Alquiler de locales residenciales y no residenciales: temas controvertidos de impuestos. Soluciones de enciclopedia

¿Dónde puedo alquilar un local comercial no residencial o almacén? ¿Cómo alquilar una zona comercial bajo la tienda? ¿Cómo arrendar bienes raíces comerciales?

Hola a todos los que miraron el sitio de la popular revista de Internet "Khitirbobor"! Con usted un experto - Denis Kudarin.

El tema de la conversación de hoy es el arrendamiento de bienes raíces comerciales. El artículo será útil para los empresarios, los propietarios. locales no residenciales Y todos aquellos que están interesados \u200b\u200ben temas financieros tópicos.

Al final del artículo, está esperando una visión general de las compañías de bienes raíces rusas más confiables que brindan servicios intermediarios al alquilar instalaciones para el comercio.

¡Entonces empieza!

1. ¿Por qué alquilar bienes raíces comerciales?

La actividad empresarial exitosa depende en gran medida de las instalaciones bien elegidas para los negocios. Esto está especialmente relacionado con el comercio y los servicios. Una tienda acogedora y bien equipada en la parte animada de la ciudad, por sí misma, atrae a los compradores.

Lo mismo se puede decir sobre las oficinas. Cada compañía autoaplizante debe tener una buena habitación para el trabajo y la recepción de los visitantes. Incluso si está implementando los productos a través de la tienda en línea, necesita un lugar para recoger y emitir pedidos, así como para resolver problemas controvertidos con los compradores.

No todos los empresarios, especialmente un principiante, pueden pagar la compra de locales no residenciales. En tales casos, los bienes raíces comerciales de bienes raíces comerciales llegan al rescate.

Listar todos los beneficios del alquiler:

• costos financieros relativamente bajos;
• más simple en comparación con la compra del procedimiento de documentación;
• la capacidad de cambiar al propietario en cualquier momento y pasar a otro edificio;
• una gran selección de objetos inmobiliarios, especialmente en Megalopolis.

El proceso inverso: la entrega de locales en alquiler, también tiene muchas ventajas. En primer lugar, es una fuente confiable de ingresos pasivos. Adquisición de la propiedad de las Áreas Comerciales (Comercio, Oficina, Industrial y Otro) - buena opción Inversionando fondos.

Si bien existe una empresa privada, sus representantes necesitarán constantemente locales para hacer negocios, lo que significa que los propietarios de propiedades tendrán una ganancia estable sin muchos costos laborales.

Busque una sala de negocios adecuada: un evento problemático. La forma más rápida y confiable de encontrar el objeto es usar los servicios de intermediarios profesionales.

Acerca de cómo el trabajo moderno, en nuestro sitio hay un artículo detallado.

2. Cómo eliminar bienes raíces comerciales - 5 consejos útiles

Alquilar objetos comerciales, debe acercarse cuidadosamente a ellos para elegir. De los parámetros y las características funcionales de la sala depende, tan pronto como pueda iniciar las actividades empresariales, y si el objeto cumple plenamente con los objetivos de su negocio.

Primero, decida cómo busca una habitación adecuada, por su cuenta o con la ayuda de la Agencia. El primer método implica la presencia de un stock ilimitado de tiempo libre y se asocia con una variedad de riesgos. La segunda opción es más segura y confiable.

Para obtener más información sobre el trabajo con los intermediarios, encontrará en el artículo "".

Consejos de expertos ayudará a evitar errores típicos de inquilinos.

Consejo 1. Aprenda cuidadosamente los sistemas de capucha y ventilación.

En la sala, trabajará o sus empleados, por lo que la presencia de buenos sistemas de ventilación: el artículo es el más importante. La ausencia de ventilación poderosa y autónoma en el edificio es un verdadero obstáculo para la operación normal de un café, restaurante, una tienda de comestibles.

La comida debe ser almacenada en condiciones apropiadas, y los visitantes y vendedores no deben molestar a los olores extranjeros. Además, los servicios sanitarios simplemente no le permitirán usar el objeto bajo la empresa de la catering pública o una tienda de comestibles si solo no existe ventilación.

Consejo 2. Pulse la atención en las áreas de carga y descarga.

Una zona cómoda para la descarga de mercancías es otro momento clave para cafés, restaurantes, cantinas y tiendas.

Es importante que la trama en la que se lleve a cabo el trabajo de carga y descarga, no fue al patio del edificio residencial o en la carretera. Interferirá con los residentes o a los automovilistas, usted romperá las quejas.

El problema de la fuente de alimentación de pleno derecho es especialmente relevante para los inquilinos, cuyo negocio está asociado con el uso de equipos de eficiencia energética: refrigeradores, hornos eléctricos, máquinas, etc.

Asegúrese de que los cables eléctricos en la habitación sean ligeramente capaces para garantizar las necesidades de la empresa en su totalidad.

Consejo 4. Lea atentamente los términos del contrato.

Antes de poner su autógrafo en el contrato de alquiler, lea atentamente las condiciones en las que concluye un acuerdo.

El contrato debe tener los siguientes artículos:

• términos de alquiler, costo y método de pago;
• si la habitación se alquila con equipo, la propiedad es necesariamente compilada;
• responsabilidad de las partes por violación del contrato;
• términos de terminación del Acuerdo.

Los costos de los pagos de servicios públicos, la eliminación de basura, el contenido del sistema de incendios y la alarma de seguridad se asume, como regla general, el inquilino. Sin embargo, el propietario paga la revisión, incluido el reemplazo de las comunicaciones sanitarias y el cableado eléctrico cuando están fuera de servicio.

Discuta con anticipación con el propietario el tema del seguro de propiedad, ya sea que se compile dicho contrato, y, de ser no, decidir quién tomará el pago de pérdidas en caso de situaciones imprevistas.

Es obligatorio verificar los documentos de finalización correcta del propietario: el contrato de venta, un extracto del Registro del Estado para el derecho de propiedad.

Asegúrese de si la habitación está realmente perteneciente a usted. De lo contrario, en un momento dado, aparecerá el verdadero propietario del objeto con la autoridad correspondiente. También es importante que la habitación no se comprometa, no fue arrestada por deudas, no tenía otras cargas.

Una persona, lejos de las sutilezas de la ley de vivienda, debe aprovechar la ayuda profesional al arrendar o comprar locales no residenciales. Por ejemplo, es posible aclarar todos los momentos oscuros en el sitio del recurso legal, que emplea especialistas en todas las direcciones de la jurisprudencia.

Puede hacer su pregunta incluso sin registro, justo en la página principal. Respuesta legalmente correcta y competente que recibirá en unos minutos, y completamente gratuito. Si su problema necesita un estudio en profundidad, deberá pagar los servicios de los profesionales, pero el tamaño de la tarifa tiene derecho a establecerse.

Paso 2. Determinar el tamaño del alquiler.

Para averiguar el precio óptimo de alquiler, use una de las dos opciones. Primero, ver personalmente las bases de datos de su ciudad y determine la gama aproximada de precios de alquiler de locales similares. El segundo es delegar esta tarea con el agente de bienes raíces.

Por cierto, además de las agencias inmobiliarias, los servicios privados proporcionan servicios intermediarios. Por lo general, toman un 25-50% menos por su trabajo que la compañía. Sin embargo, los profesionales privados que trabajan con bienes raíces no residenciales, incluso las principales ciudades: unidades.

5. Si alquila un bienes raíces comerciales, 3 riesgos principales para el propietario

Cada propietario está preocupado por el estado de su objeto y quiere obtener ganancias del alquiler y no daños.

Enumeramos los principales riesgos de los propietarios de bienes raíces comerciales y nos dicen cómo evitarlos.

Riesgo 1. El uso de las instalaciones no se pretende

En cada acuerdo de arrendamiento compuesto de manera competente, es para qué propósito y cómo se operará el lugar comisionado. Esto también se aplica al equipo que pasará con el alquiler.

Si el inquilino prometió usar la habitación bajo el almacén, y realizó una tienda minorista, tiene el derecho de alquilarlo o terminar el acuerdo sin reembolsar el costo del contrato de arrendamiento.

Riesgo 2. Daños o pérdida de propiedad.

Ha pasado el objeto y el equipo en un orden respetable, ya que pareció ser un ciudadano, y él, expresando un lenguaje diplomático, no justificó sus expectativas. A saber, me trayí la habitación al estado de la ruina, estalló el equipo, desenrosque las bombillas y, en general, se comportó como un porcino.

El propietario en tales casos tiene derecho a exigir una compensación por daños en su totalidad. Además, no solo los costos de reparación, sino que también se debe reembolsar el valor de mercado de los equipos estropeados.

No se proporciona la responsabilidad si el objeto y la propiedad sufrieron como resultado de circunstancias imprevistas, por ejemplo, desde incendios o inundaciones.

Riesgo 3. Nagnación de inquilinos a realizar una tarifa mensual.

