Cum să închiriezi zonele comerciale. Premisele non-scop

Sau oferta comercială. Este necesar să se descrie în detaliu bunurile sale imobiliare: specificați dimensiunile, podelele, zona, descrierea condițiilor tehnice și echipamentele, infrastructura și accentul, desigur, trebuie să fie făcute cu privire la avantajele sale, dar și dezavantajele ar trebui, de asemenea, observate .

Cele mai eficiente modalități de căutare a chiriașilor sunt după cum urmează:

• Plasarea anunțurilor pe resursele de internet (Specializat) este un canal foarte popular și eficient de publicitate. Asigurați-vă că adăugați fotografii ale proprietății.
• Căutați după familia - Un mod foarte simplu, dar lucrează adesea mai repede decât alții, deoarece cercul de comunicare a antreprenorilor implică intersecția intereselor în sfera de afaceri.
• Ofertă comercială prin e-mail - Destul de des astfel de locuri ca restaurante, cafenele, baruri, magazine, saloane și alții ridica camere pentru a deschide un alt punct sau pentru a se deplasa. Deoarece, de regulă, adresa de e-mail a proprietarilor de afaceri este indicată pe site-ul oficial al companiei lor, este destul de ușor să faceți o abordare specifică.
• Cooperarea cu agenția imobiliară - Mod foarte bun, deoarece agenții imobiliari au oportunități de publicitate mai largi. În plus, ei vor continua să facă o tranzacție.

Ce să acorde atenție?

Prețuri

Mai întâi trebuie să vă familiarizați cu baza de date pentru imobiliare comerciale, să evaluați piața, comparați prețurile. Trebuie să se înțeleagă că atunci când încheie tranzacții reale, suma este, de obicei, ușor redusă.

Avantaje competitive

Este destul de realist să accelerați termenele limită pentru închirierea de bunuri imobiliare comerciale, schimbarea caracteristicilor calitative ale camerei. Diferitele opțiuni sunt posibile:

De asemenea, avantajul va fi fiabilitatea proprietarului și a transparenței, adică un contract direct pe termen lung, ținând cont de TVA, o formă de calcul non-numerar, capacitatea de a ține seama în timpul impozitării nu numai la toate sumele sub Contractul, dar și plățile operaționale.

Bonusuri și preferințe

De obicei, proprietarii de bunuri imobiliare comerciale preferă să nu promoveze posibilitatea de a oferi diverse bonusuri și reduceri. Totul este rezolvat individual, de exemplu, dacă compania nu poate decide pentru închirierea premiselor, pot fi oferite unele bonusuri. Ele pot deveni, de asemenea, doar un factor decisiv pentru acceptarea unei decizii pozitive. Mai detaliate despre aspectele juridice și beneficiile de închiriere de la proprietar pot fi găsite.

Metode de găsire a publicului țintă și care este mai profitabilă

Găsirea metodelor pot fi independente sau cu agenții imobiliare.

Singur

Cu o căutare independentă a chiriașilor, desigur, timpul petrecut destul de mult, chiar dacă contractul este compilat perfect. În acest sens, este mai profitabil să contactați profesioniștii (agenții imobiliari).

În ceea ce privește prețul, este mai profitabil să vă căutați, costurile, în mod natural mai puțin. Riscurile în acest caz pot fi astfel:

1. Neprofesional este dificil de realizat evaluarea corectă a spațiilor, dezvăluie punctele forte și punctele slabe. Și prețul de închiriere depinde de el.
2. Este posibil să se elaboreze o propunere comercială, luând în considerare toate nuanțele importante.

Când contactați agenții imobiliari, vă puteți angaja în alte afaceri, încredințați căutarea profesioniștilor.

Cu un agent imobiliar

Salvează în mod semnificativ timpul prețios, deoarece agenții imobiliari au propriile baze de date și metode de publicitate. Serviciile lor, desigur, vor trebui să plătească, de obicei, suma este stabilită în cadrul Comisiei de la livrarea de bunuri imobiliare.

Pentru a evita riscurile cu un agent imobiliar, trebuie să încheiați un acord privind cooperarea și să acordați atenție nuanțelor:

• În acord, agenții imobiliari includ întotdeauna elementul pe care proprietarul nu le poate trece în mod independent obiectul său, ceea ce înseamnă că agentul imobiliar în orice caz va primi o remunerație.
• Este imposibil să semneze un acord până când se verifică faptul că agentul imobiliar acționează ca o entitate juridică și înregistrată la Egrul.

Cine să dea preferință?

Atunci când alegeți chiriași, trebuie acordată preferință entităților juridice sau IPAcestea sunt cele mai fiabile categorii, de obicei nu au închiriat prima cameră la extinderea afacerii lor.

Prezentarea premiselor persoanelor fizice este nesigură, deoarece sunt capabili să refuze să plătească o chirie, declarând că nu există bani sau doar dispar.

Riscuri posibile

Desigur, fiecare proprietar comercial imobiliar se confruntă cu conservarea și starea sa, deoarece obiectivul de la închiriere este de a primi profit. Puteți evidenția principalele riscuri ale proprietarilor:

1. Spații non-scop. De exemplu, chiriașul a subliniat în contract că camera va fi utilizată pentru depozit și, de fapt, magazinul a fost deschis.
2. Deteriorarea proprietății, adică defectarea echipamentului este posibilă, repararea camerei este răsfățată etc.
3. Inchiriere eșecul de a face o chirie.

Mai multe informații despre cum să eliminați imobilul comercial, pentru a nu intra în promovare, am spus.

Cum să treceți?

