Šta je stalni dio stanarine. Enciklopedija rješenja

Pronađite odgovarajuću sobu

Nedostatak i visoki troškovi hotela u glavnom gradu i drugim velikim gradovima učinili su dnevno iznajmljivanje za posjetitelje jednom od najpogodnijih opcija za privremeni smještaj. Paradoks je, ali iznajmljivanje zasebnog stana sa kuhinjom i svime što vam je potrebno za život košta manje od pristojne hotelske sobe. Potražnja prirodno podstiče i ponudu. Stoga je čudo što se sve više privatnih investitora bavi kratkoročnim iznajmljivanjem stanova koji u svom arsenalu imaju samo jednu "odnušku", a postoji i niz specijaliziranih kompanija koje nude klijentima uz desetak ili više stanova dodatni usluga u glavnom gradu. Prošla su vremena kada su jedine nekretnine koje su iznajmljivale "stan za noćenje" bile bake na stanici.

Iznajmite bez budućnosti

“U pogledu cijene, troškovi dnevnih iznajmljenih stanova isti su ili jeftiniji od hotelske sobe odgovarajućeg nivoa. Razlika može doseći 20-30%,-kaže Dmitrij Taganov, šef analitičkog centra Inkom-nekretnina. “Osim toga, turist ili poslovni putnik koji je nekoliko dana dolazio u glavni grad ima potpuno opremljenu kuhinju u kojoj možete sami pripremiti ručak ili večeru. A pri smještaju u hotel morat ćete svaki put ostaviti mnogo novca u restoranu ili ćete potražiti pristojan kafić ili restoran u blizini. I nije činjenica da će dostojna institucija biti na korak do njega. " Hotel će morati platiti svaku dodatnu uslugu - pranje i peglanje košulja, njegu cipela itd. U unajmljenom stanu niko neće predstaviti dodatni račun zbog toga što je stanar koristio peglu, mašinu za pranje rublja ili četku za cipele.

Što se tiče stanodavca, za njega je glavna prednost kratkoročnog poslovanja mogućnost „izlaska iz projekta“ u bilo koje vrijeme bez predrasuda. Na primjer, ako je stan potreban za lične potrebe - prebivalište samog vlasnika, njegove djece ili roditelja, stanodavac ne mora čekati nekoliko mjeseci prije nego što ugovor sa zakupcem prestane, kao što je često slučaj s dugoročnim iznajmljivanje. Štaviše, dugoročni ugovor o zakupu često predviđa plaćanje kazne zakupcima u slučaju da se ona raskine krivicom vlasnika stana. Iznajmljivači dnevnih stanova rijetko borave duže od deset dana.

Dnevna najamnina ima smisla ako želite prodati stan. Vrijeme za izlaganje stanova može potrajati nekoliko mjeseci, posebno sada, kada je potražnja čak i za likvidnim stanovima na izuzetno niskom nivou, ali ne propustite priliku zaraditi na stanu koji miruje dok čekate kupca. Dnevna najamnina omogućit će organiziranje izlaganja objekta gotovo u bilo koje vrijeme, s dugoročnim najmom, morat ćete uskladiti vrijeme posjeta sa stanarima. Također, "dnevno poslovanje" opravdano je kao opcija za diverzifikaciju. Ako posjedujete dva ili više stanova, preporučljivo je jedan od njih iznajmiti na duže vrijeme, a drugi za dnevni najam. Štaviše, u Moskvi je sezonalnost turizma manje izražena, a protok posjetilaca stabilan tokom cijele godine.

Na prvi pogled, dnevna stanarina izgleda čak isplativija od dugoročne. “Cijena malog dvosobnog stana ekonomske klase s dobrim kozmetičkim popravcima, potrebnim kućanskim aparatima i namještajem iznosit će oko 3-4 tisuće rubalja. po danu. Ispostavilo se da pri iznajmljivanju takvog stana na 20 dana mjesečno možete računati na prihod u iznosu od 60-80 hiljada rubalja. Dok će za dugoročni zakup njegov trošak iznositi oko 35-45 hiljada rubalja. mjesečno ”, - primjer daje Dmitrij Taganov. Istodobno, stope na tržištu dugoročnog najma u posljednje vrijeme stalno se smanjuju, a profitabilnost od njega danas ne prelazi 4–5%.

Nema garancija, nema osiguranja

Ali ne može se reći da je posao iznajmljivanja stanova na kratak period jednostavan. Uz to je povezano mnogo više složenosti nego što se čini na prvi pogled. Glavni problem dnevnog stanodavca je nedostatak zajamčenih prihoda. Uz dugoročni zakup, dovoljno je jednom pronaći klijenta, zaključiti ugovor - i možete živjeti u miru godinu dana, primajući stabilan mjesečni prihod. A u slučaju kratkotrajne potrage za novim gostima u tijeku je.

Od jeseni je Dmitrij K. odlučio da izda svoj stan u centru Sankt Peterburga za dnevni najam. I iz vlastitog iskustva uvjerio sam se da ovaj posao u praksi nije toliko isplativ kako se čini u teoriji. „Kada sam ga iznajmljivao po dugoročnom ugovoru, uvijek sam imao zagarantovanih 30 hiljada rubalja. Mjesečno. Sada je više problema i manje povrata ”, kaže on. Mjesec po mjesec nije potrebno. Jednom je Dmitrij imao veliku sreću: jedna porodica je iznajmila stan na 20 dana, koji je popravljao svoje stanove, a pošto se to odugovlačilo, morali su produžiti zakup za isti period. Ali to je bio jedini slučaj. Ostatak vremena stan se koristi u prosjeku deset dana u mjesecu. “Međutim, postoje sasvim objektivni razlozi. Prvo, zima nije turistička sezona za Sankt Peterburg. Drugo, kriza. Glavni kontingent klijenata su turisti i poslovni putnici, a broj oboje se značajno smanjio posljednjih mjeseci ”, kaže Dmitrij.

Svetlana Aleksashina, menadžerka za iznajmljivanje stambenog fonda peterburške kompanije za nekretnine, napominje da je potražnja za dnevnim stanovima neravnomjerna i da u velikoj mjeri zavisi od sezone: „Prije Nove godine bio je dovoljan broj ljudi koji su htio je iznajmiti stan na nekoliko dana: mnogi ljudi iz drugih gradova dolazili su svojim prijateljima, rođacima da ovdje provedu praznike. Sada je tržište dnevnog najma mirno, ali tradicionalno za ovo doba godine. Oživljavanje će, kao i uvijek, doći u svibnju-lipnju: sezona bijelih noći godišnje privlači turiste u grad na Nevi ”. Međutim, u posljednje vrijeme konkurencija na tržištu dnevnog najma postala je još oštrija: pojavili su se brojni mini hoteli, a mnogi posjetitelji preferiraju ovaj segment nego apartmane.

Naravno, postoje alternativni načini za osiguravanje stabilnijeg protoka stanara. Ali ovo su već opcije za amatera. Možete, na primjer, iznajmiti stan za praznike i zabave - u tu svrhu nekretnine u pogodnim područjima uvijek su tražene. Ali ovdje morate biti svjesni posljedica na stanje stana. Nitko, nakon što je uplatio novac, neće se brinuti za imovinu vlasnika. Druga mogućnost je iznajmljivanje stanova za zaposlene u slobodno vrijeme. Takođe garantuje stabilan profit. "Ali takvi stanovi brzo propadaju", primjećuje jedan od stanodavaca. "Osim toga, kada se stan nalazi u pristojnoj kući, apsolutno ne želite pokvariti odnose sa susjedima."

