Care este partea constantă a chiriei. Enciclopedia soluțiilor

Găsiți o cameră potrivită

Lipsa și costul ridicat al hotelurilor din capitală și din alte orașe mari au făcut din închirierea zilnică pentru vizitatori una dintre cele mai convenabile opțiuni de cazare temporară. Este un paradox, dar închirierea unui apartament separat cu o bucătărie și tot ce ai nevoie pentru viață costă mai puțin decât o cameră de hotel decentă. Cererea stimulează în mod natural și oferta. Prin urmare, este de mirare că tot mai mulți investitori privați sunt angajați în închirieri de apartamente pe termen scurt, având o singură „odnushka” în arsenalul lor și există o mulțime de companii specializate care oferă clienților, pe lângă o duzină sau mai multe apartamente, un supliment serviciu în capitală. Momentele în care singurii agenți imobiliari care închiriau „un apartament pentru noapte” erau bunici la gară s-au încheiat.

Închiriați fără viitor

„În ceea ce privește prețul, costul apartamentelor închiriate zilnic este același sau mai ieftin decât o cameră de hotel de nivelul corespunzător. Diferența poate ajunge la 20-30%, - spune Dmitry Taganov, șeful centrului analitic al Inkom-imobiliare. „În plus, un turist sau un călător de afaceri care a ajuns în capitală de câteva zile are o bucătărie complet utilată unde puteți pregăti singur prânzul sau cina. Și atunci când plasați într-un hotel, va trebui fie să lăsați mulți bani într-un restaurant de fiecare dată, fie să căutați o cafenea sau un restaurant decent în apropiere. Și nu este un fapt că o instituție demnă va fi la o aruncătură de băț ". Hotelul va trebui să plătească pentru fiecare serviciu suplimentar - spălarea și călcarea cămășilor, îngrijirea pantofilor etc. Într-un apartament închiriat, nimeni nu va prezenta o factură suplimentară pentru faptul că chiriașul a folosit un fier de călcat, o mașină de spălat sau o perie pentru pantofi.

În ceea ce privește proprietarul, pentru el principalul avantaj al unei afaceri pe termen scurt este capacitatea de a „ieși din proiect” în orice moment, fără a aduce atingere. De exemplu, dacă apartamentul este necesar pentru nevoi personale - reședința proprietarului însuși, a copiilor sau a părinților săi, proprietarul nu trebuie să aștepte câteva luni înainte de încheierea contractului cu chiriașul, așa cum se întâmplă adesea în cazul pe termen lung închirieri. Mai mult, un contract de închiriere pe termen lung prevede adesea plata unei penalități chiriașilor în cazul în care aceasta este sfâșiată din vina proprietarului apartamentului. Închirieri de apartamente zilnice rareori stau mai mult de zece zile.

Chiria zilnică are sens dacă doriți să vindeți un apartament. Timpul pentru expunerea apartamentelor poate dura câteva luni, mai ales acum, când cererea chiar și pentru locuințe lichide este la un nivel extrem de scăzut, dar nu ratați ocazia de a face bani pe un apartament care este inactiv în timp ce așteptați cumpărătorul. Chiria zilnică va face posibilă organizarea afișărilor obiectului aproape în orice moment, cu închirieri pe termen lung, va trebui să coordonați timpul vizitelor cu chiriașii. De asemenea, „afacerea pentru o zi” este justificată ca opțiune de diversificare. Dacă dețineți două sau mai multe apartamente, atunci este recomandabil să închiriați unul dintre ele pentru o lungă perioadă de timp, iar celălalt pentru chirie zilnică. Mai mult, la Moscova, sezonalitatea turismului este mai puțin pronunțată, iar fluxul de vizitatori este stabil tot timpul anului.

La prima vedere, chiria zilnică pare chiar mai profitabilă decât pe termen lung. „Costul unui mic apartament cu două camere clasa economică, cu bune reparații cosmetice, aparate electrocasnice și mobilier necesare va fi de aproximativ 3-4 mii de ruble. pe zi. Se pare că, atunci când închiriați un astfel de apartament timp de 20 de zile pe lună, vă puteți baza pe venituri în valoare de 60-80 de mii de ruble. În timp ce pentru un contract de închiriere pe termen lung, costul acestuia va fi de aproximativ 35-45 de mii de ruble. pe lună ”, - Dmitri Taganov dă un exemplu. În același timp, ratele de pe piața de închiriere pe termen lung au scăzut constant în ultima perioadă, iar rentabilitatea din aceasta nu depășește astăzi 4-5%.

Fără garanții, fără asigurare

Dar nu se poate spune că afacerea cu închirierea locuințelor pentru o perioadă scurtă de timp este simplă. Există mult mai multe complexități asociate cu aceasta decât pare la prima vedere. Principala problemă a unui proprietar zilnic este lipsa unui venit garantat. Cu un contract de închiriere pe termen lung, este suficient să găsiți un client o dată, să încheiați un contract - și puteți trăi în pace un an, primind un venit lunar stabil. Și în cazul unei căutări pe termen scurt pentru noi oaspeți este în curs.

Din toamnă, Dmitry K. a decis să-și închirieze apartamentul din centrul Sankt-Petersburgului pentru chirie zilnică. Și din propria mea experiență am fost convins că această afacere în practică nu este atât de profitabilă pe cât pare teoretic. „Când l-am închiriat în baza unui contract pe termen lung, am avut întotdeauna o garanție de 30 de mii de ruble. pe luna. Acum există mai multe probleme și mai puține rambursări ”, spune el. Luna cu lună nu este necesară. Odată ce Dmitry a fost foarte norocos: o familie a închiriat un apartament timp de 20 de zile, care făcea reparații în propria locuință și, deoarece a continuat, a trebuit să prelungească contractul de închiriere pentru aceeași perioadă. Dar acesta a fost singurul caz. Restul timpului apartamentul este ocupat în medie zece zile pe lună. „Cu toate acestea, există motive destul de obiective. În primul rând, iarna nu este un sezon turistic pentru Sankt Petersburg. În al doilea rând, criza. Principalul contingent de clienți sunt turiștii și călătorii de afaceri, iar numărul amândurora a scăzut semnificativ în ultimele luni ”, spune Dmitry.

Svetlana Aleksashina, managerul pentru închirierea fondului de locuințe al companiei imobiliare din Petersburg, remarcă faptul că cererea de locuințe zilnice este inegală și depinde într-o mare măsură de sezon: „Înainte de Anul Nou era un număr suficient de oameni care a vrut să închirieze un apartament pentru câteva zile: mulți oameni din alte orașe au venit la prietenii lor, rude pentru a petrece vacanțele aici. Acum piața chiriei zilnice este calmă, dar este tradițională în această perioadă a anului. Revigorarea, ca întotdeauna, va veni în mai-iunie: sezonul nopților albe atrage anual turiștii în orașul de pe Neva. " Cu toate acestea, recent, concurența pe piața chiriei zilnice a devenit și mai dură: au apărut numeroase mini-hoteluri, iar mulți vizitatori au preferat acest segment față de apartamente.

