Leasing permanent. Afaceri zilnice

Unde pot închiria un loc sau un depozit comercial non-rezidențial? Cum să închiriezi o zonă comercială sub magazin? Cum să închiriezi imobiliare comerciale?

Bună ziua Toată lumea care sa uitat la site-ul revistei populare de Internet "Khitirbobor"! Cu tine un expert - Denis Kudarin.

Tema conversației de astăzi este închirierea de bunuri imobiliare comerciale. Articolul va fi util pentru oamenii de afaceri, proprietarii de spații nerezidențiale și toți cei interesați de problemele financiare topice.

La sfârșitul articolului, așteptați o imagine de ansamblu a celor mai fiabile companii imobiliare ruse care oferă servicii intermediare atunci când închiriază facilități pentru comerț.

Deci, începeți!

1. De ce să închiriază imobiliare comerciale?

Activitatea antreprenorială de succes depinde în mare măsură de premisele bine alese pentru afaceri. Acest lucru este special legat de comerț și servicii. Un magazin confortabil și bine echipat în partea plină de viață a orașului, atrage cumpărătorii.

Același lucru se poate spune despre birouri. Fiecare companie de sine stătătoare ar trebui să aibă o cameră bună pentru munca și recepția vizitatorilor. Chiar dacă implementați bunurile prin intermediul magazinului online, aveți nevoie de un loc pentru a ridica și emite comenzi, precum și rezolvarea problemelor controversate cu clienții.

Nu fiecare om de afaceri, mai ales un începător, își poate permite achiziționarea de spații nerezidențiale. În astfel de cazuri, imobil comercial imobiliar comercial vine la salvare.

Afișați toate beneficiile chiriei:

• costuri financiare relativ scăzute;
• mai simplă în comparație cu achiziționarea procedurii de documentare;
• capacitatea de a schimba proprietarul în orice moment și de a trece la o altă clădire;
• o mare selecție de obiecte imobiliare, în special în Megalopolis.

Procesul invers - livrarea de spații de închiriat - are și multe avantaje. În primul rând, este o sursă fiabilă de venit pasiv. Achiziționarea de zone comerciale (comerț, birou, industrial și alte comerț, birou, industrial și altele) este o opțiune de investiții de succes.

În timp ce există o afacere privată, reprezentanții săi vor avea nevoie în mod constant de premisele pentru a face afaceri, ceea ce înseamnă că proprietarii de proprietăți vor avea un profit stabil fără costuri de muncă mult.

Căutați o cameră de afaceri potrivită - un eveniment supărător. Cea mai rapidă și mai fiabilă modalitate de a găsi obiectul este utilizarea serviciilor intermediarilor profesioniști.

Despre cât de modernă funcționează, pe site-ul nostru există un articol detaliat.

2. Cum să eliminați imobilul comercial - 5 sfaturi utile

Închirierea obiectelor comerciale, trebuie să vă apropiați cu atenție pentru a alege. Din parametrii și caracteristicile funcționale ale camerei depinde, de îndată ce puteți începe activitățile antreprenoriale și dacă obiectul va respecta pe deplin obiectivele afacerii dvs.

În primul rând, decideți cum căutați o cameră potrivită - pe cont propriu sau cu ajutorul agenției. Prima metodă implică prezența unui stoc nelimitat de timp liber și este asociat cu o varietate de riscuri. A doua opțiune este mai sigură și mai fiabilă.

Pentru mai multe informații despre locul de muncă cu intermediarii, veți găsi în articolul "".

Sfaturile experților vor ajuta la evitarea erorilor tipice de chiriaș.

Sfat 1. Aflați cu atenție sistemele Hood și de ventilație

În camera veți lucra sau angajații dvs., astfel încât prezența unor sisteme de ventilație bune - elementul este cel mai important. Absența ventilației puternice și autonome în clădire este un obstacol real în calea funcționării normale a unui cafenea, un restaurant, un magazin alimentar.

Alimentele trebuie depozitate în condiții adecvate, iar vizitatorii și vânzătorii nu ar trebui să perturbe mirosurile străine. În plus, serviciile sanitare pur și simplu nu vă vor permite să utilizați obiectul sub întreprinderea de catering public sau un magazin alimentar dacă nu există numai ventilație.

Sfat 2. Testați atenția asupra încărcării și a zonelor de descărcare

O zonă confortabilă pentru încărcarea de bunuri este un alt moment cheie pentru cafenele, restaurante, cantine și magazine.

Este important ca complotul pe care să se efectueze lucrările de încărcare și descărcare, nu a mers la curtea clădirii rezidențiale sau pe carosabil. Veți interfera cu rezidenții sau cu șoferii, vă veți reclama plângerile.

Problema sursei de alimentare cu drepturi depline este deosebit de relevantă pentru chiriașii, a cărei afacere este asociată cu utilizarea echipamentelor eficiente din punct de vedere energetic - frigidere, cuptoare electrice, mașini etc.

Asigurați-vă că cablurile electrice din cameră sunt ușor capace pentru a asigura nevoile întreprinderii în întregime.

Consiliul 4. Citiți cu atenție termenii contractului

Înainte de a vă pune autograful în acordul de închiriere, citiți cu atenție condițiile pe care încheiați o înțelegere.

Contractul trebuie să aibă următoarele elemente:

• termeni de chirie, metoda costului și plății;
• dacă camera este închiriată cu echipament, proprietatea este în mod necesar compilată;
• responsabilitatea părților de încălcare a contractului;
• termeni de reziliere a acordului.

Costurile plăților de utilitate, eliminarea gunoiului, conținutul sistemului de incendiu și alarma de securitate iau pe sine, de regulă, chiriașul. Cu toate acestea, proprietarul plătește revizuirea, inclusiv înlocuirea comunicațiilor sanitare și a cablului electric atunci când acestea nu sunt de ordine.

Discutați în prealabil cu proprietarul problema asigurărilor de proprietate - dacă un astfel de contract va fi compilat, iar dacă nu, decideți cine va lua plata pierderilor în cazul unor situații neprevăzute.

Este obligatoriu să se verifice documentele drepte ale proprietarului - contractul de vânzare, un extras din registrul de stat pentru dreptul de proprietate.

Asigurați-vă dacă camera vă aparține cu adevărat. În caz contrar, într-un moment bun, va apărea adevăratul proprietar al obiectului cu autoritatea competentă. De asemenea, este important ca camera să nu se angajeze, nu a fost arestată pentru datorii, nu aveau alte sarcini.

O persoană, departe de subtilitățile legii de locuințe, ar trebui să profite de ajutorul profesional la închirierea sau cumpărarea unor spații nerezidențiale. De exemplu, este posibil să se clarifice toate momentele obscure de pe site-ul resursei juridice, care angajează specialiști din toate direcțiile de jurisprudență.

Puteți pune întrebarea dvs. chiar fără înregistrare, chiar pe pagina principală. Răspunsul legal corect și competent Veți primi în câteva minute și complet gratuit. Dacă problema dvs. are nevoie de un studiu aprofundat, va trebui să plătiți pentru serviciile profesioniștilor, dar dimensiunea comisionului pe care aveți dreptul să vă stabiliți.

Pasul 2. Determinați dimensiunea chiriei

Pentru a afla prețul optim de închiriere, utilizați una din cele două opțiuni. În primul rând - vizualizați personal bazele de date ale orașului dvs. și determinați gama aproximativă de prețuri de închiriere a spațiilor similare. Al doilea este de a delega această sarcină agentului imobiliar.

Apropo, în plus față de agențiile imobiliare, serviciile intermediare private sunt furnizate de camioane private. De obicei, acestea iau cu 25-50% mai puțin pentru munca lor decât compania. Cu toate acestea, profesioniștii privați care lucrează cu imobiliare nerezidențiale, chiar și orașe mari - unități.

5. Dacă închiriați o proprietate comercială - 3 riscuri principale pentru proprietar

Fiecare proprietar este îngrijorat de starea obiectului său și dorește să profite de la chirie și nu de daune.

Listăm principalele riscuri ale proprietarilor de bunuri imobiliare și spuneți-mi cum să le eviți.

Riscul 1. Utilizarea spațiilor nu sunt destinate

În fiecare contract de închiriere competent compus, este în ce scop și modul în care locul comandat va fi operat. Acest lucru se aplică și echipamentului pe care îl veți trece cu chirie.

Dacă chiriașul a promis să utilizeze camera sub depozit și a făcut un magazin de vânzare cu amănuntul în el, aveți dreptul să îl finalizați sau să încheiați acordul fără a rambursa costul contractului de leasing.

Riscul 2. Deteriorarea sau pierderea proprietății

Ați trecut obiectul și echipamentul într-o ordine respectabilă, așa cum ați părea că sunteți cetățean și el, exprimând un limbaj diplomatic, nu a justificat așteptările dvs. Anume, am adus camera la starea ruinei, echipamentul a izbucnit, deșurubează becurile și, în general, sa comportat ca o porcină.

Proprietarul în astfel de cazuri are dreptul să solicite despăgubiri pentru prejudiciul integral. În plus, nu numai costurile de reparare, ci și valoarea de piață a echipamentelor stricate ar trebui rambursată.

