Nuevas ideas de negocio para alquiler diario. Cómo abrir un negocio para el alquiler diario de apartamentos: concepto y cálculos financieros

En los últimos 10 a 15 años, el mercado de apartamentos de alquiler a corto plazo ha ido ganando impulso. Esto está directamente relacionado con el hecho de que la movilidad de la población está aumentando: turismo, viajes de negocios, viajes de negocios, foros, conferencias, exposiciones.

Negocios - apartamentos en alquiler, por dónde empezar

Un negocio normal comienza cuando un emprendedor tiene al menos 5 apartamentos a su disposición. Además, hay diferentes clases: apartamentos económicos, de negocios y de lujo. Para no perder ni un solo cliente si es posible.

Tomar posesión de varios apartamentos no es tarea fácil. Muchos se preguntan por qué no tomar una hipoteca para este caso. Esta idea no es del todo adecuada desde un punto de vista empresarial. En primer lugar, sacar una hipoteca no es tan fácil. Se requiere un pago inicial y la persona a quien se emitirá la hipoteca. Al mismo tiempo, es necesario proporcionar un certificado de ingresos oficiales - 2NDFL, que debe ser significativamente más alto (50% o más) que los intereses del préstamo. En segundo lugar, el banco tendrá que pagar un gran interés por la hipoteca. Teniendo en cuenta los impuestos y otros gastos, los ingresos del alquiler diario resultarán bastante ridículos. Y en tercer lugar, el propietario de dicho apartamento será la persona para la que se emitirá el préstamo, y es bueno si es un pariente cercano. De lo contrario, la relación con el propietario de la vivienda, en el futuro, puede ser completamente impredecible.

Por tanto, la mejor opción ante la falta de propiedad es subarrendar la vivienda. Es muy difícil encontrar a quienes deseen llegar a un acuerdo de este tipo. Para aquellos que no tienen experiencia, es prácticamente imposible de resolver. Es importante interesar al propietario del apartamento no solo financieramente. Lo primero que preocupa al propietario es la seguridad de su propiedad, ya que muchos creen que el alquiler diario es muy perjudicial para el estado del apartamento. Y aquí es importante convencer al propietario de que se realizará una revisión importante en la casa, que se someterá a un cuidado diario minucioso y que solo habrá visitantes decentes. Complementando su diálogo con el hecho de que el alquiler a largo plazo no es mejor, ya que los inquilinos permanentes también son diferentes, solo controlan el estado del apartamento en menor medida.

Los negocios serios, por regla general, no pueden prescindir del registro estatal. Si uno o dos apartamentos todavía de alguna manera logran funcionar "en negro", entonces con la ampliación del negocio, se requiere el registro. Además, el estatus legal es conveniente para muchos clientes que pagan mediante transferencia bancaria. El registro tanto del emprendimiento individual ordinario como del registro de una LLC (entidad legal) es adecuado aquí. Lo que es mejor: lea el artículo: empresario individual o LLC.

Qué sistema tributario elegir

Ahora sobre impuestos. Desde 2012, un empresario tiene la libertad de elegir con qué sistema trabajar: sistema tributario simplificado, UTII o comprar una patente. El sistema fiscal más óptimo para las "actividades cotidianas" es el sistema de patentes. Esto es cuando un empresario paga un pago único de impuestos (compra una patente) y trabaja tranquilamente durante 365 días. Sin embargo, cada región específica puede tener sus propios precios y condiciones. Puede considerar la opción con la elección de un sistema tributario simplificado (STS), 6% de los ingresos o 15% de las ganancias de la empresa. UTII, según los empresarios, no es del todo rentable para los negocios en el alquiler diario de apartamentos.

Si un empresario decide trabajar en el "blanco", además del sistema fiscal principal, es necesario pagar el impuesto sobre la renta del propietario del apartamento (impuesto sobre la renta personal): 13% de los ingresos por mes. Si, por supuesto, el empresario es un subarrendatario y esto se acuerda mediante un acuerdo con el propietario. De lo contrario, el propietario debe pagar este impuesto él mismo.

Publicidad - promoción empresarial

La ventaja de los apartamentos sobre los hoteles para una determinada categoría de clientes es bastante razonable. El primero es un precio más bajo. En segundo lugar, comodidad, ya que muchos apartamentos están equipados con electrodomésticos modernos. En tercer lugar, la comodidad, los apartamentos están algo más cerca de las personas, porque están acostumbrados a vivir en ellos, lo que no se puede decir de las habitaciones de hotel, y en opinión de los empresarios, la publicidad es importante en este tema. El flujo de clientes depende directamente de esto. La publicidad en Internet es popular hoy en día: a través de un sitio web personal, Yandex-Direct, publicidad en foros de mensajes y recursos especializados. Ahora buscan un apartamento para un día principalmente en Internet. La publicidad tradicional en los periódicos tampoco es mala. Necesita relajarse al máximo, de lo contrario los apartamentos estarán inactivos, lo cual no es bueno.

La rentabilidad empresarial depende en gran medida de la región. En algunas ciudades, la competencia en el alquiler diario es muy alta, los grandes jugadores pueden gestionar hasta 50 apartamentos y, debido a la publicidad, desplazan a los pequeños emprendedores.

Los principales clientes son viajeros de negocios y turistas. Se consideran los más "no problemáticos". Otra cosa son los vecinos, los jóvenes y las empresas divertidas que alquilan un apartamento no para buenos propósitos. Estos clientes deben evitarse o el pago debe aumentarse significativamente.

La temporada principal es primavera y otoño. El descenso se observa en verano. Esta regla no se aplica, quizás, solo a las ciudades turísticas, donde la temporada principal para el alquiler diario es la temporada cálida.

Video - análisis de un negocio real de alquiler diario de apartamentos.