Există, desigur, modalități alternative de a asigura un flux mai stabil de chiriași. Dar acestea sunt deja opțiuni pentru un amator. De exemplu, puteți închiria un apartament pentru vacanțe și petreceri - în acest scop, proprietățile imobiliare din zonele convenabile sunt întotdeauna solicitate. Dar aici trebuie să fii conștient de consecințele pentru starea apartamentului. Nimeni, după ce a plătit bani, nu va avea grijă de proprietatea proprietarilor. O altă opțiune este închirierea de apartamente pentru angajații de sex feminin. De asemenea, garantează profituri stabile. „Dar astfel de apartamente se deteriorează rapid”, notează unul dintre proprietari. „În plus, atunci când un apartament este situat într-o casă decentă, absolut nu vrei să strici relațiile cu vecinii.”

Căutarea constantă a clienților nu este în niciun caz singura problemă care îl așteaptă pe proprietar. Un apartament de închiriat zilnic necesită mult mai multă atenție. După fiecare client, proprietarii trebuie să pună casa în ordine, să facă curățenie, să ofere lenjerie de pat proaspătă etc. În plus, astfel de obiecte își pierd aspectul mult mai repede. „Oaspeții se schimbă în mod constant și nu este deloc un fapt faptul că toți vor fi extrem de sensibili la mobilierul și aparatele electrocasnice noi. Prin urmare, proprietarul unui apartament zilnic va trebui să facă reparații cosmetice mult mai des decât într-un apartament închiriat mult timp. Și, de asemenea, plătiți pentru asigurarea împotriva riscului de daune ", spune Dmitry Taganov. Cu toate acestea, după cum a remarcat proprietarul din Sankt Petersburg, Dmitry K., cumpărarea asigurărilor este prea mult un lux: companiile de asigurări fie refuză să asigure astfel de apartamente, fie încalcă rate prea mari.

În cazul închirierilor pe termen scurt, riscul de a face față fraudei sau infracțiunilor este mult mai mare. Dmitry K. a avut deja o astfel de experiență. În ajunul Anului Nou, a venit să viziteze apartamentul, care era gol în acel moment, dar a constatat că nu poate intra în interior: cheia, dintr-un motiv necunoscut, nu se potrivea cu încuietoarea. . Privind atent la ușă, Dmitry a descoperit că încuietoarea fusese pur și simplu înlocuită. A trebuit să sun un angajat al Ministerului Urgențelor, care a deschis ușa și l-a lăsat pe proprietarul de drept. Odată ajuns în apartament, Dmitry a găsit lucrurile multor altor oameni, un pom de Crăciun împodobit, sticle de alcool - într-un cuvânt, semne clare că apartamentul era locuit. După un timp, a apărut un nou „chiriaș”, care l-a întâmpinat pe adevăratul proprietar al apartamentului cu întrebări indignate despre motivele șederii acestuia pe teritoriul apartamentului altcuiva. S-a dovedit că a închiriat un apartament prin intermediul unei agenții imobiliare și a plătit imediat cu trei luni în avans. Treptat, detaliile fraudei au devenit clare: cu puțin înainte de Anul Nou, o femeie a închiriat un apartament pentru câteva zile, care, potrivit ei, a sosit de la Soci. Într-un timp atât de scurt, a reușit să facă chei duplicat, iar după „plecarea” sa oficială s-a întors, a schimbat încuietoarea și sub masca unui agent imobiliar, ea a fost de acord să închirieze apartamentul unei alte persoane. A luat o plată în avans de la el - și a dispărut într-o direcție necunoscută.

Dmitry a avut noroc: chiriașul ilegal a eliberat apartamentul fără pretenții și, în afară de timp și de nervi, proprietarul nu a suferit nicio pierdere. Dar într-un scenariu diferit, fraudatorul nu s-ar fi deranjat cu reluarea, ci pur și simplu va scoate din casă toate bunurile și echipamentele valoroase. Pentru a minimiza riscurile, ar trebui să faceți cel puțin o copie a pașaportului clientului, dar acest lucru nu vă va asigura 100% împotriva fraudatorilor.

Încredere sau independență?

Dacă doriți să vă închiriați apartamentul pentru chirie zilnică, aveți două modalități în față: să transferați apartamentul pentru a avea încredere în managementul unei agenții imobiliare sau să îl închiriați singur.

Cu gestionarea încrederii, pe de o parte, proprietarul este scutit de toate necazurile. Pe de altă parte, rămâne riscul de fraudă din partea agenților imobiliari. Agenții pot înșela pur și simplu subestimând numărul de zile în care apartamentul a fost închiriat și păstrează o parte din venit pentru ei înșiși. Nu veți merge la apartament în fiecare zi și veți verifica.

Dacă luați lucrurile în propriile mâini, va trebui să utilizați cât mai multe canale de informații posibil pentru a găsi clienți. Cu toate acestea, acest lucru nu este prea dificil. Este necesar să introduceți „Yandex” sau un alt motor de căutare cuvintele „chirie zilnică” - și imediat înainte de a alege veți deschide zeci de site-uri web ale agențiilor care oferă apartamente de închiriat. Aproape toți cooperează cu proprietarii de apartamente. Va trebui să faceți o descriere standard a locuinței propuse, să indicați toți parametrii de bază și să faceți câteva fotografii (bucătărie, baie și dormitor). Fotografiile și descrierile sunt postate pe site-ul agenției. Proprietarul apartamentului indică cât de mult și-ar dori să primească pe zi, iar agenții imobiliari adaugă propriile lor majorări în plus față de această cifră. De exemplu, dacă un apartament "de la proprietar" costă 2.000 de ruble, atunci agenția îl va percepe pentru 2.500-3.000. În acest caz, înșelăciunea intermediarilor este greu posibilă, deoarece agenția joacă exclusiv rolul unei conexiuni legătură. Îl direcționează pe client, iar proprietarul casei este deja în contact cu el: arată apartamentul și schimbă lenjeria și curățenia, iar cel mai plăcut lucru este să fii plătit. Apoi dă deja comisionul agenției.

În prezența mai multor apartamente, chiria zilnică se transformă într-o afacere cu drepturi depline, care necesită nu numai investiții inițiale, ci și cheltuieli regulate. Vor fi necesare fie externalizarea serviciilor de curățenie, fie crearea unei unități proprii de operare, care va prelua curățarea apartamentelor, spălarea și schimbarea lenjeriei de pat, reparații minore etc. În plus față de personalul de service, este nevoie și de un contabil. Va trebui să stabiliți relații cu persoane capabile să rezolve orice situație de conflict cu chiriașii. Un element important al acestei afaceri este crearea și promovarea unui site web eficient pe internet. „Pare foarte dificil, dar în practică s-ar putea dovedi a fi opusul. Pe parcursul activității, relațiile de afaceri sunt stabilite cu anumite organizații, de exemplu, cu reprezentanțe ale firmelor occidentale, ca urmare a acestei afaceri devine mai stabilă și mai sigură. Mai mult, puteți primi venituri suplimentare prin furnizarea de servicii conexe: transport, călătorii etc. ", - spune Evgeny Skomorovsky, director general al secolului 21 Vest.

Rețetă pentru succes

Nu fiecare apartament va fi închiriat la fel de bine. Există o serie de parametri de care va depinde cererea sa în rândul potențialilor chiriași. În primul rând, amplasarea unei astfel de locuințe este importantă. „Pentru închirieri pe termen scurt, apartamentele mici din districtul central al Moscovei, de exemplu, în casele staliniste, sunt în special solicitate. Zonele cu centre expoziționale mari sunt, de asemenea, populare ”, spune Vadim Lamin, șeful departamentului exclusiv al departamentului de închiriere de apartamente de lux Penny Lane Realty. În același timp, parametrul „distanța de mers pe jos a metroului” rămâne un parametru important - la fel ca atunci când cumpără sau închiriază pe termen lung.

