маңызды. «Қысқа мерзімді жалдау үшін Мәскеудің Орталық ауданындағы шағын пәтерлер, мысалы, сталиндік үйлерде, әсіресе сұранысқа ие. Үлкен көрме орталықтары бар аймақтар да танымал », - дейді Penny Lane Realty люкс пәтерлерді жалға беру бөлімінің эксклюзивті бөлімінің басшысы Вадим Ламин. Бұл ретте «метроның жүру қашықтығы» параметрі сатып алу немесе ұзақ мерзімді жалға алу кезіндегідей маңызды параметр болып қала береді.

Егер ұзақ уақытқа жалға берілетін пәтер минималды жиһазбен жабдықталуы мүмкін болса, онда қысқа мерзімді жалға алу жағдайында мұндай бөлме жұмыс істемейді. Тұрғындарға қонақ үй нөміріне ыңғайлы балама ұсыну үшін бәрі осында болуы керек. Қонақ үйге келген адам сабын, сүлгі, тіс пастасы, зығыр матасын өзімен бірге алып кетуден жалықпайды. Осының бәрін ол сол жерде алады. Күнделікті жалдау үшін сіз мұны қамтамасыз етуіңіз керек.

Бөлмеде ыңғайлы гардероб пен ұйықтайтын орын болуы керек. Ас үйде тоңазытқыш, шайнек және микротолқынды пеш болуы керек. Соңғысы пластинаға қарағанда таптырмайтын элемент. «Келушілердің біразы байыпты тамақ әзірлеумен айналысады. Олар не кафеде тамақтанады, не дайын тағам сатып алып, жылытуды жөн көреді »,-дейді риэлтор Сергей. Бөлмеде міндетті түрде теледидар болуы керек, сонымен қатар DVD ойнатқыш жақында танымал болды. Мұндай ұсақ -түйектер жиі маңызды рөл атқарады, әсіресе күнделікті жалдау нарығында бәсекелестік үлкен болғандықтан және іс жүзінде баға айырмашылығы жоқ.

Қысқа мерзімді жалдау: PRO & CONTRA

1. Ұзақ мерзімді жалдауға қарағанда ықтимал жоғары табыс.

2. Кез келген уақытта бизнестен шығу мүмкіндігі.

3. Пәтерді тегін тастау (кез келген уақытта сатуға, туыстарды қоныстандыруға және т.б.).

1. Кепілдендірілген табыстың болмауы.

2. Жаңа клиенттерді үнемі іздеу қажеттілігі.

3. Пәтер жиі жөндеуді қажет етеді, ол өзінің тұсаукесерін тез жоғалтады.

4. Неғұрлым көп еңбекті қажет ететін бизнес: пәтерді әр клиенттен кейін ретке келтіру қажет, тұрғындарға толық «қонақ үй» жиынтығын - зығыр мата, ыдыс -аяқ, жиһаз және тұрмыстық техникамен қамтамасыз ету қажет.

Тіркеу (тұрақты тіркеу) Мәскеуде, арзан бағамен пәтерде. Біз тұрғын үйді таңдаудан (оны тексеруден) және мемлекеттік органдардағы мәмілені қолдаумен аяқталатын А -дан Я -ға дейін толық құқықтық қолдау көрсетеміз. Әрқашан, сіз таңдаған кем дегенде 9 - 11 аудан. Тіркеу қатаң түрде заң аясында жүзеге асады, тек ресми түрде МФК арқылы немесе тікелей Көші -қон басқармасы арқылы. Үй иесінің және тіркеуге тұруға міндетті адамның болуы. (Мәскеуде тұрақты тіркеу) Сізге құжаттарды берудің таңдалған әдісіне байланысты төлқұжатыңызға 30 минуттан 5 жұмыс күніне дейін мөр басылады. Егер сіз Мәскеуде тұруға рұқсат алғыңыз келсе, онда бұл біз үшін емес. Біз оны сатпаймыз, тіркеуге құқықтық қолдау көрсетеміз.

Мәскеуде тіркеу

Мәскеуде тұруға рұқсат Ресей үкіметі белгілеген барлық нормалар мен стандарттарды ескере отырып, мемлекеттік органдар арқылы беріледі. Сіз тіркелетін пәтерде сізден басқа тағы 5 - 8 адам тіркеледі. Резеңке пәтер жоқ! Оның үстіне резеңке пәтерлер қылмыстық жауапкершілікке тартылады.

Мәскеуде тұрақты тіркеу сіздің табысқа жетуіңізден басталады.

Біздің компания арқылы ресімделген Мәскеуде тұрақты тіркеудің 100% ресми екенін тағы да қайталап, сізге жеткізгіміз келеді. Онымен сіз заң талап еткеннің бәрін ала аласыз.

Балаңызды мектепке немесе балабақшаға орналастырыңыз.

Көлікті жол полициясына тіркеңіз.

Мемлекеттік және коммерциялық ұйымдарда жақсы жұмыс.

Банктен несие алу, оның ішінде ипотекалық несие.

Тегін медициналық көмек, мемлекеттік емханаларда.

Жаңа төлқұжат алыңыз немесе бұрыннан бар шетелдік төлқұжатты алмастырыңыз.

Жүргізуші куәлігін алыңыз.

Заң бойынша төленетін зейнетақыны алыңыз.

Мәскеуде тіркеу

Ресей Федерациясының азаматтары үшін Мәскеуде тіркеу - бұл сұранысқа ие қызмет. Қанша дегенмен, Мәскеуге жұмысқа келген кез келген орыс дерлік мемлекеттік бюрократиялық машинамен бетпе -бет келеді.

Шетелдік азаматтар үшін Мәскеуде тіркеу

- бұл Ресей Федерациясының азаматтығын одан әрі алуға қажетті қадам. Шынында да, заңға сәйкес, уақытша тұруға рұқсат алған адам уақытша тұруға рұқсаттың барлық мерзімінде тұруға рұқсат беруі тиіс.

Заңды түрде тұруға ықтиярхат алу үшін немесе Ресейде тұруға ықтиярхат алу үшін 5 жыл бойы тұруға рұқсат алу үшін тіркеуді алу қажет.

Неге бізде Мәскеуде тұруға ықтиярхат осындай қол жетімді бағамен?

Бастауыш! Біз бұл қызметті ұсынатын соңғы компаниямыз. Шымылдығын сәл ашайық, бізде клиенттерді әкелетін шамамен 6-8 делдал бар, олардың «желге кететін шығынымен». Біз делдал емеспіз! Біздің баға, біріншіден.