Responsabilitatea nu este furnizată dacă obiectul și proprietatea au suferit ca urmare a unor circumstanțe neprevăzute - de exemplu, de la incendiu sau inundații.

Risc 3. Refuzul chiriașului de a face o taxă lunară

Plătitorii Neakkurat ar trebui să fie perforați. Cu toate acestea, acest lucru este posibil, din nou, dacă contractul de închiriere este compilat în toate regulile. Acesta este, documentul trebuie să fie clar stipulat și suma plăților lunare.

6. Dacă eliminați imobiliare comerciale - 3 riscuri principale pentru chiriaș

Chiriașul poate fi, de asemenea, rănit ca urmare a acțiunilor neautorizate sau neautorizate ale proprietarului.

Riscul 1. Închirierea de spații, care nu are drepturi legale la proprietar

Dacă o cameră este transmisă, care nu are un obiect de drepturi de proprietate legală, contractul va fi considerat nevalid. Pentru a evita acest lucru, necesită prezentarea de orientări.

Puteți obține independent un extras din Rosreestra prin contactarea Centrului Multifuncțional. Serviciul este plătit, dar știi în mod fiabil, "Cine este casa proprietarului".

Riscul 2. Schimbarea încuietorilor în interior imediat după efectuarea unei plăți anticipate

Da, astfel de situații sunt încă găsite în natură. Semnează un contract, faceți o plată anticipată, obțineți cheile de la mână la îndemână și când doriți să intrați în cameră cu proprietatea dvs., se pare că încuietori s-au schimbat, iar "proprietarii" și traseul au dispărut.

Ieșirea într-o astfel de situație este doar de a contacta poliția și de a iniția un caz penal asupra fraudei.

Riscul 3. Subarezi

Cel mai bine este să clarificați esența esenței într-un exemplu simplu.

Exemplu

Angrenia Andrei, un antreprenor novice, a scos camera pentru magazin pentru anul, plătind înainte de o jumătate de an. În același timp, omul de afaceri nu a efectuat verificarea documentelor drepte, sperând pentru onestitatea proprietarului.

După o lună de comerț cu succes în magazin, un adevărat proprietar declarat cu un set complet de documente autentice. El a cerut politicos chiriașului să se miște din zona ocupată. Andrei a încercat să găsească subsolandrul pentru a-și întoarce cel puțin banii plătiți înainte, dar nu a răspuns la niciun apel sau la SMS.

Concluzie: Aveți un caz direct cu proprietarul. Cel puțin el ar trebui să fie conștient de toate manipulările care apar cu proprietatea sa.

7. Asistență profesională pentru chiriași și proprietari - recenzie Top 3 Agenție imobiliară

Găsirea unui mediator calificat - o chestiune de multiplu. Pentru a ajuta cititorii, am făcut o prezentare generală a celor mai fiabile companii din Rusia care lucrează cu imobiliare comerciale.

1) Agenția.Net.

Gestionarea agenției imobiliare. Acesta va ajuta proprietarii și chiriașii să treacă și să elimine: Office, Zona de vânzări, Shop, Warehouse, Mansion și orice alt obiect imobiliar comercial. Cu privire la starea companiei - numai avocați și agenți imobiliari experimentați și calificați.

O companie semnificativă plus este o abordare profesională, disponibilitatea unui site detaliat, dezvoltând o strategie individuală pentru biroul fiecărui client. Nu există astfel de servicii legate de imobiliare pe care specialiștii companiilor nu l-au putut oferi utilizatorilor.

Imobiliare comerciale din Moscova și regiunea este principala specializare a companiei. "Respect" operează pe piață din 2004. Agenția a livrat inițial clienții clienților cu cea mai largă gamă de servicii legate de închirierea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Principiul libertății contractului vă permite să stabiliți un mecanism de determinare a dimensiunii chiriei, un chiriaș convenabil și proprietarul. Aceasta poate fi o sumă fixă \u200b\u200bplătită lunar și suma care include rambursarea costurilor de serviciu cu un obiect închiriat. În acest din urmă caz, formularea prevederii contractuale necesită o atenție deosebită.

Procedura, condițiile și termenele de închiriere sunt determinate de Acordul de închiriere (clauza 1 din articolul 614 din Codul civil), iar în absența procedurii, condițiile și termenii consiliului de administrație, utilizat, de obicei, la închirierea unei proprietăți similare sub comparabile circumstanțe. O regulă similară este instalată la punctul 3 din art. 424 din Codul civil al Federației Ruse pentru prețul contractului: În absența sa în textul acordului, executarea contractului trebuie plătită pentru preț, care în condiții comparabile este de obicei percepută pentru bunuri similare, lucrări sau servicii.

Dar, atunci când încheie un contract de închiriere imobiliară, această regulă nu este supusă utilizării, deoarece chiria este condiția sa esențială (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). În absența partidelor convenite condiționate, condiția de închiriere a contractului de închiriere a imobilului este considerată neconcordată (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Condițiile de închiriere trebuie să fie formulate astfel încât să poată fi determinate cu precizie pentru a determina care timp și în ce sumă este obligată să efectueze plăți adecvate. Contractul poate stabili o dimensiune sau o procedură de închiriere solidă (mecanism) a calculului său. În ultimul caz, condiția chiriilor vor fi, de asemenea, considerate consecvente.

Dimensiunea chiriei poate varia în funcție de acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai des de o dată pe an, cu excepția cazului în care se prevede altfel (articolul 3 din art. 614 din Codul civil al Rusiei Federaţie). Schimbarea cantității de chirie în conformitate cu mecanismul prevăzut de contract nu este o modificare a contractului de închiriere și, prin urmare, nu se încadrează în restricțiile pe care a fost menționată mai sus (punctul 11 \u200b\u200bdin scrisoarea de informare a Președinției din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 nr. 66, denumită în continuare scrisoarea nr. 66). De exemplu, condiția pentru indexarea de închiriere, în funcție de inflație, această restricție nu contrazice. Deși dimensiunea chiriei se schimbă, ordinea calculului său rămâne neschimbată.

Contractul este mai bine să ofere consecințe ale pierderii de către proprietarul statutului de plătitor de TVA

În contractul de închiriere, se recomandă să se indice dacă dimensiunea valorii adăugate adăugată la valoarea de închiriere (TVA) include. Și dacă se aprinde, va fi, de asemenea, necesar să se determine ce parte a sumei specificate este o chirie și care este TVA. De exemplu, pentru a indica rata actuală de impozitare pentru a evita litigiile în viitor atunci când se va valori modificările ratei de impozitare în timpul contractului. Contractul recomandă, de asemenea, ca suma chiriei de TVA să nu fie percepută, în cazul în care proprietarul nu este plătitor al acestei taxe.

Toate acestea trebuie făcute, deoarece, în caz contrar, părțile pot avea dezacorduri cu privire la sumele care urmează să fie prezentate ca o chirie. Poziția instanțelor pe această temă este ambiguă și, ca rezultat, proprietarul poate primi o chirie în valoare mai mică decât se aștepta (rezoluția FAS a districtului West Siberian din 17 septembrie 2010 în cazul în care nr. A70- 14225/2009), iar chiriașul poate fi forțat să plătească TVA peste chirie de chirie (definiția dvs. a Federației Ruse din data de 10.02.2010 № Avilați-1414/10 în cazul numărului A51-7727 / 2009).

Situația este probabil, atunci când proprietarul a fost inițial un plătitor de TVA și în contract suma chiriei a fost convenită în baza impozitului, dar în viitor obligația de a plăti această taxă a încetat. De exemplu, atunci când contractul de închiriat la un sistem de impozitare simplificat (clauza 2 din articolul 346.11 din Codul fiscal al Federației Ruse) sau în cazul unei schimbări a proprietarului proprietății închiriate, în cazul în care noul proprietar nu este un plătitor de TVA . În acest sens, în interesul chiriașului, să includă în contract că, în caz de reziliere a obligației proprietarului pentru plata TVA, chiria scade cu valoarea impozitului. Dacă o astfel de condiție nu este coordonată, Curtea poate refuza să îndeplinească cerința de returnare a chiriei excesive în suma fiscală (Rezoluția FAS a districtului Volga-Vyatka din 05.08.2011 în cazul nr. A43 -24309 / 2010). În același timp, există o altă poziție atunci când consiliul cu suma inclusă în acesta este recunoscut ca îmbogățire nerezonabilă a proprietarului (rezoluția FAS a districtului Volga-Vyatka din 15 ianuarie 2010 în cazul nr. A29-2100 / 2009).

Chiria poate include o parte constantă și variabilă

Chiria nu poate fi stabilită sub formă de plată de către chiriașul de servicii de utilitate (electricitate, apă, căldură), combustibil și lubrifianți și alte materiale consumate la utilizarea obiectului de închiriere. Faptul este că, cu acest consiliu, proprietarul nu primește nici o remunerație din partea chiriașului pentru dreptul de a utiliza obiectul de leasing și acest lucru este contrar caracterului compensat al contractului (punctul 12 din scrisoarea de informare nr. 66) .