Dacă un apartament închiriat pentru o lungă perioadă de timp poate fi mobilat minim, atunci în cazul închirierii pe termen scurt, o astfel de cameră nu va funcționa. Totul ar trebui să fie aici pentru a oferi rezidenților o alternativă confortabilă la o cameră de hotel. O persoană care ajunge la un hotel nu se obosește să ia cu el săpun, un prosop, pastă de dinți sau lenjerie de pat. Toate acestea le primește pe loc. Pentru închirieri zilnice, trebuie să vă asigurați același lucru.

Camera ar trebui să aibă un dulap confortabil și un loc de dormit. Bucătăria trebuie să fie echipată cu frigider, ceainic și cuptor cu microunde. Acesta din urmă este un element mai indispensabil decât o farfurie. „Puțini dintre vizitatori sunt implicați în gătitul serios. Fie mănâncă într-o cafenea, fie preferă să cumpere alimente gata preparate și să le încălzească ”, spune agentul imobiliar Serghei. Un televizor trebuie să fie prezent în cameră, iar un DVD player a devenit popular și recent. Astfel de fleacuri joacă adesea un rol important, mai ales că concurența pe piața de închiriere zilnică este mare și practic nu există nicio diferență în prețuri.

Chirie pe termen scurt: PRO & CONTRA

1. Venituri potențial mai mari decât închirierile pe termen lung.

2. Capacitatea de a ieși din afaceri în orice moment.

3. Dispunerea gratuită a apartamentului (puteți vinde, stabili rude etc. în orice moment).

1. Lipsa venitului garantat.

2. Nevoia de căutare constantă pentru noi clienți.

3. Apartamentul necesită adesea reparații, își pierde prezentarea mai repede.

4. Afaceri care necesită mai multă muncă: apartamentul trebuie pus în ordine după fiecare client, este necesar să se ofere rezidenților un set complet de „hotel” - lenjerie, vesela, mobilier și electrocasnice.

Înregistrarea (înregistrarea permanentă) la Moscova, într-un apartament la un cost redus. Oferim asistență juridică completă de la A la Z, începând de la selectarea spațiilor rezidențiale (verificându-l) și terminând cu sprijinul tranzacției în agențiile guvernamentale. Întotdeauna, cel puțin 9 - 11 raioane la alegere. Înregistrarea are loc strict în cadrul legii, numai oficial prin MFC sau direct prin Biroul de migrație. Prezența proprietarului casei și a persoanei care trebuie să se înregistreze. (Înregistrare permanentă la Moscova) Veți fi ștampilat în pașaport de la 30 de minute la 5 zile lucrătoare, în funcție de metoda aleasă pentru depunerea documentelor. Dacă doriți să cumpărați un permis de ședere la Moscova, atunci acest lucru nu este pentru noi. Nu îl vindem, oferim suport legal pentru înregistrare.

Înregistrare la Moscova

Se eliberează un permis de ședere la Moscova, luând în considerare toate normele și standardele stabilite de guvernul rus, strict prin intermediul organelor de stat. În apartamentul în care vei fi înregistrat, pe lângă tine, vor fi înregistrate alte 5 - 8 persoane. Fără apartamente din cauciuc! Mai mult, apartamentele din cauciuc sunt pedepsite penal.

Înregistrarea permanentă la Moscova este locul unde începe succesul tău.

Încă o dată, dorim să vă repetăm ​​și să vă transmitem că înregistrarea permanentă la Moscova, care este formalizată prin intermediul companiei noastre, este 100% oficială. Cu ea, puteți obține tot ceea ce este cerut de lege.

Plasați-vă copilul la școală sau la grădiniță.

Înregistrați vehiculul la poliția rutieră.

Loc de muncă bun în agenții guvernamentale și organizații comerciale.

Primiți împrumuturi de la bancă, inclusiv credite ipotecare.

Asistență medicală gratuită, în policlinici de stat.

Obțineți un nou sau schimbați un pașaport străin existent.

Obțineți permisul de conducere.

Primiți o pensie datorată prin lege.

Înregistrare la Moscova pentru

Înregistrarea la Moscova pentru Cetățenii Federației Ruse este un serviciu destul de solicitat în aceste zile. Oricât de banal ar părea, aproape orice rus care vine să lucreze la Moscova se confruntă cu mașina birocratică de stat.

Înregistrare la Moscova pentru cetățeni străini

- acesta este un pas necesar în obținerea în continuare a cetățeniei Federației Ruse. Într-adevăr, potrivit legii, o persoană care a primit un permis de ședere temporar trebuie să elibereze un permis de ședere pentru întreaga perioadă a unui permis de ședere temporar.

Din punct de vedere legal, este necesar să obțineți un permis de ședere pentru un permis de ședere sau o înregistrare pentru un permis de ședere în Rusia pentru toți cei 5 ani ai perioadei de valabilitate a permisului de ședere.

De ce avem un permis de ședere la Moscova la un preț atât de accesibil?

Elementar! Suntem ultima companie care furnizează acest serviciu. Să deschidem puțin cortina, avem aproximativ 6-8 intermediari care aduc clienți la noi, cu „costul de lichidare”. Nu suntem intermediari! Prețul nostru, de primă mână.

Un alt fapt: există multe oferte pe Internet pentru înregistrare prin achiziționarea unei acțiuni. Acesta este un proces foarte scump și prețul poate ajunge până la 1.200.000 de ruble. Avem un produs accesibil, nici mai rău: un permis de ședere la Moscova fără dreptul la un spațiu de locuit. sau contactați-ne și înregistrați-vă pentru mult mai puțini bani? răspunsul fără echivoc este nu. Totul depinde de obiectivele și capacitățile tale financiare. Și ceea ce este potrivit pentru dvs. necesită analize.

Cu toate acestea, indiferent de alegerea dvs., trebuie să vă amintiți că înregistrarea la Moscova este emisă în termen de 6 zile reglementate de către Autoritatea de Stat.

Publicare

Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau schimba proprietățile materiale-naturale. Contractul de leasing trebuie să conțină informații care să permită stabilirea exactă a proprietății care urmează să fie transferată ca obiect de leasing. Dacă este imposibil să se stabilească ce tip de proprietate este închiriată în temeiul unui contract de închiriere, atunci un astfel de contract este considerat ca neîncheiat, iar părțile la un astfel de contract nu au niciun drept și obligație.

Numai proprietarul are dreptul de a închiria proprietatea. Cu toate acestea, locatorul poate fi și o persoană care nu este proprietarul, dar care are dreptul să închirieze proprietatea de către proprietar.

Termenul de leasing al proprietății este stabilit de contract. Dacă termenul nu este specificat în acord, atunci se consideră că acordul a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată. În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul să se retragă din contract în orice moment, notificând celeilalte părți despre aceasta cu o lună înainte, iar în cazul închirierii de bunuri imobile - cu trei luni înainte. În acest caz, acordul poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea contractului de închiriere pentru o perioadă nedeterminată.