Тағы бір дерек: Интернетте акция сатып алу арқылы тіркеуді тіркеу туралы көптеген ұсыныстар бар. Бұл өте қымбат процесс және бағасы 1 200 000 рубльге дейін жетуі мүмкін. Бізде қол жетімді өнім бар, одан да жаманы жоқ: Мәскеуде тұруға рұқсат, өмір сүру құқығынсыз. немесе бізге хабарласыңыз және әлдеқайда аз ақшаға тіркеліңіз? біржақты жауап - жоқ. Барлығы сіздің мақсатыңыз бен қаржылық мүмкіндіктеріңізге байланысты. Ал сізге сәйкес келетін нәрсе талдауды қажет етеді.

Дегенмен, сіздің таңдауыңызға қарамастан, Мәскеуде тіркеу Мемлекеттік органмен реттелген 6 күн ішінде берілетінін есте ұстау қажет.

Басылым

Мүлікті жалға алуға болады, ол пайдалану барысында өзінің табиғи материалдық қасиетін жоғалтпайды немесе өзгертпейді. Жалдау шарты қандай мүлікті жалға беру объектісі ретінде беруді дәл анықтауға мүмкіндік беретін ақпаратты қамтуы тиіс. Егер жалдау шарты бойынша қандай мүлік жалға берілетінін анықтау мүмкін болмаса, онда мұндай келісім жасалған жоқ деп есептеледі және мұндай келісімге қатысушылардың құқықтары мен міндеттері жоқ.

Мүлікті жалға беруге тек иесі ғана құқылы. Сонымен қатар, жалға беруші меншік иесі емес, бірақ меншік иесінің мүлікті жалға алуға құқығы бар тұлға бола алады.

Мүлікті жалға беру мерзімі келісімшартпен анықталады. Егер шартта мерзiм көрсетiлмесе, онда шарт белгiсiз мерзiмге жасалған деп есептеледi. Бұл жағдайда тараптардың әрқайсысы бұл туралы екінші тарапқа бір ай бұрын, ал жылжымайтын мүлікті жалға алған жағдайда - үш ай бұрын хабарлап, кез келген уақытта келісімшарттан бас тартуға құқылы. Бұл жағдайда шартта белгісіз мерзімге жалдау шартының бұзылуы туралы ескертудің басқа мерзімі белгіленуі мүмкін.

Жалға беруші жалға алынған мүліктің барлық кемшіліктері үшін, тіпті келісімшарт жасалған кезде ол туралы білмесе де, жауап береді. Егер жалға алушы мүлікті қабылдағаннан кейін белгілі бір кемшіліктерді тапса, онда ол:

жалға берушіден оларды ақысыз жоюды талап ету;

осы кемшіліктерді өз бетінше түзетуге және оларды жоюға жұмсалатын шығындарды бір мезгілде төлеу арқылы өтеуді талап етуге;

кемшіліктерді өз бетінше жоюға және жалға берушіге бұл туралы хабарлай отырып, жалдау ақысына жұмсалатын шығындардың сомасын ұстауға. Жалға алушы жалдау ақысының мөлшерін төмендетуді талап етуге құқылы, ал ол анықталған кемшіліктерді жоя алады немесе жоя алмайды;

кемшіліктерді жою үшін емес, келісімшартты бұзу.

Егер жалға беруші жалға беру шартын жасасу кезінде келісілген болса немесе жалға алушыға алдын ала белгілі болған немесе жалға алушы мүлікті тексеру кезінде анықтаған болса, жалға беруші мүліктің ақаулары үшін жауап бермейді. немесе келісімшарт жасасу кезінде немесе мүлікті жалға беру кезінде оның жұмысқа жарамдылығын тексеру ...

Жалға алушының коммуналдық қызметтерді төлеуі

Жалға алу - бұл ақылы шарт. Жалдау ақысының мөлшері, төлем мерзімі келісімшартпен анықталады. Сонымен қатар, жалға алушы жалға алынған мүлік үшін коммуналдық төлемдерді төлеуге міндетті. Жалға алушының коммуналдық шығындарды өтеудің бірнеше әдісі бар:

коммуналдық төлемдердің құнын қамтитын тұрақты жалдау ақысы. Жалға алушы жалдаушыға ай сайын шартта көрсетілген мөлшерде жалдау ақысын төлейді;

жалдау, тұрақты және ауыспалы бөліктерден тұрады, атап айтқанда, тұрақты жалдау - бұл жалға алынған үй -жайдың алаңы үшін төлем, айнымалы - коммуналдық қызметтер үшін төлем;

коммуналдық қызметтердің құнын қоспағанда жалдау ақысы. Жалға алушы коммуналдық қызметтермен дербес келісімшарттар жасайды немесе коммуналдық қызметтерді өтеу үшін агенттік келісімшартты қолдануға болады.

Жалға беру, коммуналдық қызметтердің құнын ескере отырып

Жалдау ақысы коммуналдық төлемдерді есепке ала отырып, салық органдарымен ең аз даулы мәселе болып табылады, бірақ бұл рентабельді емес нұсқа. Кейбір қызметтердің бағасы оларды тұтыну мөлшеріне тікелей байланысты және электр энергиясының қанша мөлшерін, мысалы, жалға алушы тұтынатынын алдын ала анықтау әрдайым мүмкін емес. Демек, жалға алушы іс жүзінде тұтынған коммуналдық қызметтер жалдау ақысына қосылған коммуналдық төлемдер сомасымен қамтылмаған жағдайда жағдай туындауы мүмкін.

Жалға берушімен есепке алу. Жалдау ақысы коммуналдық төлемдерді ескере отырып, үй -жайларды жалға беру бойынша қызметтерді сатудан түскен табыс болып табылады. Салық салу объектісі - жалға берілетін мүлікті ұсыну бойынша қызметтерді жүзеге асыру.

Бұл ретте жалдау ақысының барлық сомасы жалға берушінің мүлікті жалға беру бойынша қызметтері үшін төлем болып табылады. Сондықтан жалға беруші жалдау ақысының толық сомасына ҚҚС есептеуі және жалдау ақысының барлық сомасына шот -фактураны беруі керек. Бұл ретте жалға беруші шот-фактурадағы коммуналдық төлемдердің сомасы мен төлеуге арналған шот-фактураның жеке жолын бөлудің қажеті жоқ (Ресей Қаржы министрлігінің 09.19.06 No03-06- хаты) 01-04 / 175).

Коммуналдық қызметтерді жеткізушілер ұсынған ҚҚС сомаларына келетін болсақ, жалға беруші оларды жалпыға бірдей белгіленген тәртіпте шегерімге қабылдай алады, өйткені қызметтер ҚҚС -қа жататын операциялар бойынша сатып алынады (мүлікті жалға беру) (Қарар 10.01.07 No А05-7971 / 2006-13 Солтүстік-Батыс ауданының ФҚА, Солтүстік Кавказ округінің монополияға қарсы федералды қызметі 07.11.07 No Ф08-6607 / 07-2723А-анықтамасымен бекітілді РФ Жоғарғы Төрелік соты 29.02.08 No 2615/08).