Când închiriați imobiliare comerciale de închiriat este foarte este important să pregătiți în mod corespunzător toate documentele necesare:

• face o ofertă comercială;
• pregătiți un contract de închiriere în care este necesar să se înregistreze în detaliu toți termenii tranzacției pentru ambele părți;
• faceți un act de acceptare și transfer al camerei de închiriat.

O propunere comercială în esența sa este un dialog cu un potențial chiriaș, astfel încât atunci când este compilat, trebuie să încercați să vă imaginați în locul său. Ca rezultat, ar trebui să se obțină o astfel de depunere a informațiilor, ceea ce ar atrage cu exactitate o altă opțiune pentru a căuta altă opțiune.

Ofertele sunt:

1. personalizate, adică orientarea adresei;
2. nu este personalizat, adică adresată tuturor.

Cu aceasta, este de preferat să adere la următoarea structură:

• Antet.
• Esența ofertei, aici, de asemenea, trebuie să specificați numirea camerei: birou, industrial, depozit sau comercial.
• Adresa exactă a obiectului.
• Proprietăți și caracteristici de bază: zonă, internet și telefon, alarmă, parcare etc.
• Sunt indicate condițiile de cooperare: prețul de închiriere și că include, servicii suplimentare și condiții suplimentare.
• Avantajele acestei oferte sunt posibile: permeabilitate ridicată, prezența firmelor bine-cunoscute în rândul chiriașilor sau proximitatea huburilor de transport.
• Detalii de contact.

Atenţie! Atașați, de asemenea, fotografii ale aspectului clădirii, vedere din interiorul și fotografia grupului de intrare.

Elaborarea și încheierea contractului

Articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse. Forma și înregistrarea de stat a contractului de închiriere

1. Acordul de închiriere pentru o perioadă mai mare de un an și, dacă cel puțin una dintre părțile la contract este o entitate juridică, indiferent de perioada, trebuie încheiată în scris.
2. Acordul de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, cu excepția cazului în care legea se stabilește altfel.
3. Acordul de închiriere a proprietății care prevede tranziția la proprietatea ulterioară a acestei proprietăți la chiriaș (

Pentru închirierea de spații nerezidențiale, de exemplu, sub magazin implică căutarea unui obiect adecvat și încheierea unui contract scris. Este necesar nu numai să completați corect toate secțiunile sale, ci și să respectați secvența exactă a acțiunilor. Cum să treci un loc de vedere nerezidențial din punct de vedere juridic?

Legislație

Problemele de închiriere a instalațiilor nerezidențiale sunt reglementate de legea federală "privind înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacțiile cu el" și Codul civil al Federației Ruse. Conform legislației, instalațiile nerezidențiale includ cele care fac parte din clădiri, dar nu sunt potrivite pentru viață.

Singur pentru a închiria un premisa non-rezidențială Primul pe o bază contractuală. Poate fi întemnițat numai în scris. În cazul în care contractul de leasing este prevăzut de până la 12 luni, contractul nu trebuie să se înregistreze. În cazul în care contractul de leasing este emis pentru o perioadă de mai mult de 1 an, contractul ar trebui să fie înregistrat în mod prescris în Rosreestrestre. Proprietarii se angajează să plătească impozitele de la chirie primite de la închirierea în termenele stabilite de legislație.

Secvențiere

Proprietarul are dreptul de a închiria un spațial nerezidențial într-un clădiri de apartamente, într-un birou sau un centru comercial. Este necesar să se cunoască secvența de acțiuni care trebuie respectate de ambele părți la tranzacție.

Selectarea imobilului

Căutarea unui obiect adecvat este cea mai dificilă etapă. Chiriașul selectează premisele pe baza parametrilor, cum ar fi accesibilitatea, infrastructura și permeabilitatea la transport. Căutarea poate fi efectuată prin agenții imobiliare și site-uri specializate. Oamenii de afaceri cu experiență plătesc mult timp la acest proces.

Piața imobiliară nerezidențială este împărțită în premise în următoarele numiri:

• Birou;
• Comerț;
• Producție;
• Depozit.

Este necesar să se determine inițial tipul de bunuri imobiliare, zona locației, podeaua și pătratul. Cererea este mai ușor de format atunci când aceste date devin clare. După selectarea mai multor opțiuni, viitorul chiriaș efectuează o inspecție a spațiilor. Aceasta este stadiul necesar. Proprietarul trebuie să depună o cameră cu părți favorabile. Dar nu ar trebui să ascundeți defectele disponibile, așa cum se pot manifesta ulterior. Și acest lucru poate duce la o reziliere a contractului de închiriere.

Dacă nu există timp să căutați camera, chiriașul poate trece această operație unei persoane de încredere sau unui intermediar. Toate părțile și parametrii solicitați sunt raportate. Acestea sunt serviciile plătite care sunt plătite în valoare de la 50 la 100% din chiria lunară. Cu un intermediar, trebuie să încheiați un contract. Plata trebuie făcută după selectarea camerei corespunzătoare.

Concluzie a tratatului

Este mai bine să atrageți un avocat acestui proces. Acesta va contribui la compilarea corectă a unui contract și va explica momentele controversate și, de asemenea, verifică puritatea legală a tranzacției. Această lucrare vă poate face. Înainte de a semna un contract, trebuie să solicitați următoarele documente:

1. documente de proprietate;
2. planul etajului;
3. documentele autorizate ale proprietarului.

După verificarea documentelor, ar trebui discutate condițiile de închiriere. Acestea pot atinge următoarele elemente:

• plata plăților de utilitate;
• Închiriere de chirie;
• timpul de livrare a spațiilor;
• disponibilitatea accesului la telefon și la internet;
• lucrări de reparații;
• termeni de reziliere a contractului.

