Ενοικίαση κατοικιών και μη κατοικιών: αμφιλεγόμενα θέματα φορολογίας. Εγκυκλοπαίδεια λύσεων

Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα μέρη της σύμβασης μίσθωσης μπορούν να προβλέπουν τόσο ένα σταθερό ποσό ενοικίου όσο και τη διαδικασία υπολογισμού του. Κατά συνέπεια, το ενοίκιο μπορεί να οριστεί με τη μορφή του κύριου (σταθερού) μέρους και του μεταβλητού μέρους που καθορίζεται με υπολογισμό. Το μόνιμο μέρος είναι σταθερό και περιλαμβάνει μια χρέωση για τη χρήση των ίδιων των χώρων. Το μεταβλητό τμήμα του ενοικίου ισοδυναμεί με (ή υπολογίζεται από) το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο ενοικιαστής για μια δεδομένη περίοδο. Έτσι, ολόκληρο το ποσό του ενοικίου (σταθερό και μεταβλητό μέρος) είναι πληρωμή για τις υπηρεσίες του εκμισθωτή στην παροχή του ακινήτου προς ενοικίαση.

Το σταθερό μέρος του μισθώματος καθορίζεται συνήθως πολλαπλασιάζοντας το ποσοστό ενοικίου βάσει της συμφωνίας με τη μισθωμένη περιοχή σε τετραγωνικά μέτρα. Επομένως, η σύμβαση μίσθωσης υποδεικνύει συχνά το μέγεθος της τιμής ενοικίασης ανά 1 τετραγωνικό μέτρο το μήνα.

Παράδειγμα

Μπορείτε να καθορίσετε έναν τύπο για τον υπολογισμό του σταθερού μέρους του ενοικίου, για παράδειγμα, ως εξής:

"Το σταθερό μέρος του ενοικίου καθορίζεται από τον τύπο:

Τηλεόραση x / y = A * S,

όπου η τηλεόραση x / y είναι το σταθερό μέρος του ενοικίου που πρέπει να καταβληθεί για τον μήνα x, έτος y ·

Α - ποσοστό ενοικίασης βάσει της συμφωνίας ·

S είναι η ενοικιαζόμενη περιοχή, σε τετραγωνικά μέτρα ".

Είναι επίσης δυνατό να προβλεφθεί ότι το σταθερό μέρος του ενοικίου πολλαπλασιάζεται με τον δείκτη τιμών καταναλωτή, με συντελεστή που λαμβάνει υπόψη τις συνθήκες χρήσης του ακινήτου από τον μισθωτή. από τον συντελεστή διόρθωσης κ.λπ.

Στη μίσθωση, μπορείτε να καθορίσετε ότι το μεταβλητό μέρος του ενοικίου καλύπτει τα πραγματικά έξοδα που επιβαρύνουν τον εκμισθωτή για λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, δηλαδή:

Ηλεκτρική ενέργεια;

Παροχή νερού;

Θερμική ενέργεια;

Απομάκρυνση οικιακών απορριμμάτων (μπορείτε να παρέχετε ολόκληρο τον κατάλογο των απαραίτητων υπηρεσιών) κ.λπ.

Παράδειγμα

Μπορείτε να καθορίσετε έναν τύπο για τον υπολογισμό του μεταβλητού μέρους του ενοικίου, για παράδειγμα, ως εξής:

"Το μεταβλητό μέρος του ενοικίου καθορίζεται από τον τύπο:

P x / y = E + Bo + T + M, όπου

P x / y - το μεταβλητό μέρος του ενοικίου που πρέπει να πληρωθεί για τον μήνα x, έτος y ·

E - το κόστος της ηλεκτρικής ενέργειας για το μήνα x, έτος y ·

Vo είναι το κόστος παροχής νερού για το μήνα x, έτος y?

T είναι το κόστος της θερμικής ενέργειας για το μήνα x, έτος y ·

Μ - έξοδα για την απομάκρυνση οικιακών απορριμμάτων για το μήνα x, έτος ε. "

Εάν η πληρωμή για υπηρεσίες κοινής ωφελείας πραγματοποιείται σύμφωνα με τις ενδείξεις των μετρητών, μπορείτε να αναφέρετε στη σύμβαση ότι το μεταβλητό μέρος του ενοικίου θα καθοριστεί σύμφωνα με τις ενδείξεις των μετρητικών συσκευών. Μπορεί να οριστεί ότι οι αναγνώσεις των συσκευών μέτρησης χρησιμότητας καταγράφονται παρουσία εξουσιοδοτημένων αντιπροσώπων του εκμισθωτή και του ενοικιαστή.

Προσοχή

Στη ρήτρα 12 της Ενημερωτικής Επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας, της 11ης Ιανουαρίου 2002 N 66, σημειώνεται ότι η επιβολή μόνο του κόστους της πληρωμής των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στον ενοικιαστή δεν μπορεί να θεωρηθεί ως μορφή ενοίκιο. Δεδομένου ότι ο εκμισθωτής δεν λαμβάνει πράγματι αντίθετη πρόβλεψη για το μισθωμένο ακίνητο, η πληρωμή από τον μισθωτή μόνο για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας δεν σημαίνει ότι πληρώθηκε το συμβόλαιο.

Εγγραφή (μόνιμη εγγραφή) στη Μόσχα, σε διαμέρισμα με χαμηλό κόστος. Παρέχουμε πλήρη νομική υποστήριξη από το Α έως το Ω, ξεκινώντας από την επιλογή κατοικιών (ελέγχοντας το) και τελειώνοντας με την υποστήριξη της συναλλαγής σε κρατικούς οργανισμούς. Πάντα, τουλάχιστον 9 - 11 περιοχές της επιλογής σας. Η εγγραφή πραγματοποιείται αυστηρά στο πλαίσιο του νόμου, μόνο επίσημα μέσω του MFC ή απευθείας μέσω του Γραφείου Μετανάστευσης. Η παρουσία του ιδιοκτήτη του σπιτιού και του ατόμου που απαιτείται να εγγραφεί. (Μόνιμη εγγραφή στη Μόσχα) Θα σφραγιστείτε στο διαβατήριό σας από 30 λεπτά έως 5 εργάσιμες ημέρες, ανάλογα με την επιλεγμένη μέθοδο κατάθεσης εγγράφων. Εάν θέλετε να αγοράσετε άδεια παραμονής στη Μόσχα, τότε αυτό δεν είναι για εμάς. Δεν το πουλάμε, προσφέρουμε νομική υποστήριξη για εγγραφή.