Жалға алушымен есепке алу. Жалға алушы коммуналдық төлемдерді қамтитын жалдау ақысын төлей отырып, үй иесіне коммуналдық төлемдердің құнын өтейді. Жалға беруші жалдау ақысының барлық сомасына шот -фактураны бергендіктен, жалға алушы жалға алуға байланысты ҚҚС -тың барлық сомасын, оның ішінде коммуналдық қызметтерді де шегеріп тастауға құқылы (Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Соты Төралқасының 10.03. 09 No 6219/08, ФАС Мәскеу ауданы 04.24.09 No KA-A40 / 3091-09).

Осылайша, жалға алушы ҚҚС шегерімін алуға құқылы, егер жалдау ақысына коммуналдық төлемдердің мөлшеріне баламалы тұрақты бөлігі мен айнымалысы кіретін болса.

Тұрақты және ауыспалы бөліктерден тұратын жалдау

Жалға берушіге коммуналдық шығындарды өтеудің бұл әдісі жалға берушінің де, лизинг алушының да ҚҚС шегерімге қабылдауға қатысты ең үлкен дауды тудырады.

Жалға берушімен есепке алу. Лизинг беруші жалға алушы тұтынатын қызметтерге ҚҚС шегерімін қолдануға құқылы ма деген сұраққа екі ұстаным бар. Бірінші позицияға сәйкес, жалға беруші ҚҚС -тың өзі тұтынған коммуналдық қызметтердің құнына қатысты бөлігін ғана шегере алады. Пәтер иесі коммуналдық қызметтерді сатпайды, ол бұл операциядан ешқандай кіріс алмайды, сондықтан жалға алушыға тұтынған коммуналдық қызметтері үшін шот -фактураны бермеуі керек. Демек, лизинг алушының осы қызметтерді төлеуге жұмсаған шығыстарын өтеу үшін жалға алушы лизинг берушіге аударған ақшаны алған кезде ҚҚС объектісі туындамайды (Ресей Қаржы министрлігінің 31.12.08 ж. No 03- хаттары. 07-11 / 392, 26.12.08 No 03-07- 05/51, Мәскеудегі Ресей Федералды салық қызметі 21.05.08 No 19-11 / 48675, Поволжье ФАҚ 04.03.08 ж. No A65-8421 / 2007-CA1-37, ФАЖ 14.02.08 No А48- 1629 / 07-6 Орталық ауданының ФАҚ, Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 2008 жылғы 29 қаңтардағы No 18186 анықтамасы / 07).

Сонымен қатар, лизинг беруші лизинг алушыға шот-фактураны қайта ресімдеуге құқылы емес, өйткені бұл жағдайда ол жалға алушы мен қызмет беруші арасында делдал болып табылмайды, демек, Ереженің 3 және 7-тармақтарының ережелері. алынған және берілген шот -фактуралардың журналдарын жүргізу оған қолданылмайды., қосылған құн салығы бойынша есептеулер үшін кітаптар мен сату кітаптарын сатып алу.

Осылайша, жалға беруші мынадан шығады:

шегерімге ҚҚС -тың өзі тұтынатын қызметтер үлесіне тиесілі бөлігін ғана қабылдайды;

Жалға алушы тұтынатын қызметтер үлесіне түсетін ҚҚС осы қызметтердің құнына кіреді;

жалға алушыға ҚҚС қосылған коммуналдық қызметтердің құнын ұсынады (коммуналдық қызметтер ұсынады).

Алайда, басқа ұстаным бар: мұндай жағдайда жалға беруші шегерім қолдануға құқылы (Орал ауданының ФАҚ 11.12.08 ж. No F09-9211 / 08-С2, Орталық ауданының ФАС қаулылары. 28.03.07 No A48-4688 / 06-19). Көрсетілген позицияның аргументтері келесідей. Жалға беруші шартта белгіленген жағдайда үй -жайды жалға беруге міндетті, яғни. пайдалануға жарамды жағдайда. Жалға беруші коммуналдық қызметтермен келісімшарт жасайды, олар оған ҚҚС сомасын көрсетеді және көрсетілген қызметтердің құнына шот береді. Осылайша, үй иесінің коммуналдық қызметтерді сатып алуы үй -жайларды жалға берудің алғышарттарының бірі болып табылады. Демек, бұл қызметтер ҚҚС бойынша операцияларды жүзеге асыру үшін сатып алынады, өйткені жалға беру қызметтері ҚҚС -қа жатады.

Егер жалға беруші салық шегерімін қолдану үшін қажетті барлық шарттарды орындаса, онда коммуналдық қызмет көрсетушілер ұсынған ҚҚС -тың барлық сомасы ол шегерімге толық көлемде қабылдауға құқылы. Бұл жағдайда ол коммуналдық қызметтер үшін алынатын ҚҚС -ты қоспағанда, жалға алушыға өтеуге арналған коммуналдық қызметтердің құнын ұсынады.

Жалға алушымен есепке алу. Сонымен қатар жалға алушының ҚҚС шегерімін қолданудың заңдылығы туралы екі ұстаным бар.

Бірінші позиция бойынша жалға алушы шегерімді қолдана алмайды, себебі жалға беруші оған шот -фактураны беруге құқылы емес. Осылайша, жалға алушы Өнердің 1 -тармағында белгіленген шегерім құқығының пайда болу шарттарының бірін орындамайды. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 172 (Ресей Қаржы министрлігінің 2007 жылғы 24 наурыздағы No 03-07-15 / 39 хаттары, Ресей Федерациясының Федералды салық қызметінің Мәскеу бойынша 2007 жылғы 16 шілдедегі № 2 хаттары). 19-11 / 067415, Батыс Сібір округінің монополияға қарсы федералды қызметінің 2008 жылғы 1 қыркүйектегі No F04- 5318/2008 (10782-A46-40), 03.24.08 No F04-2074 / 2008 (2736-) қаулылары A45-41).

Егер лизинг беруші шот -фактураны бермесе, онда жалға алушы шығындардың бір бөлігі ретінде тұтынылатын коммуналдық қызметтердің үлесіне жататын ҚҚС сомасын есептей алады. Екінші позицияға сәйкес, жалға алушы Өнердің 2 -тармағында белгіленген басқа талаптарды сақтай отырып, қайта ресімделген шот -фактуралар негізінде ҚҚС сомасын шегеруге құқылы. 171, 1 -тармақ. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 172 (Мәскеу ауданының Федералды монополияға қарсы қызметінің 17.03.09 ж. No KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 No KA-A40 / 12036-08-п, Президиумының қаулылары) Ресей Федерациясының Жоғарғы Төрелік сотының 25.02.09 No 12664/08). Сот өз шешімін дәлелдей отырып, жалға алынған үй -жайларды жылумен, электрмен, сумен және т.б. қамтамасыз етілген жағдайда ғана пайдалануға болатынын көрсетті. Сондықтан коммуналдық қызметтерді ұсыну жалға беру қызметін көрсетумен тығыз байланысты.