Este important să discutăm cine de la părți fiecare articol este fix și obligațiile sunt îndeplinite în ce moment. Acordurile încheiate sunt prescrise în contract sau sub formă de acorduri suplimentare.

În contract, este important să se facă un punct asupra acțiunilor la apariția forței majore.

Este mai bine dacă chiriașul și proprietarul vor semna un acord în prezența personală fără intermediari. În acest caz, este mai ușor să rezolvăm momente controversate, părțile pot merge pentru unele concesii. La elaborarea unui tratat, este important să înregistrați complet informații despre proprietate. Acestea ar trebui să includă o adresă completă, podea, zona de cameră. Acordul ar trebui să atașeze planul de spații. Numai în acest caz, acordul poate fi considerat valabil.

Contractul este semnat în 2 exemplare dacă chiria este prevăzută de până la 12 luni. Dacă se planifică închirierea pe termen lung de la 1 an, sunt semnate 3 copii ale contractului. În mod alternativ, rămâne la locator și chiriaș. Un alt exemplu rămâne la grefier.

Transmiterea camerei

După semnarea contractului, se atrage un act de transmisie de la proprietar la chiriaș. Ziua semnării sale va fi considerată începutul contractului de închiriere. Actul este subscris numai după ce camera va fi complet verificată. Dacă o defecțiune este detectată în timpul inspecției, aceasta este fixată în act. Acest lucru evită cheltuielile inutile în viitor.

Analiza vă permite să solicitați un chiriaș pentru a elimina defectele și defecțiunile, reduceți chiria. Prin urmare, proprietarul este mai bine să punem premise și comunicare în ordine. După semnarea actului de transfer, chiriașul poate folosi pe deplin camera și conduce antreprenoriatul.

Conform legislației actuale, contractul trebuie să conțină următoarele condiții principale:

1. Părțile la acord - chiriaș și locator. În conformitate cu art. 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a transmite spații nerezidențiale aparține proprietarului.
2. Subiect. Indicați caracteristicile detaliate ale camerei. În conformitate cu alineatul (3) din art. 607 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul absenței lor, acordul este considerat nevalid.
3. Termeni de utilizare a imobilelor. Ele pot fi fixate cât mai detaliate posibil. Este indicat cine este obligat să efectueze cosmetică și revizie.
4. Plată. Cantitatea de plată este înregistrată. Fără acest lucru, contractul este considerat a fi gratuit, iar acest lucru nu este permis pentru acordurile de închiriere.
5. Valabilitate. Acesta este determinat de părți prin acord reciproc. Dacă nu este definită, contractul va fi considerat încheiat pentru o perioadă nedeterminată.

Contractul, al cărui perioadă de acțiune este mai mic de 12 luni, nu este supus unei înregistrări obligatorii. Dacă după încheierea acestuia este un alt acord pentru un moment similar, de asemenea, nu necesită înregistrare. Contractul pentru o perioadă de 12 luni este supus unei înregistrări obligatorii. Dar este important să se țină seama de faptul că, în temeiul articolelor 619 și 620 din Codul civil al Federației Ruse, poate încetarea anticipată a contractului.

Chiriașul poate transmite bunuri imobile în cadrul Tratatului de subținere. Dar acest lucru este posibil numai cu consimțământul proprietarului, care este proprietarul obiectului. Acordul de subvenționare este, de asemenea, necesar să se înregistreze în modul prevăzut de lege.

Dar este important să se țină seama de faptul că este posibilă încetarea anticipată a contractului de leasing. Acest drept este locatorul și la chiriaș. De fapt, părțile tranzacției au libertatea de acțiune completă. Dar contractul ar trebui să conțină motivele pentru care încetarea anticipată.

Următoarele caracteristici de subînchiriere există:

• Perioada de acțiune se limitează la termenul contractului de închiriere cu proprietarul;
• În cazul în care contractul de închiriere se încheie, subtenantul are posibilitatea de a reînnoi contractul cu proprietarul până la sfârșitul perioadei subținen în aceleași condiții;
• În cazul în care contractul este încheiat pentru o perioadă de 12 luni, acesta trebuie înregistrat.

Alocați următoarele drepturi și obligații ale chiriașului:

1. Implementarea controlului asupra utilizării spațiilor în acest scop.
2. Plata în timp util.
3. Performanță prin acordul părților.
4. Conținutul camerei este corect.
5. Elaborarea unui act de transfer cu un subreditant.

Pentru orice încălcare a obligațiilor primite, fiecare parte a tranzacției are posibilitatea de a rezilia obligația până la sfârșitul contractului.

Documente necesare

În conformitate cu contractele încheiate pentru o perioadă de 12 luni, se efectuează înregistrarea de stat. Pentru aceasta, se formează următorul pachet de documente:

• declarația eșantionului stabilit;
• acordul de închiriere cu toate aplicațiile;
• pașaport cadastral;
• pașapoarte rusești - pentru persoane fizice, orientări pentru persoanele juridice;
• procura dacă documentele prezintă un reprezentant;
• consimțământul notar al soțului sau soțului / soției dacă obiectul este în proprietate colaborativă sau a fost căsătorit;
• permisiunea de la autoritatea tutelă și tutelă în cazul în care proprietatea este decorată pentru un cetățean incompetent sau minor;
• permisiunea scrisă a creditorului ipotecar, dacă proprietatea este gajată;
• primirea plății taxei de stat.