Los pagadores de Nakkurat deben estar perforados. Sin embargo, esto es posible, nuevamente, si el contrato de arrendamiento se compila en todas las reglas. Es decir, el documento debe estar claramente estipulado y la cantidad de pagos mensuales.

6. Si está eliminando los bienes raíces comerciales, 3 riesgos principales para el inquilino

El inquilino también puede ser herido como resultado de acciones no autorizadas o no autorizadas del propietario.

Riesgo 1. Alquiler de locales, que no tiene derechos legales en el propietario.

Si se le pasa una habitación, quien no tiene un objeto de derechos de propiedad legal, el contrato se considerará inválido. Para evitar esto, requerir la presentación de las directrices.

Puede obtener un extracto de forma independiente de Rosreestra contactando con el centro multifuncional. El servicio se paga, pero usted sabrá de manera confiable, "quien es la casa del propietario".

Riesgo 2. Cambio de cerraduras en interiores inmediatamente después de hacer un prepago

Sí, tales situaciones todavía se encuentran en la naturaleza. Usted firma un contrato, haga un prepago, obtenga las llaves de mano a mano, y cuando quiera ingresar a la habitación con su propiedad, resulta que las cerraduras cambian, y los "propietarios" y el sendero desaparecieron.

Salir en tal situación, solo uno es ponerse en contacto con la policía e iniciar un caso criminal sobre el fraude.

Riesgo 3. Subare

Es mejor aclarar la esencia de la esencia en un ejemplo simple.

Ejemplo

El inquilino Andrei, un empresario novato, sacó la habitación para la tienda para el año, pagando por medio año. Al mismo tiempo, el empresario no realizó la verificación de los documentos de finalización correcta, con la esperanza de la honestidad del propietario.

Después de un mes de exitoso comercio en la tienda, un propietario real declaró con un conjunto completo de documentos genuinos. Pidió educadamente al inquilino que se mudara de la zona ocupada. Andrei intentó encontrar el sublandador para al menos devolver su dinero pagado hacia adelante, pero no le dio una respuesta a ninguna llamada, o en SMS.

Conclusión: tenga un caso directamente con el propietario. Al menos, debe ser consciente de todas las manipulaciones que ocurren con su propiedad.

7. Asistencia profesional para inquilinos y propietarios: revise las 3 mejores agencias de bienes raíces

Encontrar un mediador calificado - una cuestión de múltiples. Para ayudar a los lectores, hemos recibido una visión general de las empresas más confiables de Rusia que trabajan con bienes raíces comerciales.

1) agencia.net

Gestionando la agencia inmobiliaria. Ayudará a los propietarios y los inquilinos a pasar y eliminar: Oficina, área de ventas, tienda, almacén, mansión y cualquier otro objeto de bienes raíces comerciales. En el estado de la empresa, solo abogados y agentes inmobiliarios experimentados y calificados.

Una empresa más importante es un enfoque profesional, la disponibilidad de un sitio detallado, desarrollando una estrategia individual para la oficina de cada cliente. No hay tales servicios relacionados con bienes raíces que los especialistas en la compañía no podían proporcionar a los usuarios.

Bienes raíces comerciales En Moscú y en la región, la principal especialización de la empresa. "Respeto" opera en el mercado desde 2004. La Agencia inicialmente entregó a los clientes a los clientes con la gama más amplia de servicios relacionados con el alquiler, la compra y venta de bienes raíces.

El principio de libertad del contrato le permite establecer un mecanismo para determinar el tamaño del alquiler, un inquilino conveniente y el propietario. Esto puede ser una cantidad fija pagada mensualmente y la cantidad que incluye el reembolso de los costos de servicio con un objeto arrendado. En este último caso, la formulación de la disposición contractual requiere atención especial.

El procedimiento, las condiciones y los términos de las tarifas de alquiler están determinadas por el contrato de arrendamiento (cláusula 1 del artículo 614 del Código Civil), y en ausencia del procedimiento, las condiciones y los términos de la Junta, generalmente utilizados al alquilar una propiedad similar en comparación circunstancias. Una regla similar está instalada en el párrafo 3 de la técnica. 424 del Código Civil de la Federación de Rusia por el precio del Contrato: En su ausencia en el texto del Acuerdo, la ejecución del contrato debe pagarse por el precio, que en circunstancias comparables generalmente se cobra por productos similares, obras o servicios.

Pero al concluir un acuerdo de arrendamiento de bienes raíces, esta regla no está sujeta a su uso, ya que la renta es su condición esencial (artículo 432 del Código Civil de la Federación de Rusia). En ausencia de las Partes acordadas condicionalmente por escrito, la condición de la cantidad de alquiler de alquiler de bienes raíces se considera no conectada (art. 654 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Las condiciones de alquiler deben formularse de tal manera que pueda determinar con precisión a determinar con precisión a qué hora y en qué cantidad está obligado al inquilino a realizar los pagos apropiados. El contrato puede establecer un sólido tamaño de alquiler o procedimiento (mecanismo) de su cálculo. En el último caso, las alquileres de condición también se considerarán consistentes.

El tamaño del alquiler puede variar según el acuerdo de las partes en los plazos previstos por el contrato, pero no más a menudo de una vez al año, a menos que el contrato sea proporcionado por el contrato (párrafo 3 del art. 614 del Código Civil del Ruso Federación). El cambio en la cantidad de alquiler de acuerdo con el mecanismo proporcionado por el contrato no es un cambio en el contrato de arrendamiento y, por lo tanto, no cae en las restricciones en las que se mencionó anteriormente (párrafo 11 de la letra de la información del Presidium de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66, en adelante, carta de información No. 66). Por ejemplo, la condición para la indexación de alquiler, dependiendo de la inflación, esta restricción no contradice. Aunque el tamaño del alquiler está cambiando, el orden de su cálculo permanece sin cambios.

El contrato es mejor proporcionar consecuencias de la pérdida por el propietario del estado del pagador del IVA

En el contrato de alquiler, se recomienda indicar si el tamaño del valor agregado de alquiler agregado (IVA) incluye. Y si se enciende, también será necesario determinar qué parte de la cantidad especificada es un alquiler, y cuál es el IVA. Por ejemplo, para indicar la tasa de impuesto actual para evitar controversias en el futuro, cuando la tasa de impuestos cambia durante el contrato es válida. El contrato también recomienda que la cantidad de alquiler de IVA no esté cargada, si el propietario no es un pagador de este impuesto.

Todo esto debe hacerse, como de lo contrario, las partes pueden tener desacuerdos con respecto a los montos que deben enviarse como alquiler. La posición de los tribunales sobre este tema es ambigua, y como resultado, el propietario puede recibir una renta por un monto menos de lo esperado (resolución de la FAS del Distrito Siberiano Occidental del 17 de septiembre de 2010 en el caso No. A70- 14225/2009), y el inquilino puede verse obligado a pagar el IVA al alquiler del alquiler (definición de usted de la Federación de Rusia fechada 10.02.2010 № ° A51-7727 / 2009).

Es probable que la situación es probable, cuando el propietario fue inicialmente un pagador del IVA y en el contrato, el monto de la renta se acordó en cuenta el impuesto, pero en el futuro, la obligación de pagar este impuesto cesó. Por ejemplo, cuando la transición del leaser a un sistema de tributación simplificado (cláusula 2 del artículo 346.11 del Código Tributario de la Federación de Rusia) o en caso de un cambio del propietario de la propiedad alquilada, si el nuevo propietario no es un pagador de IVA . En este sentido, en interés del inquilino, para incluir en el contrato que, en caso de terminación de la obligación del propietario para el pago del IVA, la renta disminuye por la cantidad de impuestos. Si tal condición no se coordina, el Tribunal puede negarse a cumplir con el requisito de la devolución de la renta excesiva en el monto del monto del impuesto (resolución del FAS del Distrito Volga-Vyatka de 05.08.2011 en el caso No. A43 -24309 / 2010). Al mismo tiempo, hay otra posición cuando la placa con la cantidad incluida en él se reconoce como enriquecimiento irrazonable del propietario (resolución del FAS del Distrito Volga-Vyatka del 15 de enero de 2010 en el caso No. A29-2100 / 2009).

Renta Puede incluir una parte constante y variable.

El alquiler no se puede establecer en forma de pago por el inquilino de servicios de servicios públicos (electricidad, agua, calor), combustible y lubricantes y otros materiales consumidos al usar el objeto de arrendamiento. El hecho es que con este consejo, el propietario no recibe realmente ninguna remuneración del inquilino para el derecho a utilizar el objeto de arrendamiento, y esto es contrario a la naturaleza compensada del contrato (párrafo 12 de la Carta de información No. 66) .