Жалдау ақысы коммуналдық қызметтерді қоспағанда

Бұл жағдайда жалға алушы коммуналдық қызметтерді төлеуге бөлек келісімшарт жасайды. Бұл жағдайда жалға беруші, оның құқықтары бұзылмауы үшін, жалға алушы мен коммуналдық қызметтер арасындағы өзара есеп айырысу әдісін бекітуі керек.

Жалға алушы коммуналдық қызметтермен тікелей жұмыс істейтіндіктен, шот -фактуралар жалға берушіге емес, оған беріледі, сондықтан ол коммуналдық шығындарға ҚҚС шегеруге құқылы.

Агенттік келісім жалға беруші мен жалға алушы арасындағы коммуналдық қызметтерді төлеу әдістерінің бірі ретінде

Көптеген ұйымдар коммуналдық төлемдердің өтемақысын өңдеуге агенттік келісім жасайды, оған сәйкес лизинг беруші агент ретінде, ал жалға алушы сенім білдіруші ретінде әрекет етеді. Пәтер мен жалға алушы арасында делдал бола отырып, жалға беруші коммуналдық қызметтен алынған шотты жалға алушыға қайта бере алады және жалға алушы осы шотта көрсетілген ҚҚС-ты шегере алады.

Жалға беруші коммуналдық қызметтерді сату бойынша операцияларды жасамайтындықтан, оның ҚҚС есептеу мен төлеуге міндеттемесі жоқ. Алайда, ол сыйақының құнына ҚҚС төлеуге міндетті болады. Медиация келісімі ауыр, сондықтан мұндай келісімге қатысушылардың делдалдық функцияларды орындайтын жалға берушіге сыйақы төлеуді қарастырғаны жөн.

Жалға алушының делдалдық жалға беруші арқылы төленген коммуналдық қызметтер құнынан ҚҚС шегерімін қолдану мәселесі бойынша төрелік соттардың шешімдері екіұшты. Мысалы, Мәскеу ауданының Федералды монополияға қарсы қызметінің 2008 жылғы 25 қыркүйектегі No KA-A40 / 8932-08 қаулысы жалға алушының делдал лизинг беруші арқылы төленген коммуналдық қызметтерге шегерім қолдануға құқылы екенін көрсетеді. Егер лизинг алушының мамандандырылған ұйымдардан алынған коммуналдық қызметтерді төлеуге лизинг беруші берген шот -фактурасы болса, онда ол Өнердің 2 -тармағында белгіленген басқа талаптарды сақтай отырып, коммуналдық шығындар бойынша ҚҚС сомасын шегеруге құқылы. 171, 1 -тармақ. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 172 (сонымен қатар Солтүстік-Батыс ауданының Федералды монополияға қарсы қызметінің 08.09.08 No A66-109 / 2008 қаулысын қараңыз).

Алайда, Батыс Сібір округінің монополияға қарсы федералды қызметінің 2008 жылғы 27 тамыздағы No F04-5231 / 2008 (10532-А03-25)) қаулысында делдалдық келісім коммуналдық шығындарды өтеу тәртібін нақты анықтайтыны көрсетілген. Жалға беруші коммуналдық қызметтерді сатпайтындықтан, бұл операция ҚҚС -қа жатпайды, ал лизинг алушы қайта шығарылған шот -фактуралар бойынша ҚҚС сомасын шегеруге құқылы емес.

Жалға алынған мүлікті жақсарту

Жалға алу мерзімі ішінде жалға алушы жалға алынған мүлікті жөндей алады. Жақсартулар бөлінетін және бөлінбейтін болып бөлінеді.

Бөлінетін жақсартулар

Бөлінетін жақсартуларға жалға берілетін мүліктен зақым келтірместен бөлінетін және кейіннен бөлек пайдаланылатын жақсартулар кіреді. Егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушының жалға берілетін мүлікке бөлінетін жақсартулары оның меншігі болып табылады (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 623 -бабы).

Пайдаға салынатын салық. Жалға алушының бөлінетін жақсартуларды өндіруге байланысты инвестициялары оның есебінде негізгі құралдардың жекелеген баптарының құнын құрайды. Жақсартуларды пайдалану құны мен мерзіміне байланысты жалға алушының оларды іске асыруға кеткен шығындары амортизацияланатын мүлікті сатып алуға кеткен шығын ретінде танылады немесе оның ағымдағы шығындарына қосылады.

Егер жақсартудың бастапқы құны 20 000 рубльден асса, олардың қызмет ету мерзімі 12 айдан асады, ал жақсартылған объект табыс алу үшін пайдаланылады, бөлінетін жақсартулар амортизацияланатын мүлік ретінде танылады. Жалға алушы бұл жақсартулардың құнын амортизация есебінен өтейді.

Амортизацияланатын жылжымайтын мүлік құрылымында есепке алынатын жақсартулар бойынша амортизация, жалға алушы осы жетілдіру пайдалануға берілген айдан кейінгі айдың 1 -ші күнінен бастап есептеле бастайды.

Бөлінетін жақсартулар үшін лизинг алушы есепті немесе салық кезеңінің шығыстарына 10% -дан аспайтын күрделі салымдардың құнын қосқанда амортизациялық бонусты қолдануға құқылы (үшінші-жетіншіге жататын негізгі құралдар үшін). амортизациялық топтар - 30%артық емес) бөлінетін жақсартулардың бастапқы құнының. Амортизациялық сыйлықақыны қолдану мүмкіндігі салық төлеушінің есеп саясатында көзделуі тиіс.

ҚҚС. Жалға алушы, егер Өнерде көзделген барлық шарттар болса, бөлінетін жақсартулар құнының құрамында ұсынылған ҚҚС -ты шегеруге құқылы. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 171 және 172. Бөлінетін жақсартулар ҚҚС салынатын қызмет түрлерінде қолданылуы тиіс, олар есепке алынуы және салықтың арнайы сомасы бар шот -фактурасы болуы тиіс.

Мүлік салығы. Бухгалтерлік есепте жалға алушының бөлінетін жақсартуларды жасауға (сатып алуға) жұмсалатын шығындары негізгі құралдар немесе тауарлы -материалдық қорлар объектісінің бастапқы құнын құрайды. Тауарлы -материалдық қорларға енгізілген бөлінетін жақсартулар құны пайдалануға берілген кезде шығынға жатады. Бұл объектілердің қауіпсіздігін қамтамасыз ету үшін олардың қозғалысына тиісті бақылауды ұйымдастырған жөн.

Жалға алушы негізгі құралдарда көрсететін бөлінетін жетілдірулер жылжымайтын мүлік салығының базасына енгізілуі тиіс. Егер бөлінетін жақсартулар тауарлық -материалдық қорлар ретінде есепке алынса, онда оларға мүлік салығы салынбайды.