Taxe

Astfel de impozite pentru închirierea de spații nerezidențiale. Regimul fiscal optim este un sistem fiscal simplificat. Regimurile fiscale speciale posedă nu numai simplitatea contabilității, ci și mai puțină povară fiscală. Următoarele caracteristici sunt valide:

1. În cazul în care valoarea cadastrală este determinată și este plătită o lege regională specială, se plătește impozitul pe oficiul, bunurile administrative și comerciale;
2. la nivel local, rata este de 2%.

Dacă o lege specială nu este acceptată la nivel local, sunt stabilite următoarele pariuri pentru antreprenorii cu privire la sistemul fiscal simplificat:

• USN 6% - din venitul total;
• USN 15% - de la venituri mai mici cheltuieli.

În cazul în care organizația se află pe sistemul fiscal general, se stabilește o sarcină fiscală ridicată. În acest caz, afacerea de închiriere nu este profitabilă. În mod tradițional, sunt instalate trei impozite principale:

1. privind profitul organizației și NDFL pentru IP - 20% pentru persoanele juridice și 13% pentru antreprenori;
2. pe proprietate - 2% în valoarea cadastrală și 2,2% la calcularea valorii reziduale;
3. valoarea adăugată - 18%, dacă veniturile trimestriale sunt mai mult de 2 milioane de ruble.

Cum să nu plătiți impozitele pe venit primite pentru închirierea de bunuri imobiliare nerezidențiale?Pe de o parte, legislația stabilește obligația de a plăti impozite pe toate acordurile de închiriere. În cazul în care contractul este eliberat pentru perioada de 1 an, este înregistrată în Rosresestre. Aceste informații sunt transmise serviciului fiscal în conformitate cu Acordul de schimb de informații. În cazul în care contractul este decorat pentru perioada de până la 1 an, serviciul fiscal va trebui să dovedească faptul de închiriere, care nu este întotdeauna posibilă.

Legislația actuală implică răspunderea administrativă și penală pentru punerea în aplicare a antreprenoriatului ilegal. Răspunderea penală este stabilită dacă se desfășoară activități antreprenoriale ilegale sau profiturile mari sunt extrase în valoare de la 1,5 milioane de ruble.

În cazul unei fixări a încălcării judecătorului, sunt luate în considerare circumstanțele specifice ale unei persoane și mulți alți factori. De regulă, nu există probleme în cazul unui apartament sau al unei case de țară. Dacă un obiect nerezidențial este predat, pot fi distinse mai multe semne de activitate antreprenorială. Dacă camera este cumpărată direct la închiriere, activitățile necesită înregistrare, deoarece este recunoscută de antreprenorial.

Același lucru se referă la închirierea de mult timp sau la contracte care se reînnoiesc de mai multe ori. Această caracteristică este interpretată ca un profit sistematic și intenționat de la proprietatea asupra unei unități nerezidențiale. Dacă aceste semne sunt dezvăluite, este recomandat un cetățean pentru înregistrarea unui IP. În acest caz, impozitul este de 6% din venitul total. NDFL este de 13%.

Proprietarul premiselor ar trebui să aplice anual raportarea fiscală.

Astfel, închirierea de spații nerezidențiale are propria serie de caracteristici. Este necesar să se compileze în mod legal un contract, să furnizeze toate caracteristicile acordului și să plătească în timp util impozite. Acest lucru va evita problemele în viitor și pe baza legitimă pentru a obține un profit.

Ar părea un proces simplu de găsire a premiselor pentru închirierea comercială și procesul de încheiere a unui contract. Dar, spre deosebire de locuințe de închiriere, această zonă de servicii este supusă altor legi și reguli. Unii oameni de afaceri pentru a rezolva această problemă angajează o persoană care caută o proprietate imobiliară adecvată.

Acest lucru se face din mai multe motive, deoarece în alegerea parametrilor importanți: cartierul orașului, prezența concurenților, podelei, spațiile, disponibilitatea comunicațiilor, zonei și altor parametri importanți. Dar pentru încheierea unui contract de închiriere imobiliară comercială, discutarea condițiilor de închiriere și semnarea contractului în sine, este mai bine să angajeze un avocat.

Cadrul legislativ

Întregul proces de închiriere este guvernat de Codul civil al Federației Ruse, sau mai degrabă articolul 34 "Chirie". Conform legii, toate condițiile care apar în timpul procesului de leasing sunt prescrise într-un document de închiriere - un contract, încheiat între Client (chiriaș) și proprietarul.

Cele mai importante atribuții ale proprietarului sunt considerate a menține închirierea premiselor într-o comandă funcțională, revizuită independentă, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse Articolul 616. În același articol, sunt indicate sarcinile chiriașului și Întreținerea reparației cosmetice, menținerea curățeniei și a ordinii în cameră, plata tuturor cheltuielilor curente.

Proprietarul poate trece imobiliare comerciale de închiriat și în alte condiții, dar apoi trebuie să fie scrise în acordul de închiriere. De exemplu, proprietarul își poate schimba atribuțiile pentru a efectua reparația pe chiriaș sau invers.

Cel mai bine este să atrageți un avocat acestui proces, care va da seama în toate titlurile de valoare imobiliare și va contribui la încheierea unui acord privind termenii reciproc avantajosi. Atragerea unui avocat calificat poate ajuta la identificarea încălcărilor neautorizate, care în viitor ar putea intra într-un om de afaceri.

Un astfel de cost inutil al cheltuielilor nu poate fi legalizat cu reamenajarea. Un caz mai grav va fi închirierea unui complex comercial cu terenuri și mai multe încăperi. Este important să verificați toate valorile mobiliare necesare pentru toate obiectele și lipsa de închiriere suplimentară pentru o parte a camerei sau prezența garanției.

Pentru a pune documentele de comandă, înregistrați și dați seama de relația cu alți chiriași, poate dura prea mult timp și opțiunea optimă poate fi alegerea unei alte camere.