Stalna potraga za klijentima nikako nije jedini problem koji čeka stanodavca. Stan za dnevni najam zahtijeva mnogo više pažnje. Nakon svakog klijenta, vlasnici moraju urediti kuću, obaviti čišćenje, osigurati svježu posteljinu itd. Štoviše, takvi predmeti gube izgled mnogo brže. “Gosti se stalno mijenjaju, a uopće nije činjenica da će svi biti izuzetno osjetljivi na novi namještaj i kućanske aparate. Stoga će vlasnik dnevnog stana morati mnogo češće obavljati kozmetičke popravke nego u stanu koji se iznajmljuje na duže vrijeme. I također platite osiguranje od rizika oštećenja ”, kaže Dmitrij Taganov. Istina, kako je primijetio stanodavac iz Sankt Peterburga Dmitrij K., kupovina osiguranja je preveliki luksuz: osiguravajuća društva ili odbijaju uopće osigurati takve stanove, ili krše previsoke stope.

Kod kratkoročnog iznajmljivanja, rizik od suočavanja s prijevarom ili kriminalom je mnogo veći. Dmitrij K. je već imao takvo iskustvo. U novogodišnjoj noći došao je u posjet stanu koji je tada bio prazan, ali je otkrio da ne može ući unutra: ključ iz nepoznatog razloga nije odgovarao bravi . Pomno pogledavši vrata, Dmitrij je otkrio da je brava jednostavno zamijenjena. Morao sam nazvati zaposlenika Ministarstva za hitne slučajeve, koji je otvorio vrata i pustio zakonitog vlasnika. Kad je ušao u stan, Dmitrij je pronašao mnoge tuđe stvari, ukrašeno božićno drvce, boce alkohola - jednom riječju jasne znakove da je stan useljen. Nakon nekog vremena pojavio se novi "podstanar", koji je pravog vlasnika stana sreo s ogorčenim pitanjima o razlozima njegovog boravka na teritoriji tuđeg stana. Ispostavilo se da je iznajmio stan preko agencije za nekretnine i odmah platio tri mjeseca unaprijed. Postepeno su detalji prevare postali jasni: malo prije Nove godine jedna je žena unajmila stan na nekoliko dana, koja je, prema njenim riječima, stigla iz Sočija. Za tako kratko vrijeme uspjela je napraviti duplikate ključeva, a nakon službenog "odlaska" vratila se, promijenila bravu i pod krinkom nekretnine pristala je stan iznajmiti drugoj osobi. Uzela je avans od njega - i nestala u nepoznatom pravcu.

Dmitrij je imao sreće: ilegalni stanar napustio je stan bez potraživanja, a osim vremena i živaca, vlasnik nije pretrpio nikakve gubitke. Ali u drugačijem scenariju, prevarant se možda ne bi opteretio ponovnim preuzimanjem, već je jednostavno iz kuće iznio svu vrijednu imovinu i opremu. Da biste smanjili rizike, trebali biste barem napraviti kopiju pasoša klijenta, ali to vas neće osigurati 100% od prevaranata.

Poverenje ili nezavisnost?

Ako želite iznajmiti svoj stan za dnevni najam, pred vama su dva načina: prenesite stan u povjerenje agenciji za nekretnine ili se sami pozabavite njegovom isporukom.

S upravljanjem povjerenjem, s jedne strane, vlasnik je oslobođen svih muka. S druge strane, postoji rizik prijevare od strane nekretnina. Agenti mogu jednostavno varati potcijenjujući broj dana tokom kojih se stan iznajmljivao, a dio prihoda zadržati za sebe. Nećete svaki dan odlaziti u stan i provjeravati.

Ako uzmete stvar u svoje ruke, morat ćete koristiti što više kanala informacija kako biste pronašli klijente. Međutim, to nije previše teško. Vrijedi upisati "Yandex" ili neku drugu tražilicu riječi "dnevni najam" - i tu ćete tada imati izbor na desetine web stranica agencija koje nude stanove za iznajmljivanje. Gotovo svi oni surađuju sa vlasnicima stanova. Morat ćete napraviti standardni opis predloženog stanovanja, navesti sve njegove osnovne parametre i snimiti nekoliko fotografija (kuhinja, kupaonica i spavaća soba). Fotografije i opisi objavljeni su na web stranici agencije. Vlasnik stana navodi koliko bi volio primati po danu, a nekretnine dodaju vlastitu maržu povrh ove brojke. Na primjer, ako stan "od vlasnika" košta 2 tisuće rubalja, tada će ga agencija ponuditi za 2,5-3 tisuće. U ovom slučaju, obmana posrednika teško je moguća, jer agencija ima isključivo ulogu vezu za povezivanje. Upućuje klijenta, a vlasnik kuće je već u kontaktu s njim: pokazuje stan, i promjenu posteljine, i čišćenje, a najugodnije je plaćanje. Tada već daje proviziju agenciji.

U prisustvu nekoliko stanova, dnevna najamnina pretvara se u punopravni posao, koji zahtijeva ne samo početna ulaganja, već i redovne troškove. Bit će potrebne ili usluge čišćenja vanjskim suradnicima ili stvaranje vlastite operativne jedinice koja će preuzeti čišćenje stanova, pranje i zamjenu posteljine, manje popravke itd. Osim servisnog osoblja, potreban je i računovođa. Morat ćete uspostaviti odnose s ljudima koji su u stanju riješiti svaku konfliktnu situaciju sa stanovnicima. Važan element ovog poslovanja je stvaranje i promocija efikasne web stranice na Internetu. “Izgleda jako teško, ali u praksi bi se moglo pokazati suprotno. U toku aktivnosti uspostavljaju se poslovni odnosi s određenim organizacijama, na primjer, s predstavništvima zapadnih firmi, zbog čega ovo poslovanje postaje stabilnije i sigurnije. Štaviše, možete dobiti i dodatni prihod pružanjem povezanih usluga: prevoz, putovanja itd. ", - kaže Evgeny Skomorovsky, generalni direktor Century 21 West.

Recept za uspeh

Neće se svaki stan jednako dobro iznajmljivati. Postoje brojni parametri na kojima će ovisiti njegova potražnja među potencijalnim zakupcima. Prvo, lokacija takvog stanovanja je važna. „Za kratkoročno iznajmljivanje, posebno su traženi mali stanovi u centralnom okrugu Moskve, na primjer, u staljinističkim kućama. Popularni su i prostori s velikim izložbenim centrima ”, kaže Vadim Lamin, šef ekskluzivnog odjela odjela za iznajmljivanje luksuznih stanova Penny Lane Realty. Parametar "pješačka udaljenost metroa" ostaje važan parametar - baš kao i pri kupnji ili dugoročnom najmu.

Ako se stan koji se iznajmljuje na duže vrijeme može minimalno opremiti, tada u slučaju kratkoročnog najma takva soba neće funkcionirati. Sve bi trebalo biti ovdje kako bi se stanovnicima pružila udobna alternativa hotelskoj sobi. Osoba koja dolazi u hotel ne trudi se da sa sobom ponese sapun, peškir, pastu za zube ili posteljinu. Sve to prima na licu mesta. Za dnevni najam morate osigurati isto.

Soba bi trebala imati udoban ormar i mjesto za spavanje. Kuhinja mora biti opremljena hladnjakom, kuhalom za vodu i mikrovalnom pećnicom. Potonji je neophodniji element od ploče. “Malo se posjetitelja bavi ozbiljnim kuhanjem. Ili jedu u kafiću ili radije kupuju gotovu hranu i zagrijavaju je “, kaže trgovac nekretninama Sergej. U sobi je potreban TV, a nedavno je postao popularan i DVD player. Takve sitnice često igraju važnu ulogu, pogotovo jer je konkurencija na tržištu dnevnog najma velika i praktički nema razlike u cijenama.