Бөлінбейтін жақсартулар

Лизингтік активтен бөлуге болмайтын жақсартулар жалға берушінің меншігі ретінде танылады және жалға беру мерзімі аяқталғаннан кейін оған беріледі. Жалға алынған мүлікті жақсартуды жалға берушінің келісімімен немесе келісімінсіз жасауға болады. Бұл жағдайда жалға берушінің келісімінсіз жасалған ажырамас жақсартулардың құны өтелмейді. Жалға алушының жеке қаражаты есебінен және жалға берушінің келісімімен жасалған ажырамас жақсартулардың құны жалға беруші жалға беруді тоқтатқан кезде өтелуі тиіс.

Пайдаға салынатын салық. Жалға алушының жалға берушінің келісімімен жасаған ажырамас жақсартулар түріндегі жалға алынған негізгі капиталға салынған капиталдық салымдары амортизацияланатын мүлік болып танылады.

Бұл күрделі салымдар келесі тәртіпте амортизацияланады:

құны лизинг беруші лизинг алушыға өтелетін күрделі салымдарды жалға беруші Ч. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 25;

Жалға алушының келісімімен жалға беруші салған, құны жалға беруші өтемейтін капитал салымдары, жалға алушы жалдау мерзімі ішінде амортизацияланады, оның пайдалану мерзімін ескере отырып есептелген амортизациялық аударым сомасы. негізгі құралдарды жалға алды.

Жалға берушімен есепке алу. Лизинг берушінің салық есебінде жалға алушыға өтелмейтін өтеусіз алынған бөлінбейтін жақсартулардың құны cl -ге сәйкес салық салынатын табыс ретінде танылмайды. Өнердің 32 б. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 251. Бұл ретте жалға беруші өзіне қайтарылған лизинг затының бастапқы құнын ажырамас жақсартулар сомасына арттыруға құқылы емес. Сонымен қатар, лизинг беруші оның келісімінсіз жасалған және кейіннен оған ақысыз берілетін бөлінбейтін жақсартулар түрінде күрделі салымдарды бөлек амортизациялай алмайды. Мұндай құқық жалға берушіге жалға алушыға жасалған жақсартулардың құнын өтеу шартымен беріледі.

Өнердің 1 -тармағына сәйкес. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 258 -ші бабы лизинг беруші жалға алушыға өтейтін күрделі салымдарды жалға беруші жалпы тәртіппен амортизациялайды. Амортизация амортизацияланатын мүлік ажырамас жақсартулар түрінде пайдалануға берілген айдан кейінгі айдың 1 -ші күнінен басталады.

Жалға беруші объектінің бастапқы құнын жоғарылатқаннан кейін амортизацияны есептеудің жалпы тәртібін басшылыққа алуы керек, яғни. реконструкция (модернизация) түріндегі күрделі салымдарды жалға берушінің өзі жүзеге асырғандай барлық шарттар орындалуы тиіс. Сонымен қатар, лизинг беруші амортизациялық бонусты пайдалануға және бір мезгілде 10% -ға дейін (30% - 3-7 амортизациялық топтарға жататын объектілер үшін) бөлінбейтін жақсартулар түрінде күрделі салымдар бойынша шығындарды есептен шығаруға құқылы. .

Жалға алушымен есепке алу. Жалға алушы жалға алынған мүлікке екі жақсартылған жақсартуларды амортизациялай алады:

лизинг берушінің келісімімен күрделі салымдар салынған;

лизинг беруші салған күрделі салымдардың құны өтелмейді.

Егер бұл шарттар орындалса, лизинг алушының жалға алынған мүлікке бөлінбейтін жақсартулар түрінде жасаған күрделі салымдары жалға алушының жалдау мерзімі ішінде амортизацияланады.

Жалға алушы жасаған ажырамас жақсартулар түріндегі күрделі салымдар жалға алынған объектінің өзімен тығыз байланысты, сондықтан олар үшін амортизация нормасын есептеу үшін негізгі құралдардың жіктемесінде белгіленген пайдалану мерзімі қолданылады. Ресей Қаржы министрлігі 2008 жылғы 14 мамырдағы No 03-03-06 / 2/52).

Осылайша, лизинг алушы пайдалы қызмет мерзімін анықтаған кезде лизинг заты түсетін амортизациялық топ үшін белгіленген шарттарды басшылыққа алуы керек. Дәл осы кезең негізінде амортизация сомасы бөлінбеген жақсартулар үшін есептелетін болады (Ресей Қаржы министрлігінің 2008 жылғы 14 мамырдағы No 03-03-06 / 2/52 хаты).

Егер ұйым, мысалы, амортизацияның 10 -тобына жататын ғимараттың үй -жайларын жалға алса және осы үй -жайларға бөлінбейтін жақсартулар енгізсе, онда жасалған жақсартулардың пайдалы қызмет мерзімі амортизацияның 10 -тобына сәйкес анықталуы тиіс. Бұл жағдайда мүмкін болатын ең төменгі пайдалы қызмет мерзімі 361 айды құрайды. (10 -шы амортизациялық топ үшін төменгі шегі).

Амортизацияны жалға алушы енгізілген жетілдірулер пайдалануға берілгеннен кейін келесі айдан бастап есептейді. Лизинг мерзімі аяқталғаннан кейін және жалға берілген зат лизинг берушіге қайтарылғаннан кейін амортизация тоқтатылады. Егер лизинг объектісінің пайдалы қызмет мерзімі жалдау мерзімінен ұзағырақ болса, онда бөлінбейтін жақсартулар түріндегі күрделі салымдар құнының бір бөлігі амортизацияланбайды, сондықтан жалға алушы шығындардың бір бөлігін мойындай алмайды. ажырамас жақсартулар туралы.

Амортизациялық бонусты қолдануға келетін болсақ, Өнердің 1 -тармағында көзделген, жалға алынған негізгі капиталға салынған күрделі салымдар үшін амортизацияны есептеудің арнайы тәртібі белгіленеді. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 258, сондықтан ажырамас жақсартулар үшін амортизациялық бонусты қолдану ережелері жалға алушыға қолданылмайды (Ресей Қаржы министрлігінің 05.22.07 ж. No03-03-06 / 2 хаттары) /82, 05.24.07 No 03-03-06 /1/302).

Жалға берушінің келісімінсіз жалға алушы жасаған тұрақты жақсартулар амортизацияланбайды. Өнердің 1 -тармағына сәйкес. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 256 -бабы, жалға берілетін негізгі құралдардың бөлінбейтін жақсартуы түріндегі күрделі салымдар амортизацияланатын мүлікке тек егер бұл жақсартулар жалға берушімен келісілген жағдайда ғана қосылады.