Locatorul este responsabil pentru toate neajunsurile bunului închiriat, chiar dacă nu știa despre acestea la momentul încheierii contractului. Dacă chiriașul, după acceptarea proprietății, a găsit anumite neajunsuri, atunci are dreptul să:

cererea locatorului de a le elimina gratuit;

corectează în mod independent aceste neajunsuri și solicită rambursarea cheltuielilor pentru eliminarea acestora printr-o plată simultană;

elimina de la sine deficiențele și reține suma cheltuielilor suportate din chirie, notificând locatorul despre aceasta. Locatarul are, de asemenea, dreptul de a cere o reducere proporțională a chiriei, în timp ce poate fie să elimine, fie să nu elimine deficiențele identificate;

nu pentru a elimina neajunsurile, ci pentru a rezilia contractul.

Proprietarul nu este responsabil pentru defectele proprietății închiriate în cazul în care aceste defecte au fost convenite la încheierea contractului de închiriere sau au fost cunoscute de chiriaș în prealabil sau ar fi trebuit să fie descoperite de chiriaș în timpul inspecției proprietate sau verificarea funcționării sale la încheierea contractului sau transferul proprietății pentru închiriere ...

Plata utilităților de către chiriaș

Contractul de închiriere este un contract plătit. Valoarea chiriei, termenul de plată sunt determinate de contract. În plus, chiriașul este obligat să plătească facturile de utilități pentru proprietatea închiriată. Există mai multe moduri de a rambursa costurile de utilitate de către chiriaș:

chirie fixă, care include costul facturilor de utilități. Locatarul plătește chiria locatorului în fiecare lună în suma specificată în contract;

chiria, constând din părți constante și variabile, în special, chiria constantă este plata pentru suprafața spațiilor închiriate, variabilă este plata pentru utilități;

chirie, exclusiv costul utilităților. Locatarul încheie în mod independent contracte cu utilități sau un contract de agenție poate fi utilizat pentru rambursarea utilităților.

Chiria, ținând cont de costul utilităților

Chiria, inclusiv facturile la utilități, este cea mai puțin controversată cu autoritățile fiscale, dar este o opțiune mai puțin profitabilă. Costul unor servicii depinde în mod direct de cantitatea consumului lor și nu este întotdeauna posibil să se determine în prealabil câtă energie electrică, de exemplu, va consuma chiriașul. Prin urmare, poate apărea o situație în care utilitățile consumate efectiv de chiriaș nu sunt acoperite de suma facturilor de utilități incluse în chirie.

Contabilitate la locator. Chiria, ținând seama de facturile de utilități, este venitul din vânzarea de servicii pentru închirierea spațiilor. Obiectul impozitării este implementarea serviciilor pentru furnizarea de bunuri de închiriat.

În acest caz, întreaga sumă a chiriei este plata pentru serviciile locatorului pentru furnizarea de bunuri pentru chirie. Prin urmare, locatorul trebuie să calculeze TVA la valoarea totală a chiriei și să emită o factură pentru întreaga sumă a chiriei. În același timp, nu este necesar ca locatorul să aloce o linie separată pentru suma facturilor de utilități din factură și factura de plată (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din data de 09.09.06 nr. 03-06- 01-04 / 175).

În ceea ce privește sumele de TVA prezentate de furnizorii de utilități, locatorul le poate accepta deducerea integrală în conformitate cu procedura general stabilită, întrucât serviciile sunt achiziționate pentru tranzacții supuse TVA-ului (furnizarea de bunuri de închiriat) (Rezoluția din FAS al districtului de nord-vest din 10.01.07 nr. А05-7971 / 2006-13, Serviciul federal antimonopol al districtului nord-caucazian din 07.11.07 nr. Ф08-6607 / 07-2723А - confirmat de definiția Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă din 29.02.08 nr. 2615/08).

Contabilitatea chiriașilor. Chiriașul, prin plata chiriei, care include facturile de utilități, rambursează proprietarului costul facturilor de utilități. Întrucât proprietarul a emis o factură pentru întreaga sumă a chiriei, chiriașul are dreptul să deducă întreaga sumă de TVA aferentă chiriei, inclusiv pentru utilități (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 10.03. 09 nr 6219/08, districtul FAS Moskovsky din 24.04.09 nr. KA-A40 / 3091-09).

Astfel, chiriașul are dreptul la o deducere de TVA dacă chiria include o porțiune fixă ​​și o variabilă echivalentă cu suma facturilor de utilități.

Chirie compusă din piese fixe și variabile

Această metodă de rambursare a costurilor de utilitate ale locatorului provoacă cea mai mare controversă în ceea ce privește acceptarea TVA pentru deducere atât de către locator, cât și de către locatar.

Contabilitate la locator. Există două poziții cu privire la întrebarea dacă locatorul are dreptul să aplice o deducere de TVA pentru serviciile consumate de locatar. Conform primei poziții, locatorul poate deduce doar acea parte din TVA care se referă la costul utilităților consumate personal de acesta. Locatorul nu efectuează vânzarea utilităților, nu primește încasări din această operațiune, prin urmare nu ar trebui să emită o factură chiriașului pentru suma de utilități consumate de acesta. Prin urmare, la primirea fondurilor transferate de locatar locatorului în vederea rambursării cheltuielilor locatorului pentru plata acestor servicii, obiectul TVA nu apare (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 31.12.08 nr. 03- 07-11 / 392, 26.12.08 nr. 03-07- 05/51, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 21.05.08 nr. 19-11 / 48675, Rezoluții ale FAS din districtul Volga din 04.03.08 Nr. A65-8421 / 2007-CA1-37, FAS din districtul central din 14.02.08 Nr. A48- 1629 / 07-6, Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 29 ianuarie 2008 Nr. 18186 / Nr. 07).

În plus, locatorul nu are dreptul de a emite din nou facturi locatarului, întrucât în ​​acest caz nu este un intermediar între locatar și furnizorul de servicii și, prin urmare, prevederile clauzelor 3 și 7 din reguli pentru păstrarea jurnalelor de facturi primite și emise nu se aplică pentru el., cărți de cumpărare și cărți de vânzări pentru calculele taxei pe valoarea adăugată.

Astfel, rezultă că locatorul:

acceptă pentru deducere doar acea parte din TVA care se încadrează în cota de servicii consumată de acesta;

TVA, care se încadrează în ponderea serviciilor consumate de locatar, include în costul acestor servicii;

prezintă chiriașului costul utilităților inclusiv TVA (prezentat de utilități).

Cu toate acestea, există o altă poziție: într-o astfel de situație, locatorul are dreptul să aplice o deducere (Rezoluțiile FAS din districtul Ural din 11.12.08 nr. F09-9211 / 08-C2, FAS din districtul central al 28.03.07 nr. A48-4688 / 06-19). Argumentele pentru poziția specificată sunt următoarele. Proprietarul este obligat să furnizeze locurile de închiriat în condițiile stabilite prin contract, adică într-o stare adecvată pentru utilizare. Proprietarul încheie contracte cu utilități, care îi arată suma TVA și emit o factură pentru costul serviciilor prestate. Astfel, achiziționarea de utilități de către proprietar este una dintre condițiile prealabile pentru închirierea spațiilor. În consecință, aceste servicii sunt achiziționate pentru a efectua tranzacții supuse TVA, deoarece serviciile de închiriere sunt supuse TVA.

În cazul în care locatorul îndeplinește toate condițiile necesare pentru aplicarea deducerii fiscale, atunci întreaga sumă de TVA prezentată de furnizorii de utilități, el are dreptul să accepte deducerea integrală. În acest caz, el prezintă costul utilităților pentru rambursarea chiriașului, fără TVA percepută de utilități.