Para reembolsar el valor del costo consumido por el inquilino de los servicios operativos municipales, las partes indican cada vez más en el contrato de que la renta consiste en dos partes, constantes y variables. El tamaño de la parte constante se determina en forma de un valor fijo (o el mecanismo de su cálculo), y la parte variable se define como el costo de los servicios comunales consumidos por el inquilino.

La condición que determina el procedimiento para el pago de la utilidad y los pagos operativos es un punto de acuerdo importante. Después de todo, los contratos con organizaciones de suministro de recursos son concluidos por el propietario y las cuentas se exhiben en su nombre, y el inquilino tendrá el deber de reembolsar dichos gastos si está previsto en el acuerdo. Los pagos municipales y otros incluyen el costo de los servicios de suministro de agua y el drenaje, la comunicación telefónica, la electricidad consumida, el suministro de calor (suministro de gas), así como la tarifa para las instalaciones de limpieza, la recolección de basura, etc.

La contabilidad de los pagos municipales y operativos en la tarifa de alquiler es posible en varias opciones. Primero, puede instalar un alquiler fijo, que ya incluye el costo de dichos pagos. Luego, el inquilino cada mes paga una tarifa de alquiler fija. En segundo lugar, está permitido determinar el tamaño de la renta sin tener en cuenta el valor de los servicios de servicios públicos, lo que indica el derecho del inquilino a concluir de forma independiente acuerdos con organizaciones de proveedores y servicios de recursos. Es necesario tener en cuenta que la conclusión de tales contratos implicará para el inquilino el surgimiento de obligaciones adicionales con tales organizaciones. Y, en tercer lugar, las partes tienen derecho a establecer una renta que consiste en una parte constante y variable.

En este último caso, la renta consiste en la tarifa en términos de locales arrendados en el tamaño prescrito (parte constante) y alquiler en términos de compensación por el costo de los servicios públicos realmente consumidos por el inquilino (parte variable).

El tamaño de la parte variable de la renta es mejor fijada por cada mes por separado

En la práctica, el tamaño del alquiler en términos del costo del costo consumido por el inquilino de energía eléctrica se determina en función del testimonio del contador de contabilidad de electricidad, instalado por separado para el inquilino, o en la capacidad instalada al tomar en Cuenta el poder de todos los aparatos eléctricos y la duración ejemplar de su trabajo. El medidor también puede determinar el tamaño del agua o gas consumido. El cálculo del costo de los servicios de suministro de calor depende del área calentada general calculada en medidores cúbicos. La compensación por la comunicación telefónica se realiza sobre la base de datos sobre el estado de la cuenta de estado proporcionado por la organización.

Para el reconocimiento en los costos de la parte fija de la tarifa de alquiler, el contrato de arrendamiento es solo el arrendamiento en sí, en el que se define. Para el reconocimiento en los costos de la parte variable, se necesita un documento primario separado, lo que reflejará el costo de los servicios comunales consumidos por el inquilino con decodificación por parte de los tipos de servicios y referencia a los documentos relevantes y calculados de acuerdo con el contrato de arrendamiento. Valor de la parte variable del alquiler por mes.

¿Qué es este documento principal? Al concluir el contrato, esta cuestión del contrato de arrendamiento se coordina de manera independiente en relación con una situación específica. Puede ser un acto bilateral, y el certificado de contabilidad de la contabilidad del leaser. Lo principal es que el documento aplicado contiene todos los detalles requeridos enumerados en la técnica. 9 de la Ley Federal del 06.12.2011 No. 402-FZ "sobre contabilidad" (párrafo 1 del FTS del Servicio Federal de Impuestos de Rusia de 04.02.2010 No. SHS-22-3 / [Correo electrónico protegido]).

Si, de acuerdo con el contrato, la renta (o parte de la misma) es un valor variable, entonces, para reconocer esta cantidad dentro del costo de los gastos, el documento principal debe obtenerse mensualmente desde el propietario, desde el tamaño del alquiler de mes a un mes varía. Y al determinar la tarifa de alquiler en una cantidad constante (fija), los actos mensuales que confirman el tamaño de la placa no son necesarios, ya que el tamaño del alquiler no cambia.

Vale la pena recordar que las dificultades pueden surgir con la preparación de la documentación primaria, ya que el propietario no es un proveedor de utilidades al inquilino, y en realidad actúa como un "agente" del inquilino para la transferencia de pagos por los servicios prestados por recursos. organizaciones de suministro. Para el propietario, estos pagos no son ingresos, sino que sirven como compensación de los gastos.

El alquiler mensual para el uso de locales y áreas circundantes, los sitios de estacionamiento (en adelante, "alquiler") consiste en:

Parte permanente o fija del alquiler.

1. La parte fija de los cargos de pago de alquiler cobrados por alquilar las instalaciones e incluye el 18% de IVA. El cálculo de la parte fija del alquiler se realiza a las siguientes tarifas por metro cuadrado de locales alquilados:
   • ___, 00 rublos por mes por metro cuadrado de espacio de almacén alquilado, incluyendo IVA; ___, 00 rublos por mes por metro cuadrado de área arrendada de oficinas y locales domésticos, incluido el IVA;
   • ___, 00 rublos por mes por metro cuadrado de área alquilada de espacio de oficina, incluido el IVA. El costo de una parte fija del alquiler incluye servicios enumerados en la lista de servicios (Apéndice Nº 5). El costo de una parte fija de la renta es el uso de propiedades del inquilino.

Parte variable del alquiler.

En la parte variable de la tarifa de alquiler (los límites de consumo se instalan en el Apéndice No. 6% de los costos de la electricidad consumida, cuyo cálculo se realiza en aranceles establecidos por las disposiciones de las organizaciones pertinentes de acuerdo con las lecturas de la contabilidad. Dispositivos (la cantidad de electricidad proporcionada, KW); - Costos de los gastos para el consumo de agua y el drenaje, cuyo cálculo se calcula por los aranceles establecidos por las disposiciones de los servicios regulatorios de acuerdo con las lecturas de los dispositivos contables o de acuerdo con Las partes acordadas calculando la tasa de consumo. Cantidad de consumo de telefonía y tráfico de Internet, cuyo cálculo se realiza sobre la base de tarifas, instalado en el Apéndice No. 6. Pago por usar lugares de estacionamiento. El cálculo de la placa está llevado En las siguientes tarifas: 7500.0 rublos por mes (el IVA no está sujeto a), para un estacionamiento para camiones; 1500.0 rublos por mes, (no asunto IVA) para un estacionamiento Cien para vehículos de pasajeros.

Cambio de alquiler en el contrato de alquiler.

El propietario se reserva el derecho de cambiar el costo del medidor cuadrado de las instalaciones alquiladas por su iniciativa, pero no más de 1 (una) veces al año a partir de la fecha de inicio del arrendamiento y no más del 5% del tamaño de El valor anterior del metro cuadrado de las instalaciones alquiladas, con el aviso preliminar del inquilino menos de 1 (uno) mes. En este caso, las Partes se firmarán un acuerdo adicional a este Acuerdo. El propietario tiene derecho a B. unilateralmente Aumente la tasa de la parte variable del alquiler dependiendo del cambio en los aranceles que suministran organizaciones relevantes de organizaciones. Al mismo tiempo, el propietario a la notificación por escrito de cambiar el valor de los servicios de servicios públicos y de mantenimiento enviados al letado, aplica los documentos relevantes que confirman el hecho de los cambios en los aranceles o el costo de los servicios.

Aceptamos acuerdos de arrendamiento para la evaluación de expertos. Estamos elaborando por contratos complejos.

Publicación

La propiedad puede presentarse en alquiler, que en el proceso de uso no perderá y no cambiará sus propiedades naturales y reales. En el contrato de arrendamiento, se deben especificar los datos que nos permiten determinar qué propiedad está sujeta a la transmisión como un contrato de arrendamiento como objeto. Si está bajo el contrato de arrendamiento, es imposible determinar qué propiedad se transfiere al contrato de arrendamiento, entonces dicho acuerdo no se considera no concluyente y no surja ningún derecho y obligaciones de dicho contrato.

Alquilar propiedad es justo solo su dueño. Sin embargo, como propietario, una persona que no es propietaria, pero el propietario está controlado por el propietario para tomar propiedades en alquiler.

El contrato de arrendamiento de la propiedad está determinado por el contrato. Si el contrato no se especifica en el contrato, se cree que el contrato se concluye por un período indefinido. En este caso, cada una de las partes tiene derecho a abandonar el contrato en cualquier momento, advirtiendo sobre el otro lado en un mes, y durante el arrendamiento de bienes raíces, durante tres meses. Al mismo tiempo, el contrato se puede establecer un período diferente para advertencia sobre la terminación del contrato de arrendamiento indefinidamente.