Егер келісімшарт талаптары бойынша жалға беруші жалға алушыға жалға беру мерзімі аяқталғаннан кейін жақсартулардың қалдық құнын өтесе, өтеу сомасын лизинг алушы кіріске қосады (сату бөлігі ретінде) түсімдер), ал жақсартулардың қалдық құны бапқа сәйкес шығыстарға қосылады. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 268 (Ресей Қаржы министрлігінің 07.03.08 No 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 No 03-03-06 / 2/12 хаттары).

Амортизацияны есептеу әдістері. 2009 жылдан бастап амортизацияланатын мүліктің барлық объектілері бойынша амортизация ұйымның есеп саясатында бекітілген әдіспен есептеледі. Алайда, Өнердің 3 -тармағында. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 259-да әрқашан амортизацияланатын мүлік түрлері тек амортизация бойынша есептеледі: ғимараттар, құрылыстар, амортизацияның сегізінші оныншы тобына кіретін беріліс құрылғылары.

Егер лизинг алушы амортизацияның сегізіншіден оныншы топтарына жататын жалға алынған мүлікке салынған капиталдық салымдарды амортизацияласа, онда амортизацияны тура жолмен есептеуге тура келеді. Сызықтық емес әдісті мұндай күрделі салымдарға қолдануға болмайды (Ресей Қаржы министрлігінің 05/10/06 No 03-03-04/1/441 хаты).

Сызықтық және сызықтық емес әдістерде жалға алушы жылжымайтын мүлік пайдалануға берілген айдан кейінгі айдың бірінші күнінен бастап ажырамас жақсартулар бойынша амортизация алады.

Амортизациялық кезең. Жалға алынған мүлікке бөлінбейтін жақсартулар енгізген жалға алушы үшін, ең бастысы, жалға беру мерзімі аяқталғаннан кейін тараптар арасындағы қатынастар қалай ресімделеді. Егер келісімшарт ұзартылса (ұзартылса), онда жақсартулар енгізілген бастапқы келісімшарт өз жұмысын жалғастырады. Демек, жалға алушы жаңартудан кейін ол жасаған жақсартулар бойынша амортизация төлеуді жалғастыра алады (Ресей Қаржы министрлігінің 20.03.07 ж. No 03-03-06 / 1/167 хаты).

Егер тараптар жалдау шартын қайта келіссе, онда бұрынғы келісім тоқтатылады және жаңа келісім әрекет ете бастайды. Бұл жағдайда жалға алушы мерзімі өткен ескі жалдау шарты бойынша өзі жасаған жақсартуларды амортизациялау құқығынан айырылады (Ресей Қаржы министрлігінің 08.10.08 No03-03-06 / 2/140 хаты).

ҚҚС. Жалға берушіге жалдаушы өз бетінше немесе мердігерлерді тарта отырып, жалға берілетін үй -жайдың ажырамас жақсартуларын жалға берушіге беру ҚҚС -қа жатады, ал ол ҚҚС сомасын жалға берушіге құнын төлеуге ұсынуға міндетті. ажырамас жақсартулар туралы (Ресей Қаржы министрлігінің 29.08.08 ж. No 03-07-11 / 290 хаты) ...

Жалға алушы мұндай аударым өтелетін (жалға алуды қоса алғанда) немесе өтеусіз негізде жүзеге асырылатынына және бұл жұмысты кім орындағаны - жалға алушыға немесе мердігерге қарамастан, ҚҚС есептеуге, шот -фактураны ресімдеуге міндетті (FAS ПО Резолюция № 2). A12 24.06.08 -18629/07, DVO 20.10.08 No F03-4340 / 2008).

Сонымен бірге, Мәскеу ауданының Федералдық монополияға қарсы қызметі, 2008 жылғы 30 қыркүйектегі No KA-A40 / 9153-08 қаулысындағы No A40-5452 / 08-108-22 жағдайда, ажырамас жақсартуларды көрсетті. жалға берілетін үй-жайлар жалға берушінің меншігі болып табылады, сондықтан оларды беруді жүзеге асыру деп тануға болмайды және ҚҚС бойынша салық салу объектісі туындамайды (сонымен қатар Солтүстік-Батыс ауданының монополияға қарсы федералды қызметінің 04.21.06 ж. қаулысын қараңыз). No A56-7638 / 2005).

Тауарларға, орындалған жұмыстарға, қызметтерге меншік құқығының ауысуы тауарларды (жұмыстарды, қызметтерді) сату деп танылады. Осылайша, жалға алушының бөлінбейтін жақсартуларын өтеусіз аудару бойынша операциялар ҚҚС бойынша салық салынатын айналымға қосылады (жұмыс нәтижелерін беру бойынша операциялар ретінде).

ҚҚС ажырамас жақсартуларды жалға берушіге берген сәтте алынуы тиіс. Әдетте, бұл ауыстыру жалға беру мерзімі аяқталғанда, жалға алынған мүлік (тұрақты жақсартулармен бірге) жалға берушіге қайтарылған кезде болады. Бөлінбейтін жақсартуларды лизинг берушіге берген кезде жалға алушы шот -фактураны жазып, оны сату кітабында тіркеуге міндетті.

Бөлінбейтін жақсартуларды өтеусіз аудару ҚҚС -қа жататындықтан, жалға алушы бөлінбейтін жақсартуларды жүзеге асыру кезінде өзі төлеген ҚҚС -ты шегеруге құқылы. Ол үшін ол Өнерде көзделген шарттарды орындауы керек. Ресей Федерациясының Салық кодексінің 171 және 172 (Мәскеу ауданының Федералды монополияға қарсы қызметінің 13.02.07 және 19.02.07 No KA-A40 / 450-07 қаулысы No A40-31107 / 06-116 жағдайда) -180). Өз кезегінде жалға беруші өтеусіз алынған бөлінбейтін жақсартулар бойынша ҚҚС шегере алмайды. Шынында да, ақысыз аударым кезінде жалға алушы жалға берушіге шот-фактура негізінде төленуге тиіс ҚҚС сомасын көрсетпейді (Ресей Қаржы министрлігінің 2006 жылғы 21 наурыздағы No 03-04-11 / 60 хаты). ).

Мүлік салығы. Жалға алушының негізгі құралдарының құрамында есепке алынған, жалға беруші өтеген (өтелмеген) лизинг объектілерінің ажырамас жақсартуы түрінде лизинг алушы салған күрделі салымдар жалға беру келісімшарты бойынша иеліктен шығарылғанға дейін мүлікке салық салынады. Ресей Қаржы министрлігінің 24.10.08 No 03- 05-04-01 / 37). Жалға алушының жалдаудың аяқталуын күтпеуі және жұмыс аяқталғаннан кейін лизинг берушіге жақсартуларды бергені жөн. Бұл жалға алушыға салық органдарымен қақтығыстарды болдырмауға мүмкіндік береді.