Condiciones para el establecimiento de apartamentos por parte de los clientes

Con el fin de evitar problemas y disputas con los clientes sobre el horario de check-in y check-out, se establecen los denominados días de hotel. Esto es cuando un cliente se registra después de las 13 del mediodía y se va antes de las 12 del mediodía del día siguiente. Para el check-in anticipado, se debe cobrar una tarifa adicional y dado que el apartamento está desocupado. Salida tardía: hasta un máximo de las 6 pm con pago a partir de las 12 del mediodía. Además, si el cliente no se ha ido, el pago debe realizarse como por un día completo. Es decir, incluso si el cliente llegó a las 22:00, entonces se le cuenta el día hasta las 12 del mediodía del día siguiente. No hay otra forma de poner las cosas en orden.

Cálculo financiero

Pongamos un ejemplo. Digamos que los ingresos por alquilar un apartamento por mes son 30 mil rublos. Usamos el sistema tributario simplificado del 6% de los ingresos, lo que significa que el impuesto será de 1800 rublos. Pagamos 5 mil rublos por alquilar un apartamento al propietario, por lo tanto, el impuesto sobre la renta personal (13%) será de 650 rublos. La cantidad total de impuestos será: 1800 + 650 = 2450 rublos.

Los costos no terminan ahí. También hay fondos extrapresupuestarios, el Fondo de Pensiones de la Federación de Rusia y el Fondo de Seguro Social, a los que el empresario paga un seguro anualmente, un poco más de 17 mil rublos (2014), si su ingreso anual no supera los 300 mil rublos. . Si los ingresos superan los 300 mil rublos, entonces a 17 mil debe agregar el 1% de los ingresos que superan los 300 mil rublos. El monto total del seguro, al mismo tiempo, no puede exceder los 129,916, 80 rublos por año.

Según los profesionales, este negocio tiene muchas dificultades. Además, comienzan desde el principio. La primera dificultad es la selección de apartamentos. Aquí, un empresario novato espera comunicarse con agencias inmobiliarias no profesionales, con propietarios de apartamentos que temen el alquiler diario o que aumentan el precio del alquiler en un 50-60%. E incluso si logra conseguir un apartamento, aparecen otros problemas, como vecinos descontentos, presidentes de HOA inadecuados que no quieren ver un "hotel" en su casa y otras personalidades. El mayor dolor de cabeza es el cliente. Aquí encontrará gente regateando por 100 rublos, sin cumplir con las condiciones de vida, reservando y luego "tirando", etc. Entonces, a pesar de toda su rentabilidad, no se puede llamar pan fácil. En otros asuntos, en todas partes se necesita un enfoque competente y el deseo de trabajar, y el diablo no será tan terrible como lo pintan.

Los propietarios de bienes raíces gratuitos a menudo consideran un negocio diario de alquiler de apartamentos. En este ámbito, es importante no solo encontrar una forma única de atraer clientes, sino también cuidar las características legales que aseguren la legalidad de la actividad y preserven la propiedad.

Alquilar un apartamento en alquiler diario es un negocio muy rentable. Puede haber dos opciones para implementar la propuesta:

• Entrega del área completa del apartamento;
• Alquiler parcial (por ejemplo, en un apartamento de dos habitaciones, solo se alquilará una habitación y la segunda está cerrada con llave).

En la práctica, existen los siguientes tipos de propuestas:

• Directamente del dueño de la propiedad (el apartamento pertenece a la persona que lo vende al negocio);
• Subarrendamiento (la persona que ofrece el alquiler diario es él mismo su inquilino y de esta manera paga las obligaciones de alquiler total o parcialmente).

Es importante tener en cuenta que al subarrendar se requiere permiso del propietario del objeto, ya que el círculo de responsables aumenta y, en caso de una situación controvertida, se hace más difícil encontrar al culpable.

El monto de los ingresos por alquiler diario depende directamente de la ubicación de la propiedad. Las opciones más rentables son:

• Apartamentos ubicados cerca de áreas turísticas;
• En áreas con un gran número de estudiantes ("campus de estudiantes", cerca de universidades, colegios);
• Apartamentos en las grandes ciudades (el flujo constante de turistas e invitados de la ciudad crea la necesidad de viviendas cómodas que proporcionen comodidad en el hogar).

Pros y contras de alquilar un apartamento en alquiler

Ventajas de la vivienda de alquiler diario:

• Los ingresos recibidos son superiores a los que se obtienen al alquilar por un período prolongado;
• Buena demanda de oferta;
• No se requiere personal;
• El negocio puede suspenderse en cualquier momento, a petición del propietario.

Contras del negocio del alquiler diario de apartamentos:

• Para que los costos de mantenimiento de la vivienda se amorticen y mantengan una ganancia neta, el apartamento debe estar ubicado en una parte activa de la ciudad;
• Más demandadas son las opciones con una buena reparación y una cantidad completa del inventario necesario, muebles y otras cosas (esto requiere una inversión significativa);
• Se debe realizar una limpieza a fondo después de cada huésped;
• Posibles costos publicitarios para mantener el flujo de clientes;
• Existe una alta probabilidad de encontrar estafadores o ladrones.

Instrucciones paso a paso para alquilar una vivienda

• Analizar ofertas similares en el mercado (leer información en Internet, medios impresos o llamar a agencias inmobiliarias y averiguar el precio medio);
• Determinar el costo óptimo por día (se basará en el estado general de la vivienda y el área en la que se encuentra);
• Prepare un apartamento para la entrega (si es posible, realice reparaciones, equipe con electrodomésticos, utensilios de cocina, textiles);
• Envíe un anuncio o busque ayuda de un agente inmobiliario;
• Prepare un contrato de arrendamiento;

Ingresos y gastos comerciales

Alquilar un apartamento por alquiler diario no solo trae ganancias, que se generan al recibir el pago del alquiler, sino que también conlleva algunos costos. Éstos incluyen:

Legalización y fiscalidad empresarial

Cualquier actividad que genere ingresos recurrentes debe registrarse o reflejarse en la declaración para que la tributación del estado se forme correctamente.