Kratkoročni najam: PRO & CONTRA

1. Potencijalno veći prihod od dugoročnog najma.

2. Sposobnost da se u svakom trenutku ugasi posao.

3. Besplatno raspolaganje stanom (u svakom trenutku možete prodati, naseliti rodbinu itd.).

1. Nedostatak zagarantovanog prihoda.

2. Potreba za stalnom potragom za novim kupcima.

3. Stan često zahtijeva popravak, brže gubi izgled.

4. Poslovi koji zahtijevaju više rada: stan treba dovesti u red nakon svakog klijenta, potrebno je stanovnicima osigurati kompletan "hotelski" komplet - posteljinu, posuđe, namještaj i kućanske aparate.

Registracija (stalna registracija) u Moskvi, u stanu po niskim cijenama. Pružamo potpunu pravnu podršku od A do Ž, počevši od odabira stambenog prostora (provjera) i završavajući podrškom za transakcije u državnim agencijama. Uvijek, najmanje 9 - 11 okruga po vašem izboru. Registracija se odvija strogo u okvirima zakona, samo službeno putem MFC -a ili direktno preko Ureda za migracije. Prisustvo vlasnika doma i osobe koja se mora registrirati. (Trajna registracija u Moskvi) U vašem pasošu ćete biti žigosani od 30 minuta do 5 radnih dana, ovisno o odabranom načinu podnošenja dokumenata. Ako želite kupiti boravišnu dozvolu u Moskvi, to nije za nas. Ne prodajemo ga, nudimo pravnu podršku za registraciju.

Moskovska registracija

Moskovska boravišna dozvola izdaje se uzimajući u obzir sve norme i standarde koje je utvrdila ruska vlada, strogo preko državnih organa. U stanu u kojem ćete biti prijavljeni, osim vas, bit će upisano još 5 - 8 osoba. Nema gumenih stanova! Štaviše, gumeni stanovi su krivično kažnjivi.

Trajna registracija u Moskvi počinje vašim uspjehom.

Još jednom želimo ponoviti i prenijeti vam da je stalna registracija u Moskvi, koja je formalizirana preko naše kompanije, 100% službena. S njom možete dobiti sve što zakon zahtijeva.

Smjestite svoje dijete u školu ili vrtić.

Registrujte svoje vozilo u saobraćajnoj policiji.

Dobar posao u državnim i komercijalnim organizacijama.

Primajte kredite od banke, uključujući hipotekarne kredite.

Besplatna medicinska njega u državnim poliklinikama.

Nabavite novi ili zamijenite postojeći strani pasoš.

Nabavite vozačku dozvolu.

Primite penziju koja je dospjela po zakonu.

Registracija u Moskvi za

Registracija u Moskvi za građane Ruske Federacije ovih je dana prilično tražena usluga. Koliko god zvučalo beznačajno, gotovo svaki Rus koji dođe raditi u Moskvu suočen je s državnom birokratskom mašinom.

Registracija u Moskvi za strane državljane

- ovo je neophodan korak u daljem sticanju državljanstva Ruske Federacije. Zaista, prema zakonu, osoba koja je dobila dozvolu za privremeni boravak mora izdati boravišnu dozvolu za cijelo vrijeme trajanja dozvole za privremeni boravak.

Zakonski je potrebno pribaviti boravišnu dozvolu za boravišnu dozvolu ili se prijaviti za boravišnu dozvolu u Rusiji svih 5 godina perioda važenja boravišne dozvole.

Zašto imamo dozvolu boravka u Moskvi po tako pristupačnoj cijeni?

Osnovno! Mi smo posljednja kompanija koja pruža ovu uslugu. Otvorimo malo zavjesu, imamo oko 6-8 posrednika koji nam dovode klijente, s njihovim "troškovima likvidacije". Mi nismo posrednici! Naša cijena, iz prve ruke.

Još jedna činjenica: na internetu postoji mnogo prijedloga za registraciju registracije kupovinom udjela. Ovo je vrlo skup proces, a cijena može ići i do 1.200.000 rubalja. Imamo pristupačan proizvod, ništa gore: boravišnu dozvolu u Moskvi bez prava na stambeni prostor. ili nas kontaktirajte i registrirajte se za mnogo manje novca? nedvosmislen odgovor je ne. Sve ovisi o vašim ciljevima i financijskim mogućnostima. A ono što vama odgovara zahtijeva analizu.

Međutim, bez obzira na vaš izbor, morate zapamtiti da registraciju u Moskvi izdaje državno tijelo u roku od 6 propisanih dana.

Publikacija

Nekretnine se mogu dati u zakup, koje u procesu korištenja neće izgubiti ili promijeniti svojstva prirodnog materijala. Ugovor o zakupu mora sadržavati informacije koje omogućavaju da se tačno odredi koja će se imovina prenijeti kao predmet zakupa. Ako je nemoguće utvrditi koja se vrsta imovine daje u zakup prema ugovoru o zakupu, tada se takav ugovor smatra zaključenim i strane u tom ugovoru nemaju nikakva prava i obaveze.

Samo vlasnik ima pravo iznajmljivanja nekretnine. Međutim, zakupodavac može biti i osoba koja nije vlasnik, ali ima pravo iznajmljivanja nekretnine od strane vlasnika.

Rok zakupa nekretnine određen je ugovorom. Ako rok nije naveden u ugovoru, smatra se da je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme. U tom slučaju, svaka od strana ima pravo odustati od ugovora u bilo koje vrijeme, obavijestivši drugu stranu o tome mjesec dana unaprijed, a u slučaju iznajmljivanja nekretnine - tri mjeseca unaprijed. U ovom slučaju, ugovorom se može utvrditi drugačiji rok za upozorenje o raskidu ugovora o zakupu na neodređeno vrijeme.

Zakupodavac je odgovoran za sve nedostatke zakupljene imovine, čak i ako za njih nije znao u vrijeme sklapanja ugovora. Ako je zakupac, nakon što je prihvatio nekretninu, otkrio određene nedostatke, ima pravo:

zahtjev od zakupodavca da ih ukloni besplatno;

samostalno otkloniti ove nedostatke i zahtijevati naknadu njihovih troškova za njihovo otklanjanje istovremenom uplatom;

sami otklone nedostatke i zadrže iznos troškova nastalih od zakupnine, obavještavajući o tome najmodavca. Zakupac također ima pravo zahtijevati razmjerno smanjenje zakupnine, dok može otkloniti ili ne otkloniti utvrđene nedostatke;

ne radi otklanjanja nedostataka, već radi raskida ugovora.

Zakupodavac ne snosi odgovornost za nedostatke zakupljene imovine u slučaju da su ti nedostaci dogovoreni pri sklapanju ugovora o zakupu ili su unaprijed bili poznati zakupcu ili su ih zakupci trebali otkriti tijekom pregleda imovine ili provjere njene upotrebljivosti pri zaključivanju ugovora ili prijenosu imovine u zakup. ...

Plaćanje režije od strane zakupca

Zakup je plaćeni ugovor. Visina zakupnine, rok plaćanja određuju se ugovorom. Osim toga, zakupac je dužan platiti komunalne račune za iznajmljenu nekretninu. Zakupci mogu nadoknaditi komunalne troškove na nekoliko načina:

fiksna najamnina, koja uključuje troškove komunalnih računa. Zakupac plaća zakupodavcu svaki mjesec u iznosu koji je naveden u ugovoru;

stanarina, koja se sastoji od stalnih i promjenjivih dijelova, posebno stalna zakupnina je plaćanje za površinu iznajmljenog prostora, varijabla je plaćanje režije;

stanarina bez troškova komunalija. Zakupac samostalno zaključuje ugovore s komunalnim službama ili se agencijski ugovor može koristiti za nadoknadu režije.