Лизинг берушінің бухгалтерлік жазбаларында жалға алушы жасаған ажырамас жақсартулар жалға алынған активтің бастапқы құнын жоғарылатады немесе негізгі құралдардың жеке объектісі ретінде есепке алынады. Жақсарту шығындарын есепке алудың кез келген нұсқасы бойынша жалға беруші мүлік салығын төлеуге міндетті. Ол мүліктік салық базасын жақсарту лизинг алушыдан қабылдау актісі немесе басқа ұқсас құжаттар бойынша алынған сәттен бастап бөлінбейтін жақсартулардың құнын қамтиды.

Үй иесі - шетелдік ұйым

Ресей аумағында жылжымайтын мүлік объектісі бар шетелдік компания тұрғын емес үй-жайларды жалға беруші бола алады.

Реттеуші органдардың пікірі бойынша, шетелдік ұйымның мүлікті жалға беруі тұрақты мекеменің құрылуына әкелуі мүмкін, егер ол жүйелі түрде жүргізілсе (Ресей Салықтар мен алымдар министрлігінің 28.03.03 ж. . БГ-3-23 / 150, Ресей Федералдық салық қызметінің Мәскеу бойынша хаты. 19.01 .07 No20-12 / 05685).

Шетелдік ұйым алған жалдау ақысына 20%мөлшерінде табыс салығы салынады.

Шетелдік компания Ресейде орналасқан жылжымайтын мүлікті жалға беру бойынша операцияларға жалпы белгіленген тәртіпте ҚҚС салынады.

Шетелдік ұйым Ресей аумағында жылжымайтын мүлікті алған кезде, ол мүлік салығын төлеушіге айналады және салық органында тіркелуге міндетті. Демек, мұндай мүлікті жалға алу кезінде ол бюджетке жалдау ақысына ҚҚС дербес есептеп, төлеуі тиіс.

Сонымен қатар, егер шетелдік компанияның жылжымайтын мүлікті жалға беруі тұрақты сипатта болмаса, онда бұл қызмет кәсіпкерлік деп танылмайды. Демек, бюджетке табыс салығы мен ҚҚС есептеу мен төлеу жауапкершілігі салық агенті ретінде танылған ресейлік ұйымға (лизинг алушыға) жүктеледі. Өз кезегінде, егер жылжымайтын мүлікті жалға беру бойынша шетелдік компанияның қызметі тұрақты мекемені құраса, онда табыс салығы мен ҚҚС -ты бюджетке есептеу мен төлеу міндеттемесі өкілдікке жүктеледі.

Жұмысшыларға - шетелдік азаматтарға тұрғын үйді жалға беру

Шетелдік азаматтарды жұмыспен қамтыған компаниялар оларға тұрғын үйді ақысыз бере алады немесе жалдамалы жұмыс кезінде пәтер жалдау үшін ақшалай өтемақы төлей алады. Бұл жағдайда жеке табыс салығымен салынатын табыс шетелдік жұмысшыдан туындайды ма деген сұрақ туындайды, ал УСТ салық салу объектісі даулы.

Екі позиция бар. Бірінші ұстанымға сәйкес, жұмыс беруші шетелдік азаматқа еңбек шартында көзделген тұрғын үймен қамтамасыз еткенде, табыс жеке табыс салығы мен УСТ -қа жатады.

Екінші ұстаным - жұмыс беруші шетелдік азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз еткен кезде салық салынатын кіріс пайда болмайды, өйткені тұрғын үйді ақысыз беру еңбекақы төлеу жүйесіне кірмейтін өтемақыларға жатады және олардың мақсаты қызметкерлердің еңбек ақысын төлеуге байланысты шығындарды өтеу болып табылады. еңбек міндеттері. Тұрғын үйге ақы төлеу жаңа тұрғылықты жерге қоныстануға кететін шығын түрі ретінде қарастырылуы тиіс.

Жұмыс беруші қызметкерді басқа елді мекенге жұмысқа көшіру шығындарын, оның ішінде жаңа тұрғылықты жерге қоныстану шығындарын өтеуге міндетті. Бұл шығындарды өтеу қызметкерге оның еңбек міндеттерін орындауына байланысты өтемақы болып табылады. Тиісінше, УСТ салық салу объектісі туындамайды (12.05.2008 N 09AP-3569/2008-АК қаулысы).

Тұрғын үй -жайларды тегін беруге байланысты өтемақы төлемдері де жеке табыс салығына жатпайды. Тұрғын үймен қамтамасыз ету міндеттемесі жұмыс берушіге жүктелгендіктен, шетелдік жұмысшыларға тұрғын үйге ақы төлеу кезінде салық салынатын табыс жоқ (Тоғызыншы арбитраждық апелляциялық соттың 12.05.08 ж. No 09AP-3569/2008-АК, ФАС орталық ауданы) 11.12.07 No A48-717 / 07-2, Ресей Федерациясының Жоғарғы Төрелік Сотының анықтамасы 23.04.08 No 4623/08).

Пікірлер (1)

21.09.2015 Людмила

Агенттік келісімін жасау әдетте проблемалық болып табылады жылжымайтын мүлікті пайдалану басталған кезде коммуналдық қызметтерге келісім -шарттар жасалды, ал жалға алушылар (олар да Принципал) кейінірек пайда болады және өзгереді. Мұндай агенттік келісімге (Ресей Қаржы министрлігінің 2011 жылғы 14 сәуірдегі No 03-11-06 / 2/55 хаты) тексеру жүргізуі мүмкін.

Жауап беру

пікір қалдыру

Қатысты материалдар

2124 жылғы 19 зат табылды

Барлық жазбаларды кеңейтіңіз Барлық жазбаларды жабуБойынша сұрыптау: Аты Күні

18.02.2011 Қағаз және интернет -медиа 22170

Жалға алу туралы жалпы ережелерді қарастырайық. Мүлікті жалға алуға болады, ол пайдалану барысында өзінің табиғи материалдық қасиетін жоғалтпайды немесе өзгертпейді. Жалдау шарты қандай мүлікті жалға беру объектісі ретінде беруді дәл анықтауға мүмкіндік беретін ақпаратты қамтуы тиіс. Егер жалдау шарты бойынша қандай мүлік жалға берілетінін анықтау мүмкін болмаса, мұндай келісім жасалған жоқ деп есептеледі ...

20.04.2011 Бағана маманы 2162

Сұрақ оңай емес, шынын айтсақ, ол әлі де даулы. Мәселенің тарихы біздің өткенімізге оралады, бұл қызмет ретінде қаралуға тиіс болатын даулар Федералды салық қызметі инспекциясы, мүмкін, ақысыз несиелік келісімдер бойынша сот тәжірибесін қалыптастыру процесінде басталды және қатты талқыланды. бірінші рет позиция әзірленді және қолданылды: қызмет. Коммерциялық ұйымдар арасындағы іскерлік қызметтер ...