A nivel legislativo, en relación con el alquiler diario, existen varias formas de hacer negocios legalmente:

1. Registro en forma de empresario individual;
2. Registro de una patente;
3. Realización de actividades sin registro y presentación de informes sobre el IRPF.

Al asignar el estado de un empresario individual, existe una ventaja obvia: un sistema tributario simplificado. El Código Tributario establece una tasa del 6% del monto de los ingresos anuales, y también se abona el monto de las primas del seguro.

Para solicitar un empresario individual, debe:

Al elegir a favor de una patente, la tributación se lleva a cabo de la siguiente manera:

• El costo de la patente está sujeto a pago (costos de la patente = beneficio potencial * 0,6%);
• Se ingresa un monto equivalente al 50% de las primas del seguro.

Si no se trata de registro, el impuesto se paga como impuesto sobre la renta de las personas físicas. En este caso, es importante tener en cuenta los siguientes puntos:

• El impuesto se paga anualmente por un monto del 13% de la ganancia total;
• La declaración se presenta de acuerdo con el Formulario 3 del impuesto sobre la renta de las personas físicas (hasta el 30 de abril);
• Probablemente un aumento en la tasa impositiva para entidades cuyos ingresos superen los 30 mil rublos.

Responsabilidad del negocio en la sombra

La mayoría de los inquilinos prefieren ocultar tal negocio del pago de impuestos. Hasta la fecha, representantes del servicio tributario han organizado actividades para identificar a dichos inquilinos. La información puede venir:

1. de vecinos descontentos en la escalera;
2. por acciones personales de los funcionarios fiscales (alquilar una vivienda bajo la apariencia de un turista o un invitado de la ciudad);
3. un mensaje de otras agencias gubernamentales y funcionarios (según el oficial de policía distrital que llegó al departamento luego de que los inquilinos violaran la orden de silencio).

Si se revela el hecho de la evasión fiscal, el arrendador será responsable en forma de una multa y un requisito de realizar la declaración de impuestos. Si estas sanciones no se observan o si las reglas se violan periódicamente, pueden ser procesadas.

En forma de anexo al contrato, puede realizar un inventario de toda la propiedad que se encuentra en el apartamento con una indicación de su valor. Antes de que el inquilino comience a vivir en el apartamento, se le puede proporcionar un certificado de aceptación para la firma, mediante la firma del cual indicará su consentimiento a la presencia de todos los bienes pactados en el apartamento, consentimiento a su costo y estado aproximado.

Fundamentos de un negocio de alquiler exitoso

El mercado de ofertas de vivienda de alquiler diario está literalmente sobrepoblado, lo que puede afectar la demanda de los consumidores. Para alcanzar rápidamente una ganancia neta y formar una base de clientes permanente, debe mostrar un espíritu y actividad emprendedores, así como tener en cuenta algunos consejos:

Cómo equipar la habitación

Para una estancia confortable en un apartamento, debe contar con algunos muebles y equipos. Entre ellos:

• Refrigerador o frigorífico;
• Lavadora;
• Televisión;
• Hervidor eléctrico;
• Lugares para dormir (cama, sofá, sofá);
• Estufa eléctrica;
• Microonda;
• Mesa y sillas de comedor;
• Tabla de planchar;
• Planchar;
• Acceso gratuito a Internet;
• Un juego de cubiertos y platos;
• Complementos textiles (ropa de cama, toallas, cortinas y cortinas, almohadas, mantas, mantas, etc.).

En algunos casos, los propietarios incluso prevén la disponibilidad de productos de higiene (champús desechables, jabón, cepillos de dientes, zapatillas) en el apartamento.

Búsqueda de clientes

Hay varias formas de encontrar clientes potenciales. Entre ellos:

• Buscando ayuda de un agente inmobiliario;
• Transferencia de bienes inmuebles en fideicomiso a una agencia inmobiliaria;
• Búsqueda independiente.

Los servicios de una inmobiliaria o agencia inmobiliaria para la gestión de fideicomisos se pueden constituir tanto sobre la base de una tasa fija como en forma de porcentaje. Ambas opciones tienen ventajas significativas:

1. El arrendador no necesita hacer ningún esfuerzo;
2. La relación con el inquilino se formalizará mediante contrato;
3. El agente inmobiliario y la agencia inmobiliaria son responsables de la fiabilidad del inquilino.

Cuando busque clientes por su cuenta, puede dejar un anuncio:

1. En publicaciones periódicas;
2. En redes sociales y en sitios especializados (Avito, Sutochno, Yurenta, Domofond, Kvartirka).

Alquilar un piso en alquiler como negocio es muy rentable y bastante sencillo de organizar. Para atraer el máximo beneficio, es necesario crear condiciones de vida en el apartamento que sean cómodas y rentables para el cliente. Para los visitantes habituales, suelen utilizar un sistema de descuentos o pago flexible por servicios.

Al registrar a cada nuevo huésped, debe cumplir con las formalidades legales asociadas al registro de relaciones a través de un convenio. Además de las condiciones esenciales, el acuerdo debe indicar los posibles costos del cliente por daños a la propiedad.

Hace algún tiempo, los propietarios con llaves estaban en las estaciones de tren e invitaban a los huéspedes. Ahora este procedimiento se está llevando a cabo en Internet. Por lo tanto, es difícil determinar la demanda de una oferta en particular. Sin embargo, como muestran las estadísticas de Wordstat (el número de solicitudes en el motor de búsqueda de Yandex), el alquiler diario de apartamentos es uno de.

Varios factores afectan la relevancia de un modelo de negocio:

• Alta demanda
• pequeña inversión para iniciar un negocio
• recuperación rápida
• bajos costos

Todos estos factores están presentes en este sector.

Además, la demanda de alquiler diario de apartamentos se proporciona debido a que:

• más de mil millones de personas viajan cada año (y necesitan pasar la noche)
• esta cifra aumenta anualmente un 5,5%
• en 10 años el número de viajeros se duplicará
• cada vez más personas prefieren viajar a ciegas (sin agencias de viajes ni excursiones)
• las explotaciones y las grandes corporaciones alquilan cada vez más viviendas para sus trabajadores desplazados en el sector privado

¿Qué apartamentos tienen más demanda?