Najam, uzimajući u obzir troškove režije

Renta, uzimajući u obzir račune za komunalije, najmanje je kontroverzna s poreznim vlastima, ali je manje isplativa opcija. Cijena nekih usluga izravno ovisi o količini njihove potrošnje, a nije uvijek moguće unaprijed odrediti koliko će, na primjer, zakupca potrošiti električne energije. Stoga može doći do situacije kada komunalije koje je zakupac stvarno potrošio nisu pokrivene iznosom računa za komunalne usluge uključene u zakupninu.

Računovodstvo kod zakupodavca. Zakupnina, uzimajući u obzir račune za komunalije, prihod je od prodaje usluga zakupa prostora. Predmet oporezivanja je implementacija usluga davanja imovine u zakup.

U ovom slučaju, cijeli iznos zakupnine je plaćanje usluga zakupodavca za davanje imovine u zakup. Stoga zakupodavac mora obračunati PDV na cijeli iznos zakupnine i izdati račun za cijeli iznos zakupnine. U isto vrijeme, nije potrebno da zakupodavac izdvoji zasebnu liniju za iznos računa za komunalije u fakturi i fakturi za plaćanje (dopis Ministarstva finansija Rusije od 19.09.06. Br. 03-06- 01-04 / 175).

Što se tiče iznosa PDV -a koji su prikazali dobavljači komunalnih usluga, zakupodavac ih može u cijelosti prihvatiti kao odbitak u skladu sa općenito utvrđenom procedurom, budući da se usluge kupuju za transakcije koje podliježu oporezivanju PDV -om (davanje imovine u najam) (rješenje FAS-a Sjeverozapadnog okruga od 10.01.07 br. A05-7971 / 2006-13, Federalne antimonopolske službe Sjeverno-kavkaškog okruga od 07.11.07. br. F08-6607 / 07-2723A-potvrđen definicijom Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije od 29.02.08. Br. 2615/08).

Računovodstvo kod zakupca. Stanar, plaćajući zakupninu, koja uključuje komunalne račune, stanodavcu nadoknađuje troškove komunalnih usluga. Budući da je stanodavac izdao račun za cijeli iznos zakupnine, zakupac ima pravo odbiti cijeli iznos PDV -a koji se odnosi na zakupninu, uključujući i komunalije (Rezolucija Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 10.03. 09 br. 6219/08, FAS Moskovski okrug od 24.04.09. Br. KA-A40 / 3091-09).

Dakle, zakupac ima pravo na odbitak PDV -a ako zakupnina uključuje fiksni dio i varijablu ekvivalentnu iznosu komunalnih računa.

Najam koji se sastoji od fiksnih i promjenjivih dijelova

Ova metoda nadoknade komunalnih troškova zakupodavcu izaziva najviše kontroverzi u vezi sa prihvatanjem PDV -a za odbitak od strane zakupodavca i zakupca.

Računovodstvo kod zakupodavca. Postoje dva stava po pitanju da li zakupodavac ima pravo primijeniti odbitak PDV -a za usluge koje potroši zakupac. Prema prvoj poziciji, zakupodavac može odbiti samo onaj dio PDV -a koji se odnosi na troškove komunalija koje je on lično potrošio. Zakupodavac ne provodi prodaju komunalija, ne prima nikakav prihod od ove operacije, stoga ne bi trebao izdavati račun zakupcu za iznos komunalija koje je potrošio. Stoga, po primitku sredstava koja je zakupac prenio najmodavcu radi nadoknade zakupodavčevih troškova za plaćanje ovih usluga, objekt PDV-a ne nastaje (dopisi Ministarstva financija Rusije od 31.12.08 br. 03- 07-11 / 392, 26.12.08 br. 03-07- 05/51, Federalna poreska služba Rusije u Moskvi od 21.05.08 br. 19-11 / 48675, rezolucije FAS-a Povolškog okruga od 04.03.08 Br. A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS Centralnog okruga od 14.02.08. Br. A48- 1629 / 07-6, definicija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. januara 2008. br. 18186 / 07).

Osim toga, zakupodavac nema pravo ponovno izdavati račune zakupcu, budući da u ovom slučaju on nije posrednik između zakupca i pružatelja usluga, pa stoga odredbe klauzula 3. i 7. Pravila za vođenje evidencije primljenih i izdatih računa ne odnosi se na njega. kupovinu knjiga i prodajnih knjiga radi obračuna poreza na dodatu vrijednost.

Dakle, slijedi da zakupodavac:

prihvata za odbitak samo onaj dio PDV -a koji pada na udio usluga koje je on potrošio;

PDV, koji pada na udio usluga koje potroši zakupac, uključuje u cijenu ovih usluga;

predstavlja zakupcu troškove komunalija sa PDV -om (prezentirane od strane komunalija).

Međutim, postoji i drugi stav: najmodavac u takvoj situaciji ima pravo primijeniti odbitak (Rezolucije FAS-a Uralskog okruga od 11.12.08 br. F09-9211 / 08-C2, FAS Centralnog okruga od 28.03. .07 br. A48-4688 / 06-19). Argumenti za navedenu poziciju su sljedeći. Zakupodavac je dužan dati prostor za iznajmljivanje u stanje utvrđeno ugovorom, tj. u stanju pogodnom za upotrebu. Zakupodavac sklapa ugovore sa komunalnim službama, koji mu pokazuju iznos PDV -a i izdaju račun za troškove usluga. Stoga je kupovina komunalija od strane stanodavca jedan od preduvjeta za iznajmljivanje prostora. Posljedično, ove usluge se kupuju za obavljanje transakcija podložnih PDV -u, budući da su usluge iznajmljivanja podložne PDV -u.

Ako zakupodavac ispunjava sve uvjete potrebne za primjenu porezne olakšice, tada cijeli iznos PDV -a koji su prikazali pružatelji komunalnih usluga ima pravo prihvatiti umanjenje u cijelosti. U ovom slučaju zakupcu predstavlja troškove komunalija za nadoknadu, isključujući PDV koji naplaćuju komunalije.

Računovodstvo stanara. Postoje i dva stava o zakonitosti primjene zakupca na odbitak PDV -a.

Prema prvom stavu, zakupac ne može primijeniti odbitak jer zakupodavac nema pravo izdati mu račun. Dakle, zakupac ne ispunjava jedan od uslova za nastanak prava na odbitak, utvrđen stavom 1. čl. 172 Poreskog zakona Ruske Federacije (dopisi Ministarstva finansija Rusije od 24. marta 2007. br. 03-07-15 / 39, Federalna poreska služba Ruske Federacije za Moskvu od 16. jula 2007. br. 19-11 / 067415, rezolucije Savezne antimonopolske službe Zapadno-sibirskog okruga od 1. septembra 2008. br. F04- 5318/2008 (10782-A46-40), 03.03.2014. Br. F04-2074 / 2008 (2736- A45-41).