Εγγραφή στη Μόσχα

Η άδεια παραμονής στη Μόσχα εκδίδεται λαμβάνοντας υπόψη όλους τους κανόνες και τα πρότυπα που καθορίζει η ρωσική κυβέρνηση, αυστηρά μέσω κρατικών φορέων. Στο διαμέρισμα όπου θα εγγραφείτε, εκτός από εσάς, θα εγγραφούν άλλα 5 - 8 άτομα. Χωρίς καουτσούκ διαμερίσματα! Επιπλέον, τα λαστιχένια διαμερίσματα τιμωρούνται ποινικά.

Η μόνιμη εγγραφή στη Μόσχα ξεκινά την επιτυχία σας.

Για άλλη μια φορά, θέλουμε να επαναλάβουμε και να σας μεταφέρουμε ότι η μόνιμη εγγραφή στη Μόσχα, η οποία έχει επισημοποιηθεί μέσω της εταιρείας μας, είναι 100% επίσημη. Μαζί της, μπορείτε να πάρετε ό, τι απαιτείται από το νόμο.

Τοποθετήστε το παιδί σας στο σχολείο ή στο νηπιαγωγείο.

Καταχωρήστε το όχημά σας στην τροχαία.

Καλή δουλειά στο Κρατικοί φορείςκαι εμπορικούς οργανισμούς.

Λάβετε δάνεια από την τράπεζα, συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων.

Δωρεάν ιατρική περίθαλψη, σε κρατικές πολυκλινικές.

Αποκτήστε ένα νέο ή ανταλλάξτε ένα υπάρχον ξένο διαβατήριο.

Λάβετε άδεια οδήγησης.

Λάβετε σύνταξη που οφείλεται από το νόμο.

Εγγραφή στη Μόσχα για

Η εγγραφή στη Μόσχα για πολίτες της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι μια αρκετά απαιτητική υπηρεσία αυτές τις μέρες. Όσο πιο ήσυχο μπορεί να ακούγεται, σχεδόν κάθε Ρώσος που έρχεται να εργαστεί στη Μόσχα αντιμετωπίζει τον κρατικό γραφειοκρατικό μηχανισμό.

Εγγραφή στη Μόσχα για αλλοδαπούς πολίτες

- αυτό είναι ένα απαραίτητο βήμα για την περαιτέρω απόκτηση ιθαγένειας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Πράγματι, σύμφωνα με το νόμο, ένα άτομο που έχει λάβει άδεια προσωρινής διαμονής πρέπει να εκδώσει άδεια διαμονής για ολόκληρη την περίοδο άδειας προσωρινής διαμονής.

Είναι νομικά απαραίτητο να λάβετε άδεια διαμονής για Άδεια Διαμονής ή εγγραφή για άδεια παραμονής στη Ρωσία για όλα τα 5 έτη της περιόδου ισχύος της Άδειας Διαμονής.

Γιατί έχουμε άδεια παραμονής στη Μόσχα σε τόσο προσιτή τιμή;

Στοιχειώδης! Είμαστε η τελευταία εταιρεία που παρέχει αυτή την υπηρεσία. Ας ανοίξουμε λίγο την αυλαία, έχουμε περίπου 6-8 ενδιάμεσους που μας φέρνουν πελάτες, με το «κόστος εκκαθάρισης» τους. Δεν είμαστε μεσάζοντες! Η τιμή μας, από πρώτο χέρι.

Ένα άλλο γεγονός: υπάρχουν πολλές προτάσεις στο Διαδίκτυο για εγγραφή εγγραφής μέσω της αγοράς μιας μετοχής. Αυτή είναι μια πολύ ακριβή διαδικασία και η τιμή μπορεί να φτάσει τα 1.200.000 ρούβλια. Έχουμε ένα προσιτό προϊόν, το χειρότερο: μια άδεια διαμονής στη Μόσχα χωρίς δικαίωμα σε έναν χώρο διαβίωσης. ή επικοινωνήστε μαζί μας και εγγραφείτε για πολύ λιγότερα χρήματα; η κατηγορηματική απάντηση είναι όχι. Όλα εξαρτώνται από τους στόχους και τις οικονομικές δυνατότητές σας. Και αυτό που είναι κατάλληλο για εσάς απαιτεί ανάλυση.

Ωστόσο, ανεξάρτητα από την επιλογή σας, πρέπει να θυμάστε ότι η εγγραφή στη Μόσχα εκδίδεται εντός 6 ρυθμιζόμενων ημερών από την κρατική αρχή.

Νέα καφέ ανοίγουν όπως στο εμπορικά κέντρακαι σε μορφή λιανικής στο δρόμο. Οι ειδικοί της αγοράς έχουν πει ποια προβλήματα αντιμετωπίζει ένας ενοικιαστής κατά την επιλογή χώρων για την τοποθέτηση ενός σημείου τροφοδοσίας, πώς να καθορίσει καλύτερα την τοποθεσία, τα πλάνα και τις τιμές ενοικίασης.