Los ingresos y la cantidad de dinero en el negocio dependen directamente de la zona donde se encuentran los apartamentos. Es posible obtener grandes beneficios de casi todas las categorías de viviendas, excepto las antiguas y en ruinas.

Los propietarios reciben los ingresos máximos:

• confortable vivienda ubicada cerca del centro
• apartamentos de clase ejecutiva
• Alojamiento económico, cuyos precios son mucho más bajos que los de los hoteles locales, pero el nivel de alojamiento no es muy inferior al de los hoteles de 4 *.

En algunos distritos de la ciudad, no hay tiempo de inactividad en los alquileres diarios. Casi siempre, este es el centro de la ciudad o las zonas con mayor número de atractivos.

En la mayoría de los casos, cuanto más lejos esté el apartamento del centro de la ciudad, mayor será la importancia de los intercambios de transporte: desde el aeropuerto, la estación de tren, etc. La presencia de una parada de autobús o de una estación de metro cercana a poca distancia aumentará el interés de los inquilinos por la vivienda.

Las personas que vienen a la ciudad por primera vez suelen alquilarlo. Por tanto, no saben dónde, qué es. Por lo tanto, la cuestión de cómo llegar al apartamento no debería causar ninguna dificultad.

Al formar una oferta, debe tenerse en cuenta que la mayoría de los apartamentos se alquilan casi al mismo costo. Hay una docena de precios iguales para viviendas de una habitación en cualquier ciudad. Entonces, ¿cómo se distingue de sus competidores?

Cuando el área y el precio de un departamento es el mismo que otros anuncios en el mercado, el tipo y condición de la casa o la infraestructura desarrollada que se ofrece cerca se convertirá en una ventaja competitiva.

Si hay un cine, un parque, gimnasios y un gran supermercado cerca, crearán una buena primera impresión de un área específica para un cliente. Para alquileres a corto plazo, las comodidades como un ascensor, un conducto de basura, un intercomunicador y un conserje lo ayudarán a dejar buenos recuerdos. Los clientes satisfechos casi siempre volverán al mismo lugar y recomendarán a amigos, conocidos y, muy probablemente, dejarán una buena reseña en Internet.

La mayor demanda (más del 60%) recae en estudios y apartamentos de una habitación, que han sido renovados, se cuenta con todo el equipamiento necesario, y hay toallas y ropa de cama de materiales agradables.

Opciones de propiedad para alquileres a corto plazo

Hay tres tipos de apartamentos en el mercado de alquiler diario:

Inversión inicial

Incluso si hay apartamentos en la propiedad, no se puede evitar el gasto. Una buena empresa de marketing y la elaboración de todos los matices determinarán cuánto tiempo le llevará a un emprendedor recibir el primer dinero. Considere las partidas de gastos obligatorios.

Pago de vivienda y servicios comunales. Los contadores deberán pagarse todos los meses.

Pagos a tintorerías o empresas de limpieza. Naturalmente, el arrendador podrá cumplir con estas obligaciones. Si tiene uno o dos apartamentos, tiene sentido ahorrar dinero. Sin embargo, después de escalar, no será posible realizar un seguimiento de la limpieza de una docena de locales residenciales por su cuenta, dado que los clientes de este negocio cambian todos los días. Por lo tanto, deberá contratar a otras personas y dedicar el tiempo libre a pensar en la publicidad.

Márketing. Afortunadamente, la World Wide Web ofrece una gran cantidad de tableros gratuitos para publicar un anuncio de alquiler diario de un apartamento. A través de ellos, la información se transmite a los clientes potenciales. Pero cualquier tiburón de este negocio dirá que esto no es suficiente. Tendrás que apostar por pequeños trucos, como acuerdos con taxistas o atraer promotores para repartir folletos en lugares transitables. Entonces:

1. Los folletos, por ejemplo, funcionan bien durante las vacaciones, cuando un gran número de ciudadanos visitantes abandonan las estaciones de tren y reciben una excelente oferta para alquilar un apartamento con atractivas imágenes.
2. Con los taxis privados se obtiene un patrón similar. Sale un hombre, toma un taxi (casi siempre hay una docena de ellos cerca de la estación de tren) y el conductor menciona casualmente una maravillosa oferta de pasar la noche a buen precio. Una recomendación discreta de un tercero funciona muy bien. Por supuesto, el conductor tendrá que ser recompensado económicamente, pero en este caso el apartamento no estará vacío.
3. Al publicar en Internet, se recomienda pagar en los tablones de anuncios para que un apartamento en particular esté siempre en la parte superior de la búsqueda, se destaque y atraiga a los clientes con hermosas fotografías.

Cualquier medio de comunicar información a los clientes es bueno.

Fotógrafo. Pocas personas llaman a fotógrafos profesionales y, tratando de ahorrar dinero, a veces hacen fotografías de viviendas terriblemente divertidas. Por lo tanto, las fotos mostradas no transmiten las ventajas del apartamento y pueden centrarse en los aspectos negativos. Por lo tanto, una pequeña cantidad gastada en un fotógrafo se amortizará con intereses. En Internet, las personas suelen tomar decisiones basadas en hermosas fotografías.

Circunstancias de fuerza mayor. No es necesario excluir de los gastos una avería accidental del equipo, una inundación de un vecino, la aparición de cucarachas, etc. Los futuros empresarios siempre tienen una cantidad diferida de dinero para tales casos con el fin de eliminar todo lo más rápido posible y continuar. el negocio.

Reparar. Como se indicó anteriormente, existe una gran demanda de viviendas pequeñas con reparación de calidad europea. En consecuencia, para lograrlo, se necesitan inversiones.

Otros gastos. Los pagos por subarrendamiento pueden incluirse en un gasto obligatorio, siempre que el apartamento se alquile a una persona construida.