Contabilitatea chiriașilor. Există, de asemenea, două poziții cu privire la legalitatea aplicării de către locatar a deducerii TVA.

Conform primei poziții, locatarul nu poate aplica deducerea deoarece locatorul nu are dreptul să îi emită o factură. Astfel, chiriașul nu respectă una dintre condițiile pentru apariția dreptului la deducere, stabilite de alineatul 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 24 martie 2007 nr. 03-07-15 / 39, Serviciul Federal al Federației Ruse pentru Moscova din 16 iulie 2007 nr. 19-11 / 067415, rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Siberian de Vest din 1 septembrie 2008 Nr. F04- 5318/2008 (10782-A46-40), 24.03.08 Nr. F04-2074 / 2008 (2736- A45-41).

Dacă locatorul nu emite o factură, atunci suma TVA atribuibilă ponderii utilităților consumate, locatarul poate lua în considerare ca parte a cheltuielilor. Conform celei de-a doua poziții, locatarul are dreptul de a deduce suma TVA pe baza facturilor reemise, sub rezerva altor cerințe stabilite de clauza 2 a art. 171, paragraful 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 17.03.09 nr. KA-A40 / 1688-09, 25.12.08 nr. KA-A40 / 12036-08-p, prezidiu al Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 25.02.09 nr. 12664/08). Argumentând decizia sa, instanța a indicat că utilizarea spațiilor închiriate este posibilă numai dacă este prevăzută cu căldură, electricitate, apă etc. Prin urmare, furnizarea de utilități este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere.

Chiria, exclusiv costul utilităților

În acest caz, chiriașul încheie un contract separat pentru plata utilităților. În acest caz, locatorul, astfel încât drepturile sale să nu fie încălcate, trebuie să aprobe metoda de decontare reciprocă între chiriaș și utilități.

Deoarece chiriașul lucrează direct cu utilitățile, îi sunt emise facturi și nu către locator, așa că are dreptul să deducă TVA pentru costurile cu utilitățile.

Acord de agenție ca una dintre metodele de plată pentru utilități între proprietar și chiriaș

Multe organizații încheie un acord de agenție pentru procesarea compensației facturilor de utilități, conform căruia locatorul acționează ca agent, iar chiriașul acționează ca director. Acționând ca intermediar între utilitate și chiriaș, proprietarul poate retransmite factura primită de la utilitate către chiriaș, iar chiriașul poate deduce TVA-ul indicat pe acea factură.

Deoarece locatorul nu efectuează tranzacții pentru vânzarea utilităților, el nu are obligația de a calcula și plăti TVA. Cu toate acestea, el devine obligat să plătească TVA pentru valoarea remunerației sale. Un acord de mediere este oneros, prin urmare este recomandabil ca părțile la un astfel de acord să prevadă plata remunerației pentru locatorul care îndeplinește funcțiile de intermediar.

În ceea ce privește aplicarea deducerii TVA de către locatar din costul utilităților plătite prin intermediul locatorului intermediar, deciziile instanțelor de arbitraj sunt ambigue. De exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 25 septembrie 2008 nr. KA-A40 / 8932-08 indică faptul că chiriașul are dreptul să aplice o deducere pentru utilitățile plătite prin intermediul unui locator intermediar. În cazul în care locatarul are o factură retransmisă de locator pentru plata serviciilor de utilități primite de la organizații specializate, atunci are dreptul de a deduce suma TVA la costurile de utilitate, sub rezerva altor cerințe stabilite de alineatul 2 al art. 171, paragraful 1 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (a se vedea și rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Nord-Vest din 08.09.08 nr. A66-109 / 2008).

Cu toate acestea, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul siberian de vest din 27 august 2008 nr. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) prevede că acordul intermediar determină de fapt procedura de rambursare a costurilor cu utilitățile. Întrucât locatorul nu vinde utilități, prin urmare, această operațiune nu este supusă TVA, iar locatarul nu are dreptul să deducă suma TVA, conform facturilor reemise.

Îmbunătățiri ale proprietății închiriate

Pe durata contractului de închiriere, locatarul poate repara proprietatea închiriată. Îmbunătățirile sunt clasificate ca separabile și nedepartabile.

Îmbunătățiri separate

Îmbunătățirile separate includ îmbunătățiri care pot fi separate de proprietatea închiriată fără a provoca daune și ulterior utilizate separat de aceasta. Îmbunătățirile separate ale bunului închiriat efectuate de locatar sunt proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).

Impozit pe venit. Investițiile locatarului asociate cu producerea de îmbunătățiri separabile formează în contabilitatea sa costul unui element separat de active fixe. În funcție de costul și termenul de utilizare a îmbunătățirilor, cheltuielile locatarului pentru implementarea lor sunt recunoscute ca fiind costul achiziționării proprietății amortizabile sau incluse în cheltuielile sale curente.

Dacă costul inițial al îmbunătățirilor depășește 20.000 RUB, durata lor de viață depășește 12 luni, iar obiectul îmbunătățit este utilizat pentru a genera venituri, îmbunătățirile separabile sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă. Locatarul va rambursa costul acestor îmbunătățiri prin amortizare.

Amortizarea pentru îmbunătățirile separabile contabilizate ca parte a proprietății amortizabile, locatarul începe să se acumuleze din prima zi a lunii următoare lunii în care această îmbunătățire a fost pusă în funcțiune.

Pentru îmbunătățiri separabile, locatarul are dreptul să aplice un bonus de amortizare, având inclus în cheltuielile din perioada de raportare sau impozitare costul investițiilor de capital în valoare de cel mult 10% (pentru mijloacele fixe aparținând celui de-al treilea-al șaptelea grupuri de amortizare - nu mai mult de 30%) din costul inițial al îmbunătățirilor separabile. Posibilitatea utilizării unei prime de amortizare ar trebui prevăzută de politica contabilă a contribuabilului.

TVA. Locatarul are dreptul de a deduce TVA prezentat ca parte a costului îmbunătățirilor separabile, dacă toate condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse. Îmbunătățirile separate trebuie utilizate în activitățile supuse TVA-ului, trebuie să fie luate în considerare și să aibă o factură cu o taxă dedicată.

Impozitul pe proprietate. În contabilitate, cheltuielile locatarului pentru crearea (achiziționarea) îmbunătățirilor separabile formează costul inițial al unui element de active fixe sau stocuri. Costul îmbunătățirilor separabile incluse în inventar este cheltuit în momentul punerii în funcțiune. Pentru a asigura siguranța acestor obiecte, este recomandabil să organizați un control adecvat asupra mișcării lor.

Îmbunătățirile separate pe care locatarul le reflectă în imobilizări corporale ar trebui incluse în baza impozitului pe proprietate. Dacă îmbunătățirile separabile sunt contabilizate ca stocuri, atunci acestea nu sunt supuse impozitului pe proprietate.

Îmbunătățiri inseparabile

Îmbunătățirile nedisociabile care nu pot fi separate de activul închiriat sunt recunoscute ca proprietate a locatorului și transferate acestuia la sfârșitul termenului de leasing. Îmbunătățirile aduse proprietății închiriate se pot face cu sau fără consimțământul locatorului. În acest caz, costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate fără acordul locatorului nu este rambursat. Costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate în detrimentul fondurilor proprii ale locatarului și cu acordul locatorului trebuie rambursat de locator la încetarea contractului de închiriere.