Ako zakupodavac ne izda fakturu, tada iznos PDV -a koji se može pripisati udjelu potrošenih komunalnih usluga zakupac može uzeti u obzir kao dio troškova. Prema drugom stanovištu, zakupac ima pravo odbiti iznos PDV -a na osnovu ponovno izdanih računa, podliježući drugim zahtjevima utvrđenim stavkom 2. čl. 171, stav 1 čl. 172 Poreskog zakona Ruske Federacije (rezolucije Savezne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 17.03.09 br. KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 br. KA-A40 / 12036-08-p, Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25.02.09 br. 12664/08). Argumentirajući svoju odluku, sud je naznačio da je korištenje iznajmljenog prostora moguće samo ako je opskrbljeno toplinom, električnom energijom, vodom itd. Stoga je pružanje komunalnih usluga neraskidivo povezano s pružanjem usluga iznajmljivanja.

Najamnina isključuje troškove komunalija

U tom slučaju zakupac sklapa poseban ugovor o plaćanju režije. U tom slučaju, zakupodavac, kako mu se ne bi povrijedila prava, mora odobriti način međusobnog poravnanja između zakupca i komunalija.

Budući da zakupac radi direktno s komunalijama, računi se izdaju njemu, a ne zakupodavcu, pa ima pravo odbiti PDV na komunalne troškove.

Agencijski ugovor kao jedan od načina plaćanja režije između zakupodavca i zakupca

Mnoge organizacije zaključuju agencijski ugovor za obradu naknade za komunalije, prema kojem zakupodavac djeluje kao agent, a zakupac kao nalogodavac. Djelujući kao posrednik između komunalnog preduzeća i zakupca, zakupodavac može ponovo izdati fakturu primljenu od komunalne usluge zakupcu, a stanar može odbiti PDV naveden na toj fakturi.

S obzirom da zakupodavac ne obavlja transakcije prodaje komunalnih usluga, nema obavezu obračunavanja i plaćanja PDV -a. Međutim, on postaje obavezan platiti PDV na vrijednost svoje naknade. Ugovor o posredovanju je težak, pa je preporučljivo da strane u tom sporazumu predvide isplatu naknade za zakupodavca koji obavlja funkcije posrednika.

Po pitanju primjene odbitka PDV -a od strane zakupca od troškova komunalija koje se plaćaju preko zakupodavca posrednika, odluke arbitražnih sudova su dvosmislene. Na primjer, rezolucija Savezne antimonopolske službe moskovskog okruga od 25. septembra 2008. broj KA-A40 / 8932-08 ukazuje na to da zakupac ima pravo primijeniti odbitak za režije plaćene preko zakupodavca posrednika. Ako zakupac ima račun koji je iznajmljivač ponovno izdao za plaćanje komunalnih usluga primljenih od specijaliziranih organizacija, tada ima pravo odbiti iznos PDV -a na komunalne troškove, podliježući drugim zahtjevima utvrđenim stavkom 2. čl. 171, stav 1 čl. 172 Poreskog zakona Ruske Federacije (vidi i rezoluciju Savezne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 08.09.08 br. A66-109 / 2008).

Međutim, u rezoluciji Savezne antimonopolske službe Zapadno-sibirskog okruga od 27. avgusta 2008. godine br. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) navodi se da posrednički ugovor zapravo određuje postupak nadoknade komunalnih troškova. Budući da zakupodavac ne prodaje komunalije, stoga ova operacija ne podliježe PDV -u, a zakupac nema pravo odbiti iznos PDV -a, prema reizdanim fakturama.

Poboljšanja iznajmljene imovine

Za vrijeme trajanja najma, zakupac može popraviti zakupljenu imovinu. Poboljšanja su kategorizirana kao odvojiva i neodvojiva.

Odvojena poboljšanja

Odvojena poboljšanja uključuju poboljšanja koja se mogu odvojiti od iznajmljene imovine bez nanošenja štete i kasnije koristiti odvojeno od nje. Odvojena poboljšanja zakupljene imovine koja je napravio zakupac njegova su vlasništvo, osim ako ugovorom nije drugačije određeno (član 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Porez na prihod. Ulaganja zakupca povezana s proizvodnjom odvojenih poboljšanja u svom računovodstvu formiraju trošak zasebne stavke stalnih sredstava. Ovisno o cijeni i trajanju korištenja poboljšanja, troškovi zakupca za njihovu implementaciju priznaju se kao trošak stjecanja imovine koja se amortizira ili se uključuju u njegove tekuće troškove.

Ako početni trošak poboljšanja prelazi 20.000 rubalja, njihov vijek trajanja prelazi 12 mjeseci, a poboljšani objekt se koristi za stvaranje prihoda, odvojiva poboljšanja priznaju se kao imovina koja se amortizira. Zakupac će otplatiti troškove ovih poboljšanja amortizacijom.

Amortizaciju za odvojiva poboljšanja koja se obračunavaju u strukturi imovine koja se amortizuje, zakupac počinje obračunavati od 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem je ovo poboljšanje stavljeno u funkciju.

Za odvojiva poboljšanja, zakupac ima pravo primijeniti bonus za amortizaciju, uključivši u troškove izvještajnog ili poreznog perioda troškove kapitalnih ulaganja u iznosu od najviše 10% (za osnovna sredstva koja pripadaju trećoj-sedmoj grupe amortizacije - ne više od 30%) početne cijene odvojenih poboljšanja. Mogućnost korištenja premije amortizacije trebala bi biti predviđena računovodstvenom politikom poreznog obveznika.

PDV. Zakupac ima pravo odbiti PDV iskazan kao dio troškova odvojenih poboljšanja, ako su ispunjeni svi uslovi predviđeni u čl. 171 i 172 Poreskog zakona Ruske Federacije. Odvojena poboljšanja moraju se koristiti u aktivnostima koje podliježu PDV -u, moraju se uzeti u obzir i imati fakturu sa namjenskim iznosom poreza.

Porez na imovinu. U računovodstvu, troškovi zakupca za stvaranje (sticanje) odvojivih poboljšanja čine početni trošak stavke stalne imovine ili zaliha. Troškovi odvojivih poboljšanja uključenih u inventar priznaju se kao trošak u trenutku puštanja u rad. Kako bi se osigurala sigurnost ovih objekata, preporučljivo je organizirati odgovarajuću kontrolu nad njihovim kretanjem.

Odvojena poboljšanja koja zakupac odražava u nekretninama, postrojenjima i opremi trebaju biti uključena u osnovicu poreza na nekretnine. Ako se odvojiva poboljšanja vode kao zalihe, onda nisu podložna porezu na imovinu.

Neodvojiva poboljšanja

Neodvojiva poboljšanja koja se ne mogu odvojiti od imovine iznajmljene priznaju se kao vlasništvo zakupodavca i prenose na nju na kraju roka najma. Poboljšanje iznajmljene imovine može se izvršiti sa ili bez pristanka zakupodavca. U ovom se slučaju ne nadoknađuju troškovi neodvojivih poboljšanja napravljenih bez pristanka zakupodavca. Troškove neodvojivih poboljšanja koja su napravljena na teret vlastitih sredstava zakupca i uz pristanak zakupodavca, zakupodavac mora nadoknaditi po prestanku najma.

Porez na prihod. Kapitalna ulaganja u osnovna sredstva data u zakup u obliku neodvojivih poboljšanja koja je zakupac izvršio uz saglasnost zakupodavca priznaju se kao imovina koja se amortizira.

Ova kapitalna ulaganja amortiziraju se sljedećim redoslijedom:

kapitalne investicije, čije troškove zakupodavac nadoknađuje zakupodavcu, amortiziraju se od strane najmodavca na način utvrđen gl. 25 Poreskog zakona Ruske Federacije;

Kapitalna ulaganja koja je zakupac ostvario uz pristanak zakupodavca, a čiju vrijednost zakupodavac ne nadoknađuje, zakupac amortizira tijekom trajanja najma, na temelju iznosa amortizacije koji se računa uzimajući u obzir vijek trajanja iznajmljene nekretnine, postrojenja i opremu.