Εμπορικά κέντρα έναντι λιανικής στο δρόμο

Είναι απαραίτητο να κάνετε μια επιλογή υπέρ αυτού ή εκείνου του χώρου, επιλέγοντας μεταξύ ενός εμπορικού κέντρου ή ενός λιανικού εμπορίου δρόμου, στηριζόμενος, πρώτα απ 'όλα, στην ιδέα της μελλοντικής εγκατάστασης, επειδή τόσο το πρόγραμμα εργασίας όσο και το κοινό -στόχο θα εξαρτηθούν από το. Στην πρώτη περίπτωση, τα οικογενειακά ιδρύματα θα είναι πιο κατάλληλα, στα δεύτερα - χειροτεχνικά μπαρ, καφετέριες με κουζίνα του συγγραφέα και σε διάφορα θεματικά μέρη.

Ένας σημαντικός παράγοντας μπορεί επίσης να είναι το χρονικό διάστημα που λειτουργεί το καφενείο, εάν φροντίζει για τους ίδιους τους πρώτους χώρους ή αν μετακινείται ή ακόμη και επεκτείνει το δίκτυο. Με άλλα λόγια, η εμπειρία και το χρηματοοικονομικό αποθεματικό θα είναι σημαντικά. «Για επίδοξους επιχειρηματίες και νεοσύστατες επιχειρήσεις, η τοποθέτηση στο λιανικό εμπόριο είναι πιο κατάλληλη από ό, τι σε ένα εμπορικό κέντρο», λέει ο Yegor Ostapenko, διευθυντής του τμήματος λιανικής πώλησης ακινήτων στο Praedium. "Όχι κάθε νέο έργο είναι σε θέση να χειριστεί αρκετά υψηλές τιμές στο εμπορικό κέντρο και μια μεγάλη εγγύηση ασφαλείας σε 2-4 μήνες ταυτόχρονα".

Αξίζει να ληφθεί υπόψη ότι συνήθως παρουσιάζονται διάφορες βασικές μορφές στα τοπικά εμπορικά κέντρα. Ο Ivan Tatarinov, εμπορικός διευθυντής της GLINCOM, σημειώνει ότι το πιο κερδοφόρο και πιο απαιτητικό για μικρούς επιχειρηματίες που είναι έτοιμοι να επενδύσουν στο άνοιγμα ενός δημόσιου χώρου εστίασης από 500 χιλιάδες ρούβλια. έως 1 εκατομμύριο ρούβλια. είναι ένα σημείο καφέ. Λειτουργούν ακόμη και σε "αδύναμα" ακίνητα λόγω περιθωριοποίησης και καταφέρνουν να φτάσουν στο μηδέν λειτουργίας ήδη τον πρώτο μήνα της μίσθωσης. Η δεύτερη μορφή - ένα γήπεδο τροφίμων - προβλέπει μεγαλύτερο όγκο επενδύσεων, από 2,5 εκατομμύρια ρούβλια. «Οι πιο επιτυχημένες καφετέριες γευμάτων υπάρχουν κοντά σε έναν κινηματογράφο και έναν χώρο ψυχαγωγίας. Εάν δεν περιβάλλεται από ενοικιαστές ψυχαγωγίας, θα πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί σχετικά με το θέμα της ενοικίασης », διευκρινίζει ο ειδικός.

Όταν κάνετε μια επιλογή μεταξύ εμπορικών κέντρων και λιανικής πώλησης δρόμου, είναι επίσης λογικό να σταθμίζετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και των δύο τύπων τοποθέτησης. Πιστεύεται, για παράδειγμα, ότι σε ένα εμπορικό κέντρο είναι ευκολότερο να προβλεφθεί ο μέσος αριθμός πελατών. «Στο κατάστημα λιανικής, μπορείτε επίσης να μετρήσετε την κίνηση, αλλά είναι λιγότερο προβλέψιμο, περισσότερο εξαρτάται από καιρικές συνθήκες, και η ποιοτική σύνθεση των πεζών μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την τοποθεσία », εξηγεί η Ναταλία Οζερνάγια, αναπληρώτρια επικεφαλής του τμήματος λιανικής πώλησης στο JLL στη Μόσχα. Το ίδιο ισχύει και για τους πιθανούς ανταγωνιστές: στο δρόμο, μπορούν ανά πάσα στιγμή να εγκατασταθούν «πόρτα σε πόρτα» και να κερδίσουν τους πελάτες, ενώ σε ένα εμπορικό κέντρο συνήθως προσπαθούν να διατηρήσουν την ισορροπία των εκπροσωπούμενων εταιρειών.

Είναι επίσης σημαντικό οι εγκαταστάσεις στα εμπορικά κέντρα να είναι πιο συχνά εξοπλισμένες λαμβάνοντας υπόψη τις απαιτήσεις για δημόσια τροφοδοσία, ενώ η τοποθεσία σε κτίρια κατοικιών σχετίζεται με πολλές προσθήκες και απαραίτητες εγκρίσεις με τους κατοίκους. Σε ένα κτίριο κατοικιών, είναι επίσης σημαντικό να διασφαλίσετε ότι οι επισκέπτες δεν καπνίζουν κοντά στην είσοδο και τα παράθυρα. Εάν κάνετε μια επιλογή υπέρ του λιανικού εμπορίου στο δρόμο, τότε ήδη στο μέρος όπου άνοιξε ένα καφέ νωρίτερα ή λειτουργούσε ένα εστιατόριο.