Para todas las deficiencias de la propiedad que se alquila, el propietario es responsable, incluso si no sabía sobre ellos en el momento de la conclusión del contrato. Si el inquilino, después de que la propiedad aceptó, encontraron ciertas desventajas, fue titulado:

la demanda del propietario de su eliminación gratuita;

corrija de forma independiente estas deficiencias y requieren el reembolso de sus gastos para eliminar el pago simultáneo;

elimine las deficiencias por su cuenta y mantenga la cantidad de gastos de la renta, notificando al propietario. El inquilino también tiene derecho a exigir una reducción proporcional en el alquiler, si bien puede eliminar y no eliminar las desventajas identificadas;

no elimine los defectos, y termine el contrato.

El propietario no es responsable de las deficiencias de la propiedad arrendada en el caso de que estas desventajas se estipularon cuando se concluyó el contrato de arrendamiento o fue conocido por el inquilino o debe ser detectado por el inquilino durante la inspección de la propiedad o la verificación de su salud. Al concluir el contrato o transferencia de propiedades en alquiler.

Pago de servicios de servicios públicos por inquilino

El contrato de arrendamiento es un contrato compensado. El tamaño del alquiler, el período de pago está determinado por el contrato. Además, el inquilino está obligado a pagar los servicios de utilidad para la propiedad alquilada. Varias formas de compensación de los costos de servicios públicos son posibles por el inquilino:

renta fija, que incluye el costo de las facturas de servicios públicos. El inquilino cada mes paga al leaser en alquiler en el monto de la cantidad especificada en el contrato;

alquiler que consiste en partes constantes y variables, en particular, un alquiler permanente es una tarifa por el área de la sala arrendada, la tarifa variable para los servicios públicos;

alquiler sin tener en cuenta el valor de los servicios de servicios públicos. El inquilino concluye de forma independiente contratos con servicios comunales o para compensar los costos de servicios públicos, se puede usar la agencia.

Tarifa de alquiler con el valor de los servicios públicos.

Las tarifas de alquiler, teniendo en cuenta los pagos municipales, causan menos disputas con las autoridades fiscales, pero es una opción menos rentable. El costo de algunos servicios depende directamente del tamaño de su consumo, y determine de antemano cuánto, por ejemplo, los consumidores de electricidad no siempre son posibles. Por lo tanto, puede haber una situación en la que la utilidad consumida por el inquilino no estén cubiertos por el tamaño de los pagos municipales, tenidos en cuenta en la junta de alquiler.

Contabilizando el arrendador. Las tarifas de alquiler teniendo en cuenta las facturas de servicios públicos son un ingreso de la venta de servicios para alquilar. El objetivo de la tributación es la implementación de la provisión de propiedades en alquiler.

En este caso, toda la cantidad de alquiler es un pago para los propietarios para la provisión de propiedades en alquiler. Por lo tanto, el propietario debe calcular el IVA con la cantidad total de alquiler y la cantidad total de la tarifa de alquiler a la factura del inquilino. Al mismo tiempo, no es necesario señalar una línea separada de la cantidad de facturas de servicios públicos en la factura y la cuenta para el pago al propietario (la letra del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 19.09.06 No. 03- 06-01-04 / 175).

En cuanto a las cantidades de IVA presentadas por los proveedores de servicios públicos, el propietario puede llevarlos a deducir en una cantidad total en el pedido general, ya que los servicios se compran para las operaciones imponibles del IVA (provisión de propiedades en alquiler) (resolución del FAS de la Distrito noroeste de 01/10/07 A05-7971 / 2006-13, FAS del Distrito del Norte Cáucaso del 07.11.07 No. F08-6607 / 07-2723A - Izquierda en vigor de la definición de usted de la Federación de Rusia Fechado 29.02.08 No. 2615/08).

Contabilidad en el inquilino. Inquilino, pagando por alquiler, que incluye pagos de servicios públicos, reembolsa al propietario el costo de los costos de servicios públicos. Dado que el propietario estableció una factura por toda la cantidad de alquiler, entonces el inquilino tiene el derecho de tomar deducir la cantidad total del IVA, relacionado con el alquiler, incluidos los servicios públicos (decisiones del Presidium del Tribunal de Arbitraje Supremo del Ruso Federación de 10.03.09 No. 6219/08, distrito de FAS Moscú fechado al 04.24.09 No. KA-A40 / 3091-09).

Por lo tanto, el inquilino tiene el derecho de deducir el IVA si el alquiler incluye una parte permanente y una variable equivalente a la cantidad de facturas de servicios públicos.

Alquiler consistente en piezas constantes y variables.

Este método de reembolso de los costos de servicios públicos del arrendador plantea la mayoría de las disputas sobre cómo deducir las sumas de IVA tanto del propietario como del inquilino.

Contabilizando el arrendador. Sobre el tema de si el propietario tiene derecho a aplicar la deducción de las sumas de IVA sobre los servicios consumidos por el inquilino, hay dos posiciones. Según la primera posición, el propietario puede tomar para deducir la proporción del IVA, que se refiere al costo de los servicios comunales consumidos personalmente. El propietario no implementa utilidades, los ingresos de esta operación no reciben, por lo que no debe establecer la factura al inquilino en la cantidad de servicios comunales consumidos. En consecuencia, al recibir fondos enumerados por el inquilino, el arrendador para compensar los gastos del arrendador para pagar estos servicios, no surge el objeto de la tributación del IVA (los correos electrónicos del Ministerio de Finanzas de Rusia del 31 de diciembre. , 2000 No. 03-07-11 / 392, 26 de diciembre de 2000 No. 03-07 05/51, UFNS de Rusia en Moscú con fecha 21.05.08 No. 19-11 / 48675, resoluciones de la FAS del Distrito de Volga Del 04.03.08 No. A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS del Distrito Central de 14.02.08 No. A48- 1629 / 07-6, Determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 29 de enero de 2008 No. 18186/07).

Además, el propietario no tiene derecho y reelegido a las cuentas al inquilino, ya que en este caso no es un intermediario entre el inquilino y el proveedor de servicios y, por lo tanto, las disposiciones del párrafo 3 y 7 de las Reglas para Realización de registros de contabilidad de recibidos y facturas, libros de compras y libros de ventas al calcular el impuesto al valor agregado.

Por lo tanto, se deduce que el propietario:

toma para deducir solo la parte del IVA, que cae sobre la proporción de servicios consumidos;

El IVA, que cae sobre la proporción de servicios consumidos por el inquilino incluye el valor de estos servicios;

presenta al inquilino el costo de los servicios públicos, teniendo en cuenta el IVA (presentado por los servicios comunales).

Sin embargo, hay otra posición: el propietario en tal situación tiene derecho a aplicar la deducción (resolución del FAS del Distrito Ural de 11.12.08 No. F09-9211 / 08-C2, el FAS del Distrito Central de julio 28, 2007 No. A48-4688 / 06-19). Los argumentos en la posición especificada son los siguientes. El propietario está obligado a proporcionar una sala de alquiler en un estado establecido por el contrato, es decir, En un estado adecuado para la operación. El propietario concluye contratos con servicios comunales que lo convierten en la cantidad de IVA y exponen una factura por el costo de los servicios prestados. Por lo tanto, la adquisición de servicios de servicios públicos por parte del propietario es una de las condiciones necesarias para alquilar las instalaciones. En consecuencia, estos servicios se compran para realizar operaciones de IVA sujeto a impuestos, ya que la propiedad del IVA está sujeta a servicios de alquiler.

Si el propietario realiza todas las condiciones necesarias para el uso de la deducción de impuestos, entonces toda la cantidad de IVA presentada por los proveedores de servicios públicos, tiene derecho a tomar deducir completo. En este caso, al reembolso del inquilino, coloca el costo de los servicios públicos que excluyen el IVA presentados por las utilidades.

Contabilidad en el inquilino. Sobre el tema de la legalidad de la solicitud por el inquilino de deducción en el IVA, también hay dos posiciones.

Según la primera posición, el inquilino no puede aplicar deducción, ya que el propietario no tiene derecho a establecerle una factura. Por lo tanto, el inquilino no cumple con una de las condiciones para la ocurrencia del derecho a deducir establecido por el párrafo 1 del art. 172 del Código Tributario de la Federación Rusa (Cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 03.24.07 No. 03-07-15 / 39, el Servicio Fiscal Federal de la Federación de Rusia en Moscú de fecha 16 de julio de 2007 No. 19 -11 / 067415, la resolución de la FAS del Distrito Siberiano Occidental desde 01.09.08 No. F04 5318/2008 (10782-A46-40), 03/24/08 No. F04-2074 / 2008 (2736-A45- 41).