Računovodstvo kod zakupodavca. U poreznom računovodstvu zakupodavca, vrijednost besplatno primljenih neodvojivih poboljšanja koja se ne vraćaju zakupcu ne priznaje se kao oporezivi prihod na osnovu cl. 32 st. 1 čl. 251 Poreskog zakona Ruske Federacije. U isto vrijeme, zakupodavac nema pravo povećati početnu vrijednost predmeta iznajmljivanja vraćenog za iznos nerazdvojnih poboljšanja. Osim toga, zakupodavac ne može zasebno amortizirati kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja koja su napravljena bez njegove saglasnosti i koja su mu naknadno prenesena bez naknade. Takvo pravo se daje zakupodavcu samo pod uslovom da zakupcu nadoknadi troškove izvršenih poboljšanja.

U skladu sa stavom 1. čl. 258 Poreskog zakona Ruske Federacije, kapitalna ulaganja, čije troškove zakupodavac nadoknađuje zakupcu, amortiziraju se od strane najmodavca na opći način. Amortizacija počinje 1. dana u mjesecu nakon mjeseca u kojem je imovina koja se amortizuje puštena u rad u obliku neodvojivih poboljšanja.

Zakupodavca treba voditi općom procedurom za obračun amortizacije nakon povećanja početne vrijednosti objekta, tj. svi uslovi moraju biti ispunjeni, kao da je kapitalna ulaganja u obliku rekonstrukcije (modernizacije) izvršio sam zakupodavac. Osim toga, zakupodavac ima pravo iskoristiti bonus za amortizaciju i otpisati do 10% (30% - za zakupljene objekte koji pripadaju 3-7 amortizacijskih grupa) troškova kapitalnih ulaganja u obliku odvojivih poboljšanja odjednom .

Računovodstvo kod zakupca. Zakupac može amortizirati nerazdvojna poboljšanja koja je učinio u zakupljenoj nekretnini ako su ispunjena dva uslova:

kapitalna ulaganja izvršena su uz saglasnost zakupodavca;

troškovi kapitalnih ulaganja koja je napravio zakupodavac se ne nadoknađuju.

Ako su ispunjeni ovi uvjeti, zakupca se amortiziraju kapitalna ulaganja koja je zakupac ostvario u obliku neodvojivih poboljšanja zakupljene imovine tijekom trajanja najma.

Kapitalna ulaganja u obliku nerazdvojnih poboljšanja koja je napravio zakupac neraskidivo su povezana sa samim objektom zakupa, stoga se za izračun stope amortizacije za njih primjenjuje vijek trajanja utvrđen Klasifikacijom osnovnih sredstava za predmet lizinga (pismo od Ministarstvo finansija Rusije od 14. maja 2008. br. 03-03-06 / 2/52).

Stoga bi se zakupac, pri određivanju korisnog vijeka trajanja, trebao rukovoditi uslovima utvrđenim za grupu amortizacije u koju ulazi predmet iznajmljivanja. Na osnovu ovog perioda izračunat će se iznos amortizacije za izvršena neodvojiva poboljšanja (dopis Ministarstva finansija Rusije od 14. maja 2008. br. 03-03-06 / 2/52).

Ako organizacija iznajmljuje, na primjer, prostorije u zgradi koja pripada 10. grupi amortizacije i čini neodvojiva poboljšanja u tim prostorijama, tada će se korisni vijek učinjenih poboljšanja morati odrediti u skladu s 10. grupom amortizacije. Minimalni mogući vijek trajanja u ovoj situaciji bit će 361 mjesec. (donja granica za 10. grupu amortizacije).

Zakupnik naplaćuje amortizaciju od sljedećeg mjeseca nakon što su njegova poboljšanja stavljena u funkciju. Nakon isteka roka najma i vraćanja predmeta iznajmljivanja najmodavcu, amortizacija prestaje. Ako je korisni vijek trajanja predmeta najma duži od roka najma, tada se dio troškova kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja neće amortizirati, pa zakupac neće moći priznati dio troškova nerazdvojnih poboljšanja.

Što se tiče primjene bonusa za amortizaciju, uspostavljen je poseban postupak za obračun amortizacije za kapitalna ulaganja u osnovna sredstva data u zakup, kako je predviđeno stavom 1. čl. 258 Poreskog zakona Ruske Federacije, stoga se pravila za primjenu amortizacionog bonusa za neodvojiva poboljšanja ne primjenjuju na zakupca (dopisi Ministarstva finansija Rusije od 22.2.07.07 br. 03-03-06 / 2 /82, 24.05.07 br. 03-03-06 /1/302).

Trajna poboljšanja koja je zakupac napravio bez pristanka zakupodavca ne amortiziraju se. Prema stavu 1. čl. 256 Poreskog zakona Ruske Federacije, kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja u zakupljenoj dugotrajnoj imovini uključena su u imovinu koja se amortizuje samo ako su ta poboljšanja dogovorena sa zakupodavcem.

Ako, prema uvjetima ugovora, zakupodavac nadoknadi zakupcu preostalu vrijednost poboljšanja koja je napravio na kraju roka najma, iznos nadoknade će zakupac uključiti u prihod (kao dio prodaje prihod), a preostala vrijednost poboljšanja bit će uključena u troškove na temelju čl. 268 Poreskog zakona Ruske Federacije (dopisi Ministarstva finansija Rusije od 07.03.08 br. 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 br. 03-03-06 / 2/12).

Metode obračuna amortizacije. Od 2009. godine amortizacija za sve objekte imovine koja se amortizuje tereti na način utvrđen računovodstvenom politikom organizacije. Međutim, u stavu 3. čl. 259 Poreskog zakona Ruske Federacije navodi vrste imovine koje se uvijek amortiziraju samo linearnom metodom: zgrade, objekti, prenosni uređaji uključeni u osmu i desetu grupu amortizacije.

Ako zakupac amortizira kapitalna ulaganja u zakupljenu nekretninu koja pripada osmoj do desetoj grupi amortizacije, tada će se amortizacija morati obračunavati linearnom metodom. Nelinearna metoda se ne može primijeniti na takva kapitalna ulaganja (dopis Ministarstva finansija Rusije od 05.10.2006. Br. 03-03-04/1/441).

I linearnom i nelinearnom metodom, zakupac će amortizirati nerazdvojna poboljšanja od 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem je nekretnina puštena u rad.

Period amortizacije. Za zakupca koji je napravio nerazdvojna poboljšanja u iznajmljenoj imovini, glavna stvar je kako se odnosi između stranaka formaliziraju na kraju roka najma. Ako se ugovor produži (produži), tada originalni ugovor, u okviru kojeg su izvršena poboljšanja, nastavlja s radom. Slijedom toga, stanar može nastaviti s naplatom amortizacije za poboljšanja koja je napravio nakon obnove (dopis Ministarstva financija Rusije od 20.03.07 br. 03-03-06 / 1/167).

Ako strane ponovno pregovaraju o ugovoru o zakupu, tada se prethodni sporazum raskida i novi ugovor počinje djelovati. U tom slučaju zakupac gubi pravo na amortizaciju poboljšanja koja je učinio prema starom ugovoru o zakupu koji je istekao (dopis Ministarstva finansija Rusije od 08.10.08 br. 03-03-06 / 2/140).

PDV. Prijenos na zakupodavca nerazdvojnih poboljšanja iznajmljenih prostorija, koje je zakupac izvršio sam ili uz angažman izvođača, podliježe oporezivanju PDV -om, a on je dužan dati zakupodavcu iznos PDV -a na trošak nerazdvojna poboljšanja (dopis Ministarstva finansija Rusije od 29.08.08 br. 03-07-11 / 290) ...