Căutați imobiliare

Una dintre cele mai dificile sarcini este găsirea unui obiect adecvat de bunuri imobiliare și, de preferință, fără intermediari.

În primul rând, cetățenii se îndreaptă către publicații tipărite care încearcă să închirieze spațiile nerezidențiale prin anunțuri. De obicei, 90% dintre acestea sunt agenții, iar doar 10% sunt tocmai proprietarii premiselor. Pentru mai multă comoditate a oamenilor de afaceri, astfel de anunțuri au început să posteze în resursele de Internet, în special, Avito Inchiriere comerciale imobiliare este dotată cu o fotografie și o adresă a camerei.

Astfel de resurse sunt convenabile deoarece utilizarea filtrelor puteți renunța imediat la toate opțiunile care nu sunt adecvate sub criteriile de căutare. De exemplu, alegeți toate ofertele de închiriere de birouri într-un anumit oraș sau zonă, iar sistemul va afișa automat toate sugestiile potrivite, care va accelera în mod semnificativ procesul de căutare.

Piața comercială de închiriere imobiliară este împărțită în diverse destinații:

• Birou.
• Comerț.
• Depozit.
• Producție.

Prin urmare, înainte de a începe căutarea, decideți ce tip de bunuri imobiliare este necesar să ridicați, în ce zonă a orașului, ce zonă, pardoseli și alți parametri importanți. După determinarea întregului set de condiții, solicitantul își va formula cu ușurință cererea sa.

Dacă procesul de căutare nu este inclus în planuri, puteți servi acest caz intermediarului. De obicei, serviciile unor astfel de firme sunt plătite la tariful valorii complete sau jumătate a plății lunare de închiriat. Dar este recomandabil să semneze inițial contractul cu ei și să stabilească plata serviciilor numai după selectarea camerei, astfel încât acestea să fie, de asemenea, interesate de calendarul și calitatea muncii lor.

Procesul de încheiere a contractului

Acesta este un proces important pe care este mai bine să îl faceți cu un avocat. Înainte de semnarea documentelor, este necesar să scăpați cu atenție și să discutați cu toate termenii de închiriere. Verificați documentele proprietarului: un document privind dreptul de a elimina imobiliare, planul spațiilor și documentele statutare ale unei entități juridice care deține obiectul. După verificarea documentelor, discutați despre toți termenii posibile de închiriere:

1. Plăți comunale.
2. Telefoane și acces la Internet.
3. Costul chiriei lunare.
4. Termeni de închiriere.
5. Prezintă circumstanțe majore.
6. Lucrări mici de reparații.
7. Revizia.
8. Termeni de reziliere a contractului.

Discutați ce obligație specifică va fi consacrată și la ce oră este necesar să o efectuați. Toate condițiile trebuie fixate în contractul de închiriere imobiliară comercială.

Contract de semnare

Cel mai bine este să compilați un contract și să discutați personal cu proprietarul proprietarului atunci când închiriați fără intermediari. În acest caz, întrebările acute sunt mai ușoare și mai rapide, există posibilitatea de concesii din proprietar.

La întocmirea textului contractului, un element obligatoriu ar trebui să includă o adresă fizică completă a imobilelor, detaliilor și datelor proprietarului. Dacă este posibil, este necesar să se solicite planul camerei și să îl atașați la document, mai ales dacă a fost efectuată reamenajarea.

Documentul trebuie semnat în mai multe versiuni ale ambelor părți. Doar un document de un anumit eșantion va fi confirmat de condițiile de închiriere și de procesul de eliminare a camerei de închiriat.

Perioada de închiriere poate fi înregistrată, dacă nu îl specifică - contractul este considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată. Nu uitați să specificați suma exactă a chiriei. Fără închirierea specificată de bunuri imobiliare comerciale, tranzacția nu este considerată încheiată. Pentru a ține seama de schimbările valutare, este necesar să se înregistreze un posibil procent de creștere a costului contractului de leasing, dar nu mai mult de o dată pe an.

Procesul de transfer de proces

Un alt document important după încheierea contractului de închiriere va fi actul transferului imobiliar de către proprietarul chiriașului. Ziua semnării unui astfel de act este considerată a fi începutul contractului de leasing. Trebuie să semnați un act numai după o verificare aprofundată a clădirii sau a camerei. Dacă inspecția se observă o defecțiune, aceasta ar trebui să fie stabilită în act. Acest lucru ne poate salva de costurile excesive care vor cădea pe chiriaș.

În plus, o astfel de analiză a sediului în fața contractului de închiriere a imobilelor comerciale va oferi o oportunitate de a solicita LOCTOR să elimine liberul defecțiunilor observate sau să reducă costul de închiriere pentru o anumită sumă. Dacă se observă condiția imobiliară nu satisface clientul, acesta poate necesita absolut rezilierea contractului.

Amintiți-vă că, după expirarea contractului, proprietarul va lua imobiliare pe actul, care a fost ziua adoptării premiselor de închiriat. Și dacă defectele nu sunt fixate acolo, proprietarul va fi complet legal, îi va cere să le elimine în detrimentul chiriașului. În schimb, dacă, în timpul contractului de închiriere, schimbările pozitive au fost perfecte în condițiile camerei, chiriașul are dreptul de a solicita rambursarea cheltuielilor. Prin urmare, stabilește temeinic toate condițiile de închiriere în contract.