Cualquier problema es más barato y más fácil de resolver antes de que ocurra que después de que ocurra.

Por ejemplo: los vecinos de arriba inundaron el apartamento debido a las malas instalaciones de plomería. ¡Es necesario obligarlos a pagar los daños a través de la corte, y así dejar en claro que esto no debe repetirse!

Abrir un emprendedor individual (IE)

Como se describió anteriormente, el alquiler diario de apartamentos es un negocio y también es bastante rentable. En consecuencia, debe formalizarse de acuerdo con la legislación vigente de Rusia.

Los ciudadanos que alquilan una vivienda alquilada o propia tienen derecho a no abrir un empresario individual. Sin embargo, en presencia de cinco o más locales alquilados, es recomendable ir a lo seguro y legalizar sus ingresos.

Los emprendedores que han legalizado esta actividad tienen varias ventajas:

1. Cualquier reclamo contra un inquilino puede resolverse fácilmente en presencia de contratos, a través del tribunal.
2. Para probar el daño de la propiedad alquilada, deberá presentarlo.

Según los expertos, solo el 40% de los pequeños empresarios que se dedican al alquiler diario han legalizado sus actividades. La mayoría de ellos no tiene prisa por pagar impuestos sobre las ganancias.

Esto, por supuesto, les permite ganar más ahorrando dinero que debería haber ido al estado. Pero si la información sobre fuentes ilegales de ingresos ingresa a la oficina de impuestos, el propietario del apartamento puede ser sometido a responsabilidad administrativa en la corte. En el mejor de los casos, solo debe pagar intereses y multas. En el peor de los casos: un ciudadano será procesado en virtud del artículo 198 del Código Penal de la Federación de Rusia, lo que significa antecedentes penales y una multa de hasta 300 mil rublos, o puede ser enviado a prisión por hasta un año.

Los siguientes documentos deben presentarse al servicio de impuestos:

1. Solicitud de registro de empresarios individuales completada.
2. Copia del documento de identidad.
3. Recibo de pago de la tasa estatal.

Debe abrir una IP en el lugar de registro. Cuando está abierto, se indica el tipo de actividad. Además, el 6% de los ingresos se paga regularmente en forma de impuestos.

Antes de salir al mercado

Cuando se ha hecho la elección de los apartamentos para la entrega y la IP está abierta, es necesario preparar la vivienda para la entrada del inquilino. En los alquileres diarios, el requisito de comodidad es varias veces mayor en comparación con los alquileres a largo plazo. Antes de encontrar y establecer clientes, deberá dedicar tiempo a preparar la vivienda.

Debe cumplir con cinco principios al preparar un apartamento:

Cuantas más comodidades, mayor será el costo. Por ello, algunos empresarios alquilan apartamentos junto con platos, toallas, papel higiénico, jabón, etc.

Más información sobre marketing

Ya hemos mencionado tres métodos publicitarios efectivos anteriormente. Pero el tema del marketing es mucho más amplio e importante, por lo que es necesario profundizar en esta área. En esta etapa, se supone que el apartamento ya está listo para la entrega. Ahora el objetivo del emprendedor no es solo encontrar varios inquilinos, sino garantizar la mayor carga de trabajo.

Los ahorros en marketing se traducen en menos ingresos para la empresa. Sin embargo, no siempre se garantiza que un gran presupuesto publicitario genere resultados. ¿Qué pasa? El hecho de que existan canales correctos y efectivos donde debe gastar dinero en publicidad y fallas. Por ejemplo, vale la pena centrarse en la cantidad de anuncios solo cuando se colocan en tableros gratuitos.

Primero señalemos dos métodos de publicidad incorrectos:

1. Escribiendo tus contactos en la acera. ¡El vandalismo no aumenta las ventas! Nadie en su sano juicio en la era de Internet llamará y reservará apartamentos por un número en el asfalto.
2. Publicar su propuesta en paradas de autobús y otros lugares públicos. Una vez más, desfigurar su ciudad con carteles innecesarios no generará ventas. En el mejor de los casos, los agentes de policía llamarán al número y preguntarán qué está haciendo el anuncio en la parada local.

Si una promoción tan primitiva funcionara, no habría necesidad de fotografías coloridas de apartamentos y renovaciones. Sin embargo, dado que las personas principalmente quieren ver un apartamento y que ahora casi todo se hace en Internet, debe declararse de las siguientes maneras:

• , De mano en mano, Yandex Real Estate y Cyan. Estos son los tablones de anuncios más grandes de la Federación de Rusia. Es deseable colocarlos de forma pagada. Pequeñas inversiones multiplicarán la cobertura y atraerán más inquilinos
• si hay cinco o más apartamentos, es recomendable crear un sitio web de una página y buscar clientes en Yandex y Google. El tráfico continuo de clientes potenciales llenará todas las instalaciones durante los próximos meses.

Rocas submarinas

El alquiler diario de apartamentos como negocio tiene sus ventajas y desventajas. Antes de decidirse a ingresar a esta industria, es necesario evaluar todos los riesgos, competidores emergentes y otras características.

Alquilar una casa por día aumenta el riesgo de robo o daños a la propiedad. Pocos de los propietarios llamarán a la policía, iniciarán un caso penal y dedicarán su tiempo a ello. Algunos ciudadanos pueden aprovechar esto. La mejor manera de evitar tales pérdidas es asegurando su propiedad e incluso su apartamento. Estas son pérdidas constantes que tal vez nunca se amorticen. Por tanto, muy pocas personas aseguran sus viviendas. Pero en vano.

Todas las personas que se instalen deben llevar una copia de su pasaporte o sacar una foto de este documento. Si tiene un empresario individual, es recomendable celebrar un acuerdo donde se ingresan todos los datos del cliente.

A menudo, los vecinos tienen una actitud desfavorable ante el alquiler diario de viviendas cercanas a ellos. A veces esto se justifica, ya que el alquiler no siempre es tranquilo y silencioso. Es recomendable establecer relaciones cálidas con los vecinos antes de ingresar al mercado.

