영구 임대. 일상 업무

상업용 비주거용 건물이나 창고를 어디에서 임대할 수 있습니까? 대여 방법 소매 공간가게 밑에? 상업용 부동산을 임대하는 올바른 방법은 무엇입니까?

인터넷 인기잡지 "HeatherBober" 사이트를 찾아주신 여러분 안녕하세요! 전문가가 함께합니다 - Denis Kuderin.

오늘의 대화 주제는 상업용 부동산 임대입니다. 이 기사는 사업가, 소유자에게 유용합니다. 비주거 건물현재 재정 문제에 관심이 있는 모든 사람들에게.

이 기사의 끝에서 상업용 물건 임대를 위한 중개 서비스를 제공하는 가장 신뢰할 수 있는 러시아 부동산 회사에 대한 개요를 찾을 수 있습니다.

시작하겠습니다!

1. 상업용 부동산을 임대하는 이유는 무엇입니까?

성공적인 기업가 활동은 사업을 하기 위해 잘 선택된 전제에 크게 좌우됩니다. 이것은 무역과 서비스에 특히 해당됩니다. 도시의 번화한 지역에 있는 아늑하고 시설이 잘 갖춰진 매장은 그 자체로 쇼핑객을 끌어들입니다.

사무실도 마찬가지라고 할 수 있습니다. 자존심이 강한 모든 회사는 일하고 방문객을 맞이할 수 있는 양질의 건물을 갖추어야 합니다. 온라인 스토어를 통해 상품을 판매하더라도 피킹과 발주를 위한 장소와 솔루션이 필요하다 논쟁의 문제구매자와 함께.

모든 사업가, 특히 초보자가 비주거용 건물을 구입할 여유가 있는 것은 아닙니다. 이러한 경우 상업용 부동산 임대가 구출됩니다.

임대의 모든 장점을 나열합니다.

• 상대적으로 낮은 재정 비용;
• 문서 등록을 위한 구매 절차에 비해 간단합니다.
• 집주인을 변경하고 언제든지 다른 건물로 이동할 수 있는 능력;
• 특히 대도시 지역의 다양한 부동산.

반대 과정(건물 임대)에도 많은 이점이 있습니다. 첫째, 안정적인 수동 소득원입니다. 상업공간(소매,사무실,산업 등) 소유권 취득 - 좋은 옵션투자 자금.

개인 사업이 있는 한 대표자들은 사업을 하기 위해 끊임없이 부지가 필요합니다. 즉, 부동산 소유자는 많은 인건비 없이 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.

비즈니스에 적합한 건물을 찾는 것은 번거로운 일입니다. 물건을 찾는 가장 빠르고 믿을 수 있는 방법은 전문 중개인의 서비스를 이용하는 것입니다.

우리 웹 사이트에는 현대적인 것이 어떻게 작동하는지에 대한 자세한 기사가 있습니다.

2. 상업용 부동산 임대 방법 - 5가지 유용한 팁

상업용 부동산을 임대할 때는 가능한 한 신중하게 선택해야 합니다. 건물의 매개변수와 기능적 특성은 얼마나 빨리 사업을 시작할 수 있는지, 그리고 그 대상이 사업 목표를 완전히 충족할 수 있는지 여부를 결정합니다.

먼저, 적절한 건물을 찾는 방법을 스스로 결정하거나 대행사의 도움을 받아 결정하십시오. 첫 번째 방법은 자유 시간이 무제한으로 제공된다고 가정하고 다양한 위험과 관련이 있습니다. 두 번째 옵션은 더 안전하고 신뢰할 수 있습니다.

중개인 작업에 대한 자세한 내용은 "" 문서를 참조하십시오.

전문가의 조언은 일반적인 세입자 실수를 피하는 데 도움이 될 것입니다.

조언 1. 후드와 환기 시스템을 주의 깊게 연구하십시오

귀하 또는 귀하의 직원이 실내에서 일하게 되므로 서비스 가능한 환기 시스템의 가용성이 가장 중요합니다. 건물의 강력하고 자율적인 환기 부족은 카페, 레스토랑, 식료품점의 정상적인 운영에 실질적인 장애물입니다.

식품은 적절한 상태로 보관해야 하며 방문객과 판매자는 외부 냄새로 인해 방해받지 않아야 합니다. 게다가, 위생 서비스는 단순히 환기 시설만 있는 경우 시설을 취사 시설이나 식료품점으로 사용하는 것을 허용하지 않습니다.

팁 2. 적재 및 하역 영역에 중점을 둡니다.

상품을 싣고 내리기에 편리한 공간은 카페, 레스토랑, 매점 및 상점 소유자에게 또 다른 핵심 포인트입니다.

적재 및 하역 작업이 수행될 현장이 주거용 건물의 안뜰이나 도로로 나가지 않는 것이 중요합니다. 세입자나 운전자를 방해하면 불만을 토로하게 됩니다.