Închiriați un imobil comercial și încheierea unui contract pentru o astfel de afacere - nu este prea complicată. Cu toate acestea, în comparație cu închirierea de spații rezidențiale, această piață de proprietate este ghidată de alte legi și reguli. Livrarea imobiliară comercială este o afacere profitabilă, dar mulți proprietari de clădiri de birouri mari și facilități comerciale care au o mică zonă se confruntă adesea cu problema găsirii chiriașilor conștiincioși. Dacă decizia acestei probleme este relevantă pentru dvs., atunci vom fi foarte utile pentru dvs .: Va discuta cum să închiriați o plasare, să o faceți în cel mai scurt timp și cu cel mai mare avantaj.

Temei juridic pentru închirierea de bunuri imobiliare comerciale

Înainte, dezasamblat, cum să închirieze imobiliare comerciale de închiriat să ne concentrăm asupra actelor legislative care reglementează aceste acțiuni. Procesul de transfer în utilizarea compensabilă a imobilelor comerciale este reglementată de Codul civil al Federației Ruse (Art. 34). În conformitate cu această legislație, condițiile care decurg din procesul de înregistrare a acordului se reflectă în Acordul de închiriere - principalul document care confirmă acordul proprietarului și chiriașului.

Chiria imobilului comercial

Principala responsabilitate a proprietarului imobilului este Mențineți ordinea și condiția corespunzătoare în cameră. Deci, de exemplu, arta. 616 din Codul civil obligă proprietarul să efectueze în mod independent revizuirea în timpul anumitor timp. Același articol indică atribuțiile impuse chiriașului, inclusiv spațiile cosmetice, introducerea în timp util a plăților de utilitate actuale, asigurând ordinea în interior.

Proprietarul este consacrat pentru dreptul de a închiria obiecte comerciale și în alte condiții.care sunt în mod necesar prescrise în contractul de închiriere. Să presupunem că proprietarii pot fi transferați la obligația de revizuire a persoanei care este aleasă de plasarea drepturilor de închiriere sau să își asume obligațiile chiriașului.

Etapele livrării imobiliare

Cu o abordare competentă și o înțelegere a tuturor subtilităților de închiriere a facilităților comerciale, aproape fiecare proprietar va fi capabil să facă față soluționării unei astfel de întrebări, cum să închirieze independent un sediu nerezidențial. Luați în considerare procedura, în detaliu descrierea a ceea ce trebuie să luați pentru a încheia cea mai profitabilă afacere.

Când predarea proprietății, principalul lucru este de a stabili prețul optim, găsiți un chiriaș bona fide și pregătiți competent documentele privind transferul obiectului de închiriat!

Suntem hotărâți de costul închirierii

Aceasta este prima etapă și extrem de importantă. În cazul în care proprietarul se comportă personal tranzacțiaStabilirea costurilor de închiriere, de regulă, nu va fi destul de obiectivă. Deoarece orice proprietar este planificat să primească beneficii maxime. Dar prețul supraestimat sperie potențialii chiriași, în timp ce cifra de profil redusă va provoca anumite îndoieli. Mulți proprietari de facilități comerciale sunt abordate pentru ajutorul specialiștilor (realtor / evaluator), deși astăzi multe analize similare, găzduite pe site-uri speciale, de exemplu, site-uri Avito, Cyan și alte site-uri Internet. Acest lucru vă permite să înțelegeți situația existentă pe piață și să vă evaluați în mod corect propriile spații.

Tine minte! Îndepărtarea locului pentru menținerea propriei afaceri, potențialul chiriaș se așteaptă să primească profituri de la acesta. De aceea, evaluarea camerei, ar trebui să luați în considerare venitul probabil estimat, pe care îl poate primi.

În plus, la evaluarea observațiilor, este recomandabil să se ia în considerare un număr de factori importanți, inclusiv:

• zona de cameră de mână;
• aspect existent;
• starea de obiect;
• prezența obiectelor de mobilier și comunicații;
• localizarea obiectului;
• disponibilitatea parcării de urgență;
• transport și alte accesibilități pentru partenerii de afaceri și clienții chiriașului;
• vizitatori de trafic (în special pentru marile centre de cumpărături, divertisment și birouri).

Având în vedere momentele de mai sus și analizarea opțiunilor similare, puteți seta prețul optim, reciproc avantajos pentru depuneri.

Căutați chiriaș

Căutarea chiriașilor probabil este un pas la fel de important în predarea imobilului. Este important să decideți cine să treacă camera de închiriat, deoarece este adesea foarte dificil să se întâlnească cu un chiriaș conștiincios.

După determinarea dimensiunii taxei lunare, trebuie să pregătiți textul publicitar.

De obicei, include parametrii principali ai obiectului - dimensiunea camerei, podeaua, poziția geografică, dezvoltarea infrastructurii, starea camerei și echipamentul acesteia. În text, este recomandabil să alocați demnitatea existentă a camerei. Dar nu trebuie să vă ascundeți și posibile obiecte dezavantajate ale obiectului, pentru a nu fi într-o situație ciudată și pentru a nu sperie chiriașul probabil.

Ar trebui să spună mai multe detalii despre opțiuni căutați potențiali chiriași.

Căutați prin prieteni / cunoștințe Este considerat cel mai simplu mod de a găsi un chiriaș conștiincios. De obicei, dacă există conexiuni extinse în comunitatea de afaceri, proprietarii de bunuri imobiliare comerciale pot trece cu ușurință și rapid premisele lor.

Publicarea anunțurilor pe portaluri speciale de internetȘase rețeaua rulează un număr mare. Avantajul acestei metode este că oferta de leasing curentă vede o audiență imensă a utilizatorilor care sunt interesați de selecția celei mai profitabile opțiuni. Dar pentru a-și atrage atenția, este important să faceți un anunț bun cu o descriere detaliată a camerei, indicând faptul că plusurile disponibile din text și, nu uitați să rețineți minusurile. Informații veridice despre facilitate vor ajuta la găsirea unui chiriaș mai rapid.