Pentru a rambursa valoarea costului consumat de chiriașul serviciilor operaționale municipale, părțile indică din ce în ce mai mult în contract că chiria constă din două părți - constantă și variabilă. Dimensiunea părții constante este determinată sub forma unei valori fixe (sau a mecanismului calculului său), iar partea variabilă este definită ca costul serviciilor comunale consumate de chiriaș.

Condiția care determină procedura de plată a plăților utilitare și operaționale este un punct important de acord. La urma urmei, contractele cu organizații care furnizează resurse sunt încheiate de proprietar, iar conturile sunt expuse în numele său, iar chiriașul va avea o datorie de a rambursa astfel de cheltuieli dacă este prevăzută în acord. Plățile municipale și alte plăți includ costul alimentării cu apă și serviciile de drenaj, comunicarea telefonică, energia electrică consumată, alimentarea cu energie termică, precum și taxa pentru premisele de curățare, colectarea gunoiului etc.

Contabilitatea plăților municipale și de funcționare în taxa de închiriere este posibilă în mai multe opțiuni. În primul rând, puteți instala o chirie fixă, care include deja costul acestor plăți. Apoi, chiriașul în fiecare lună plătește o taxă fixă \u200b\u200bde închiriere. În al doilea rând, este permis să se determine mărimea chiriei fără a ține seama de valoarea serviciilor de utilități, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent acorduri cu organizațiile care furnizează resurse și de servire. Este necesar să se considere că încheierea acestor contracte va implica ca chiriașul apariției unor obligații suplimentare față de astfel de organizații. Și, în al treilea rând, părțile au dreptul de a stabili o chirie constând dintr-o parte constantă și variabilă.

În acest din urmă caz, chiria constă în taxă în ceea ce privește spațiile închiriate în mărimea prescrisă (parte constantă) și chiria în ceea ce privește compensarea costului utilităților consumate efectiv de către chiriașul (partea variabilă).

Dimensiunea unei părți variabile a chiriei este mai bine fixată pentru fiecare lună separat

În practică, dimensiunea chiriei în ceea ce privește costul costului consumat de chiriașul energiei electrice se determină fie pe baza mărturiei contului de contabilitate a energiei electrice, instalată separat pentru chiriaș, fie la capacitatea instalată prin administrarea Contul puterii tuturor aparatelor electrice și durata exemplară a activității lor. Dimensiunea apei consumate sau a gazului poate fi, de asemenea, determinată de contor. Calculul costului serviciilor de alimentare cu căldură depinde de zona globală încălzită calculată în metri cubi. Compensarea pentru comunicarea telefonică se face pe baza datelor privind starea contului de stare furnizată de organizație.

Pentru recunoașterea în costurile părții fixe a taxei de închiriere, contractul de închiriere este doar închirierea în sine, în care este definită. Pentru recunoaștere în ceea ce privește costurile variabilei, este necesar un document primar separat, ceea ce va reflecta costul serviciilor comunale consumate de chiriașul cu decodificare pe tipuri de servicii și de trimitere la documentele relevante și calculate în conformitate cu contractul de închiriere Valoarea unei părți variabile a chiriei pe lună.

Care este acest document primar? La încheierea contractului, această problemă a contractului de leasing este coordonată independent în raport cu o situație specifică. Poate fi un act bilateral și certificatul de contabilitate a contabilității închiriate. Principalul lucru este că documentul aplicat conține toate detaliile necesare enumerate în art. 9 din Legea federală din 06.12.2011 nr. 402-FZ "pe contabilitate" (paragraful 1 al FTS al Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 04.02.2010 Nr. SHS-22-3 / [E-mail protejat]).

Dacă, în conformitate cu contractul, chiria (sau o parte a acesteia) este o valoare variabilă, atunci să recunoască această sumă în costul cheltuielilor, documentul primar trebuie obținut lunar de la proprietar, de la dimensiunea chiriei de la luna la o lună variază. Iar la determinarea taxei de închiriere într-o sumă constantă (fixă), nu sunt necesare acte lunare care confirmă dimensiunea plăcii, deoarece dimensiunea chiriei nu se schimbă.

Merită să ne amintim că pot apărea dificultăți cu pregătirea documentației primare, deoarece proprietarul nu este un furnizor de utilități către chiriaș și, de fapt, acționează ca un "agent" al chiriașului pentru transferul de plăți pentru serviciile oferite de resurse organizații de aprovizionare. Pentru proprietarul, aceste plăți nu sunt venituri, ci servesc drept compensare a cheltuielilor.

Lipsa și costurile ridicate ale hotelurilor din capitală și alte orașe importante au făcut chirii zilnice pentru vizitatori una dintre cele mai convenabile opțiuni pentru cazare temporară. Paradox, dar închiriați un apartament separat cu o bucătărie și tot ceea ce este necesar pentru viață este mai mic decât o cameră decentă decentă. Cererea în mod natural Spurs și ofertă. Prin urmare, merită surprinzător faptul că tot mai mulți investitori privați care au un singur "Odnushku" în arsenalul lor și companiile specializate care oferă clienților, în plus față de o duzină și mai multe apartamente, sunt angajați în închirierea pe termen scurt a apartamentelor. Timpurile în care singurele realizări care trecând "apartamentul pentru noapte" erau bunici la gară, au trecut.

Închiriere fără viitor

"Pentru prețul costului apartamentelor de închiriere zilnice este similar sau mai ieftin decât camera de hotel a nivelului corespunzător. Diferența poate ajunge la 20-30% ", spune Dmitry Taganov, șeful Centrului analitic al Inkom-Real Estate. "În plus, la dispoziția unui agent turist sau de călătorie, care a venit la capitală timp de câteva zile, există o bucătărie complet utilată, unde puteți găti masa de prânz sau cină singur. Și când cazarea în hotel va fi fie să lase bani considerabili în restaurant de fiecare dată sau să caute o cafenea sau un restaurant decent. Și nu este un fapt că o instituție decentă va fi în doi pași. " Hotelul va trebui să plătească pentru fiecare serviciu suplimentar - cămăși de spălare și călcare, îngrijire a încălțămintei etc. În apartamentul de închiriat, nimeni nu va face un cont suplimentar pentru faptul că angajatorul a folosit un fier, mașină de spălat sau o pensulă pentru pantofi.

În ceea ce privește proprietarul, pentru el principalul avantaj al activității pe termen scurt este posibilitatea în orice moment fără a aduce atingere "ieșirea din proiect". De exemplu, în cazul în care apartamentul necesar nevoilor personale - proprietarul proprietarului însuși, copiii sau părinții săi, proprietarul nu are nevoie să aștepte câteva luni înainte ca contractul să se încheie, așa cum se întâmplă adesea cu leasingul pe termen lung. În plus, contractul de închiriere pentru o lungă perioadă de timp prevede adesea plata pedepsei angajatorilor în cazul în care acesta rupe defecțiunea proprietarului apartamentului. Shooters din aceleași apartamente zilnice sunt rar populate mai mult de zece zile.

Chiria zilnică are sens dacă veți vinde un apartament. Timpul de expunere a apartamentelor poate dura câteva luni, mai ales acum, când cererea este chiar și pentru locuințe lichide la un nivel extrem de scăzut, dar nu să rateze cazul pentru a câștiga un apartament cu privire la așteptările cumpărătorului. Livrarea zilnică va oferi posibilitatea de a organiza obiecte arată aproape în orice moment, cu leasing pe termen lung va trebui să coordoneze timpul vizitelor cu rezidenții. De asemenea, "afacerea pe zi" este justificată ca o variantă a diversificării. Dacă aveți două sau mai multe apartamente în proprietatea noastră, atunci este recomandabil să treceți unul dintre ei pentru o lungă perioadă de timp, iar celălalt este zilnic. Mai mult, la Moscova, sezonalitatea turismului este mai puțin pronunțată, iar fluxul de vizite este stabil pe tot parcursul anului.

La prima vedere, chiria zilnică arată lucruri și mai profitabile decât pe termen lung. "Costul unui mic apartament cu două dormitoare, cu produse cosmetice bune, aparate de uz casnic necesare va fi de aproximativ 3-4 mii de ruble. pe zi. Se pare că atunci când treceți un astfel de apartament timp de 20 de zile pe lună, puteți conta pe un venit de 60-80 mii de ruble. În timp ce cu închiriere pe termen lung, costul său va fi de aproximativ 35-45 mii de ruble. Pe lună, "Dmitry Taganov oferă un exemplu. În același timp, ratele de pe piața de închiriere pe termen lung sunt mai susținute, iar randamentul de astăzi nu depășește 4-5%.

Nici garanții sau asigurare

Dar pentru a spune că afacerea de la locuințe de închiriere pentru un timp scurt este simplă, este imposibilă. Este asociată cu mult mai multe dificultăți decât pare la prima vedere. Principala problemă a proprietarului zilnic este lipsa de venit garantat. Cu un contract de închiriere pe termen lung, este suficient să găsiți un client o dată, să încheiați un contract - și puteți trăi liniștit, obțineți un venit lunar stabil. Și în cazul unei căutări pe termen scurt pentru noi oaspeți este în mod constant.