Πόσο πρέπει να πάρετε σε "τετράγωνα";

Η εύρεση ενός δωματίου που δεν θα ήταν υπερβολικό ως προς την περιοχή, αλλά ταυτόχρονα δεν θα ήταν περιορισμένη για μελλοντικούς επισκέπτες του ιδρύματος, είναι ένα εξαιρετικά δύσκολο έργο και συχνά σχεδόν αδύνατο να λυθεί χωρίς έναν ειδικό που ασχολείται με το σχεδιασμό εστιατορίων και καφέ. «Υπάρχει ένα συγκεκριμένο σύστημα υπολογισμού, το οποίο σχεδιάζεται με βάση το μενού του εστιατορίου. Η περιοχή εξαρτάται, ειδικότερα, από το αν το καφέ θα έχει κουζίνα πλήρους κύκλου ή μόνο προ-μαγείρεμα, ή ακόμα έτοιμο να κάνει χωρίς κουζίνα », λέει ο Yegor Ostapenko. Επιπλέον, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός του προσωπικού και το μέγεθος των απαραίτητων χώρων για αποθήκες, ψυκτικές μονάδες κ.λπ. Η κύρια αίθουσα στην οποία θα κάθονται οι επισκέπτες σχεδιάζεται με βάση το μέγεθος των τραπεζιών και το πιθανό φορτίο. "Είναι επίσης απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι κανόνες και οι κανονισμοί, σύμφωνα με τους οποίους η εγκατάσταση πρέπει να έχει ξεχωριστή τουαλέτα για το προσωπικό, ντους για μάγειρες, χώρο αλλαγής ρούχων για τους εργαζόμενους", προσθέτει ο Anton Belykh, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων. DNA Realty. "Θα είναι εξαιρετικά δύσκολο για έναν χωρίς εμπειρία να τον υπολογίσει."

Το μέγεθος του χώρου, φυσικά, θα εξαρτηθεί τόσο από τα εμπορικά κέντρα όσο και από τη μορφή του street retail, από το οποίο, τελικά, θα πρέπει να επιλέξετε. «Τα σημεία καφέ μπορούν να νοικιάσουν χώρο από ράφι 3-4 τετραγωνικών μέτρων έως μικρά 20 τετραγωνικά μέτρα. μ. Για ένα γήπεδο τροφίμων, η πιο απαιτητική περιοχή κυμαίνεται από 25-65 τ.μ. μ. Εάν ένας επιχειρηματίας ανοίγει ένα καφενείο σε ένα franchise, τότε προσανατολίζεται να επιλέξει μια περιοχή σύμφωνα με τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών, που ήδη αναφέρεται σαφώς στο βιβλίο franchise », εξηγεί ο Ivan Tatarinov.

Σε αντίθεση με τις τεχνολογικές λεπτότητες, η επάρκεια της προτεινόμενης τιμής ενοικίασης μπορεί να κριθεί ανεξάρτητα με αναφορά στους αναλυτικούς υπολογισμούς των εμπειρογνωμόνων της αγοράς. Σύμφωνα με τον Knight Frank, οι μέσες τιμές για 200 τετραγωνικά. m στο κέντρο της Μόσχας μπορεί να είναι 65-75 χιλιάδες ρούβλια, και σε κορυφαίες τοποθεσίες μπορεί να φτάσει 90-120 χιλιάδες ρούβλια. Το μέσο ποσοστό σε κατοικημένες περιοχές είναι 40-45 χιλιάδες ρούβλια. ανά τετραγωνικό m ανά έτος. «Οι τιμές για χώρους σε υπνόσακους, αλλά από άποψη μετρό, είναι συχνά συγκρίσιμες με τις τιμές στους κεντρικούς δρόμους, χάρη στην καθημερινή ροή πεζών από το μετρό», σημειώνει η Ναταλία Οζερνάγια, αναπληρώτρια επικεφαλής λιανικής πώλησης στο JLL στο Μόσχα.

Πηγή: JLL.

Πώς κάνετε μια επιλογή; Ο Anton Belykh είναι σίγουρος: σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να τεθεί μια ψυχολογική γραμμή - για παράδειγμα, "να μην πληρώνω περισσότερα από ένα εκατομμύριο ρούβλια το μήνα για ενοίκιο". «Γνωρίζω εστιατόρια που πληρώνουν 3-5 εκατομμύρια το μήνα για χώρους και εξακολουθούν να ευδοκιμούν. Και υπάρχουν ιδρύματα που πληρώνουν 100 χιλιάδες και δύσκολα μπορούν να καλύψουν ή ακόμα και να εργαστούν με απώλεια, - εξηγεί ο ειδικός. "Κατά την εκτίμηση της τιμής ενοικίασης, δεν πρέπει να λαμβάνετε υπόψη τους δικούς σας εσωτερικούς ψυχολογικούς περιορισμούς, αλλά την πραγματική κίνηση του τόπου, τη σύμπτωσή του με το κοινό-στόχο σας και να κάνετε εσφαλμένους υπολογισμούς των αναμενόμενων εσόδων χρησιμοποιώντας σύγχρονα συστήματα."

Προσδιορίστε την τοποθεσία

Όταν εξετάζουμε χώρο σε ένα εμπορικό κέντρο, μπορεί κανείς να συναντήσει προκατάληψη εναντίον ισχυρών ενοικιαστών στη γειτονιά σε ένα δικαστήριο τροφίμων, ειδικά τα «μεγάλα τρία»: McDonald's, Burger King, KFC. Ο Ivan Tatarinov πιστεύει: «Ένα ποιοτικό και ενδιαφέρον προϊόν δεν θα υποφέρει από τον ανταγωνισμό με ισχυρές παγκόσμιες μάρκες. Για παράδειγμα, τα καταστήματα μπιφτέκι είναι σε θέση να προσαρμοστούν με πολύ μεγάλη επιτυχία από παρόμοιες προσφορές στο μαζικό τμήμα λόγω του προϊόντος του συγγραφέα, μιας πιο ατομικής προσέγγισης ».

Μια άλλη εσφαλμένη αντίληψη είναι ότι τα καφέ αισθάνονται καλά μόνο στο κέντρο της Μόσχας. «Υπάρχουν επίσης πολλές επιτυχημένες εγκαταστάσεις σε κατοικημένες περιοχές και σε εξερχόμενες διαδρομές. Εδώ είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι ιδιαιτερότητες της περιοχής. Για παράδειγμα, στο Perovo είναι καλύτερο να ανοίξετε κάτι πολύ οικονομικό και στην Michurinsky Prospekt, ένα ψητοπωλείο είναι αρκετά κατάλληλο. Επίσης, οι εστιάτορες ενδιαφέρονται για μεγάλες κατοικημένες περιοχές με τεράστιο αριθμό νέων κατοικιών, τα οποία αγοράζονται ή ενοικιάζονται κυρίως από τη μεσαία τάξη », λέει ο Anton Belykh.