Si el propietario no existe la factura, entonces la cantidad de IVA, que llega a la proporción de utilidades consumidas, el inquilino puede tener en cuenta dentro del costo de los gastos. De acuerdo con la segunda posición, el inquilino tiene el derecho de tomar deducir la cantidad de IVA sobre la base de las facturas reversibles, sujeto a otros requisitos establecidos por el párrafo 2 de la técnica. 171, párrafo 1 del arte. 172 del Código Tributario de la Federación Rusa (Resolución de la FAS del Distrito de Moscú de 03/17/09 No. KA-A40 / 1688-09, 12/25/08 No. KA-A40 / 12036-08-P , el Presidium de la Federación Rusa de 25.02.09 No. 12664/08). Argumentando su decisión, el Tribunal indicó que el uso de las instalaciones alquiladas es posible solo si se proporciona con calor, luz, agua, etc. Por lo tanto, la provisión de servicios comunales está inextricablemente vinculada con la provisión de servicios de alquiler.

Alquiler sin tener en cuenta el costo de los servicios públicos.

En este caso, el inquilino concluye un contrato separado para las facturas de servicios públicos. Al mismo tiempo, el propietario para que sus derechos no estén rotos deben aprobar el método de los asentamientos mutuos entre el inquilino y las utilidades.

Dado que el inquilino trabaja directamente con los servicios públicos, entonces las facturas se elaboran en él, y no en el propietario, por lo que el IVA para los costos de servicios públicos tiene derecho a deducirse.

Contrato de la agencia como uno de los métodos de calcular los servicios públicos entre el propietario y el inquilino

Muchas organizaciones para emitir la compensación de los pagos de servicios públicos ingresan a un acuerdo de agencia, de conformidad con que el propietario actúa como agente y el inquilino, como director. Hablando por el mediador entre los servicios comunales y el inquilino, el propietario puede liberar la cuenta de la factura recibida de los servicios públicos, y el inquilino es decidir deducir el IVA especificado en esta factura.

Dado que el propietario no compromete operaciones para implementar utilidades, no tiene obligaciones al calcular y pagar el IVA. Sin embargo, aparece la obligación de pagar el IVA del costo de su remuneración. El acuerdo intermedio es compensable, por lo tanto, es aconsejable que las Partes sean aconsejables en un contrato de este tipo para proporcionar el pago de la remuneración por el propietario de las funciones intermedias.

Sobre el tema del uso de la deducción en el IVA al inquilino del valor de los servicios de servicios públicos pagados a través del ex agente armado, las decisiones de los tribunales de arbitraje son ambiguos. Por ejemplo, en la resolución de la FAS del Distrito de Moscú con fecha del 25 de septiembre de 2008, KA-A40 / 8932-08, se indica que el inquilino tiene derecho a aplicar la deducción para los servicios públicos pagados a través del Landlord-Mediator. Si el inquilino tiene una factura revertida por el arrendador para pagar los servicios de servicios públicos recibidos de las organizaciones especializadas, tiene derecho a tomar deducir la cantidad de IVA para los costos de servicios públicos, sujeto a otros requisitos establecidos por el párrafo 2 de la técnica. 171, párrafo 1 del arte. 172 del Código Tributario de la Federación de Rusia (ver también la resolución del FAS del Distrito Noroeste del 8 de septiembre de 2008 No. A66-109 / 2008).

Sin embargo, en el decreto del FAS del Distrito Siberiano Occidental del 27 de agosto de 2008, F04-5231 / 2008 (10532-A03-25), (10532-A03-25)) indican que el acuerdo intermediario realmente determina el procedimiento de compensación de los costos de servicios públicos. Dado que el propietario no implementa servicios de servicios públicos, por lo tanto, esta operación no está sujeta al IVA, y el inquilino no tiene derecho a tomar para deducir la cantidad de IVA, de acuerdo con las facturas reversibles.

Propiedad arrendada mejorada

Durante el término de arrendamiento, el contrato de arrendamiento puede reparar la propiedad arrendada. Las mejoras se dividen en separables e inseparables.

Mejoras separadas

Las mejoras separadas incluyen mejoras que se pueden separar de la propiedad arrendada sin dañar y usar aún más por separado. Las mejoras separadas en la propiedad arrendada producida por el inquilino son su propiedad, a menos que el contrato sea proporcionado por el contrato (art. 623 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Impuesto a las ganancias. Los archivos adjuntos del inquilino asociados con la producción de mejoras separables se forman en su contabilidad el costo de una instalación separada de activos fijos. Dependiendo del costo y plazo de uso de mejoras, los gastos de inquilino para su implementación se reconocen por el costo de adquirir propiedades depreciables o se incluyen en sus costos actuales.

Si el costo inicial de mejoras es más de 20,000 rublos, la vida útil de su uso útil excede los 12 meses, y se usa un objeto mejorado para extraer los ingresos, las mejoras separables se reconocen como propiedad depreciable. El costo de estas mejoras se renova por la depreciación.

Depreciación de mejoras separables tomadas en cuenta en la composición de la propiedad amortizada, el inquilino comienza a cobrar desde el 1er día del mes siguiente al mes en que se comisionó esta mejora.

En términos de mejoras separables, el inquilino tiene el derecho de aplicar una prima de depreciación, que al mismo tiempo se convierte en los costos del informe o el período fiscal, los costos de las inversiones de capital en la cantidad de no más del 10% (para fijo Los activos pertenecientes a los grupos de depreciación del tercer séptimo, no más del 30%) del valor inicial de las mejoras separables. La posibilidad de aplicar una prima de depreciación debe ser proporcionada por la política contable del contribuyente.

IVA. El inquilino tiene el derecho de tomar deducir el IVA, presentado en la composición del costo de las mejoras separables, si se observan todas las condiciones previstas por el arte. 171 y 172 del Código Tributario de la Federación de Rusia. Las mejoras separadas deben usarse en las actividades imponibles del IVA, deben tomarse para tener en cuenta y tener una factura con un monto del impuesto dedicado.

Impuesto a la propiedad. En contabilidad, los gastos del inquilino de la creación (adquisición) de mejoras separables forman el costo inicial del objeto de activos fijos o reservas de material y producción. El costo de las mejoras separables incluidas en la composición de material y almacenaje en el momento de la puesta en marcha, está completamente cargada de gastos. Para garantizar la seguridad de estos objetos, es recomendable organizar un control adecuado sobre su movimiento.

Mejoras separadas de que el inquilino refleja como parte de los activos fijos, debe incluirse en la base de datos de impuestos a la propiedad. Si se tienen en cuenta las mejoras separables como reservas de material y producción, no están gravados por la propiedad.

Mejoras inseparables

Las mejoras inseparables que no se pueden separar del arrendamiento en sí son reconocidas como la propiedad del propietario y van a ella al final del término de arrendamiento. Las mejoras de propiedad arrendada se pueden realizar con un acuerdo o sin el consentimiento del arrendador. Al mismo tiempo, el costo de las mejoras inseparables realizadas sin el consentimiento del propietario no es reembolsable. El costo de las mejoras inseparables producidas a expensas de los medios propios del inquilino y con el consentimiento del arrendador debe ser reembolsado por el propietario después de que el contrato de arrendamiento termine.

Impuesto a las ganancias. Las inversiones de capital en instalaciones alquiladas de activos fijos en forma de mejoras inseparables producidas por el inquilino con el consentimiento del arrendador se reconocen como propiedad depreciable.

Estas inversiones de capital se deprecian en el siguiente orden:

las inversiones de capital, cuyo costo es reembolsado por el leaser con el propietario, están depreciadas por el propietario de la manera prescrita por CH. 25 Código de Impuestos de la Federación Rusa;

inversiones de capital realizadas por el inquilino con el consentimiento del arrendador, cuyo valor no es reembolsado por el propietario, amortizado por el inquilino durante el término del contrato de arrendamiento, basado en la cantidad de depreciación calculada, basada en el uso útil de Activos fijos arrendados.

Contabilizando el arrendador. En la contabilidad fiscal del propietario, el costo de la libre de interés recibió mejoras inseparables que no son reembolsadas por el inquilino no se reconoce por ingresos gravables debido a la presentación. 32 p. 1 art. 251 nk rf. Al mismo tiempo, el propietario no tiene derecho a aumentar el costo inicial del objeto arrendado que le devolvió la cantidad de mejoras inseparables. Además, el propietario no puede depreciar por separado las inversiones de capital en forma de mejoras inseparables realizadas sin su consentimiento y posteriormente se transfieren a su forma gratuita. Tal derecho se proporciona al arrendador solo siempre que reembole al inquilino el costo de mejoras mejoradas.

De conformidad con el párrafo 1 del art. 258 Código de impuestos de las inversiones de capital de la Federación de Rusia, cuyo valor es reembolsado por el propietario al inquilino, amortizado por el propietario en general. La depreciación comienza desde el primer día del mes siguiente al mes en que se comisionó la propiedad amortizada en forma de mejoras inseparables.

El propietario debe guiarse por el procedimiento general para calcular la depreciación después de aumentar el valor inicial del objeto, es decir. Todas las condiciones deben observarse como si las inversiones de capital en forma de reconstrucción (modernización) llevara a cabo el propio propietario. Además, el propietario tiene el derecho de usar la prima de depreciación y cancelar una sola vez al 10% (30% de las instalaciones de arrendamiento relacionadas con 3-7 grupos de amortización) de inversiones de capital en forma de mejoras inseparables.