Dmitri K. din toamnă a decis să-și ia apartamentul în centrul orașului St. Petersburg de închiriat. Și în propria sa experiență am fost convins că această afacere în practică nu este atât de profitabilă, deoarece pare în teorie. "Când am trecut-o pe un contract pe termen lung, am fost întotdeauna garantat 30 de mii de ruble. pe luna. Acum, problema este mai mult, dar întoarcerea este mai mică ", spune el. O lună pentru o lună nu trebuie. O dată, Dmitry a fost foarte norocos: o familie a luat apartamentul timp de 20 de zile, care în propria sa locuință a fost reparată și de când a fost întârziată, au trebuit să extindă chiria încă în același timp. Dar a fost singurul caz. Restul timpului în care apartamentul este ocupat în medie zece zile pe lună. Cu toate acestea, există motive destul de obiective. În primul rând, iarna nu este un sezon turistic pentru St. Petersburg. În al doilea rând, criza. Principalul contingent al clienților - turiști și călătorii, iar numărul și alții în ultimele luni au scăzut semnificativ ", a spus Dmitry.

Managerul de servicii de închiriere al Fondului rezidențial al lui Petersburg Real Estate Svetlana Aleksashina observă că cererea de locuințe zilnice este neuniformă și cu adevărat depinde de o mare măsură a sezonului: "Înainte de Anul Nou, a existat un număr suficient de cei care doresc Închiriați un apartament pentru câteva zile: Mulți nerezidenți au venit la prietenii lor, rude pentru a petrece vacanțe aici. Acum, pe piața de închiriere zilnică, dar este în mod tradițional pentru această perioadă a anului. Revigorarea, ca întotdeauna, va veni în mai-iunie: sezonul de noapte alb atrage anual turiștii în oraș pe Neva. " Adevărat, recent, concurența pe piața chiriei zilnice a devenit chiar mai tânără: au apărut numeroase mini-uri, iar mulți vizitatori au preferat acest segment în apartamente.

Există, desigur, modalități alternative de a oferi un flux mai stabil de chiriași. Dar acestea sunt opțiuni pentru un amator. Puteți, de exemplu, să închiriați un apartament pentru vacanțe și petreceri - pentru un astfel de scop, imobilul în zone convenabile este întotdeauna în cerere. Dar aici trebuie să știți despre ce consecințe pentru starea apartamentului poate fi. Nimeni, plătind bani, nu va trata cu atenție proprietatea proprietarilor. O altă opțiune este de a închiria apartamente pentru activități de agrement. De asemenea, garantează profituri stabile. "Dar astfel de apartamente au intrat repede în dezmembrare", observă unul dintre proprietari. "În plus, când apartamentul este situat într-o casă decentă, absolut nu vreau să strică relațiile cu vecinii".

Căutarea de clienți în picioare nu este singura problemă care așteaptă proprietarul. Apartamentul predat de zilnic necesită mult mai multă atenție. După fiecare client, gazdele trebuie să aducă locuințe în comanda completă, să facă curățenie, să ofere lenjerie proaspătă etc. În același timp, astfel de obiecte își pierd mult mai repede aspectul. "Oaspeții se schimbă în mod constant și nu este deloc faptul că toți vor fi extrem de preferați pentru noi mobilier și aparate de uz casnic. Prin urmare, proprietarul apartamentului zilnic va trebui să facă reparații cosmetice mai des decât în \u200b\u200bapartament de mult timp. Și plătesc, de asemenea, asigurare împotriva riscului de daune ", spune Dmitry Taganov. Adevărat, ca și proprietarul Dmitri K. Note, achiziționarea de asigurare este de lux prea mare: SK fie refuză să asigure astfel de apartamente sau să urce prea mari.

Cu leasing pe termen scurt, un risc mult mai mare pentru a face față fraudei sau infracțiunilor. O astfel de experiență a fost deja în Dmitri K. În Anul Nou, a venit să viziteze apartamentul, care în acest moment era gol, dar a descoperit că nu putea intra în interior: cheia pentru un motiv de neînțeles nu se potrivește castelului. Privind la ușă, Dmitry a constatat că castelul este pur și simplu înlocuit. A trebuit să sun la Ministerul situațiilor de urgență, care au deschis ușa și lasă proprietarul legitim. Odată ajuns în apartament, Dmitry a găsit multe lucruri altor persoane, un copac de Crăciun îmbrăcat, sticle de alcool - un cuvânt, semne evidente că apartamentul este locuit. După o perioadă de timp, au apărut un nou "rezidenți", care sa întâlnit cu adevăratul proprietar al apartamentului, a emis aspecte cu privire la motivele reședinței celor din urmă pe teritoriul apartamentului altcuiva. Sa dovedit că a luat apartamentul prin agenția imobiliară și a plătit imediat timp de trei luni înainte. Detaliile privind frauda s-au dovedit treptat: cu puțin timp înainte de noul an, apartamentul a fost împușcat de o femeie care a sosit, după ea, de la Sochi. Pentru un timp atât de scurt, ea a reușit să facă cheile duplicate, iar după "plecarea" oficială sa întors, a schimbat castelul și sub Guise of Reelater, am fost de acord să renunț la apartamentul unei alte persoane. Am luat o plată în avans de la el - și am dispărut într-o direcție necunoscută.

Dmitry a fost norocos: chiriașii ilegali au eliberat apartamentul fără plângeri și, în plus, și nervi, proprietarul nu a suferit pierderi. Dar, cu un scenariu diferit, fraudulia nu a putut să se răstoarne, ci pur și simplu să scoată toată proprietatea și tehnica valoroasă din casă. Pentru a minimiza riscurile, ar trebui să trageți cel puțin o copie din pașaportul clientului, dar nu vă va asigura de la escrocii cu 100%.

Încredere sau independență?

Dacă doriți să vă luați apartamentul de închiriat în fața dvs. două moduri: să transmită apartamentul conducerii confidențiale a agenției imobiliare sau să se ocupe de predarea sa.

În cazul managementului trustului, pe de o parte, proprietarul este încântat de toate hassle. Pe de altă parte, există riscul de fraudă din domeniul imobiliar. Agenții pot fi pur și simplu înșelați prin faptul că a subliniat numărul de zile în care apartamentul sa predat și unele dintre veniturile să se lase. Nu veți călători zilnic la apartament și să verificați.

Dacă luați un loc de muncă în mâinile dvs., atunci să căutați clienților, va trebui să utilizeze numărul maxim de canale de informații. Cu toate acestea, nu este prea dificil. Merită tastarea în "Yandex" sau în alte motoare de căutare Cuvintele "chirie zilnică" - și aici există zeci de site-uri ale agențiilor care oferă apartamente la alegerea apartamentelor de închiriat. Aproape toți cooperează cu proprietarii de apartamente. Va trebui să faceți o descriere standard a carcasei potrivite, specificați toți parametrii principali și faceți mai multe fotografii (bucătărie, baie și dormitor). Fotografiile și descrierea sunt postate pe site-ul Agenției. Proprietarul apartamentului indică cât de mult ar dori să obțină o zi, iar realizatorii adaugă înșelăciunea pe această figură. De exemplu, dacă apartamentul "de la proprietar" costă 2 mii de ruble, agenția va expune pentru 2,5-3 mii. În acest caz, înșelăciunea de către intermediari este greu posibilă, deoarece agenția joacă un rol exclusiv al conexiunii legătură. Acesta trimite un client și-l contactează direct proprietarul locuințelor: pe acesta și afișează apartamente și schimbarea în lenjerie și curățarea și cea mai plăcută - primirea de plată. Apoi oferă deja agenției Comisiei.

Dacă există mai multe apartamente, chiria zilnică se transformă într-o afacere cu drepturi depline, care necesită nu numai investițiile inițiale, ci și cheltuielile regulate. Vom fi necesar să externalizăm servicii de curățenie sau crearea propriei diviziuni de exploatare, care va prelua curățarea apartamentelor, spălarea și schimbarea lenjeriei de pat, lucrări de reparații minore etc. În plus față de personalul de service, este, de asemenea, un contabil Necesar. Va fi necesar să se stabilească relații cu persoanele care pot rezolva orice situație de conflict cu rezidenții. Un element important al acestei afaceri este de a crea și promova un site eficient pe Internet. "Arată foarte dificilă, dar în practică poate fi opusul. În procesul de activitate, relațiile de afaceri sunt stabilite cu anumite organizații, de exemplu, cu oficiile reprezentative ale firmelor occidentale, astfel încât această afacere devine mai stabilă și mai sigură. Mai mult, veniturile suplimentare pot fi obținute prin furnizarea de servicii conexe: transport, turist, etc., - spune directorul general al secolului 21 vest, Evgeny Skomorovsky.

Rețetă pentru succes

Nu fiecare apartament va renunța la fel de cu succes. Există un număr de parametri din care cererea acestuia va depinde de potențialii chiriași. În primul rând, locația unor astfel de locuințe este importantă. "Pentru contractele de leasing pe termen scurt, apartamentele mici din cartierul central din Moscova sunt în special în cerere, de exemplu în casele lui Stalin. Zonele în care sunt centre de expoziții mari sunt, de asemenea, populare ", spune șeful Departamentului exclusiv al Departamentului de închiriere de apartamente de lux Penny Lane Realty Vadim Lamin. În acest caz, rămâne o opțiune importantă de parametru "Metro" de drumeție "- la fel ca la cumpărarea sau închirierea pe termen lung.