Impozit pe venit. Investițiile de capital în active fixe închiriate sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar cu acordul locatorului sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă.

Aceste investiții de capital sunt amortizate în următoarea ordine:

investițiile de capital, al căror cost este rambursat locatarului de către locator, sunt amortizate de locator în modul stabilit de cap. 25 din Codul fiscal al Federației Ruse;

Investițiile de capital efectuate de locatar cu acordul locatorului, a căror valoare nu este rambursată de locator, sunt amortizate de locatar pe durata contractului de leasing, pe baza sumelor de amortizare calculate ținând cont de durata de viață utilă a imobilizări corporale închiriate.

Contabilitate la locator. În contabilitatea fiscală a locatorului, valoarea îmbunătățirilor inseparabile primite gratuit care nu sunt rambursate locatarului nu este recunoscută ca venit impozabil în temeiul cl. 32 p. 1 al art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, locatorul nu are dreptul să mărească valoarea inițială a articolului închiriat care i-a fost returnat cu suma îmbunătățirilor inseparabile. În plus, locatorul nu poate amortiza separat investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile realizate fără consimțământul său și ulterior transferate acestuia gratuit. Un astfel de drept este acordat locatorului numai cu condiția ca acesta să ramburseze locatarului costul îmbunătățirilor aduse.

În conformitate cu paragraful 1 al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital, ale căror costuri sunt rambursate de locator locatarului, sunt amortizate de locator în mod general. Amortizarea începe în prima zi a lunii următoare celei în care bunul amortizabil a fost pus în funcțiune sub formă de îmbunătățiri inseparabile.

Locatorul ar trebui să fie ghidat de procedura generală pentru calcularea deprecierii după creșterea valorii inițiale a obiectului, adică toate condițiile trebuie îndeplinite, ca și cum investițiile de capital sub formă de reconstrucție (modernizare) ar fi fost efectuate de către locator însuși. În plus, locatorul are dreptul să profite de bonusul de amortizare și să scadă până la 10% odată (30% - pentru obiectele închiriate aparținând 3-7 grupuri de amortizare) de cheltuieli de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile.

Contabilitate cu chiriașul. Locatarul poate amortiza îmbunătățirile inseparabile aduse de acesta proprietății închiriate dacă sunt îndeplinite două condiții:

investițiile de capital s-au făcut cu acordul locatorului;

costul investițiilor de capital efectuate de locator nu este rambursat.

Dacă sunt îndeplinite aceste condiții, investițiile de capital efectuate de locatar sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate sunt amortizate de locatar pe durata contractului de închiriere.

Investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar sunt legate indisolubil de obiectul închiriat în sine, prin urmare, pentru a calcula rata de amortizare a acestora, se aplică durata de viață stabilită prin Clasificarea mijloacelor fixe pentru obiectul închiriat (scrisoarea Ministerul Finanțelor din Rusia din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/52).

Astfel, locatarul, la stabilirea duratei de viață utilă, ar trebui să fie ghidat de termenii stabiliți pentru grupul de amortizare în care se încadrează articolul închiriat. Pe baza acestei perioade va fi calculată valoarea amortizării pentru îmbunătățirile inseparabile aduse (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 mai 2008 nr. 03-03-06 / 2/52).

Dacă o organizație închiriază, de exemplu, spații dintr-o clădire aparținând celui de-al 10-lea grup de amortizare și aduce îmbunătățiri inseparabile acestor spații, atunci durata de viață utilă a îmbunătățirilor efectuate va trebui să fie determinată în conformitate cu cel de-al 10-lea grup de amortizare. Durata de viață minimă posibilă în această situație va fi de 361 de luni. (limita inferioară pentru cel de-al 10-lea grup de amortizare).

Amortizarea este percepută de locatar din luna următoare după ce îmbunătățirile aduse de acesta au fost puse în funcțiune. După încheierea termenului de leasing și restituirea articolului închiriat locatorului, amortizarea încetează. În cazul în care durata de viață utilă a elementului închiriat este mai mare decât termenul de leasing, atunci o parte din costul investițiilor de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile nu va fi amortizată, prin urmare, locatarul nu va putea recunoaște o parte din costurile îmbunătățiri inseparabile aduse.

În ceea ce privește aplicarea primei de amortizare, se stabilește o procedură specială pentru calcularea amortizării pentru investițiile de capital în active fixe închiriate, prevăzută la alineatul 1 al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, prin urmare, regulile de aplicare a primei de amortizare pentru îmbunătățiri inseparabile nu se aplică chiriașului (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 22.05.07 nr. 03-03-06 / 2 / 82, 05.24.07 nr. 03-03-06 / 1/302).

Îmbunătățirile permanente aduse de locatar fără consimțământul locatorului nu sunt amortizate. Conform paragrafului 1 al art. 256 din Codul fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale mijloacelor fixe închiriate sunt incluse în proprietatea amortizabilă numai dacă aceste îmbunătățiri au fost convenite cu locatorul.

Dacă, în condițiile contractului, locatorul rambursează locatarului valoarea reziduală a îmbunătățirilor aduse de acesta la sfârșitul termenului de leasing, suma rambursării va fi inclusă de locatar în venit (ca parte a vânzărilor venituri), iar valoarea reziduală a îmbunătățirilor va fi inclusă în cheltuielile bazate pe art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 07.03.08 nr. 03-03-06 / 1/159, 05.02.08 nr. 03-03-06 / 2/12).

Metode de calcul al amortizării. Din 2009, amortizarea pentru toate obiectele de proprietate amortizabilă se percepe în modul stabilit în politica contabilă a organizației. Cu toate acestea, în paragraful 3 al art. 259 din Codul fiscal al Federației Ruse enumeră tipurile de proprietăți care sunt întotdeauna amortizate numai pe bază liniară: clădiri, structuri, dispozitive de transmisie incluse în grupurile de amortizare a opta-zecea.

În cazul în care locatarul depreciază investițiile de capital în proprietăți închiriate care aparțin grupurilor de amortizare a opta până la a zecea, atunci amortizarea va trebui să fie percepută liniar. Metoda neliniară nu poate fi aplicată unor astfel de investiții de capital (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 05/10/06 nr. 03-03-04 / 1/441).

Atât în ​​metoda liniară, cât și neliniară, locatarul trebuie să se amortizeze pentru îmbunătățirile inseparabile începând cu prima zi a lunii următoare lunii în care această proprietate a fost pusă în funcțiune.

Perioada de amortizare. Pentru un locatar care a făcut îmbunătățiri inseparabile la proprietatea închiriată, principalul lucru este modul în care relațiile dintre părți sunt formalizate la sfârșitul termenului de închiriere. Dacă contractul este prelungit (prelungit), atunci contractul inițial, în cadrul căruia au fost aduse îmbunătățirile, continuă să funcționeze. În consecință, locatarul, chiar și după prelungire, poate continua să perceapă amortizarea îmbunătățirilor aduse de acesta (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 20.03.07 nr. 03-03-06 / 1/167).

În cazul în care părțile renegociază contractul de închiriere, atunci acordul anterior încetează și începe un nou acord. În acest caz, locatarul își pierde dreptul de a amortiza îmbunătățirile făcute de acesta în temeiul vechiului contract de închiriere care a expirat (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 08.10.08 nr. 03-03-06 / 2/140).