Σε μορφή λιανικής στο δρόμο, οι πεζόδρομοι είναι παραδοσιακά επιτυχημένοι χώροι για καφετέριες, ο αριθμός των οποίων αυξήθηκε πρόσφατα στο κέντρο της Μόσχας. Είναι καλό εάν υπάρχει ένα αξιοθέατο ή ένα μέρος αναψυχής για τους κατοίκους της πόλης κοντά. Οι χώροι που βρίσκονται κοντά στο μετρό είναι επίσης σε ζήτηση. «Υποσχόμενη, με υψηλό αναπτυξιακό δυναμικό, κατά τη γνώμη μου, είναι εγκαταστάσεις σε σοφίτες που βρίσκονται στα εδάφη πρώην εργοστασίων. Ένα εντυπωσιακό παράδειγμα είναι το άνοιγμα του εστιατορίου Syrovarnya στο έδαφος της ζυθοποιίας Badayevsky, το οποίο έγινε άγκυρα και πολλά άλλα έργα εντάχθηκαν σε αυτό: Deep Space, The 12 Wine Bar, " Καλοκαιρινός κήπος", - λέει η Βικτόρια Καμλιούκ, διευθύντρια του street retail στο Knight Frank.

Όσο για την τοποθεσία στο κέντρο, εδώ τα τελευταία χρόνιαυπάρχει μια ακόμη σημαντική ανησυχία - οι εργασίες για την ανοικοδόμηση και τη βελτίωση των εδαφών. Η συνεχής κατασκευή δεν κάνει πολύ για να προσελκύσει πελάτες, ειδικά για καφετέριες που θα ήθελαν να οργανώσουν καλοκαιρινές βεράντες. «Δεν πρέπει να φοβάστε τη δουλειά βελτίωσης του δρόμου και να φύγετε», είναι σίγουρη η Βικτώρια Καμιούκ. - Είναι απαραίτητο να διαπραγματευτείτε με τον ιδιοκτήτη για έκπτωση 10-30% για την περίοδο ανοικοδόμησης. " Ο Yegor Ostapenko συμφωνεί απόλυτα με την άποψη ότι η ανακαίνιση είναι πολύ πιθανό να «επιβιώσει»: «Μιλώντας για τη βελτίωση, πρέπει να σημειωθεί ότι εάν το ίδρυμα έχει ένα ορισμένο οικονομικό περιθώριο ασφάλειας, τότε είναι καλύτερα να περιμένετε αυτήν την περίοδο παρά να μετακομίσω. Η ανακατασκευή θα τελειώσει και ο δρόμος θα μεταμορφωθεί και την επόμενη σεζόν το καφενείο έχει την ευκαιρία να ανακτήσει τις απώλειές του και να αυξήσει το εισόδημά του ».

Το μηνιαίο μίσθωμα για τη χρήση των χώρων και των παρακείμενων χώρων, χώρων στάθμευσης (εφεξής «ενοικίαση») αποτελείται από:

Σταθερό ή σταθερό μέρος του ενοικίου

1. Ένα σταθερό μέρος του ενοικίου του ποσού χρημάτων που χρεώθηκε για τη μίσθωση των εγκαταστάσεων και συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ 18%. Το σταθερό μέρος του ενοικίου υπολογίζεται με τις ακόλουθες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο των ενοικιαζόμενων χώρων:
   • ___, 00 ρούβλια ανά μήνα ανά τετραγωνικό μέτρο της μισθωμένης περιοχής των χώρων αποθήκευσης, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ · ___, 00 ρούβλια ανά μήνα ανά τετραγωνικό μέτρο της μισθωμένης περιοχής του γραφείου και των οικιακών χώρων, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ ·
   • ___, 00 ρούβλια ανά μήνα ανά τετραγωνικό μέτρο της ενοικιαζόμενης περιοχής του Office Premises, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Το κόστος του Σταθερού μέρους του ενοικίου περιλαμβάνει τις Υπηρεσίες που καθορίζονται στον Κατάλογο Υπηρεσιών (Παράρτημα Αρ. 5). Το κόστος του Σταθερού μέρους του ενοικίου περιλαμβάνει τη χρήση του Ακινήτου από τον Ενοικιαστή.

Μεταβλητό μέρος του ενοικίου

Το μεταβλητό μέρος του ενοικίου περιλαμβάνει (τα όρια κατανάλωσης καθορίζονται στο προσάρτημα αριθ. 6 - το ποσό των εξόδων για την κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας, ο υπολογισμός του οποίου γίνεται με τα τιμολόγια που καθορίζονται από τους οργανισμούς που παρέχουν τις σχετικές υπηρεσίες σύμφωνα με τις ενδείξεις των συσκευών μέτρησης (η ποσότητα ηλεκτρικής ενέργειας που παρέχεται, kW) · - το ποσό των δαπανών για κατανάλωση νερού και αποχέτευση, των οποίων ο υπολογισμός πραγματοποιείται με τα τιμολόγια που καθορίζονται από τους οργανισμούς που παρέχουν τις σχετικές υπηρεσίες σύμφωνα με τις ενδείξεις του συσκευές μέτρησης ή σύμφωνα με τον υπολογισμό του ποσοστού κατανάλωσης που συμφωνήθηκε από τα μέρη. - το ποσό των εξόδων για την τηλεφωνία και την κίνηση στο Διαδίκτυο, ο υπολογισμός των οποίων πραγματοποιείται με βάση τα τιμολόγια, που ορίζονται στο προσάρτημα αριθ. 6. Τέλη για χρήση χώρων στάθμευσης Η χρέωση υπολογίζεται στις ακόλουθες τιμές: 7500,0 ρούβλια το μήνα, (δεν υπόκειται σε ΦΠΑ), για μία θέση στάθμευσης για φορτηγά, 1500,0 ρούβλια το μήνα (δεν υπόκειται σε ΦΠΑ). ΦΠΑ) για ένα Parking Me εκατό για ελαφρά οχήματα.