Algunos reaccionan categóricamente mal ante empresas ruidosas y música alta. En consecuencia, tendrá que negarse a alquilar una vivienda para celebraciones y posiblemente incluso perder parte de los ingresos. De lo contrario, es posible que llamen a la policía y usted tendrá que ir a resolver el conflicto. Los residentes pueden dejar malas críticas después de esto y arruinar su reputación.

Los emprendedores interesados ​​en el alquiler diario de apartamentos encontrarán útiles los siguientes consejos:

El alquiler diario de apartamentos es un negocio rentable y sencillo. Con una inversión inicial (por subarrendamiento o compra), cualquiera puede ingresar al negocio y comenzar a ganar.

Escriba su pregunta en el siguiente formulario

El alquiler diario de apartamentos es beneficioso para los clientes que buscan una vivienda económica por poco tiempo, así como para los propietarios que desean ganar más que alquileres a largo plazo. Alquilar una vivienda por un día o más al año genera ingresos, 2 veces más altos que la cantidad que se puede rescatar por un alquiler a largo plazo de un apartamento.

Cómo abrir un negocio de alquiler de apartamentos en alquiler

Antes de comenzar, elija un concepto para su futuro negocio y decida si alquilará sus propios apartamentos o subarrendará. Más algoritmo de acciones:

Analizar el mercado de demanda de alquileres diarios. Elija su público objetivo.

Dar de alta una empresa o empresario individual con el fin de celebrar contratos con inquilinos y evitar riesgos.

Prepare formularios estándar de documentos para el trabajo. Proporcionar condiciones de pago, multas, depósitos. Desarrollar reglas de residencia para invitados.

Seleccione y equipe uno o varios apartamentos: haga reparaciones, compre ropa de cama, conecte TV, teléfono e internet.

Tome fotos de los locales terminados y escriba anuncios de alquiler.

Seleccione canales de publicidad y publique sus anuncios.

Contratar empleados si es necesario: señoras de la limpieza, administrador.

Si no puede mostrar el apartamento en persona, puede grabar una reseña en video y enviarla a clientes potenciales.

Después de esperar la primera llamada, explíquele al huésped de manera educada pero firme las condiciones de vida en el apartamento y anuncie el costo. Si está de acuerdo con las condiciones propuestas, complete el contrato y tome un anticipo con un depósito. Habiendo elaborado el mecanismo de alquiler una vez, en el futuro podrá ajustar su comportamiento, las cláusulas del contrato y la secuencia de alquiler de la vivienda por un corto tiempo.

Plan de negocio de la firma para la entrega de apartamentos.

Pensando en su propio negocio, simplemente puede alquilar un apartamento por un año y acordar con el propietario la posibilidad de subarrendar. Después de eso, sin invertir un centavo, alquile por poco tiempo a todos, ganando la diferencia. Pero para comenzar un negocio real, piense en cómo brindar un servicio de calidad: los apartamentos que se asemejan a las habitaciones de hotel generalmente se alquilan más rápido que los apartamentos comunales soviéticos grises con muebles raídos y grifos con goteras.

Concepto de negocio y análisis de mercado

Hay tres opciones para organizar el alquiler diario. El primero, optimista, es cuando posee 2-3 apartamentos bien renovados. En este caso, es posible organizar un negocio con un riesgo financiero mínimo: basta con redactar correctamente un contrato de arrendamiento y prever todos los matices.

Dos formas más de iniciar un negocio:

emitir un apartamento en una hipoteca, equipar habitaciones y alquilar a un precio tal que la cantidad recibida en un mes exceda los costos;

alquilar 2-3 apartamentos por un período de uno a cinco años y subarrendar.

Una vez elegida la última opción para la organización del caso, deberá informar a los propietarios del local sobre cómo piensa utilizar la vivienda. De lo contrario, no será posible celebrar contratos oficialmente con los inquilinos, y esto es un riesgo.

Analizar la demanda y competencia en el mercado de alquiler diario. Visite sitios populares:

avito.ru;

sutochno.ru;

booking.com;

airbnb.ru.

Mire los anuncios disponibles allí, evalúe el estado y el costo de los apartamentos, así como las condiciones de alquiler. Toma nota de las ideas que te gustan, es mejor escribirlas. Compare las ofertas de hoteles y hostales con apartamentos: los resultados del análisis serán útiles para identificar ventajas competitivas.

La demanda de alquiler diario depende de la temporada: en verano, aumenta la cantidad de personas que desean alquilar un apartamento y los inquilinos aumentan los precios.

Descubra quién está interesado en el alquiler diario en su ciudad. Puede ser:

familias con niños de vacaciones;

turistas solitarios;

empleados desplazados;

parejas románticas;

empresas juveniles.

Elija el segmento al que se dirigirá, no intente cubrir todo el mercado a la vez. De la audiencia a la que se dirija, todo dependerá, desde el diseño del apartamento hasta la elección de los canales publicitarios.

Registro de la empresa

Registre una empresa y no eluda impuestos: un negocio de alquiler diario genera suficientes ingresos para compartir con el estado y los riesgos son demasiado altos para el trabajo ilegal.

Puede alquilar apartamentos como empresario individual o en nombre de una sociedad de responsabilidad limitada. Un empresario individual se diferencia de una LLC de acuerdo con los siguientes criterios:

el costo del registro es un deber estatal de solo 800 rublos, y para una LLC: 4 mil rublos.

capital autorizado: para empresarios individuales no hay, y para LLC es de 10 mil rublos;

responsabilidad financiera: el empresario individual es responsable ante los acreedores de toda la propiedad de la propiedad;

retiro de fondos: el empresario tiene derecho a disponer de los ingresos a su propia discreción, retirar dinero de la circulación en cualquier momento;

La presentación de informes es más fácil para los empresarios individuales, puede prescindir de un contador.