Dacă apartamentul retras pentru o lungă perioadă de timp poate fi mobilat minim, atunci în cazul unui contract de închiriere pe termen scurt, un astfel de număr nu va trece. Totul ar trebui să fie aici pentru a oferi rezidenților o alternativă confortabilă în camera de hotel. Omul venind la hotel nu-i pasă de a aduce săpun, prosop, pastă de dinți, lenjerie. Toate acestea se află în poziție. Pentru închirierea zilnică, trebuie să oferiți același lucru.

Camera ar trebui să fie un dulap confortabil și un loc de dormit. Bucătăria trebuie să fie echipată cu un frigider, un ceainic și un cuptor cu microunde. Acesta din urmă este un element mai obligatoriu decât aragazul. "Puțini dintre sosirea angajată într-o gătire serioasă. Ei fie mâncate într-o cafenea, fie preferă să cumpere mâncare gata făcută și să o încălzească ", spune Redter Sergey. Camera are un televizor, a cerut recent un DVD player. Astfel de lucruri mici joacă adesea un rol important, mai ales că concurența pe piața chiriei zilnice este mare, iar diferențele de prețuri sunt practic observate.

Închiriere pe termen scurt: Pro & Contra

1. Venituri potențial mai mari decât în \u200b\u200bcazul contractelor de leasing pe termen lung.

2. Posibilitatea de a ieși din afaceri în orice moment.

3. Eliberarea gratuită a apartamentului (puteți vinde în orice moment, soluționați rudele etc.).

1. Lipsa veniturilor garantate.

2. Necesitatea de a căuta în mod constant noi clienți.

3. Apartamentul mai des necesită reparații, își pierde mai repede aspectul de mărfuri.

4. Mai multă activitate consumatoare de timp: Apartamentul trebuie să fie pus în ordine după fiecare client, este necesar să se ofere chiriașilor un set "hotel" complet, articole de bucătărie, mobilier și aparate de uz casnic.

Codul civil al Federației Ruse, partea contractului de leasing poate asigura atât dimensiunea de închiriere solidă, cât și procedura de calcul a acesteia. În consecință, chiria poate fi setată ca parte principală (constantă) și partea variabilă, determinată de calea calculată. Partea constantă este fixată și include o taxă pentru utilizarea camerei în sine. Partea variabilă a chiriei este echivalentă (sau calculată de la) costul serviciilor de utilități consumate de chiriaș pentru o anumită perioadă. Astfel, întreaga cantitate de chirie (atât permanentă, cât și o parte variabilă) este plata serviciilor proprietarului pentru furnizarea de bunuri de închiriat.

Partea constantă a închirierii este, de obicei, determinată prin înmulțirea ratei de închiriere în cadrul contractului pentru zona închiriată în metri pătrați. Prin urmare, adesea în contractul de închiriere indică dimensiunea ratei de închiriere pentru un metru pătrat pe lună.

Exemplu

Puteți specifica formula pentru calcularea părții constante a chiriei, de exemplu, după cum urmează:

"Partea permanentă a chiriei este determinată de formula:

TV x / y \u003d A * s,

În cazul în care televizorul X / Y este o parte solidă a chiriei, care urmează să fie trimisă pentru luna x, anul y;

A - Rata de închiriere conform contractului;

S este o zonă închiriată, în metri pătrați. "

Se poate prevedea, de asemenea, că partea permanentă a închirierii este înmulțită cu indicele prețurilor de consum, coeficientul, ținând cont de condițiile de utilizare de către chiriașul de proprietate; pe un coeficient de corecție etc.

În contractul de închiriere, se poate constitui faptul că partea variabilă a chiriei acoperă efectiv cheltuielile de la proprietarul de plăți utilități, și anume:

Energie electrica;

Rezerva de apa;

Energie termală;

Exportul de gunoi de uz casnic (puteți aduce întreaga listă de servicii necesare) etc.

Exemplu

Puteți specifica formula pentru calcularea părții variabile a chiriei, de exemplu, după cum urmează:

"Partea variabilă a chiriei este determinată de formula:

P x / y \u003d E + + T + M, unde

P X / Y - o parte variabilă a chiriei de închiriere, care trebuie depusă pentru luna x, anul y;

E - costul energiei electrice pentru luna x, y y;

Costurile de alimentare cu apă pentru luna x, y y;

T - costul energiei termice pentru luna x, y y;

M - Cheltuieli pentru exportul de gunoi de uz casnic pentru luna x, anul y. "

Dacă plata serviciilor de utilități se efectuează în conformitate cu mărturia contoarelor, aceasta poate fi specificată în contract că partea variabilă a chiriei este supusă definiției în conformitate cu citirile dispozitivelor contabile. Se poate prevedea că citirile dispozitivelor de măsurare a utilităților sunt înregistrate în prezența reprezentanților autorizați ai proprietarului și a chiriașului.

Atenţie

La punctul 12 din scrisoarea de informare a Președinției Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, sa constatat că instituirea asupra chiriașului doar cheltuielile pentru facturile de utilitate nu poate fi considerată o formă de chirie. Întrucât proprietarul nu primește, de fapt, o prevedere continuă pentru proprietăți închiriate, plățile efectuate de serviciile de utilitate numai în chiriaș nu înseamnă retribuția contractului.

Închiriere de închiriere la locator, inclusiv variabilă

Relațiile de închiriere sunt foarte populare în rândul entităților de afaceri. Prin furnizarea de proprietăți "gratuite" de închiriat, proprietarii cu ajutorul său extrage venituri suplimentare și chiriașii, la rândul său, au posibilitatea de a utiliza facilitățile celorlalți de bunuri mobile sau imobile.

În acest articol, vom lua în considerare problemele de contabilitate a chiriei primite de proprietarul din chiriaș.

În conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), principala responsabilitate a chiriașului este depunerea în timp util a chiriei pentru utilizarea proprietății în mărime și termenele limită prevăzută de Acordul de închiriere.

Chiria este stabilită în formularul:

- definită în cantitatea solidă de plăți efectuate periodic sau în același timp;

- cota stabilită a produselor obținute ca urmare a utilizării proprietății închiriate, a fructelor sau a veniturilor;

- furnizarea de către un chiriaș de anumite servicii;

- transferul de către chiriaș la proprietar datorită tratatului de lucruri din proprietate sau de închiriat;

- Impunerea pe chiriașul datorită costului îmbunătățirii proprietății închiriate.

Părțile pot furniza în contractul de închiriere combinația dintre formele de închiriere specificate sau alte forme de închiriere.

Cea mai obișnuită viziune este de a stabili chiria sub formă de plăți solide periodic sau la un moment dat.

În cadrul contractului de închiriere, pot fi transmise mai multe obiecte. În acest caz, chiria poate fi instalată atât ca întreg pentru toate proprietățile transmise pentru chirie, cât și pentru fiecare obiect separat. Pentru a evita alte dezacorduri între părțile la contract, chiria este mai bine să se stabilească separat pentru fiecare obiect transmis.

O taxă de închiriere variabilă, stabilită lunar, prin acordul părților, pentru a compensa plățile de utilități, potrivit autorului, nu respectă pe deplin legarea. În același timp, din punctul de vedere al autorităților fiscale, cu un astfel de consiliu de închiriere, proprietarul poate recunoaște doar costul dobândirii de combustibil, apă și energie a tuturor tipurilor, consumate în scopuri tehnologice, producția de toate tipurile de energie , încălzirea clădirii, precum și costurile de transformare și transmisia de energie, consumate direct, fără a lua în considerare chiriașii consumați (scrisoarea serviciului federal de migrație al Federației Ruse din regiunea Moscovei din 13 noiembrie 2006 nr. 21-25- și / 1372). Spre deosebire de chiriașul, care are dreptul de a include costurile impozitului pe venit, atât o componentă permanentă, cât și variabilă a chiriei (scrisoarea de migrație federală a Federației Ruse din regiunea Moscovei din 13 noiembrie 2006 nr. 21-25 - și 1372).

Potrivit scrisorii de informare a Președinției Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 "O prezentare generală a practicii de soluționare a litigiilor legate de închiriere", din care a explicat punctul 11 \u200b\u200bdin articolul 614 alineatul (3) Codul civil al Federației Ruse, instanțele judecătorești trebuie să treacă de la faptul că în cursul anului ar trebui să rămână o condiție neschimbată a contractului, care prevede suma solidă a chiriei sau ordinul (mecanismul) al calculului său. Chiriașul a făcut apel la Curtea de Arbitraj cu o cerere de închiriat pentru invalidarea contractului de închiriere, care prevede o creștere trimestrială a contractului de închiriere pentru indexarea sa, luând în considerare inflația, deoarece această condiție este contrară Norma imperativă a articolului 614 alineatul (1) din Codul civil al Federației Ruse, stabilind capacitatea de a redimensiona închirierea nu mai mult de o dată pe an. Dar instanța, deși numai în cazul în cauză, a constatat că definiția ratei de închiriere în suma echivalentă cu o anumită sumă în valută străină înseamnă stabilirea unui mecanism pentru calculul său. O astfel de determinare a dimensiunii chiriei vizează eliminarea efectelor adverse ale inflației. Modificările în cursul de schimb valutar nu înseamnă modificări ale mărimii chiriei în conformitate cu articolul 614 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse. Ca urmare, se dovedește că, pentru a introduce o variabilă de închiriere, este necesar să existe un algoritm clar pentru calculul său, prescris în contract, în caz contrar, este ușor să pierzi o problemă.