Zakupac je dužan naplatiti PDV, sastaviti račun, bez obzira na to da li se takav prijenos vrši na osnovu naknade (uključujući stanarinu) ili bez naknade i od koga je posao obavljen - zakupca ili izvođača radova (Rezolucija PO FAS -a br. A12 od 24.06.08 -18629/07, DVO od 20.10.08 br. F03-4340 / 2008).

U isto vrijeme, Federalna antimonopolska služba Moskovskog okruga je u svojoj rezoluciji od 30. septembra 2008. broj KA-A40 / 9153-08 u predmetu br. A40-5452 / 08-108-22 naznačila da su nerazdvojna poboljšanja iznajmljenih prostorija u vlasništvu je zakupodavca, pa se njihov prijenos ne može priznati kao implementacija, a predmet oporezivanja PDV-om ne nastaje (vidi i rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 21.04.06. Br. A56-7638 / 2005).

Prijenos vlasništva nad robom, obavljenim radom, pruženim uslugama bez naknade priznaje se kao prodaja robe (rada, usluga). Dakle, transakcije za besplatan prijenos nerazdvojnih poboljšanja od strane zakupca uključene su u oporezivi promet PDV -a (kao transakcije za prijenos rezultata rada).

PDV se mora naplatiti u trenutku kada se nerazdvojna poboljšanja predaju zakupodavcu. Tipično, do ovog prijenosa dolazi na kraju zakupa, kada se iznajmljena nekretnina (zajedno sa trajnim poboljšanjima) vraća zakupodavcu. Prilikom prijenosa nerazdvojnih poboljšanja na zakupodavca, zakupac je dužan izdati račun i registrirati ga u glavnoj knjizi prodaje.

Budući da je besplatni prijenos neodvojivih poboljšanja podložan PDV -u, zakupac ima pravo odbiti PDV koji je platio u provedbi neodvojivih poboljšanja. Da bi to učinio, mora ispuniti uslove predviđene čl. 171 i 172 Poreskog zakona Ruske Federacije (rezolucija Savezne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 13.02.07 i 19.02.07 br. KA-A40 / 450-07 u predmetu br. A40-31107 / 06-116 -180). Zauzvrat, zakupodavac neće moći odbiti PDV na besplatno primljena neodvojiva poboljšanja. Zaista, u slučaju besplatnog prijenosa, zakupac ne pokazuje zakupodavcu iznos PDV-a koji se plaća na osnovu fakture (dopis Ministarstva finansija Rusije od 21. marta 2006. br. 03-04-11 / 60 ).

Porez na imovinu. Kapitalna ulaganja koja je zakupac ostvario u obliku neodvojivih poboljšanja u predmetima zakupa koji se vode kao dio stalne imovine zakupca, a koje je zakupodavac nadoknadio (ne refundirao), podliježu porezu na imovinu prije nego što ih otuđuju prema ugovoru o zakupu (pismo od Ministarstvo finansija Rusije od 24.10.08 br. 03-05-04-01 / 37). Preporučljivo je da zakupac ne čekaju kraj zakupa i prenose učinjena poboljšanja na zakupodavca odmah po završetku posla. To će omogućiti zakupcu da izbjegne sukobe s poreznim vlastima.

U računovodstvenim evidencijama zakupodavca, nerazdvojna poboljšanja koja je napravio zakupac povećavaju početnu vrijednost imovine iznajmljene ili se vode kao zasebna nekretnina, postrojenja i oprema. Prema bilo kojoj od opcija za obračun troškova poboljšanja, zakupodavac je dužan platiti porez na imovinu. Uključuje troškove neodvojivih poboljšanja osnovice poreza na imovinu, počevši od trenutka kada su poboljšanja primljena od zakupca prema potvrdi o prihvatanju ili drugim sličnim dokumentima.

Stanodavac - strana organizacija

Strana kompanija koja posjeduje nekretninu na teritoriji Rusije može djelovati kao zakupodavac nestambenih prostora.

Po mišljenju regulatornih tijela, davanje imovine u zakup od strane strane organizacije može dovesti do formiranja stalne poslovne jedinice ako se to provodi na sistematskoj osnovi (naredba Ministarstva poreza i dažbina Rusije od 28.03.03 br. BG-3-23 / 150, dopis Savezne poreske službe Rusije za Moskvu od 19.01.07. Br. 20-12 / 05685).

Zakupnina koju primi strana organizacija podliježe porezu na dohodak po stopi od 20%.

Poslovi zakupa nekretnina koje se nalaze u Rusiji od strane stranih kompanija podliježu oporezivanju PDV -om u skladu s općenito utvrđenom procedurom.

Kada strana organizacija stekne nekretninu na teritoriji Rusije, ona postaje obveznik poreza na imovinu i dužna je da se registruje kod poreskog organa. Slijedom toga, prilikom iznajmljivanja takve imovine, ona mora samostalno izračunati i uplatiti PDV na zakupninu u proračun.

U isto vrijeme, ako zakup nepokretne imovine od strane stranog preduzeća nije redovne prirode, tada se ta djelatnost ne priznaje kao poduzetnička. Shodno tome, odgovornost za obračun i uplatu poreza na dohodak i PDV -a u budžet je na ruskoj organizaciji (zakupcu) priznatoj kao poreski agent. S druge strane, ako djelatnost stranog društva za davanje u zakup nekretnina čini stalnu poslovnu jedinicu, tada se obaveza obračunavanja i plaćanja poreza na dohodak i PDV -a u proračun nameće predstavništvu.

Iznajmljivanje stanova za zaposlene - strane državljane

Preduzeća koja zapošljavaju strane državljane mogu im besplatno obezbijediti smještaj ili platiti novčanu naknadu za plaćanje iznajmljivanja stana za vrijeme zaposlenja. Pitanje da li u ovom slučaju prihod oporezivan porezom na dohodak dolazi od stranog radnika i predmet oporezivanja poreza na prihod je kontroverzan.

Postoje dvije pozicije. Prema prvom stavu, kada poslodavac stranom državljaninu obezbijedi stan predviđen ugovorom o radu, prihod se oporezuje porezom na dohodak fizičkih lica i porezom na dohodak.

Drugo stajalište je da oporezivi prihod ne nastaje kada poslodavac stambeno zbrinjava strane državljane, budući da se besplatno stambeno zbrinjavanje odnosi na naknade koje nisu uključene u sistem primanja i čija je svrha nadoknaditi zaposlenicima troškove povezane s učinkom radne obaveze. Plaćanje stanovanja treba smatrati vrstom troškova za nastanjivanje u novom mjestu stanovanja.

Poslodavac je dužan nadoknaditi troškove premještanja zaposlenika na rad u drugu lokaciju, uključujući i troškove smještaja u novo mjesto stanovanja. Naknada ovih troškova je naknada zaposlenom u vezi sa izvršavanjem njegovih radnih obaveza. Shodno tome, predmet oporezivanja poreza na dobit ne nastaje (Rezolucija od 12.05.2008. N 09AP-3569/2008-AK).

Isplate naknada koje se odnose na besplatno pružanje stambenog prostora takođe ne podliježu porezu na dohodak građana. Budući da je obaveza osiguranja stambenog prostora na poslodavcu, nema oporezivog dohotka pri plaćanju stambenog prostora za strane radnike (Rješenje Devetog arbitražnog apelacionog suda od 12.05.08. Br. 09AP-3569/2008-AK, Centralni okrug FAS-a A48-717 / 07-2, definicija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23.04.08 br. 4623/08) od 11.12.07.