A pesar de que los empresarios individuales tienen una mayor responsabilidad financiera, las multas para las LLC son 2-3 veces más altas.

Después de tomar una decisión sobre el registro, seleccione OKVED - códigos de actividades. Las opciones más cercanas a la zona de alquiler diario:

55.20 - provisión de plazas para alojamiento de corta duración;

55.10 - actividades de hoteles y otros lugares de residencia temporal.

Determine el régimen fiscal que aplicará:

OSNO - régimen general, el menos conveniente para calcular y pagar impuestos;

USN: un sistema simplificado, cuando un empresario transfiere al estado el 6% de los ingresos o el 15% de las ganancias;

PSN: trabajo en una patente por la que el empresario individual paga una cantidad fija; LLC no puede trabajar bajo una patente.

Los términos y el monto de los impuestos pagados, así como los formularios para presentar informes, dependen del modo elegido. Además de los impuestos, esté preparado para pagar contribuciones de pensión y seguro para usted y sus empleados.

Si duda en registrar un empresario individual o una LLC, pague al menos un impuesto sobre la renta individual: el 13% de los ingresos. Para ello, comuníquese con la oficina de impuestos, averigüe cuándo y qué declaraciones debe presentar, así como en qué plazo pagar.

Existen sanciones por realizar negocios ilegales:

una multa de impuestos por un monto del 10% de los ingresos, pero no menos de 40 mil rublos;

multa administrativa - 500-2 mil rublos;

responsabilidad penal: arresto o trabajo forzoso.

Búsqueda y preparación de locales

Centrándose en el público objetivo seleccionado, comience a buscar locales. Piense en lo que es importante para un banquero que se encuentra en un viaje de negocios. Lo más probable es que alquile un apartamento tranquilo de una habitación más cerca del lugar de la pasantía o las negociaciones comerciales. ¿Y una pareja joven para una velada romántica? Acogedor apartamento bien amueblado en una casa pequeña.

Puede encontrar locales para alquiler a largo plazo en sitios clasificados como Avito.

Elija la ubicación de los objetos para que pueda llegar rápidamente a todos para registrar y retirar a los huéspedes. Si no tiene automóvil, alquile apartamentos más cerca de su casa.

La demanda de alquiler diario de un apartamento depende de:

número de habitaciones;

calidad de reparación;

la presencia de mobiliario y equipo;

ubicación del objeto;

servicios adicionales.

En el 57% de los casos, los inquilinos prefieren alojarse en apartamentos de una habitación en buen estado, muebles nuevos e Internet que funcione. Es extremadamente raro reservar espacio en apartamentos con más de tres habitaciones, así como en apartamentos de clase económica, 1% y 8%, respectivamente.

La ubicación del apartamento afecta el precio del alquiler. La proximidad al centro sigue jugando un papel decisivo en la elección de alojamiento por parte de turistas, empleados de la empresa y estudiantes. Se pueden obtener buenos ingresos de un apartamento ubicado no lejos de un gran centro comercial o de negocios, universidad o estación de tren.

Habiendo seleccionado viajeros de negocios como público objetivo, averigüe qué documentos de informes pueden necesitar y esté listo para proporcionar un acuerdo, así como un recibo o factura para el pago del alquiler.

La factura de alquiler puede incluir servicios adicionales, así como check-in temprano y tardío

Una vez recogido el local, celebre contratos de arrendamiento a largo plazo con los propietarios. No oculte el hecho de que alquilará apartamentos en alquiler, sino que ofrezca un acuerdo de beneficio mutuo. Díganos que no solo alquila un apartamento, sino que lo gestiona y se compromete a realizar reparaciones cosméticas, instalar equipos, utilizar Internet y mantener el orden. Explique que la buena voluntad es importante para usted, por lo que el apartamento se mantendrá limpio. Respalde lo dicho con las cláusulas del contrato de arrendamiento a largo plazo. Muestre al propietario y el contrato diario para que comprenda la seriedad del enfoque comercial.

Habiendo alquilado los objetos, proceda a la reparación. Elija materiales y equipos en el segmento de precio medio, muebles también. Lo principal es que debe ser nuevo y limpio. El conjunto mínimo de equipo para un apartamento de clase ejecutiva:

nevera;

hervidor eléctrico;

microonda;

Lavadora;

plancha y tabla de planchar;

estufa o encimera;

televisión;

módulo wi-fi;

vajilla para 4 personas;

Ordene cosméticos desechables a granel con varios meses de anticipación; comprar un lote grande será más barato

Preste atención a los detalles y asegúrese de comprar para cada apartamento:

3 juegos de ropa de cama cara;

juegos de toallas, una para cada huésped: para manos, pies, cara y cuerpo;

servilletas: regulares y húmedas;

albornoces

gorros de ducha desechables;

champús, cepillos de dientes y pastas desechables;

perchas de ropa;

kits de limpiabotas.

Libere el apartamento de sus pertenencias personales, propias o del propietario permanente. En el diseño de las habitaciones, adhiérase a los principios del minimalismo. Organice una limpieza general: lave pisos y ventanas, lave cortinas, colchas y cubiertas de muebles, verifique el funcionamiento de la plomería. Limpie el polvo incluso en lugares de difícil acceso.

Solicite una sesión de fotos profesional de las instalaciones: los interiores filmados con la cámara de un teléfono inteligente tienen más probabilidades de repeler que de atraer clientes.

Papeleo para el trabajo

Forma un paquete de documentos internos que regularán tus actividades y condiciones de vida en las instalaciones. Desarrollar:

contrato de arrendamiento a largo plazo con el propietario del local (si es necesario);

contrato de arrendamiento diario con el inquilino;

reglas para vivir en un apartamento;

Inventario de bienes para cada objeto.

Si planea contratar empleados, escriba descripciones de trabajo. Puede concentrarse en ejemplos típicos, pero vuelva a trabajarlos para su trabajo. Escribir una instrucción inteligible puede llevar de 2 a 3 días.