Termenii taxelor de închiriere sunt determinate de tratat. În același timp, părțile pot prevedea orice ordine de introducere a acesteia: lunar, trimestrial, o dată pe an, făcând o plată înainte sau o întârziere de plată.

Clauza 3 din articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede că chiria poate varia în funcție de acordul părților în termenul prevăzut de tratat, dar nu mai des de o dată pe an. În acest caz, dimensiunea chiriei poate crește și reduce.

Chiriașul are dreptul de a solicita o scădere a chiriei în cazul:

- dacă se datorează circumstanțelor pentru care nu răspunde, condițiile de utilizare prevăzute de Acordul de închiriere sau starea de proprietate s-au deteriorat semnificativ;

- dacă proprietarul este încălcat condițiile pentru revizuirea proprietății care au fost închiriate;

- dacă proprietarul nu a avertizat chiriașul cu privire la drepturile terților la proprietate la încheierea contractului de închiriere.

În cazul unei încălcări semnificative de către chiriașul temporizării taxei de închiriere, proprietarul are dreptul să-i solicite mai devreme să intre în chirie în termenul stabilit de locator. În același timp, proprietarul nu are dreptul să solicite închirieri timpurii de mai mult de două ori la rând (articolul 614 alineatul (5) din Codul civil al Federației Ruse).

Plata de inchiriere in contabilitate.

Ordinea de reflecție în contabilizarea plăților de închiriere depinde de faptul dacă această activitate este principală sau nu.

În conformitate cu punctul 5 din PBU 9/99 "Venituri ale organizației" (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 mai 1999 nr. 32N "privind aprobarea Registrului Contabilității" Venituri ale organizației "din PBU 9/99 "(denumită în continuare - PBU 9/99)) în cadrul organizațiilor, subiectul activității de a asigura o taxă pentru utilizare temporară (posesie temporară și utilizare) a activelor lor în temeiul contractului de leasing, veniturile sunt venituri, a cărui primire este asociată cu această activitate (chiria).

Conturi contabile și instrucțiuni de utilizare a acestora (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 31 octombrie 2000 nr. 94N "privind aprobarea planului contabil pentru activități financiare și economice ale organizațiilor și instrucțiunilor pentru utilizarea sa") pentru a rezuma informația privind veniturile și cheltuielile legate de activitatea obișnuită a organizației, precum și pentru a determina rezultatul financiar asupra acestora, este destinat contului 90 "Vânzări".

Venituri pentru prevederea unei taxe pentru utilizare temporară (posesie temporară și utilizare) a activelor lor în cadrul contractului de închiriere (atunci când acesta este subiectul activităților organizației) se reflectă în contul 90 "Vânzări" subaccount 90-1 "Venituri" .

În cazul în care furnizarea de active de închiriere nu este principala activitate a organizației, atunci, în conformitate cu punctul 7 din PBU 9/99, admiterea asociată cu furnizarea activelor organizației pentru utilizare temporară (posesie și utilizare temporară) a activelor organizației este recunoscută ca alte venituri pe creditul contului 91- 1 "Alte venituri".

În acest caz, costurile asociate cu furnizarea de utilizări temporare (posesie și utilizare temporară) a activelor organizației sunt recunoscute ca și alte cheltuieli ale organizației (punctul 11 \u200b\u200bdin PBU 10/99 "" (Ordinul Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 6 mai 1999 nr. 33n "privind reglementările de aprobare privind contabilitatea" Cheltuielile organizației "PBU 10/99")).

Pentru a determina ce tip de activitate include tranzacțiile pentru transferul de bunuri de închiriat, este necesar să se facă referire la punctul 4 din PBU 9/99.

În conformitate cu punctul indicat în contabilitate, organizația recunoaște în mod independent veniturile din activități obișnuite sau din alte chitanțe, pe baza cerințelor PBU 9/99, natura activităților sale, tipul de venit și condițiile de primire a acestora.

Cu alte cuvinte, organizația trebuie să decidă în mod independent ce tip de activitate include tranzacțiile pentru transferul de bunuri de închiriat și consolidarea acestora în politica contabilă a organizației. Această condiție este determinată de instituția organizației, în cazul în care cel mai adesea livrarea de bunuri de închiriat este oferită ca un tip de activitate, proprietarul recunoaște veniturile din activitățile obișnuite.

În cazul în care chiria va fi reflectată în organizație în contabilitate ca venit din activități obișnuite, se iau în considerare următoarele mențiuni:

Conturile de debit 62 "Calcule cu cumpărătorii și clienții" Contul de credit 90-1 "Venituri" - a reflectat cantitatea de plăți de închiriere care trebuie obținute;

Contul de debit 90-3 "Taxa pe valoarea adăugată" Credit Credit 68-2 "Calcule pentru taxa pe valoarea adăugată" - reflectă cantitatea de TVA care trebuie plătită la buget;

Contul de debit 51 "Conturi de decontare" Contul de credit 62 "Calcule cu clienții și clienții" - reflectă numerarul primit de la chiriaș.

Enumerate de o singură plată pentru întreaga perioadă a contractului de închiriere, chiria este considerată o plată preliminară și este luată în considerare în cont 62 "Calcule cu clienții și clienții" subaccount "calcule pe plata prealabilă".

În cazul în care chiria se reflectă în contabilitatea locatorului ca parte a altor venituri, atunci se iau în considerare următoarele intrări:

Contul de debit 76 "Calcule cu diferiți debitori și creditori" subaccount "așezări de închiriere" Contul de credit 91-1 "Alte venituri" - Reflecționează acumulator de chirie care trebuie să fie obținut;

Contul de debit 91-2 "Alte cheltuieli" Contul de credit 68-2 "Calcule pentru taxa pe valoarea adăugată" este acumulată TVA;

Conturile de debit 51 "Conturi curente" Contul de credit 76 "Decontări cu diferite debitorilor și creditorilor" Soluții de închiriere "- reflectă fondurile primite de la chiriaș.

Valoarea enumerată a taxei de închiriere a organizației, în care transferul de active de închiriat nu este principala activitate, este luată în considerare în contul 98 "Veniturile viitoare" subaccount 98-1 "primite împotriva perioadelor viitoare".

Pe subaccount 98-1 "Veniturile primite în contul perioadelor viitoare" ia în considerare circulația veniturilor obținute în perioada de raportare, dar referitoare la viitoarele perioade de raportare.

Valoarea veniturilor referitoare la viitoarele perioade de raportare se reflectă în creditul contului 98 "Veniturile viitoarelor perioade" în corespondență cu conturile contabile sau așezările cu debitori și creditori și pe debit - valoarea veniturilor enumerate pe conturile relevante atunci când Perioada de raportare se referă la aceste venituri.

Contabilitatea analitică a contului 98-1 "Veniturile primite în contul perioadelor viitoare" se desfășoară în fiecare tip de venit.

Chiria este recunoscută în contabilizarea asumării certitudinii temporale a faptelor de activitate economică și sub rezerva condițiilor enumerate la punctul 12 din PBU 9/99:

- Organizația are dreptul de a primi acest venit, rezultând dintr-un anumit contract sau confirmat de ceilalți în consecință;

- cantitatea de venit poate fi determinată;

- Există încredere că, ca urmare a unei operațiuni specifice, va fi o creștere a beneficiilor economice ale organizației.

Dacă cel puțin una dintre condițiile enumerate primite în legătură cu numerarul și alte active primite de organizație, atunci conturile organizației sunt recunoscute în contabilitate și nu venituri.

Exemplu.

Organizația a încheiat un contract de închiriere timp de trei luni. Cantitatea de chirie pe lună este de 17.700 de ruble (inclusiv TVA - 2.700 de ruble).

Chiria în valoare de 53 100 de ruble (inclusiv TVA - 8 100 de ruble) este listată de chiriaș imediat pentru întreaga perioadă a contractului de închiriere.

Organizația - proprietarul utilizează următoarele subconectări ale planului de lucru al conturilor:

62-1 "așezări de închiriere";

62-2 "Calcule pe plata prealabilă".

În contabilitatea contabilității organizației - proprietarii sunt realizați de următoarele intrări:

Debitul 51 Credit 62-2 - 53 100 Ruble - a reflectat valoarea plății preliminare pentru echipamentele închiriate;

Creditul de debit 68-2 - 8 100 Ruble - TVA este acumulat cu valoarea plății preliminare (articolul 167 alineatul (1) din Codul Fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Codul fiscal al Federației Ruse)) ;

Debit 62-2 Credit 98-45 000 de ruble - reflectate în componența venitului perioadelor viitoare valoarea plății preliminare;

Debit 62-1 Credit 91-1-1-12 700 Ruble - Taxa de închiriere pentru perioada de raportare se calculează;

Debit 91-2 Credit 68-2 - 2.700 Ruble - TVA acumulată privind taxa rapidă de închiriere;

Debit 68-2 Credit 62-2 - 2.700 de ruble - adoptate pentru deducerea TVA cu valoarea plății preliminare;

Debit 98 Credit 62-1 - 15 000 de ruble - a reflectat cantitatea de chirie, luată în considerare anterior ca parte a venitului perioadelor viitoare.