Contabilidad en el inquilino. El inquilino puede amortizar las mejoras inseparables a la propiedad arrendada producida por ellos cuando se cumplen dos condiciones:

las inversiones de capital se realizan con el consentimiento del propietario;

el costo de las inversiones de capital producidas no es reembolsado por el propietario.

Al realizar estas condiciones, las inversiones de capital producidas por el inquilino en forma de mejoras inseparables de la propiedad arrendada se deprecian durante el término del contrato de arrendamiento.

Las inversiones de capital en forma de mejoras inseparables producidas por el inquilino están inextricablemente vinculadas con el arrendamiento en sí, por lo tanto, para calcular la tasa de depreciación, usos útiles, establecidos por la clasificación de activos fijos para la instalación de arrendamiento (la letra del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 14.05.08 No. 03-03-06 / 2/52).

Por lo tanto, el inquilino para determinar la vida útil debe guiarse por el conjunto de tiempo para el grupo de depreciación en el que cae el objeto arrendado. Se basa en la base de este período en que se calculará la cantidad de depreciación de las mejoras inseparables (la letra del Ministerio de Finanzas de Rusia fechada 14.05.08 No. 03-03-06 / 2/52).

Si la organización se alquila, por ejemplo, la sala en el edificio que pertenece al décimo grupo de depreciación, y produce mejoras inseparables en estas instalaciones, el plazo de uso útil para mejorar mejoras, deberá determinarse de acuerdo con el 10º Grupo de depreciación. La vida útil mínima posible en esta situación será de 361 meses. (Frontera inferior para el décimo grupo de depreciación).

La depreciación es cobrada por el inquilino a partir del próximo mes después de que se comisionan las mejoras producidas por él. Después del término de arrendamiento y devuelva el objeto de arrendamiento al arrendador, la depreciación se termina. Si la vida útil del objeto arrendado es más que el término del contrato de arrendamiento, entonces una parte del costo de las inversiones de capital en forma de mejoras inseparables no será enterrada, por lo tanto, el inquilino no podrá reconocer parte de Los costos de mejoras incorrectas.

En cuanto al uso del Premio a la Depreciación, para las inversiones de capital en los objetos arrendados de los activos fijos, se estableció un procedimiento especial para la acumulación de depreciación, previsto en el párrafo 1 del art. 258 del Código Tributario de la Federación de Rusia, por lo tanto, las normas para el uso de la prima de depreciación sobre las mejoras inseparables en el inquilino no se aplican (las cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia del 22 de julio de 2007 No. 03-03- 06/2/82, 24.05.07 No. 03-03-06 / 1/302).

Las mejoras inseparables hechas por el inquilino sin el consentimiento del propietario, no están sujetas a la depreciación. Según el párrafo 1 del arte. 256 NK RF Las inversiones de capital en forma de mejoras inseparables en instalaciones alquiladas de activos fijos se incluyen en la propiedad amortizada, solo si estas mejoras se acordaron con el propietario.

Si, según los términos del contrato, el arrendador al final del término de arrendamiento compensa al inquilino el valor residual de las mejoras producidas por él, la cantidad de reembolso será incluido por el inquilino a los ingresos (como parte de los ingresos de la implementación), y el costo residual de las mejoras se tendrá en cuenta en el costo de los costos basados \u200b\u200ben el arte. 268 del Código Tributario de la Federación Rusa (Cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 07.03.08 No. 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 No. 03-03-06 / 2/12).

Métodos para la depreciación de acumulación. Desde 2009, la depreciación de todos los objetos de propiedad amortizada se cobra en la forma en que se registra en la política contable de la Organización. Sin embargo, en el párrafo 3 del art. 259 del Código Tributario de la Federación de Rusia enumera los tipos de propiedad, que siempre están depreciados solo por el método lineal: edificios, estructuras, dispositivos de transferencia incluidos en los grupos de depreciación octava.

Si el inquilino absorberá las inversiones de capital en la propiedad arrendada, que se refiere a los grupos de amortización octava, entonces la depreciación de ellos tendrá que ser cargada lineal. Una forma no lineal de usar tales inversiones de capital es imposible (la letra del Ministerio de Finanzas de Rusia de 10.05.06 No. 03-03-04 / 1/441).

Y con un método lineal, y con un método no lineal, el inquilino cobra la depreciación de las mejoras inseparables del 1er día del mes siguiente al mes en que se encargó esta propiedad.

Término de depreciación. Para un inquilino que hizo mejoras inseparables en propiedad arrendada, es fundamental de cómo se hacen las relaciones de las Partes al final del contrato de arrendamiento. Si el contrato se extiende (prolongado), entonces el acuerdo inicial, en el que se realizaron mejoras, continúa operando. En consecuencia, el inquilino y después de la prolongación puede continuar acumulando la depreciación de las mejoras producidas por ellos (la carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 20 de marzo de 2007 No. 03-03-06 / 1/127).

Si las partes renuevan el contrato de arrendamiento, el Acuerdo anterior deja de actuar y comienza a actuar un nuevo acuerdo. En este caso, el inquilino pierde el derecho de depreciar las mejoras realizadas por él en el marco del antiguo contrato de arrendamiento, que cesó (la carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 10/08/08 No. 03-03-06 / 2/140).

IVA. Transferir al propietario de las mejoras inseparables de las instalaciones arrendadas producidas por el inquilino de sus propias fuerzas o con la participación de las organizaciones contratantes está sujeta al IVA, y se requiere que pague al propietario que pague la cantidad de IVA del valor de Mejoras inseparables (la carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 29 de agosto de 2007 No. 03-07-11 / 290).

El inquilino está obligado a acumular el IVA, para compilar una factura, independientemente de si una transmisión de este tipo se paga para compensar (incluso a expensas de la tarifa de alquiler) o una tarifa es hecha por un inquilino o contratista (FAS de acuerdo con 24.06. 08 Decreto No. A12 -18629/07, DVO de fecha 10/20/08 No. F03-4340 / 2008).

Al mismo tiempo, el FAS del Distrito de Moscú en la decisión del 30.09.08 No. CA-A40 / 9153-08 en el caso No. A40-5452 / 08-108-22 indica que las mejoras inseparables en las instalaciones arrendadas son La propiedad del propietario, por lo que su transferencia no puede reconocerse la implementación, y no surge el objeto de impuestos sobre el IVA (véase también las resoluciones del FAS del Distrito Noroeste de 21.04.06 en el caso No. A56-7638 / 2005).

Transferencia de propiedad de bienes, trabajos realizados, servicios prestados de forma gratuita reconocida por la venta de bienes (obras, servicios). Por lo tanto, las operaciones para la transmisión gratuita de mejoras inseparables por parte del inquilino se incluyen en la facturación, IVA imponible (como operaciones para la transmisión de resultados de trabajo).

El IVA debe acumularse en el momento en que las mejoras inseparables se transmiten al propietario. Como regla general, tal transferencia se produce al final del contrato de arrendamiento cuando la propiedad arrendada (junto con mejoras inseparables) se devuelve al arrendador. Al transferir mejoras inseparables al propietario, el inquilino está obligado a realizar una factura y registrarla en el libro de ventas.

Dado que el IVA está sujeto a la transmisión gratuita de mejoras inseparables, el inquilino tiene derecho a tomar para deducir el IVA pagado por ella en la implementación de mejoras inseparables. Para hacer esto, debe cumplir las condiciones previstas por el arte. 171 y 172 del Código Tributario de la Federación de Rusia (Resolución de la FAS del Distrito de Moscú con fecha del 02/13/07 y 19.02.07 No. KA-A40 / 450-07 en caso Número A40-31107 / 06-116- 180). A su vez, el propietario no podrá decidir el IVA de forma gratuita recibida mejoras inseparables. Después de todo, con una transmisión gratuita, el inquilino no impone a un propietario la cantidad de IVA a pagar sobre la base de una factura (la carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 21 de marzo de 2003, No. 03-04-11 / 60).

Impuesto a la propiedad. Las inversiones de capital realizadas por el inquilino en forma de mejoras inseparables en los objetos arrendados que se tienen en cuenta como parte de los activos fijos del inquilino, reembolsados \u200b\u200b(no reembolsados) por el propietario, están sujetos a impuestos en la propiedad a su disposición bajo el contrato de arrendamiento Acuerdo (la carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 24 de octubre de 2007 No. 03 05-04-01 / 37). Es recomendable que el inquilino no espere el final del término de arrendamiento y se transfiera a las mejoras al propietario inmediatamente después de la finalización del trabajo. Esto permitirá al inquilino evitar desacuerdos con las autoridades fiscales.