13.11.2009 Бағана маманы -1 +1 1 14817

Қайырлы күн, Ольга Викторовна! Кодекстің 146 -бабына сәйкес Ресей Федерациясының аумағында тауарларды (жұмыстарды, қызметтерді) сатумен байланысты операциялар қосылған құн салығы бойынша салық салу объектілері болып танылады. Ресей Федерациясында қосылған құн салығы салынатын жұмыстарды (қызметтерді) сатудың болуы немесе болмауы туралы мәселені шешу үшін, егер жұмыстарды (қызметтерді) сатушы мен сатып алушы орналасқан жағдайда ...

12.02.2009 Бағана маманы 2193

Бұл жерде схема толық түсініксіз болғандықтан көптеген тәуекелдер бар. Яғни, бір жағынан, резидент емес Тапсырыс беруші болып табылатын, ал Мердігер Ресей Федерациясының аумағында орналасқан және жұмысты орындайтын маркетингтік қызметтер туралы жасалған келісім бар. Осыған байланысты, біз сіздердің назарларыңызды 1 -тармақтың 4 -тармақшасының ережелері бойынша салық агенті ҚҚС бойынша міндеттерінің ауыртпалығын көтеру қажеттілігімен байланысты ресейлік тарап үшін валюталық бақылауға және ықтимал тәуекелдерге аударамыз.

01.10.2009 Қағаз және интернет -медиа -1 +1 1 18487

Резидент еместердің қатысуымен жалға берілетін құқықтық қатынастардың пәндік құрамының ерекшеліктері Қолданыстағы заңнамаға сәйкес шетелдік компаниялар Ресей Федерациясының аумағында жылжымайтын мүлікті жалға алуға келесі жолдармен қатыса алады. Жылжымайтын мүліктің иесі және тікелей жалға беруші ретінде. Бұл жағдайда негізгі мәселе-резидент еместен тұрақты мекемені қалыптастыру (салықтық мағынада) ...

01.07.2019 Қағаз және интернет -медиа 260

Ресейлік интернет -жоба IT -әзірлеушіден басталады. Компанияның веб -сайты, үлкен клиенттері бар, бірақ содан кейін қиындықтар басталады. Мысалы, барлық шетелдік контрагенттер ресейлік шоттарға ақша аударуға дайын емес. Сондықтан әзірлеуші ​​компанияны шетелде тіркеуге мәжбүр. Шетелдік компания ресейлік IT -әзірлеушілерге қандай пайда әкелетінін қарастырайық. Шетелдік контрагенттер банкке ақша аударуға дайын емес ...

26.02.2015 Семинар 3485

Заңды және салықтық «құрылыстарды» жуықтау үшін сіздің сұрағыңызды біршама түсіндіруге және толықтыруға тырысайық. Біз «рұқсат етілген болжау» ғылыми әдісін қолданатын боламыз. Сонымен, Х қызметін көрсетуге келісім-шарт бар (Мердігер-Сатып алушы-1). Сонымен қатар, 2-Сатып алушы бар, ол сіздің жоспарыңыз бен бизнес-үлгісіңізге сәйкес Сатып алушы-1-ден осы қызметке талап ету құқығын алады. Яғни, басқаша айтқанда, Тараптар (Сатып алушы-1 және Сатып алушы ...

Үй -жайларды және оған жақын орналасқан кеңістіктерді, автотұрақтарды пайдалану үшін ай сайынғы жалдау ақысы (бұдан әрі - «Жалға алу» деп аталады) мыналардан тұрады:

Жалдаудың тұрақты немесе бекітілген бөлігі

1. Тұрғын үйді жалға алу үшін алынатын ақша сомасының жалдау ақысының бекітілген бөлігі және ҚҚС 18%. Жалға алудың белгіленген бөлігі жалға берілетін үй -жайдың шаршы метріне келесі ставкалар бойынша есептеледі:
   • ___, ҚҚС қоса алғанда, Қойма үй -жайларының жалға берілетін алаңының шаршы метрі үшін айына 00 рубль; ___, ҚҚС -ты қоса алғанда, Кеңсе мен тұрмыстық үй -жайлардың жалға берілетін алаңының шаршы метрі үшін айына 00 рубль;
   • ___, офистік үй -жайлардың жалға берілетін алаңының шаршы метрі үшін айына 00 рубль, ҚҚС есебімен. Жалға алудың бекітілген бөлігінің құнына Қызметтер тізімінде көрсетілген қызметтер кіреді (No5 қосымша) .Жалдаудың тұрақты бөлігінің құнына жалға алушының мүлікті пайдалануы кіреді.

Жалға алудың ауыспалы бөлігі

Жалға алудың ауыспалы бөлігіне мыналар кіреді (тұтыну лимиттері No 6 Қосымшада көрсетілген - тұтынылған электр энергиясына шығындар сомасы, олардың есептелуі оқуларға сәйкес тиісті қызметтерді жеткізуші ұйымдар белгілеген тарифтер бойынша жүргізіледі. есепке алу аспаптарының (берілген электр энергиясының көлемі, кВт); - суды тұтынуға және кәрізге кететін шығындар сомасы, олардың есептелуі тиісті қызметтерді жеткізуші ұйымдардың көрсеткіштеріне сәйкес белгіленген тарифтер бойынша жүзеге асырылады. есепке алу аспаптары немесе тараптардың келіскен тұтыну мөлшерлемесінің есептелуіне сәйкес. No 6 қосымшада көрсетілген. Автотұрақтарды пайдаланғаны үшін алымдар Төлем келесі ставкалар бойынша есептеледі: айына 7500,0 рубль, (ҚҚС салынбайды) ), жүк көліктеріне арналған бір тұрақ үшін; айына 1500,0 рубль, (ҚҚС салынбайды). ҚҚС) бір көлік тұрағы үшін жеңіл автокөліктер үшін жүз.

Жалға алу кезінде жалдау ақысының өзгеруі

Жалға беруші жалға берілетін үйдің шаршы метрінің құнын өз бастамасы бойынша өзгерту құқығын өзіне қалдырады, бірақ жалдаудың басталу күнінен бастап жылына 1 (бір) реттен көп емес және шаршы метрдің бұрынғы құнының 5% -ынан аспайды. жалға алушыға кемінде 1 (бір) ай алдын ала хабарлаумен. Бұл жағдайда тараптар осы келісімге қосымша келісімге қол қояды. Жалға беруші тиісті қызметтерді ұсынатын ұйымдардың тарифтерінің өзгеруіне байланысты жалдау ақысының ауыспалы бөлігінің мөлшерлемесін біржақты көтеруге құқылы. Бұл жағдайда Жалға беруші Жалға алушыға жіберілген коммуналдық қызметтер мен техникалық қызмет көрсету құнының өзгеруі туралы жазбаша хабарламаға тарифтердің немесе қызмет құнының өзгеру фактісін растайтын тиісті құжаттарды қоса береді.

Біз сараптамалық бағалау үшін жалдау шарттарын қабылдаймыз. Біз күрделі келісімшарттарды дайындаумен айналысамыз.