Proprietarul pentru cantitatea de chirie trebuie să stabilească creditorul o factură.

În conformitate cu articolul 168 alineatul (3) din Codul fiscal al Federației Ruse, factura este expusă în cel mult cinci zile calendaristice, având în vedere data serviciului.

Facturarea facturilor în punerea în aplicare a serviciilor pentru proprietatea de leasing este posibilă nu mai devreme decât sfârșitul perioadei de impozitare, cel puțin o lună în care sunt furnizate efectiv serviciile.

Contabilitate fiscală.

Proprietatea de închiriat este principala activitate a organizației.

În conformitate cu articolul 249 din Codul Fiscal al Federației Ruse, chiria provenită de la chiriaș se referă la venituri din vânzări. Principalele activități sunt determinate de Carta Organizației, unde cel mai adesea livrarea de bunuri de închiriat este furnizată ca un tip de activitate.

În cazul în care organizația pentru impozitul pe venit recunoaște veniturile și cheltuielile prin metoda de angajament, atunci veniturile sunt recunoscute în perioada de raportare (fiscală) în care au avut loc, indiferent de primirea efectivă a numerarului, alte proprietăți (lucrări, servicii) (paragraful 1 din articolul 271 din NK RF).

Pentru organizațiile care furnizează o bază sistematică pentru uz temporar și (sau) posesia temporară și utilizarea proprietății acestora, cheltuielile pentru astfel de activități sunt legate de punerea în aplicare (paragraful 1 al articolului 265 al Codului Fiscal al Federației Ruse).

În cazul în care contractul de închiriere prevede un program neuniform de plăți de închiriere, în conformitate cu cele mai recente explicații ale Ministerului Finanțelor Federației Ruse, având în scrisori din 17 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/258, În perioada 2 aprilie 2009 nr. 03-03-06 / 1/212, contribuabilul, pe baza articolului 271 alineatul (4) din Codul Fiscal al Federației Ruse, ar trebui să ia în considerare plățile de închiriere a veniturilor, pe baza sumelor prevăzute de programul de plată. O poziție similară este cuprinsă în rezoluția FAS a districtului Ural din 16 decembrie 2008 în cazul nr. F09-9466 / 08-C3.

Potrivit autorului, se desfășoară programul de plată neuniform și atunci când chiria este introdusă o dată pe o perioadă lungă de timp, de exemplu o dată pe an sau în șase luni. În același timp, incluziunea unică a organizației nu este în întregime benefică pentru organizație, deoarece va conduce la o plată unică a impozitului pe venit sau la o plată în avans într-o sumă mai mare. Prin urmare, astfel de venituri sunt mai expediate pentru a distribui în perioadele de raportare. Cu toate acestea, ținând seama de poziția Ministerului Finanțelor din Federația Rusă, această abordare poate provoca creanțe din partea autorităților fiscale.

Rețineți că oficialii anteriori au indicat că veniturile sub formă de plăți de închiriere sunt recunoscute în contabilitatea fiscală, ținând seama de principiul uniformității recunoașterii veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În același timp, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în cadrul contractului de leasing în scopul veniturilor contabile fiscale sub formă de plăți de închiriere. Această poziție a fost stabilită în scrisorile Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 17 aprilie 2007 nr. 03-03-06 / 1/248, din 6 februarie 2007 nr. 03-03-06 / 1/59 din 10 noiembrie 2006 nr. 03-03 -04 / 1/1/1/752, UFN-urile Federației Ruse din Moscova din 22 septembrie 2008 Nr. 20-12 / 089128.

Furnizarea de proprietăți de închiriat nu este principala activitate a organizației.

În acest caz, veniturile din furnizarea de bunuri de închiriat sunt recunoscute ca venituri non-dealerizare (articolul 250 alineatul (4) din Codul fiscal al Federației Ruse).

Paragraful 3 al articolului 271 din articolul 271 din Codul Fiscal al Federației Ruse a constatat că, pentru veniturile nereacterioare din furnizarea de bunuri de închiriat, data primirii veniturilor recunoaște data decontării în conformitate cu termenii încheiată Acordurile sau contribuabilul documentelor care servesc drept bază pentru activitatea așezărilor sau în ultima zi a perioadei de raportare (fiscale).

Costurile conținutului transferat în baza contractului de închiriere de proprietate (inclusiv deprecierea pe această proprietate) sunt incluse în componența costurilor de neevaluare (paragraful 1 al articolului 265 al articolului 265 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Plăți comunale.

După cum sa menționat mai sus, în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiria poate fi stabilită fie într-o sumă fixă, fie în "plutitoare" constând din două părți - de la o dimensiune fixă \u200b\u200ba chiriei și o variabilă de componenta care alcătuiește din plăți de utilitate.

De regulă, toate acordurile de închiriere, într-o formă sau alta, conțin o condiție ca chiriașul care transportă costul plății facturilor de utilitate. În același timp, se pune întrebarea: cât de bine din punct de vedere fiscal pentru părțile la contract de a emite o astfel de condiție este documentată. Și în primul rând, în acest caz, vorbim despre o taxă atât de controversată ca TVA.

În practică, există opțiuni diferite pentru plata energiei electrice, gaze, alimentare cu apă, comunicații telefonice și alte utilități. Luați în considerare în detaliu.

1. Serviciile comunale sunt incluse în închiriere.

Prima metodă este utilizată destul de rar. La urma urmei, tarifele pentru utilități sunt în continuă creștere, în plus, atunci când încheie un contract, părțile încă nu știu, în care serviciile comunale vor fi consumate efectiv de către chiriaș. Prin urmare, este greu de calculat în avans dimensiunea plății fixe de închiriere care acoperă toate costurile proprietarului pentru plata utilităților în executarea contractului. A modificat în cursul anului, mărimea părții de închiriere nu este îndreptățită, interdicția prevăzută la articolul 614 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse.

Prin urmare, în mod obișnuit rata de închiriere nu este disponibilă în contractul de închiriere și procedura de calcul al acestuia, ca urmare a căreia schimbarea pe parcursul întregii componente variabile a chiriei nu înseamnă revizuirea prețului contractului de închiriere, deoarece mecanismul Pentru a determina dimensiunea chiriei rămâne aceeași.

Cu chiria "plutitoare", toate sumele care intră pe proprietarul chiriașului, inclusiv plățile de utilitate, sunt recunoscute de veniturile sale din proprietatea de leasing.

În virtutea articolului 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse, proprietarul întregii chirii plătește TVA și îl plătește la buget. Factura este stabilită de proprietarul chiriașului pentru întreaga sumă de chirie (inclusiv valoarea facturilor de utilitate), iar linia individuală "comunală" nu este alocată.

Proprietarul, care a primit un nume de factură din utilitățile publice, are dreptul să ia pentru a deduce TVA specificat în totalul lor facturi. La urma urmei, dacă plățile de utilități primite de la chiriaș sunt incluse în venitul său, are dreptul să recunoască utilitățile consumate de chiriaș prin cheltuielile lor. Aceeași procedură de impozitare a TVA a clarificat oficialii în scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din 4 februarie 2010 Nr. Nr. 22-3 / [E-mail protejat] Arbitrii din decizia FAS a districtului Caucazului de Nord din 21 decembrie 2009 sunt deținute în decizia districtului Caucazului de Nord din 21 decembrie 2009, la 11 iunie 2009 în cauza nr. O53-18515 / 2008-C5 -27, districtul central al FAS din 29 mai 2009 în cauza nr.a23-3029 / 2008a-14-202, FAS al districtului de Nord-Vest din 10 ianuarie 2007 în cauza nr. Nr.a05-7971 / 2006-26-2009, datate 4 iulie 2007 în cauza nr.A56- 38904/2006.

Chiriașul a primit de la proprietarul o factură pentru serviciile de închiriere (pentru întreaga sumă, inclusiv facturile de utilitate) în general, pe baza articolelor 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse, este îndreptățit să ia pentru a deduce suma de TVA specificat în factura închiriată. Judecătorii sunt, de asemenea, respectați judecătorilor, decizia FAS a districtului nord-vestic din 27 decembrie 2010 poate fi acordată în cauza nr. 5-7049 / 2010, rezoluția FAS al districtului Moscova din data de 26 august , 2008 în cazul nr. Case-A40 / 7882-08, Rezoluția FAS al districtului Caucazul de Nord din 26 iunie 2008 în cazul în care nr. F08-3507 / 2008 și altele.