Komentari (1)

21.09.2015. Lyudmila

Zaključivanje Ugovora o agenciji općenito je problematično, budući da ugovori o komunalnim uslugama su već sklopljeni u vrijeme početka rada nekretnina, a zakupci (oni su i nalogodavci) pojavljuju se i mijenjaju kasnije. Takav ugovor o zastupanju (dopis Ministarstva finansija Rusije od 14. aprila 2011. br. 03-11-06 / 2/55) inspekcija može osporiti

Odgovoriti

Dodajte komentar

Srodni materijali

Pronađeno 19 predmeta od 2124

Proširi sve unose Suzi sve unose Sortiraj prema: Ime Datum

18.02.2011 Papir i internet mediji 22170

Razmotrimo opće odredbe o najmu. Nekretnine se mogu dati u zakup, koje u procesu korištenja neće izgubiti ili promijeniti svojstva prirodnog materijala. Ugovor o zakupu mora sadržavati informacije koje omogućavaju da se tačno odredi koja će se imovina prenijeti kao predmet zakupa. Ako je nemoguće utvrditi koja se imovina daje u zakup prema ugovoru o zakupu, takav se ugovor smatra zaključenim ...

20.04.2011 Specijalista za kolone 2162

Pitanje nije lako i, iskreno, još uvijek je kontroverzno. Povijest ovog pitanja seže u našu prošlost, u smislu da su započeli sporovi o tome šta bi trebalo smatrati uslugom i o njima se intenzivno raspravljalo u procesu formiranja sudske prakse o ugovorima o bespovratnim zajmovima, gdje je Federalna inspekcija porezne službe, možda, prvi put razvio i primijenio u praksi poziciju: usluga. Poslovne usluge između komercijalnih organizacija do ...

13.11.2009 Specijalista za kolone -1 +1 1 14817

Dobar dan, Olga Viktorovna! U skladu s člankom 146. Kodeksa, transakcije koje uključuju prodaju robe (radova, usluga) na teritoriju Ruske Federacije priznaju se kao objekti oporezivanja poreza na dodanu vrijednost. Kako bi se riješilo pitanje prisutnosti ili odsutnosti prodaje radova (usluga) podložnih porezu na dodanu vrijednost u Ruskoj Federaciji, u slučaju kada se prodavatelj i kupac radova (usluga) nalaze u ...

12.02.2009 Specijalista za kolone 2193

Ovdje postoje mnogi rizici zbog činjenice da shema nije potpuno jasna. To jest, s jedne strane, postoji zaključeni ugovor o marketinškim uslugama, gdje je nerezident kupac, a izvođač se nalazi i izvodi radove na teritoriju Ruske Federacije. S tim u vezi, skrećemo vam pažnju na kontrolu valute i moguće rizike za rusku stranu povezane sa potrebom da se snosi teret obaveza poreskog agenta za PDV na osnovu odredbi podstavka 4. stavka 1 ...

01.10.2009 Papir i internet mediji -1 +1 1 18487

Karakteristike predmetnog sastava zakupnih pravnih odnosa uz učešće nerezidenata Prema važećim zakonima, strane kompanije mogu učestvovati u zakupu nekretnina na teritoriji Ruske Federacije na sljedeće načine. Kao vlasnik nekretnine i direktni zakupodavac. U ovom slučaju ključno je pitanje formiranje stalne poslovne jedinice sa nerezidentom (u poreznom smislu) ...

01.07.2019 Papir i internet mediji 260

Ruski internet projekat započinje sa IT programerima. Kompanija ima web stranicu, velike kupce, ali tada počinju poteškoće. Na primjer, nisu sve strane ugovorne strane spremne za prijenos novca na ruske račune. Stoga programer mora registrirati preduzeće u inozemstvu. Razmotrimo kakve će koristi inozemna kompanija donijeti ruskim IT programerima. Strane ugovorne strane nisu spremne za prijenos novca na ...

26.02.2015. Seminar 3485

Pokušajmo razjasniti i dopuniti vaše pitanje kako bismo približili pravne i porezne "konstrukcije". Koristićemo naučnu metodu "dopuštenog pogađanja". Dakle, postoji Ugovor za pružanje (Izvođač-Kupac-1) usluge X. Postoji i Kupac-2, koji prema vašem planu i poslovnom modelu stiče prava potraživanja za ovu uslugu od Kupca-1. Odnosno, drugačije govoreći, strane (Kupac-1 i Kupac ...

Mjesečna zakupnina za korištenje prostora i susjednih prostora, parking mjesta (u daljnjem tekstu "iznajmljivanje") sastoji se od:

Fiksni ili fiksni dio stanarine

1. Fiksni dio zakupnine novčanog iznosa koji se naplaćuje za zakup prostora i uključuje 18%PDV -a. Fiksni dio zakupnine obračunava se po sljedećim stopama po kvadratnom metru iznajmljenog prostora:
   • ___, 00 rubalja mesečno po kvadratnom metru zakupljene površine skladišnog prostora, sa PDV -om; ___, 00 rubalja mesečno po kvadratnom metru zakupljene površine kancelarijskog i kućnog prostora, uključujući PDV;
   • ___, 00 rubalja mjesečno po kvadratnom metru iznajmljene površine kancelarijskog prostora, uključujući PDV. Troškovi fiksnog dijela zakupnine uključuju Usluge navedene u Listi usluga (Dodatak br. 5) Troškovi fiksnog dijela zakupnine uključuju korištenje Zakupca Nekretnine.

Promenljivi deo stanarine

Varijabilni dio zakupnine uključuje (ograničenja potrošnje utvrđena su u Dodatku br. 6) - iznos troškova za utrošenu električnu energiju, čiji se izračun vrši po stopama koje su utvrdile organizacije koje pružaju odgovarajuće usluge u skladu s očitanjima mjernih uređaja (količina isporučene električne energije, kW); - iznos troškova za potrošnju vode i kanalizaciju, čiji se obračun vrši prema tarifama koje su utvrdile organizacije koje pružaju odgovarajuće usluge u skladu s očitanjima mjernih uređaja ili u skladu s izračunom stope potrošnje koju su ugovorne strane utvrdile u Dodatku 6. Takse za korištenje parking prostora Naknada se obračunava po sljedećim stopama: 7500,0 rubalja mjesečno (ne podliježe PDV -u) ), za jedno parkirno mjesto za kamione; 1500,0 rubalja mjesečno, (ne podliježe PDV -u). PDV) za jedno parkirno mjesto sto za laka vozila.

Promjena stanarine u zakupu

Zakupodavac zadržava pravo da promijeni cijenu po kvadratnom metru zakupljenog prostora na vlastitu inicijativu, ali ne više od 1 (Jedan) put godišnje od datuma početka najma i ne više od 5% prethodne cijene po kvadratnom metru prostora u zakup, uz prethodno obavještenje zakupca ne manje od 1 (jednog) mjeseca. U ovom slučaju, strane potpisuju dodatni sporazum uz ovaj ugovor. Zakupodavac ima pravo jednostrano povećati stopu varijabilnog dijela zakupnine, ovisno o promjeni tarifa organizacija koje pružaju relevantne usluge. U ovom slučaju, Najmodavac, uz pisano obavještenje o promjeni troškova komunalnih usluga i usluga održavanja, poslano Najmoprimcu, prilaže relevantne dokumente koji potvrđuju činjenicu promjene tarifa ili cijene usluga.

Prihvatamo ugovore o zakupu radi stručne procjene. Bavimo se pripremom složenih ugovora.