Derulați prin anunțarea mai multor fotografii ale camerei propuse. Acest lucru va ajuta ca potențialii chiriași să navigheze - indiferent dacă obiectul dvs. este interesant.

Trimiterea unui transport lae-poștă. Cafenele și barurile, ieșirile mari și mici, saloanele de înfrumusețare și alte instituții, precum și organizațiile caută adesea spații pentru deschiderea de noi puncte sau pentru a trece într-o zonă mai convenabilă. Pentru a afla proprietarii de e-mail sau a afacerilor de management că premisele dvs. pot fi interesate de site-ul oficial al companiei.

Caracteristici ale trecerii spațiilor mari și mici

Închiriază o plasare nerezidențială de închiriat, în funcție de zona subiectului, va ajuta recomandările pieței imobiliare.

Pentru a pune camera unei zone mici:

Organizarea căutării potențialilor chiriași poate fi personal sau prin agenția imobiliară

1. Folosind ajutorul profesioniștilor, va fi necesar să se semneze un contract pentru furnizarea de servicii. După încheierea unui contract de închiriere, va trebui să plătiți serviciile agenției. Desigur, puteți coopera, scăderea formalităților, atunci va trebui să scrieți o scrisoare care conține o ofertă comercială cu o remunerație imobiliară și a trimis-o agențiilor care lucrează cu facilități comerciale. În mod obișnuit, o remunerație a realtoare este o jumătate de chirie lunară (plată unică).
2. Rezolvarea în mod independent de căutare a chiriașilor, publică anunțuri pe terenurile de joacă gratuite pe Internet, organizează buletinul informativ de adrese, în plus, bannerul va fi eficient pe fațadă (serviciu plătit) în fereastra camerei actuale (gratuit).

Punerea spațiilor unei zone mari:

Dacă o cameră mare este planificată de închiriat, ceea ce înseamnă că va avea un randament ridicat propus, atunci puteți face un site simplu cu oferta dvs. comercială. De obicei, site-ul Internet este promovat de publicitatea contextuală utilizând interogări cheie. Acest lucru vă permite să mergeți la publicul țintă, în timp ce, în această opțiune, puteți gestiona valoarea anunțului. În această opțiune, puteți face publicitate obiectului și puteți salva un agent de recompensă.

Contract de semnare

Prezentarea competentă a observațiilor - garantarea unei tranzacții de succes. Atunci când obiectul este afișat, încercați să furnizați informații maxime rotind atenția potențialului chiriaș la avantaje și profituri probabile, pe care le poate primi la închiriarea acestui obiect.

Semnarea acordului - stadiul final și principal al tranzacției. Un contract de închiriere profesional și decorat este protejat pentru proprietarul din chiriașul nedrept. În contractul de închiriere trebuie să fie prescris:

• datele de identificare ale proprietarului obiectului și chiriașului;
• adresa de a găsi un obiect, zona și caracteristicile cheie;
• informații de înregistrare;
• timp contractual;
• mărimea chiriei și reglementarea introducerii sale.

Pentru informația dumneavoastră! Legea este interzisă creșterea chiriei cu proprietarul spațiilor de mai multe ori la fiecare 12 luni. Prin urmare, în document este necesar să se înregistreze cea mai mare dimensiune a majorării probabile, specificând termenul limită pentru notificarea obligatorie a chiriașului.

Documentul trebuie să conțină o descriere detaliată a drepturilor / responsabilităților participanților la contract, precum și responsabilitatea părților pentru încălcarea secțiunilor documentului. Nu va face rău pentru a include proprietatea inventarului de inventar care este în interior. Deci, după încheierea chiriei, proprietarul poate trimite compensații financiare pentru proprietatea rasă.

Cum să găsești rapid chiriaș

Câteva sfaturi mai utile vă vor ajuta să treceți rapid biroul de închiriat și alte scopuri.

Proprietarii care nu sunt pregătiți să se angajeze personal în căutarea unui chiriaș, să efectueze show-uri / negocieri - este logic să se aplice pentru ajutorul unui realizator profesionist. El va aprecia în mod obiectiv camera prin stabilirea costului său real, va face fotografii de înaltă calitate, va face corect textul anunțului și va face o demonstrație a proprietății dvs.

in orice cazÎn colaborare cu agenția există câteva nuanțe. Acestea trebuie clarificate înainte de începerea cooperării.

Dacă proprietarul dorește să găsească rapid un chiriaș din sediul său, el poate impune plata taxei de agenție pentru el însuși (multe agenții iau plata pentru servicii de la chiriași). Această opțiune este adesea folosită de proprietarii imobiliari de elită sau dacă există multe obiecte aflate în posesie. Banii plătiți de redurn, inclusiv, vor fi cheltuite pentru costurile de închiriere. O altă opțiune rapidă de a transmite bunuri imobiliare comerciale este reducerea chiriei. Și nu este deloc necesar să se ocupe de camera pentru "trei ruble", este suficient să se reducă costul de închiriere de 5-10%. Apoi, premisele cresc competitivitatea.

Riscuri posibile la închiriere

Orice proprietar se confruntă cu starea camerei actuale și dorește să fie venituri din tranzacție. Dăm principalele riscuri de proprietari de imobiliare comerciale și spune-mi cum să le apere de la ei.

Premisele non-scop

În orice acord de închiriere pregătit corect, sunt indicate obiectivele utilizării acestuia și condițiile de funcționare. Acest lucru se referă la echipamentul predat în cameră.