En la contabilidad contable de los menores, las mejoras inseparables hechas por el inquilino, aumentan el costo inicial del objeto de arrendamiento o se tienen en cuenta como una instalación separada de activos fijos. Con cualquiera de las opciones para la contabilidad del costo de las mejoras, el propietario está obligado a pagar el impuesto a la propiedad. Incluye el costo de las mejoras inseparables a la base de impuestos a la propiedad, a partir del momento en que se obtienen las mejoras del inquilino para el acto de aceptación y transmisión u otros documentos similares.

Propietario - Organización extranjera

Como propietario de locales no residenciales, una empresa extranjera, que pertenece al derecho de propiedad, es propiedad de la propiedad en Rusia.

Según los organismos de control, el arrendamiento de propiedad por parte de una organización extranjera puede llevar a la formación de una representación permanente si se lleva a cabo de forma sistemática (el orden de los MNS de Rusia del 28 de marzo de 2003, no. BG-3- 23/150, una carta al servicio fiscal federal de Rusia en Moscú de 19.01 .07 № 20-12 / 05685).

El alquiler recibido por una organización extranjera está sujeta a impuesto sobre la renta a una tasa del 20%.

Operaciones para la provisión de bienes raíces, ubicados en Rusia, una empresa extranjera está sujeta a impuestos del IVA en el orden general.

Una organización extranjera en la adquisición de bienes raíces en Rusia en Rusia se convierte en un contribuyente del impuesto a la propiedad y está obligado a inscribirse en la autoridad fiscal. En consecuencia, cuando pasa esa propiedad en alquiler, debe calcularlo de forma independiente y pagar el presupuesto del IVA desde el alquiler.

Al mismo tiempo, si la entrega de un objeto de bienes raíces por parte de una empresa extranjera no es regular, entonces la actividad empresarial especificada no se reconoce. En consecuencia, las obligaciones de calcular y pagar al presupuesto del impuesto a la renta y el IVA están asignadas a organización rusa (inquilino) reconocido por el agente fiscal. A su vez, si las actividades de una empresa extranjera para alquilar un bienes raíces forman una representación permanente, entonces las obligaciones de calcular y pagar al presupuesto del impuesto a la renta y el IVA se asignan a la Oficina de Representantes.

Vivienda de alquiler para empleados - Ciudadanos extranjeros

Las empresas que utilizan el trabajo de ciudadanos extranjeros pueden proporcionarles viviendas de forma gratuita o de pago. compensación monetaria Pagar alquilar un apartamento por un período de trabajo. La cuestión de si se produce ingresos en este caso, el Renta imponiente de NDFF, de un trabajador extranjero, y el objeto de impuestos de la ESN es controvertido.

Hay dos posiciones. Según la primera posición en la provisión de un empleador a un ciudadano extranjero de viviendas previsto por el contrato de trabajo, aumentando los ingresos gravados por NDFL y el ESN.

La segunda posición es que el ingreso sujeto a impuestos durante la provisión de viviendas en ciudadanos extranjeros no surge del empleador, ya que la provisión gratuita de viviendas se refiere a las compensaciones que no están incluidas en el sistema de salarios y citas son una compensación de los empleados de costos relacionados con el Implementación de tareas de empleo. El pago de la vivienda debe considerarse como un tipo de disposición de acuerdo en un nuevo lugar de residencia.

El empleador está obligado a reembolsar los costos al mover a un empleado a trabajar en otra localidad, incluido el costo de acuerdo en una nueva residencia. El reembolso de estos gastos es una compensación al empleado asociado con la implementación de sus tareas de empleo. En consecuencia, no surge el objeto de impuestos de la ESN (la Decisión de 12.05.2008 n 09AP-3569/2008-AK).

Los pagos de compensación relacionados con la prestación gratuita de locales residenciales tampoco están sujetos a ingresos personales PFF. Dado que la obligación de proporcionar a la vivienda se confía al empleador, el ingreso sujeto a impuestos al pagar la vivienda a los trabajadores extranjeros no surge (decisiones del noveno corte de arbitraje de apelación fechadas 12.05.08 No. 09AP-3569/2008-AK, el FAS de El Distrito Central del 11.12.07 No. A48-717 / 07-2, Determinación del arbitraje supremo de la Federación Rusa del 23/04/08 No. 4623/08).

Comentarios

21/09/2015 Lyudmila

La conclusión del acuerdo de la agencia es generalmente problemático, porque El contrato de utilidades ya se ha celebrado en el momento de la operación de bienes raíces, y los inquilinos (son principios) aparecen y cambian más tarde. Dicho acuerdo de agencia (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 14 de abril de 2011 No. 03-11-06 / 2/55) La inspección puede desafiar

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Materiales sobre el tema.

Encontrados 19 materiales de 2124.

Expandir todos los registros Colapsar todos los mensajes Ordenar por: Nombre Fecha

18.02.2011 Papel de papel e internet 22170

Considerar provisiones generales Sobre el contrato de arrendamiento. La propiedad puede presentarse en alquiler, que en el proceso de uso no perderá y no cambiará sus propiedades naturales y reales. En el contrato de arrendamiento, se deben especificar los datos que nos permiten determinar qué propiedad está sujeta a la transmisión como un contrato de arrendamiento como objeto. Si está bajo el contrato de arrendamiento, es imposible determinar qué propiedad se transfiere al contrato de arrendamiento, un acuerdo de este tipo se considera un ...

20.04.2011 Columna de un especialista 2162

La pregunta no está fuera de simple y, cómo decir, todavía discusión. La historia de la pregunta va a nuestro pasado, en el sentido de que disputa sobre qué considerar el servicio comenzó y se toma prestado a ser discutido en el proceso de formación de prácticas judiciales para acuerdos de préstamos gratuitos, donde, por primera vez, por primera vez. Desarrollado y aplicado en la práctica la posición: préstamo gratuito - Servicio. Servicios en el campo de las actividades comerciales entre organizaciones comerciales antes ...

13.11.2009 Columna de un especialista -1 +1 1 14817

Buenas tardes, Olga Viktorovna! De conformidad con el artículo 146 del Código de Operaciones sobre la venta de bienes (obras, servicios) en el territorio. Federación Rusa Reconocido como un objeto de valor fiscal agregado. Para abordar la cuestión de la presencia o ausencia de la implementación del trabajo (servicios), el impuesto al valor agregado de su valor público en la Federación de Rusia, en el caso del vendedor y el comprador del trabajo (servicios) tiene una ubicación en ...

12.02.2009 Columna de un especialista 2193

Los riesgos aquí están establecidos en vista del hecho de que el esquema no se entiende completamente. Es decir, por un lado, hay un prisionero en los servicios de marketing, donde el no residente es el cliente, y el intérprete es y realiza un trabajo en el territorio de la Federación de Rusia. En este sentido, llamamos su atención al control de la moneda y los posibles riesgos para el lado ruso, relacionados con la necesidad de llevar la carga de los deberes del agente fiscal sobre el IVA en virtud de las disposiciones del subpárrafo 4 del párrafo 1 ...

01.10.2009 Papel de papel e internet -1 +1 1 18487

Características de la línea de asunto de las relaciones legales de alquiler con no residentes de acuerdo con la legislación vigente, las empresas extranjeras pueden participar en la entrega de bienes raíces en alquiler en el territorio de la Federación de Rusia de las siguientes maneras. Como propietario de bienes raíces y propietarios directos. En este caso, la clave es la cuestión de formar una representación permanente de un no residente (en el sentido fiscal) ...

01.07.2019 Papel de papel e internet 260

El proyecto de Internet ruso comienza con un desarrollador de TI. La compañía tiene un sitio web, grandes clientes, pero hay dificultades. Por ejemplo, no todas las contrapartes extranjeras están listas para transferir dinero a las cuentas rusas. Por lo tanto, el desarrollador tiene que registrar la empresa en el extranjero. Considere qué beneficios traerá a una empresa extranjera a los desarrolladores de TI rusos. Las contrapartes extranjeras no están listas para enumerar dinero en R ...

02.26.2015 Seminario 3485

Tratemos de aclarar su pregunta y agregar al propósito de acercarse a las "construcciones" legales y fiscales ". Usaremos el método científico de "adivinación aceptable". Por lo tanto, existe un contrato de renderizado (comprador ejecutivo-1) H. Servicios. También hay un comprador-2, que, de acuerdo con su modelo de plan y negocio, compras del derecho del comprador-1 a requerir este servicio. Es decir, hablando por otros, las partes (comprador-1 y comprar ...

El área menos prestigiosa, la vivienda más rentable, descubrió a los analistas "cian". Con frecuencia, los apartamentos se pagan en Nueva Moscú, Kapotny, Lublin y Kuzminakh, pero también para venderlos más difíciles que la vivienda en áreas prestigiosas.