En el contrato "diario", anote:

datos del objeto arrendado: dirección, parámetros técnicos;

plazo de entrega del apartamento y hora de salida;

condiciones de vida (se puede emitir como solicitud);

costo de alquiler por día y por todo el período;

el monto del depósito;

número de residentes;

obligaciones de las partes y responsabilidades;

condiciones para la terminación anticipada del contrato;

sanciones por violación de los términos del contrato.

Antes de concluir un contrato de alquiler con un huésped, explíquele todos los puntos en orden.

Contrato de alquiler diario típico -.

Adjunte al contrato un inventario de la propiedad y las reglas para vivir en el apartamento. Las reglas deben estipular lo siguiente:

prohibición de fumar en los apartamentos;

procedimiento de check-in y check-out;

disponibilidad de garantías;

condiciones de uso de electrodomésticos;

posibilidad / prohibición de ceder claves a terceros;

sanciones por daños a la propiedad y molestias a los vecinos.

En cada apartamento, coloque las reglas en un lugar visible y, al lado, coloque un folleto con una contraseña de Wi-Fi, teléfonos de administradores y servicios de emergencia.

Para inquilinos particularmente exigentes y sospechosos, esté preparado para presentar un conjunto de documentos que confirmen su derecho a arrendar el local, a saber: un certificado de propiedad o un contrato de arrendamiento con el propietario y su consentimiento por escrito para subarrendar, certificado por un notario.

Dónde promocionar su negocio: la elección de los canales publicitarios

airbnb.ru;

avito.ru;

irr.ru;

booking.com;

en grupos de anuncios en VKontakte y Facebook;

en los portales de Internet de la ciudad.

Más tarde, emitirá un sitio de tarjetas de visita con la posibilidad de reservar en línea, pero en las primeras etapas puede prescindir de él. Si aún se crea el sitio, configure la publicidad contextual en Yandex y Google.

En algunos sitios, para publicar anuncios de alquiler en nombre de una entidad legal, deberá crear una cuenta paga.

Trabaja en anuncios sin conexión. Imprime y envía folletos, publicita en los periódicos más populares de la ciudad, encuentra amigos taxistas y negocia con ellos para ofrecer tus servicios a los pasajeros. Solicite publicidad sobre transporte eligiendo rutas que partan de la estación. Desarrolle un perfil de cliente e incluya en la lista la pregunta de cómo se enteró de usted; esto ayudará a eliminar los canales de promoción ineficaces.

Reclutamiento de personal

Solo, podrá hacer frente a 2-3 apartamentos, mientras que la ropa de cama y las toallas deberán llevarse a la lavandería, y la limpieza deberá encomendarse a una empresa de limpieza o tendrá que hacerlo usted mismo. Para expandir su negocio, necesitará empleados:

administradores responsables de conocer y registrar a los huéspedes;

señoras de la limpieza lavar la ropa, planchar, limpiar el apartamento;

un gerente en el teléfono, asignando invitados a los objetos.

El número de empleados depende del número de apartamentos en la gestión. Un administrador puede atender de 3 a 6 apartamentos al mismo tiempo, la señora de la limpieza puede servir la misma cantidad. El gerente hará frente a la carga de 15-18 objetos.

Cálculo de gastos e ingresos previstos

El cálculo se da para un empresario individual en el sistema fiscal simplificado, que quiere subarrendar dos apartamentos en el centro de la ciudad: una habitación y dos habitaciones. El público objetivo son los viajeros de negocios, empleados de pago, que prefieren vivir en condiciones cómodas, cercanas a las de un hotel. No hay empleados, pero está previsto celebrar contratos con una empresa de limpieza, lavandería y tintorería.

Tabla: costos de iniciar un negocio

Tabla: gastos mensuales

Cálculo de los ingresos previstos y el período de recuperación.

El precio del alojamiento debe incluir: el costo del alquiler, los servicios de lavandería y limpieza, los costos de publicidad y la compra de consumibles.

El precio medio de alquiler de un apartamento de una habitación es de 2050 rublos / día. El costo de alquilar un apartamento de dos habitaciones es de 2850 rublos / día. La ocupación en el primer mes es del 60%, es decir, 18 días al mes, desde el segundo mes - 70%, es decir, 21 días.

Ingreso promedio para el primer mes: 88.200 rublos. Deducciones fiscales - 5292 rublos. Beneficio para el primer mes: 22 093,5 rublos. Ingreso promedio para el segundo y los meses siguientes: 102,900 rublos. Deducciones fiscales - 6174 rublos. Beneficio en los meses siguientes: 36793,5 rublos.

El período de recuperación de la inversión para una empresa es de 5 a 7 meses, con una baja tasa de ocupación de apartamentos: de 1 a 1,5 años.

Escollos del negocio del alquiler de apartamentos

Alquilar un apartamento en alquiler es un negocio arriesgado. Al iniciar un negocio, se arriesga por todos lados:

el propietario del local puede rescindir inesperadamente el contrato de arrendamiento;

los inquilinos pueden iniciar una pelea, romper platos, arruinar muebles;

los vecinos pueden quejarse del constante parpadeo de caras nuevas en el apartamento, y especialmente las que están atentas: llame a la policía.

La única forma de minimizar los riesgos es formalizar el negocio oficialmente, concertar contratos con un abogado y registrar todas las circunstancias posibles en ellos, incluida la fuerza mayor.

Al registrarse, asegúrese de pedir a los huéspedes los pasaportes y hacer copias, déjenos firmar el inventario de la propiedad y las reglas de residencia. Avise a los vecinos con anticipación y presente los permisos para el alquiler diario del apartamento del propietario. No alquiles el local para las vacaciones si no quieres que los vecinos se quejen del ruido. Esté preparado para ajustar su horario de trabajo a la hora de llegada y salida de los invitados; a menudo, debe levantarse a las cinco de la mañana y acostarse después de la una de la mañana. Mantenga su teléfono con usted - en caso de cualquier problema, los clientes lo llamarán y usted está obligado a contestar.

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