TVA. Transferul către locator a îmbunătățirilor inseparabile ale spațiilor închiriate, efectuate de locatar pe cont propriu sau cu implicarea contractanților, este supus TVA-ului și este obligat să prezinte suma TVA locatorului pentru plata costului a îmbunătățirilor inseparabile (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 29.08.08 nr. 03-07-11 / 290) ...

Locatarul este obligat să perceapă TVA, să întocmească o factură, indiferent dacă un astfel de transfer are loc pe bază rambursabilă (inclusiv chirie) sau gratuită și de către cine a fost efectuată lucrarea - locatarul sau un contractant (Rezoluția FAS PO nr. A12 din 24.06.08 -18629/07, DVO din 20.10.08 nr. F03-4340 / 2008).

În același timp, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Moscova, în rezoluția sa din 30 septembrie 2008 nr. KA-A40 / 9153-08 în cazul nr. A40-5452 / 08-108-22, a indicat că îmbunătățirile inseparabile din spațiile închiriate sunt proprietatea locatorului, prin urmare transferul lor nu poate fi recunoscut ca implementare, iar obiectul impozitării TVA nu apare (a se vedea, de asemenea, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Nord-Vest din 21.04.06 în cazul Nr. A56-7638 / 2005).

Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor, lucrărilor prestate, serviciilor prestate gratuit este recunoscut ca vânzare de bunuri (muncă, servicii). Astfel, tranzacțiile pentru transferul gratuit de îmbunătățiri inseparabile de către locatar sunt incluse în cifra de afaceri impozabilă TVA (ca tranzacții pentru transferul rezultatelor muncii).

TVA trebuie percepută în momentul în care îmbunătățirile inseparabile sunt predate locatorului. De obicei, acest transfer are loc la sfârșitul contractului de închiriere, când proprietatea închiriată (împreună cu îmbunătățirile permanente) este returnată locatorului. Atunci când transferă locatorului îmbunătățiri inseparabile, locatarul este obligat să emită o factură și să o înregistreze în registrul de vânzări.

Întrucât transferul gratuit al îmbunătățirilor inseparabile este supus TVA-ului, locatarul are dreptul să deducă TVA-ul plătit de acesta în urma implementării îmbunătățirilor inseparabile. Pentru a face acest lucru, el trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din districtul Moscovei din 13.02.07 și 19.02.07 nr. KA-A40 / 450-07 în cazul nr. A40-31107 / 06-116 -180). La rândul său, locatorul nu va putea deduce TVA pentru îmbunătățirile nedespărțite primite gratuit. Într-adevăr, în cazul unui transfer gratuit, locatarul nu prezintă locatorului suma TVA datorată pe baza facturii (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 21 martie 2006 nr. 03-04-11 / 60 ).

Impozitul pe proprietate. Investițiile de capital efectuate de locatar sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale obiectelor închiriate contabilizate ca parte a activelor fixe ale locatarului, rambursate (nerambursate) de către locator, sunt supuse impozitului pe proprietate înainte de înstrăinarea lor în baza contractului de închiriere (scrisoare de Ministerul Finanțelor din Rusia din data de 24.10.08 nr. 03-05-04-01 / 37). Este recomandabil ca locatarul să nu aștepte sfârșitul contractului de închiriere și să transfere îmbunătățirile aduse locatorului imediat după finalizarea lucrărilor. Acest lucru va permite chiriașului să evite conflictele cu autoritățile fiscale.

În evidența contabilă a locatorului, îmbunătățirile inseparabile aduse de locatar cresc valoarea inițială a activului închiriat sau sunt contabilizate ca element separat de imobilizări corporale. Conform oricăreia dintre opțiunile de contabilizare a costurilor îmbunătățirilor, locatorul este obligat să plătească impozitul pe proprietate. Include costul îmbunătățirilor inseparabile ale bazei de impozitare a proprietății, începând cu momentul în care îmbunătățirile sunt primite de la locatar sub certificatul de acceptare sau alte documente similare.

Proprietar - organizație străină

O companie străină care deține un obiect imobiliar pe teritoriul Rusiei poate acționa ca locator al spațiilor nerezidențiale.

În opinia autorităților de reglementare, închirierea de bunuri de către o organizație străină poate duce la formarea unui sediu permanent dacă acesta se desfășoară în mod sistematic (ordinul Ministerului Impozitelor și Taxelor din Rusia din 28.03.03 nr. BG-3-23 / 150, scrisoare a Serviciului Federal Fiscal al Rusiei pentru Moscova din 19.01.07 nr. 20-12 / 05685).

Chiria primită de o organizație străină este supusă impozitului pe venit la o rată de 20%.

Operațiunile de închiriere a imobilelor situate în Rusia de către o companie străină sunt supuse TVA-ului în conformitate cu procedura general stabilită.

Atunci când o organizație străină achiziționează proprietăți imobiliare pe teritoriul Rusiei, aceasta devine plătitoare de impozit pe proprietate și este obligată să se înregistreze la autoritatea fiscală. În consecință, atunci când închiriază o astfel de proprietate, aceasta trebuie să calculeze independent și să plătească TVA pe chirie la buget.

În același timp, dacă închirierea unei proprietăți imobiliare de către o companie străină nu are un caracter obișnuit, atunci această activitate nu este recunoscută ca antreprenoriat. În consecință, responsabilitatea pentru calcularea și plata impozitului pe venit și TVA la buget este impusă organizației rusești (locatarului) recunoscută ca agent fiscal. La rândul său, dacă activitatea unei companii de leasing imobiliar străin formează un sediu permanent, atunci obligația de a calcula și plăti impozitul pe venit și TVA la buget se impune reprezentanței.

Închiriere de locuințe pentru angajați - cetățeni străini

Companiile care angajează cetățeni străini le pot oferi locuințe gratuit sau pot plăti compensații bănești pentru a plăti pentru închirierea unui apartament pe perioada angajării. Întrebarea dacă, în acest caz, venitul impozitat cu impozitul pe venitul personal se ridică de la un lucrător străin, iar obiectul impozitării UST este controversat.

Există două poziții. Potrivit primei poziții, atunci când un angajator oferă unui cetățean străin locuința prevăzută de un contract de muncă, venitul este supus impozitului pe venitul personal și UST.

A doua poziție este că venitul impozabil nu apare atunci când un angajator oferă locuințe cetățenilor străini, deoarece asigurarea gratuită a locuințelor se referă la compensații care nu sunt incluse în sistemul de remunerare și scopul lor este de a rambursa angajaților costurile asociate cu performanța îndatoririle muncii. Plata pentru locuințe ar trebui considerată ca un tip de cheltuieli pentru stabilirea într-un nou loc de reședință.

Angajatorul este obligat să ramburseze costurile de mutare a angajatului la muncă într-o altă localitate, inclusiv costurile stabilirii într-un nou loc de reședință. Rambursarea acestor cheltuieli este o compensație pentru angajat legată de îndeplinirea sarcinilor sale de muncă. În consecință, obiectul impozitării UST nu apare (Rezoluția din 12.05.2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Plățile compensatorii legate de furnizarea gratuită a spațiilor rezidențiale nu sunt, de asemenea, supuse impozitului pe venitul personal. Deoarece obligația de a furniza locuințe revine angajatorului, nu există venituri impozabile la plata locuințelor pentru lucrătorii străini (Rezoluția Curții de Apel al nouălea arbitraj din 12.05.08 nr. 09AP-3569/2008-AK, districtul central FAS din 11.12.07 nr. A48-717 / 07-2, definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 23.04.08 nr. 4623/08).