Să presupunem că, la încheierea tranzacției, chiriașul a promis să folosească camera ca un depozit și a deschis un magazin în el. Proprietarul are dreptul de a solicita anularea acordului, fără a compensa taxa de închiriere și impunerea unei amenzi asupra chiriașului.

Deteriorarea proprietății

Obiectul a fost transferat în chiriaș în stare bună, cu aparate și echipamente. Dar într-o zi se constată că premisele se află într-o stare de distrugere, echipamentul este rupt, etc. În acest caz, proprietarul se poate referi la rambursarea integrală a daunelor. În același timp, nu numai costul lucrărilor de reparații este supus rambursării, ci și echipamentelor de cost (piață) rupte.

Responsabilitatea nu este prevăzută în cazurile în care sediul și proprietatea au fost corupte în circumstanțele de forță majoră (incendiu etc.).

Chiriașul refuză să facă o chirie

Plătitorii nerecuperați sunt de obicei pedepsiți în mod semnificativ. Deși este fezabilă numai cu înregistrarea / compilarea corespunzătoare a contractului de închiriere, acesta este clar a scris în mod clar calendarul, ordinea și dimensiunea taxei lunare de închiriere.

Activitatea de închiriere în domeniul imobiliar comercial va fi întotdeauna profitabilă și fiabilă. Dar dacă decideți să plasați exact fonduri gratuite, nu trebuie să tăiați umărul și sa întors. Trebuie să încercați să alegeți camera într-un astfel de loc și cu un chiriaș astfel încât perioada de returnare să fie cât mai scurtă posibil. La Moscova, acesta variază acum de la 6 la 15 ani, media este de 10-12 ani, este bună timp de 7-9 ani.

Perioada de rambursare este principalul indicator al eficacității oricărei investiții. În cazul activității comerciale și a activității de închiriere comerciale, următorii factori afectează: raportul dintre prețul de achiziție și rata estimată de închiriere, dimensiunea camerei, locația sa pe harta orașului și într-o anumită zonă, prezența prezenței Un chiriaș la momentul cumpărării, și în cele din urmă, identitatea chiriașului și a dvs. cu el relație. Toți acești factori sunt legați unul de celălalt, astfel încât alegerea obiectului imobiliar este o sarcină complexă integrată cu o multitudine de introducere, precum și necunoscută. Pentru a face profitabil să închirieze un premise nerezidențiale, este mai bine să recurgeți la ajutorul agenților imobiliari experimentați. Dar în acest caz, trebuie să fiți economii în unele probleme.

Primul. Care să renunțe

În primul rând, este necesar să se determine pentru dvs. pe care doriți să le transmiteți celelalte imobile. Este mai ușor să negociați și să lucrați cu cei pe care îi înțelegeți ale căror specifice ale activităților, nevoilor și posibilităților nu cunosc nici un obstacol. Înțelegem comerțul cu încălțăminte - este mai bine să cumpărați o cameră sub un pantof, nu un magazin alimentar. Dragostea SEW-CROOK - Căutați un obiect pentru Atelier. Cu această abordare, veți fi mult mai ușor să găsiți un chiriaș.

© Poze de la loftec.ru

Al doilea. Perioada de returnare a afacerii de închiriere

Luați în considerare de câte ori aveți nevoie pentru a obține o chirie lunară pentru a acoperi costul imobilului achiziționat. Acest indicator pentru perioadele curente ar trebui să fie între 90 și 120. Dacă mai puțin, atunci încercați să vindeți o pisică suspectă în sac, dacă este mai mult - aveți un potențial bun de negociere. La un preț foarte atractiv, puteți cumpăra o cameră într-o clădire în construcție, dar înainte de sfârșitul construcției și un alt timp nedeterminat de plăți de închiriere pe care nu le vedeți.

Al treilea. Ce metru trebuie să treacă mai repede

Cu cât este mai mare camera, cu atât este mai scumpă. Dar principalul lucru este să-l găsim pentru el să găsească chiriașul, deoarece poate fi doar companii mari care au cerințe speciale pentru locație. Potrivit statisticilor, camerele mari plătesc de câțiva ani mai mult. Dacă perioada de returnare este prioritară pentru dvs., în loc de un obiect mare, este mai bine să achiziționați mai multe mici.

Al patrulea. Locație

Când alegeți o locație, trebuie să vă concentrați asupra tipului de afaceri care va fi păstrat în camera dvs. Pentru un mic magazin alimentar, un loc ideal este o zonă de dormit dens, pentru producție - un complex industrial sau o suburbie, este de dorit pentru o cafenea pentru un număr de centru de afaceri sau instituții de învățământ.

A cincea. Ready Inchiriere Afaceri (hub)

Cumpărarea imobiliare cu un chiriaș existent este o opțiune bună din toate punctele de vedere, iar venitul va începe să vină după o lună. Dar costul unor astfel de obiecte este mai mare decât cel gol și puteți întâmpina fraudă de la vânzător. Este necesar să se asigure că rata de închiriere declarată în contract, verifică stabilitatea afacerii chiriașului, a afla planurile sale - brusc el intenționează să se mute în curând.

© Fotografii de la Mitino.sminex.com

Şaselea. Alegerea unui chiriaș

Și ultimul. Deci, perioada de rambursare nu se întinde, aveți nevoie de un loc de muncă și o afacere bună (adică relația reciproc avantajoasă cu el. Dacă aveți o alegere cu o "stabilire" a imobilului, este mai bine să începeți un antreprenor cu experiență, dar nu un mare antreprenor. Opțiunea perfectă este proprietarul unui magazin mic, dar de succes, care va deschide un alt punct.