Αλλαγή ενοικίου σε μίσθωση

Ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να αλλάξει το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο των μισθωμένων χώρων με δική του πρωτοβουλία, αλλά όχι περισσότερο από 1 (μία) φορά ετησίως από την ημερομηνία έναρξης μίσθωσης και όχι περισσότερο από 5% του προηγούμενου κόστους ανά τετραγωνικό μέτρο των μισθωμένων χώρων, με προηγούμενη ειδοποίηση του μισθωτή τουλάχιστον 1 (ένα) μήνα. Σε αυτήν την περίπτωση, τα μέρη υπογράφουν μια πρόσθετη συμφωνία σε αυτήν τη συμφωνία. Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να μονομερώςνα αυξήσει το ποσοστό του μεταβλητού μέρους του ενοικίου ανάλογα με τις αλλαγές στα τιμολόγια των οργανισμών που παρέχουν τις αντίστοιχες υπηρεσίες. Σε αυτήν την περίπτωση, ο εκμισθωτής, στη γραπτή ειδοποίηση για την αλλαγή του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και συντήρησης, που αποστέλλεται στον μισθωτή, επισυνάπτει τα σχετικά έγγραφα που επιβεβαιώνουν το γεγονός της αλλαγής των τιμολογίων ή του κόστους των υπηρεσιών.

Δεχόμαστε συμβάσεις μίσθωσης για αξιολόγηση εμπειρογνωμόνων. Ασχολούμαστε με την προετοιμασία σύνθετων συμβάσεων.

Η αρχή της ελευθερίας της σύμβασης καθιστά δυνατή τη δημιουργία ενός μηχανισμού προσδιορισμού του ποσού του ενοικίου που είναι κατάλληλο για τον μισθωτή και τον εκμισθωτή. Αυτό μπορεί να είναι είτε ένα σταθερό ποσό που καταβάλλεται σε μηνιαία βάση, είτε ένα ποσό που περιλαμβάνει την επιστροφή των εξόδων συντήρησης για το μισθωμένο αντικείμενο. Στην τελευταία περίπτωση, η διατύπωση της συμβατικής ρήτρας απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή.

Η διαδικασία, οι όροι και οι όροι για την πραγματοποίηση του ενοικίου καθορίζονται από τη σύμβαση μίσθωσης (ρήτρα 1 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα) και, ελλείψει αυτών, εφαρμόζονται η διαδικασία, οι όροι και οι όροι πληρωμής, που χρησιμοποιούνται συνήθως κατά την ενοικίαση παρόμοια ακίνητα υπό συγκρίσιμες συνθήκες. Ένας παρόμοιος κανόνας θεσπίζεται στην παράγραφο 3 του Άρθ. 424 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας για την τιμή της σύμβασης: εάν δεν υπάρχει στο κείμενο της συμφωνίας, η εκτέλεση της σύμβασης πρέπει να καταβληθεί σε τιμή που, υπό συγκρίσιμες συνθήκες, χρεώνεται συνήθως για παρόμοια αγαθά, έργα ή υπηρεσίες.

Αλλά κατά τη σύναψη μίσθωσης για ακίνητη περιουσία, αυτός ο κανόνας δεν ισχύει, καθώς το ενοίκιο αποτελεί βασική προϋπόθεση γι 'αυτό (άρθρο 432 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Ελλείψει όρου σχετικά με το ποσό του ενοικίου που συμφωνήθηκε γραπτώς από τα μέρη, η συμφωνία μίσθωσης ακινήτων θεωρείται ότι δεν έχει συναφθεί (άρθρο 654 του αστικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Οι όροι του ενοικίου πρέπει να διατυπώνονται με τέτοιο τρόπο ώστε να είναι δυνατόν να προσδιοριστεί ακριβώς πότε και σε ποιο ποσό ο ενοικιαστής υποχρεούται να πραγματοποιήσει τις αντίστοιχες πληρωμές. Η σύμβαση μπορεί να καθορίσει ένα σταθερό ποσό ενοικίου ή τη διαδικασία (μηχανισμό) υπολογισμού του. Στην τελευταία περίπτωση, ο όρος ενοικίασης θα θεωρείται επίσης συμφωνημένος.

Το ποσό του ενοικίου μπορεί να αλλάξει με συμφωνία των μερών εντός των χρονικών ορίων που ορίζονται στη σύμβαση, αλλά όχι συχνότερα από μία φορά το χρόνο, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στη σύμβαση (ρήτρα 3 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ). Μια αλλαγή στο ποσό του μισθώματος σύμφωνα με τον μηχανισμό που προβλέπεται στη συμφωνία δεν συνιστά αλλαγή στη σύμβαση μίσθωσης και, ως εκ τούτου, δεν εμπίπτει στους προαναφερθέντες περιορισμούς (ρήτρα 11 της ενημερωτικής επιστολής του Προεδρείου της το Ανώτατο Διαιτητικό Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 11 Ιανουαρίου 2002 αριθ. 66, εφεξής - Ενημερωτική επιστολή αριθ. 66). Για παράδειγμα, η προϋπόθεση για την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανάλογα με τον πληθωρισμό δεν έρχεται σε αντίθεση με αυτόν τον περιορισμό. Αν και το ποσό του ενοικίου αλλάζει, η διαδικασία υπολογισμού του παραμένει αμετάβλητη.

Είναι καλύτερα να προβλέψετε τις συνέπειες της απώλειας του καθεστώτος του φορολογούμενου ΦΠΑ από τον εκμισθωτή στη σύμβαση.