Trampa atractiva

La rentabilidad promedio desde el alquiler a largo plazo de un apartamento en Moscú al final del primer semestre de 2016 ascendió al 5,5%, el estudio preparado por los especialistas de Sian. En otras palabras, mapeando el apartamento metropolitano, alquilarlo en alquiler, es posible en 18 años con un poco. Al mismo tiempo, para diferentes distritos, el término es significativamente diferente.

Como resultó, los propietarios de los bienes raíces más caros del centro de la ciudad son los más difíciles de devolver los fondos gastados en su compra. En los líderes de Antifregones, Arbat, Khamovniki y Gagarinsky fueron golpeados. Aquí, la tasa de capitalización (la relación entre el precio del activo y el tamaño del ingreso anual obtenido de la entrega de ella) fluctúa en el rango de 4-4.5%, indica cian. Por lo tanto, al comprar un apartamento en estas áreas, habrá 22-25 años para esperar la inversión.

Comprar un apartamento en las áreas menos prestigiosas, por el contrario, es la solución de inversión más prometedora, a continuación de los datos de investigación. El máximo beneficio de los inversores llevará apartamentos de alquiler en los asentamientos de Pervomayskoye y Marushkinskoye en Nueva Moscú, así como en el área de la trampa en el distrito administrativo del sudeste. Las tasas de capitalización aquí fluctúan de 6.4 a 6.7%. Es decir, el evaporamiento podrá invertir su inversión en 15-15.6 años. Los líderes para la rentabilidad (6.7%) son apartamentos de tres habitaciones cerca de la refinería de petróleo de Moscú en Kapotn.

Tal efecto es causado por el hecho de que, como la tasa de alquiler de la ciudad se elimina de la ciudad, no tanto como el costo de un metro cuadrado se explica en Cyan.

El estudio se basa en un análisis de más de 1 millón de anuncios de venta y alquiler de viviendas en Moscú publicado en el Portal Cian.RU en 2012-2016. Al mismo tiempo, las tarifas de alquiler y los costos de vivienda descontados con respecto a la dinámica de precios y las tarifas de alquiler.

La compañía de alquiler de Miel cita sobre las mismas figuras que "cian", sin embargo, sin separación por distritos: la tasa de capitalización de los apartamentos de clase económica de la capital varía de 4 a 7% por año.

Odnushki más popular

Por el año pasado La popularidad del alquiler de apartamentos de un dormitorio ha crecido. "Su participación en la estructura de la demanda para el año aumentó en 3 pp. Y ascendió al 58% ", dijo el Director General del Portal Domofond.RU, Eric SegerBorg. - Al mismo tiempo, el número de solicitudes de contacto para los anuncios en la propuesta de alquilar apartamentos de dos habitaciones y de tres habitaciones, por el contrario, se volvió más bajo en 1 PP. - 34% y 7%, respectivamente ". La tasa de alquiler promedio también disminuyó durante el año pasado en todos los segmentos de vivienda en un 3%. El conteo de apartamento de una habitación en Moscú se puede eliminar en Moscú durante 30.8 mil rublos, 2 habitaciones, por 43.3 mil rublos.

Regla anterior

Los datos "CIAN" confirman la llamada Regla de Oro antes, el Director del Departamento de Bienes Raíces del INCOM del mercado secundario, Sergey Shloma, cree: "Cuanto más pequeño sea el espacio vital de lo que es más barato, el ingreso mayor que trae. Desde este punto de vista, para comprar con el propósito de la entrega de bienes raíces de lujo, un tipo de placer: el rendimiento de élite es mínimo en comparación con la vivienda típica ".

La rentabilidad del arrendamiento de bienes raíces de élite varía dentro del 1 y 4% de la cantidad inicial de inversión, dependiendo del costo de un metro cuadrado, acabados, equipos y muebles, es evaluado por el Director del Departamento de Bienes Raíces de la Ciudad de Kalinka Group Julia Kovaleva. La distancia del centro también suele ir a favor de antes. "En nuestra base de datos, hay un apartamento en Butikovsky, 5, en el área de Ostozhenka, que se rindió por $ 10 mil por mes, proporciona un ejemplo de Kovalev. "Al mismo tiempo, un apartamento relativamente barato en el terraplén de Taras Shevchenko, 1/2, recientemente, el propietario ha pasado por $ 15 mil".

Las opciones más democráticas renuncian no solo más rentables, sino también más rápidas. Por ejemplo, los apartamentos de clase económica ahora continúan en promedio durante varios días, y el año pasado y hubo suficiente durante varias horas en el último año, el Director Adjunto del Departamento de Apartamento de Apartamentos "Inkom-Real Estate" Oksana Polyakova es evaluado. "Los apartamentos de comodidad y clase de negocios hoy se eligen aproximadamente dos semanas de siete - diez opciones", continúa. - El año pasado, miré a través de tres o cuatro apartamentos durante más de cuatro días ". Los apartamentos de élite pueden estar expuestos tanto como el propietario no decida sobre una disminución adecuada en las tarifas de alquiler.

Si toma estadísticas en promedio en el área, las conclusiones de "cian" son áreas lógicas, más baratas, brindan más rentabilidad, se acuerda el director general de la agencia inmobiliaria en el hogar Anna Moiseeva. Por otro lado, el rendimiento siempre depende de no solo del área, sino también de un apartamento en particular. Signos del objeto líquido un poco, enumera el experto: un pequeño metra precio bajo, proximidad al metro y al centro. "Es importante recordar siempre que una vez que el apartamento, que ahora está arrendado, todavía tendrá que ser vendido", señala Moiseeva. - Y luego los factores que son beneficiosos para antes lo harán menos líquido para el vendedor ".

Comprar más cerca del centro

"La exposición de apartamentos en venta, por supuesto, depende de la calidad del apartamento en sí: la adecuación de su precio, en casa y en el piso,: señala el Director General de la Agencia de Bienes Raíces en el hogar que prepara Anna Moiseeva. - Pero en general, el apartamento en un área más prestigiosa se puede exhibir alrededor de dos o tres meses contra seis o más meses para apartamentos menos líquidos en áreas remotas ".

El hecho de que los bienes raíces ubicados más cerca del centro se venden mejor, los datos de Rosreestra se evidencian. Por ejemplo, en el primer semestre de 2016, cerca de Moscú se registró en casi un 15% menos de transacciones con la transferencia de derechos a las premisas residenciales que en el mismo período de 2015: 294.7 mil y 345.4 mil transacciones, respectivamente. Esta estadística describe principalmente las operaciones en el mercado secundario de vivienda.

La demanda y los nuevos edificios disminuyen. De enero a junio de 2016, el número de contratos de participación en la construcción de acciones de vivienda (DDU) en la región de Moscú disminuyó en un 4% a 41.3 mil.

En Moscú, por el contrario, las transacciones tanto con el nuevo y secundario, comenzaron a ser más a menudo. El volumen total de transacciones con la transferencia de derechos de propiedad creció un 10,8%, a 62.7 mil.

La popularidad de Moscú influyó en el hecho de que durante el último año y la mitad, los desarrolladores de Moscú presentaban al mercado el volumen récord de nuevos proyectos, que pueden competir con la región de Moscú, explica el jefe de la compañía de consultoría de IRN, Tatyana Kalyuzhnvava. . Tocó tu papel y tus descuentos. "Alrededor del 30% de los proyectos con el pago del 100%, puede obtener un descuento del 5-10%", señala Kalyuzhnova.

El precio promedio de 1 cuadrado. M en los nuevos edificios de Moscú (en el área de TTK a Moscú Ring Road), según IRN, hoy es de 172.3 mil rublos. En los suburbios, siguiendo los resultados de junio, fue de 85.4 mil rublos. Por 1 cuadrado. M, se refiere al estudio de la compañía "Miel-Novostroy". Pero al ver las propuestas concretas, el beneficio de comprar un apartamento en Moscú se vuelve más visual. Por ejemplo, a mediados de junio, la compañía Jellypotek trajo al mercado un nuevo complejo residencial "Atmósfera" en el área de Lublin Sureste distrito administrativo. En la etapa de entrenamiento, el sitio para trabajos de construcción, el costo de los apartamentos individuales y de tres habitaciones con un área de 34.9-76.9 metros cuadrados. M es 4.1-11.1 millones de rublos, o 115-145 mil rublos. Por 1 cuadrado. metro.

Para una "cuadrada" en la LCD "Opaliha O3", ubicada en la región de Moscú, a 13 km de la carretera de circunvalación de Moscú, tendrá que pagar un promedio de 124 mil rublos, y se estima que el precio de los apartamentos, según el sitio del desarrollador. De 2.4 millones a 6.86 millones de frote. (para un apartamento de una y tres habitaciones, respectivamente).

Incluso las inversiones más rentables en el mercado de arrendamiento a largo plazo son significativamente inferiores a la rentabilidad de los depósitos bancarios tradicionales. Según el Banco Central, el nivel básico de rentabilidad en los depósitos de ruas por más de un año en julio es de 10.7% por año.