Comentarii (1)

21.09.2015 Lyudmila

Încheierea acordului de agenție este, în general, problematică, deoarece contractele pentru utilități au fost deja încheiate la momentul începerii operațiunii imobiliare, iar chiriașii (sunt și directori) apar și se schimbă ulterior. Un astfel de acord de agenție (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 14 aprilie 2011 nr. 03-11-06 / 2/55) poate fi contestată de inspecție

A raspunde

Adauga un comentariu

Materiale conexe

S-au găsit 19 articole din 2124

Extindeți toate intrările Restrângeți toate intrările Filtrează după: Nume Data

18.02.2011 Hârtie și suporturi de internet 22170

Să luăm în considerare dispozițiile generale privind contractul de închiriere. Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau schimba proprietățile materiale-naturale. Contractul de leasing trebuie să conțină informații care să permită stabilirea exactă a proprietății care urmează să fie transferată ca obiect de leasing. Dacă este imposibil să se stabilească ce tip de proprietate este închiriată în temeiul unui contract de închiriere, un astfel de contract este considerat a nu fi încheiat ...

20.04.2011 Specialist în coloane 2162

Întrebarea nu este ușoară și, sincer, este încă controversată. Istoria problemei se întoarce la trecutul nostru, în sensul în care au început disputele cu privire la ceea ce ar trebui considerat un serviciu și au fost discutate energic în procesul de formare a practicii judiciare cu privire la contractele de împrumut gratuite, unde Inspectoratul Federal al Serviciului Fiscal, probabil, pentru prima dată a dezvoltat și aplicat în practică poziția: serviciu. Servicii de afaceri între organizații comerciale pentru ...

13.11.2009 Specialist în coloane -1 +1 1 14817

Bună ziua, Olga Viktorovna! În conformitate cu articolul 146 din cod, tranzacțiile care implică vânzarea de bunuri (lucrări, servicii) pe teritoriul Federației Ruse sunt recunoscute ca obiecte de impozitare pentru taxa pe valoarea adăugată. Pentru a rezolva problema prezenței sau absenței vânzării de lucrări (servicii) supuse taxei pe valoarea adăugată în Federația Rusă, în cazul în care vânzătorul și cumpărătorul lucrărilor (servicii) se află în ...

12.02.2009 Specialist în coloane 2193

Există multe riscuri aici datorită faptului că schema nu este complet clară. Adică, pe de o parte, există un acord încheiat cu privire la serviciile de marketing, în care nerezidentul este Clientul, iar Contractantul este situat și efectuează lucrări pe teritoriul Federației Ruse. În acest sens, vă atragem atenția asupra controlului valutar și asupra posibilelor riscuri pentru partea rusă asociate cu necesitatea de a suporta sarcina taxelor unui agent fiscal pentru TVA în temeiul dispozițiilor paragrafului 4 al paragrafului 1 ...

01.10.2009 Hârtie și suporturi de internet -1 +1 1 18487

Caracteristicile subiectului compoziției raporturilor juridice de leasing cu participarea nerezidenților Conform legislației actuale, companiile străine pot participa la închirierea de bunuri imobiliare pe teritoriul Federației Ruse în următoarele moduri. În calitate de proprietar al imobilelor și locator direct. În acest caz, problema cheie este formarea unui sediu permanent cu un nerezident (în sens fiscal) ...

01.07.2019 Hârtie și suporturi de internet 260

Un proiect de internet rus începe cu un dezvoltator IT. Compania are un site web, clienți mari, dar încep dificultățile. De exemplu, nu toate contrapărțile străine sunt pregătite să transfere bani în conturi rusești. Prin urmare, dezvoltatorul trebuie să înregistreze o companie în străinătate. Să luăm în considerare ce beneficii va aduce o companie străină dezvoltatorilor IT din Rusia. Contrapartidele străine nu sunt pregătite să transfere bani către ...

26.02.2015 Seminar 3485

Să încercăm să clarificăm și să completăm oarecum întrebarea dvs. pentru a apropia „construcțiile” juridice și fiscale. Vom folosi metoda științifică a „ghicirii admisibile”. Deci, există un Acord pentru furnizarea (Contractor-Cumpărător-1) a serviciului X. Există și Cumpărător-2, care, conform planului și modelului dvs. de afaceri, dobândește drepturile de revendicare pentru acest serviciu de la Cumpărătorul-1. Adică, vorbind diferit, părțile (Cumpărător-1 și Cumpărător ...

Chiria lunară pentru utilizarea localului și a spațiilor adiacente, a locurilor de parcare (denumită în continuare „chirie”) constă din:

Partea fixă ​​sau fixă ​​a chiriei

1. O parte fixă ​​din chirie a sumei de bani percepute pentru închirierea Locului și care include TVA 18%. Partea fixă ​​a chiriei se calculează la următoarele rate pe metru pătrat din Locația închiriată:
   • ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a spațiilor de depozitare, inclusiv TVA; ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a biroului și a spațiilor de uz casnic, inclusiv TVA;
   • ___, 00 ruble pe lună pe metru pătrat din suprafața închiriată a spațiilor de birouri, inclusiv TVA. Costul părții fixe a chiriei include Serviciile specificate în Lista serviciilor (Anexa nr. 5). Costul părții fixe a chiriei include utilizarea de către Locatar a Proprietății.

Partea variabilă a chiriei

Partea variabilă a chiriei include (limitele consumului sunt stabilite în Anexa nr. 6 - suma cheltuielilor pentru energia electrică consumată, al cărei calcul se face la tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile - cantitatea de energie electrică furnizată, kW); - suma cheltuielilor pentru consumul de apă și evacuarea apelor uzate, al căror calcul se efectuează conform tarifelor stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile a dispozitivelor de măsurare sau în conformitate cu calculul ratei de consum convenite de părți. stabilit în anexa nr. 6. Taxe pentru utilizarea spațiilor de parcare Taxa se calculează la următoarele tarife: 7500,0 ruble pe lună, (nu este supus la TVA), pentru un loc de parcare pentru camioane; 1500,0 ruble pe lună, (fără TVA). TVA) pentru un loc de parcare o sută pentru vehicule ușoare.

Modificarea chiriei într-un contract de închiriere

Proprietarul își rezervă dreptul de a modifica costul pe metru pătrat al locațiilor închiriate din proprie inițiativă, dar nu mai mult de 1 (o) dată pe an de la data de începere a închirierii și nu mai mult de 5% din costul anterior pe metru pătrat a Locațiilor închiriate, cu notificarea prealabilă a Locatarului nu mai puțin de 1 (o) lună. În acest caz, părțile semnează un acord suplimentar la acest acord. Locatorul are dreptul de a crește unilateral rata părții variabile a chiriei, în funcție de modificarea tarifelor organizațiilor care furnizează serviciile relevante. În acest caz, Locatorul, la notificarea scrisă a modificării costului utilităților și serviciilor de întreținere, trimisă Locatarului, atașează documentele relevante care confirmă faptul modificării tarifelor sau costul serviciilor.

Acceptăm contracte de închiriere pentru evaluare de către experți. Suntem angajați în pregătirea unor contracte complexe.