Συνιστάται να αναφέρετε στη μίσθωση εάν το ποσό του ενοικίου περιλαμβάνει φόρο προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ). Και αν ισχύει, τότε θα είναι επίσης απαραίτητο να καθοριστεί ποιο μέρος του αναφερόμενου ποσού είναι το ενοίκιο και ποιο είναι ο ΦΠΑ. Για παράδειγμα, αναφέρατε τον τρέχοντα φορολογικό συντελεστή για να αποφύγετε διαφορές στο μέλλον όταν ο φορολογικός συντελεστής αλλάζει κατά τη διάρκεια της περιόδου της σύμβασης. Συνιστάται επίσης να αναφέρετε στη συμφωνία ότι δεν χρεώνεται ΦΠΑ στο ποσό του ενοικίου εάν ο εκμισθωτής δεν είναι ο πληρωτής αυτού του φόρου.

Όλα αυτά πρέπει να γίνουν, διότι διαφορετικά τα μέρη μπορεί να έχουν διαφωνίες σχετικά με τα ποσά που πρέπει να καταβληθούν ως ενοίκιο. Η θέση των δικαστηρίων σε αυτό το ζήτημα είναι διφορούμενη, και ως εκ τούτου, ο εκμισθωτής μπορεί να λάβει ενοίκιο σε ποσό μικρότερο από το αναμενόμενο (απόφαση της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Δυτικής Σιβηρίας της 17.09.2010 στην υπόθεση αριθ. A70- 14225 /2009), και ο μισθωτής μπορεί να αναγκαστεί να πληρώσει ΦΠΑ πέρα ​​από το ποσό του ενοικίου (Απόφαση του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 10.02.2010 αρ. VAS-1414 /10 στην υπ 'αριθμ. A51-7727 / 2009).

Μια κατάσταση είναι πιθανή όταν ο ιδιοκτήτης ήταν αρχικά πληρωτής ΦΠΑ και στη σύμβαση συμφωνήθηκε το ποσό του ενοικίου λαμβάνοντας υπόψη τον φόρο, αλλά αργότερα η υποχρέωση καταβολής αυτού του φόρου έπαψε. Για παράδειγμα, όταν ο εκμισθωτής μεταβεί σε ένα απλοποιημένο φορολογικό σύστημα (ρήτρα 2 του άρθρου 346.11 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) ή σε περίπτωση αλλαγής στον ιδιοκτήτη της μισθωμένης περιουσίας, εάν ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι ΦΠΑ πληρωτής. Στο πλαίσιο αυτό, είναι προς το συμφέρον του μισθωτή να συμπεριληφθεί στη σύμβαση ρήτρα που να δηλώνει ότι σε περίπτωση καταγγελίας της υποχρέωσης του εκμισθωτή να καταβάλει ΦΠΑ, το ενοίκιο μειώνεται κατά το ποσό του φόρου. Εάν ένας τέτοιος όρος δεν συμφωνηθεί, το δικαστήριο μπορεί να αρνηθεί να ικανοποιήσει την αξίωση για την επιστροφή του υπερβολικά καταβληθέντος μισθώματος στο ποσό του φόρου (επίλυση του FAS της περιοχής Volgo-Vyatka της 08/05/2011 στην περίπτωση αριθ. А43-24309 / 2010). Ταυτόχρονα, υπάρχει μια άλλη θέση, όταν η πληρωμή με το συμπεριλαμβανόμενο ποσό ΦΠΑ αναγνωρίζεται ως άδικος εμπλουτισμός του εκμισθωτή (olutionήφισμα της FAS της περιοχής Volgo-Vyatka της 15ης Ιανουαρίου 2010 στην υπ 'αριθμ. A29-2100 / 2009).

Η ενοικίαση μπορεί να περιλαμβάνει σταθερά και μεταβλητά μέρη

Το ενοίκιο δεν μπορεί να καθοριστεί με τη μορφή πληρωμής από τον ενοικιαστή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας (ηλεκτρική ενέργεια, νερό, θερμότητα), καύσιμα και λιπαντικά και άλλα υλικά που καταναλώνονται κατά τη χρήση του μισθωμένου αντικειμένου. Το γεγονός είναι ότι με μια τέτοια πληρωμή, ο εκμισθωτής δεν λαμβάνει πραγματικά καμία αποζημίωση από τον μισθωτή για το δικαίωμα χρήσης του μισθωμένου αντικειμένου, και αυτό έρχεται σε αντίθεση με τον καταβληθέντα χαρακτήρα της σύμβασης (ρήτρα 12 της Πληροφοριακής Επιστολής Αρ. 66).

Προκειμένου να αποζημιωθεί το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο ενοικιαστής, τα μέρη αναφέρουν όλο και περισσότερο στη συμφωνία ότι το ενοίκιο αποτελείται από δύο μέρη - σταθερά και μεταβλητά. Το μέγεθος του σταθερού μέρους καθορίζεται ως ένα σταθερό ποσό (ή ένας μηχανισμός υπολογισμού του) και το μεταβλητό μέρος ορίζεται ως το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο ενοικιαστής.

Η προϋπόθεση που καθορίζει τη διαδικασία πληρωμής των λογαριασμών κοινής ωφέλειας είναι μια σημαντική ρήτρα της σύμβασης. Άλλωστε, οι συμβάσεις με οργανισμούς προμήθειας πόρων συνάπτονται από τον εκμισθωτή και εκδίδονται τιμολόγια στο όνομά του και ο μισθωτής θα υποχρεωθεί να επιστρέψει τέτοιες δαπάνες, εάν αυτό προβλέπεται στη συμφωνία. Οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και άλλες πληρωμές περιλαμβάνουν το κόστος παροχής νερού και υπηρεσιών αποχέτευσης, τηλεφωνικών επικοινωνιών, κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας, παροχής θερμότητας (παροχή φυσικού αερίου), καθώς και χρεώσεις για τον καθαρισμό χώρων, τη συλλογή απορριμμάτων κ.λπ.