2. Serviciile comunale sunt plătite separat de chirie.

Dacă plățile de utilități nu sunt incluse în chirie, atunci cea mai sigură opțiune de despăgubire pentru costurile de utilitate ale proprietarului este încheierea unui contract de închiriere cu elementele acordului de mediere. Aceasta este, în acord, în prealabil se preconizează că proprietarul ca intermediar care acționează în numele său propriu, dar în interesul chiriașului, serviciile comunale dobândesc pentru el.

În plus, poate fi încheiat un tratat intermediar separat. Nu uitați că serviciile de mediator sunt compensate, prin urmare, un mediator ar trebui să fie furnizat în contractul de închiriere mixt sau un acord intermediar separat ar trebui să prevadă plata serviciilor proprietarului furnizând servicii intermediare pentru chiriaș.

În plus, deoarece utilitățile publice și-au pus documentele adresate proprietarului proprietății, atunci variațiile acordului intermediar încheiat între proprietar și chiriaș pot fi fie un acord al Comisiei, fie un acord de agent în care agentul acționează pe cont propriu în numele, dar în interesul principalului.

În acest caz, proprietarul va fi pus în numele unui chiriaș două facturi: unul pe numele său pentru serviciile de închiriere, al doilea - pe numele său de utilități. În plus, factura trimisă chiriașului pentru utilități este descărcată de proprietarul pe baza datelor facturii emise de furnizorul de utilități în numele proprietarului însuși. Această factură în cartea de cumpărături a proprietarului nu este făcută, dar este hrănită în contul facturii primite. Este procedura de emitere a facturilor de către contribuabilii TVA, participanții la acordurile de mediere sunt prevăzute de regulile de efectuare a jurnalelor contabile ale primite și a facturilor, cărți de achiziții și cărți de vânzări în calculele privind impozitul pe valoarea adăugată, aprobat prin decret a Guvernului Federației Ruse din 2 decembrie 2000 nr. 914.

Cu acest sistem de rambursare a costurilor de utilitate, suma primită de la chiriaș la compensarea utilităților nu este venitul proprietarului. Sumele primite sunt luate în considerare în contabilizarea locatorului ca operațiuni economice separate.

În conformitate cu articolul 251 alineatul (1) al paragrafului 1 din Codul Fiscal al Federației Ruse, la stabilirea bazei de impozitare a impozitului pe venit, veniturile sub formă de proprietate (inclusiv numerarul) primite de comisar, agent și (sau) Conectarea cu îndeplinirea obligațiilor în temeiul acordului Comisiei, a acordului de agenție sau al unui alt acord similar, precum și în detrimentul costurilor produse de un comisar, un agent și (sau) altor avocați pentru comitet, directorul și (sau) Principal, dacă aceste costuri nu fac obiectul includerii în cheltuielile agentului Comisiei, a agentului și a altui avocat în conformitate cu termenii contractelor încheiate. Venitul indicat nu include o comision, o agenție sau o altă remunerație similară care devine venit din activitățile obișnuite.

La îndeplinirea serviciilor de utilități, locatorul este eliminat riscurile asociate cu impozitul pe venit și cu TVA, precum și cu posibila recunoaștere a tranzacției neglijabile în conformitate cu articolele 166-181 din Codul civil al Federației Ruse, precum și Riscurile răspunderii penale care intră sub incidența articolului 171 din Codul Penal Federația Rusă "Antreprenoriat ilegal" (în ceea ce privește serviciile de comunicare excesive).

Cu toate acestea, cu o astfel de schemă, locatorul, pe lângă obligația de a angaja TVA cu suma taxei de închiriere, există o datorie de a angaja impozitul cu valoarea remunerației sale de mediere.

Acest text este un fragment de familiarizare. Din carte, totul despre USN (Sistem de impozitare simplificați) Autor Terekhin R. S.

4.2.6. Repararea activelor fixe, inclusiv a celor închiriate, trebuie remarcat faptul că conceptul de reparații în Codul fiscal nu dezvăluie, însă, în acest caz, ar trebui să fie utilizat în sens, în care este utilizat în alte ramuri ale legii . De obicei lucrează la

Din carte pentru a crește! Carte pentru cei care au îndrăznit să câștige o mulțime de bani și să-și cumpere Ferrari sau Lamborghini Autor Demarko em-jay

Cum visează visele: formula incorectă. Variabila incorectă la un moment dat șoferul mediocru înțelege că nu poate stoarce un procent mai mare de depozite. Nu a putut necesita o creștere de 200%. Nu pot obține o educație suplimentară pentru a vă mări propria dvs.

de Panchenko t m

Articolul 614. Taxa de închiriere 1. Chiriașul este obligat să facă o taxă în timp util pentru utilizarea proprietății (chirie). Alternativ, condițiile și termenii de închiriere sunt determinate de contractul de închiriere. În cazul în care acestea nu sunt definite, se consideră a fi

De la utilizarea cărții a celei mai ciudate proprietăți de Panchenko t m

Articolul 630. Taxa de închiriere de închiriere 1. Acordul de închiriere de închiriere este stabilit așa cum este definit într-o cantitate solidă de plăți efectuate periodic sau la un moment dat.2. În caz de întoarcere precoce a proprietății, chiriașul returnează proprietarul

De la închirierea de cărți Autor

Întreruperea contractului de închiriere la locator, inclusiv în distrugerea proprietății în prezent în activitatea antreprenorială a entităților economice, acordul de închiriere a proprietății este unul dintre cele mai comune tipuri de contracte. În același timp în practică

De la închirierea de cărți Autor Semenihin Vitaly Viktorovich.

Alte operațiuni ale locatorului în temeiul Tratatului de închiriere proprietarul se angajează să ofere o proprietate chiriașilor pentru posesie și utilizare temporară sau utilizare temporară. Când închiriați proprietatea de închiriat, proprietarul poartă costul menținerii închiriate

De la închirierea de cărți Autor Semenihin Vitaly Viktorovich.

Impozitul pe venit de închiriere În condițiile economice existente, relațiile de închiriere devin din ce în ce mai distribuite, deoarece în criză, multe organizații nu au oportunități financiare de a dobândi proprietatea de care au nevoie

De la închirierea de cărți Autor Semenihin Vitaly Viktorovich.

Schimbarea proprietarului la primirea proprietății de închiriat un chiriaș, de regulă, contează pe închirierea și locurile pe termen lung, închiriate, spații "pentru sine". Acordul de închiriere este mult timp. Cu toate acestea, în timpul contractului, este posibil ca

De la închirierea de cărți Autor Semenihin Vitaly Viktorovich.

Contabilizarea contabilității locatorului (încărcătorului). În cazul în care chiriașul (împrumuturile) îndeplinite, fără consimțământul proprietarului (creditor), îmbunătățirile inseparabile ale proprietății transferate la utilizarea gratuită a creditorului, atunci la sfârșitul contractului

Din cartea de carte, împrumut bancar și cicluri de economie Autor Werta de soto hess

Baza de analiză errbială: cererea de mijloace fiduciare de tratament ca studiu variabil exogen al lui Seldzhina se bazează pe presupunerea că cererea de bani sub formă de manipulare fiduciară este o variabilă exogenă pentru

Din veniturile cărților și cheltuielile de pe USN Autor Suvorov Igor Sergeevich.

5.5. Închiriere (inclusiv leasing) Plăți pentru proprietatea închiriată (inclusiv închiriată) în conformitate cu PP. 4 alineatul (1) din articolul 346.16 din Codul Fiscal al Fablayers ai Federației Ruse din USN se acordă dreptul de a include costurile plăților de închiriere (închiriere) pentru închiriere

Din cartea operațiunilor imobiliare. Cum să cumpărați, să vindeți, să renunțați Autor Bachurin Dmitry.

Taxă de închiriere în contractul de închiriere Principala condiție este condiția privind chiria. Chiriașul își asumă obligația de a face o chirie pentru utilizarea spațiilor rezidențiale. Ordinea, condițiile și termenii de închiriere ar trebui să fie

Din carte despre achiziția și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale. Sfaturi de specialitate Autor Zuban Elena Evgenievna.

Drepturile și obligațiile chiriei proprietarului numesc proprietarul apartamentului și dorește să obțină cât mai mult posibil. Cu toate acestea, atunci când proprietarul solicită un preț prea mare, riscă de mult timp să rămână fără chiriași. Un indicator de preț umflat - nu apelați

Din cartea 2.0 carte. Trecut, prezent și viitor al cărții electronice prin ochii creatorului Kindle Autor Jason Merkoski.

De ce cărți, inclusiv electronice, indispensabile

Din cartea de turism profitabilă [sfaturi pentru proprietari și manageri] de Vatutin Sergey.

Variabila și o parte constantă a salariului, deci ce fel de instrumente este? Înainte de a le considera, să începem cu modele de bază despre motivație. Acestea sunt așa-numitele părți constante și variabile. Fixați și flexați - așa cum le numim (figura 9). Să vedem argumentele pro și contra ale fiecăruia

Din carte antihrupacitate [cum să beneficieze de haos] Autor Taleb Nasim Nicholas.

Chiria ta este un alt exemplu: imaginați-vă că fotografiați oficial un apartament în New York (în cazul în care chiria este reglementată de mayorie) și apartamentul dvs. este forțat, desigur, rafturi. Aveți ocazia să trăiți aici atât de mult cât doriți, dar tu