Η λογιστικοποίηση των πληρωμών κοινής ωφελείας και συντήρησης ως μέρος του ενοικίου είναι δυνατή με διάφορους τρόπους. Αρχικά, μπορείτε να ορίσετε ένα σταθερό ενοίκιο, το οποίο περιλαμβάνει ήδη το κόστος αυτών των πληρωμών. Ο μισθωτής πληρώνει στη συνέχεια ένα σταθερό ενοίκιο κάθε μήνα. Δεύτερον, είναι επιτρεπτό να καθοριστεί το ύψος του ενοικίου χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, υποδεικνύοντας το δικαίωμα του μισθωτή να συνάπτει ανεξάρτητα συμβάσεις με οργανισμούς παροχής πόρων και υπηρεσιών. Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η σύναψη τέτοιων συμφωνιών θα συνεπάγεται για τον ενοικιαστή την εμφάνιση πρόσθετων υποχρεώσεων σε τέτοιους οργανισμούς. Και τρίτον, τα μέρη έχουν το δικαίωμα να καθορίσουν το ενοίκιο, που αποτελείται από ένα σταθερό και μεταβλητό μέρος.

Στην τελευταία περίπτωση, το ενοίκιο συνίσταται στην πληρωμή εν μέρει των ενοικιαζόμενων χώρων σε ένα σταθερό ποσό (σταθερό μέρος) και το ενοίκιο όσον αφορά την απόδοση του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφελείας που πράγματι καταναλώθηκε από τον μισθωτή (μεταβλητό μέρος).

Είναι καλύτερα να καθορίσετε το μέγεθος του μεταβλητού μέρους του ενοικίου για κάθε μήνα ξεχωριστά.

Στην πράξη, το ύψος του μισθώματος όσον αφορά την επιστροφή του κόστους ηλεκτρικής ενέργειας που καταναλώνει ο μισθωτής καθορίζεται είτε με βάση τις μετρήσεις του μετρητή ηλεκτρικής ενέργειας, χωριστά εγκατεστημένο για τον μισθωτή, είτε σύμφωνα με την εγκατεστημένη ισχύ λαμβάνοντας υπόψη η χωρητικότητα όλων των ηλεκτρικών συσκευών που λειτουργούν στους χώρους και η κατά προσέγγιση διάρκεια λειτουργίας τους. Η ποσότητα νερού ή αερίου που καταναλώνεται μπορεί επίσης να προσδιοριστεί από το μετρητή. Ο υπολογισμός του κόστους των υπηρεσιών παροχής θερμότητας εξαρτάται από τη συνολική θερμαινόμενη επιφάνεια, υπολογιζόμενη σε κυβικά μέτρα. Η επιστροφή των εξόδων για τηλεφωνικές επικοινωνίες πραγματοποιείται βάσει δεδομένων σχετικά με την κατάσταση του προσωπικού λογαριασμού που παρέχεται από τον οργανισμό επικοινωνιών.

Για να αναγνωρίσει το σταθερό μέρος του ενοικίου ως έξοδο, ο μισθωτής χρειάζεται μόνο να έχει τη μίσθωση στην οποία ορίζεται. Για την αναγνώριση του μεταβλητού μέρους στα έξοδα, απαιτείται ξεχωριστό πρωτεύον έγγραφο, το οποίο θα αντικατοπτρίζει το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που καταναλώνει ο ενοικιαστής με ανάλυση ανά τύπο υπηρεσίας και με συνδέσμους προς τα σχετικά έγγραφα και το ποσό του μεταβλητού μέρους του ενοίκιο για το μήνα που υπολογίζεται σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης.

Τι είναι αυτό το πρωτεύον έγγραφο; Κατά τη σύναψη συμφωνίας, τα μέρη της συμφωνίας μίσθωσης συμφωνούν σε αυτό το ζήτημα ανεξάρτητα σε σχέση με μια συγκεκριμένη κατάσταση. Μπορεί να είναι διμερής πράξη και αναφορά-υπολογισμός του λογιστικού τμήματος του εκμισθωτή. Το κύριο πράγμα είναι ότι το έγγραφο που χρησιμοποιείται περιέχει όλες τις υποχρεωτικές λεπτομέρειες που αναφέρονται στο άρθρο. 9 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 06.12.2011 Αρ. 402-FZ "Περί Λογιστικής" (ρήτρα 1 της επιστολής της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας της Ρωσίας με ημερομηνία 04.02.2010 Αρ. ShS-22-3 / [προστασία μέσω email]).

Εάν, σύμφωνα με τη συμφωνία, το ενοίκιο (ή μέρος αυτού) είναι μεταβλητή αξία, τότε για να αναγνωριστεί αυτό το ποσό ως έξοδο, ο μισθωτής πρέπει να λάβει ένα πρωτότυπο έγγραφο από τον εκμισθωτή σε μηνιαία βάση, καθώς το ποσό το ενοίκιο ποικίλλει από μήνα σε μήνα. Και κατά τον καθορισμό του ενοικίου σε σταθερό (σταθερό) ποσό στη σύμβαση, δεν χρειάζονται μηνιαίες πράξεις που επιβεβαιώνουν το ποσό της πληρωμής, καθώς το ποσό του ενοικίου δεν αλλάζει.

Αξίζει να θυμηθούμε ότι με την προετοιμασία της πρωτογενούς τεκμηρίωσης, ενδέχεται να προκύψουν δυσκολίες, καθώς ο ιδιοκτήτης δεν είναι προμηθευτής υπηρεσιών κοινής ωφέλειας στον ενοικιαστή, αλλά στην πραγματικότητα λειτουργεί ως "πράκτορας" του ενοικιαστή στη μεταφορά πληρωμών για υπηρεσίες που παρέχονται από οργανισμούς παροχής πόρων. Για τον ιδιοκτήτη, αυτές οι πληρωμές δεν είναι έσοδα, αλλά αποζημίωση για έξοδα.