본격적인 전원 공급 장치 문제는 특히 냉장고, 전기 오븐, 공작 기계 등 에너지 소비 장비의 사용과 관련된 비즈니스의 임차인과 관련이 있습니다.

방의 전기 케이블이 기업의 요구 사항을 완전히 충족할 수 있을 만큼 충분히 큰지 확인하십시오.

팁 4. 계약 조건을 주의 깊게 읽으십시오

임대 계약서에 서명하기 전에 계약을 체결하는 조건을 주의 깊게 읽으십시오.

계약에는 다음 사항이 포함되어야 합니다.

• 임대 조건, 비용 및 지불 방법;
• 장비와 함께 건물을 임대한 경우 자산 목록을 작성해야 합니다.
• 계약 위반에 대한 당사자의 책임;
• 계약 종료 조건.

공과금, 쓰레기 수거, 화재 시스템 유지 관리 및 도난 경보기 비용은 일반적으로 세입자가 부담합니다. 그러나 필요한 경우 배관 통신 및 전기 배선이 고장난 경우 교체를 포함하여 주요 수리 비용은 집주인이 부담합니다.

집주인과 사전에 재산 보험 문제에 대해 논의하십시오. 그러한 계약이 작성되는지 여부와 그렇지 않은 경우 예기치 않은 상황의 경우 손해 배상을 누가 부담할지 결정하십시오.

소유자의 소유권 문서 - 구매 및 판매 계약, 소유권에 대한 주 등록부의 발췌문을 확인하는 것이 필수적입니다.

건물이 실제로 임대한 사람의 소유인지 확인하십시오. 그렇지 않으면 언젠가 그 물건의 진정한 소유자가 적절한 권한을 가지고 나타날 것입니다. 또한 건물이 담보로 제공되지 않고 부채로 체포되며 다른 부담이 없는지 확인하는 것도 중요합니다.

복잡한 주택법과는 ​​거리가 먼 사람은 비주거용 건물을 임대하거나 구입할 때 전문가의 도움을 받아야 합니다. 예를 들어, 법학의 모든 영역에서 전문가를 고용하는 리소스인 웹사이트 Pravoved에서 모든 불명확한 점을 스스로 명확히 할 수 있습니다.

등록 없이도 메인 페이지에서 바로 질문할 수 있습니다. 법적으로 정확하고 유능한 답변을 몇 분 안에 완전히 무료로 받게 됩니다. 문제에 대한 심층 연구가 필요한 경우 전문가 서비스에 대한 비용을 지불해야 하지만 비용을 직접 설정할 권리가 있습니다.

2단계. 임대료 결정

최적의 임대 가격을 찾으려면 두 가지 옵션 중 하나를 사용하십시오. 먼저, 귀하의 도시 데이터베이스를 개인적으로 검토하고 유사한 건물 임대에 대한 대략적인 가격 범위를 결정하십시오. 둘째, 이 작업을 부동산 중개인에게 위임합니다.

그런데 부동산 중개업 외에 사설 중개인이 중개 서비스를 제공합니다. 그들은 일반적으로 회사보다 작업 비용을 25-50% 적게 청구합니다. 그러나 대도시에서도 비주거용 부동산을 다루는 민간 전문가는 극소수에 불과합니다.

5. 상업용 부동산을 임대하는 경우 - 집주인의 3가지 주요 위험

각 집주인은 자신의 재산 상태에 대해 걱정하고 손실이 아닌 임대에서 이익을 얻고 싶어합니다.

상업용 부동산 소유자의 주요 위험을 나열하고 이를 피하는 방법을 알려드리겠습니다.

위험 1. 다른 목적으로 구내 사용

잘 작성된 각 임대 계약서에는 임대 건물이 어떤 목적으로 어떻게 사용될 것인지가 나와 있습니다. 이는 렌탈과 함께 렌탈하는 장비에도 적용됩니다.

임차인이 건물을 창고로 사용하기로 약속했지만 그 안에 소매점을 차린 경우 임차인은 임대 비용을 환불하지 않고 임차인에게 벌금을 부과하거나 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다.

위험 2. 재산상의 손해 또는 손실

당신은 시민인 당신에게 보이는 것처럼 시설과 장비를 존경할 만한 사람에게 넘겼지만 외교적 언어로 그는 당신의 기대에 부응하지 못했습니다. 즉, 그는 건물을 황폐화시키고 장비를 부수고 전구를 풀고 일반적으로 돼지처럼 행동했습니다.

이러한 경우 소유자는 손해에 대한 전액 보상을 요구할 권리가 있습니다. 또한 수리 비용뿐만 아니라 손상된 장비의 시장 가치도 상환해야 합니다.

화재나 홍수와 같은 예기치 못한 상황의 결과로 물건과 재산이 손상된 경우 책임이 제공되지 않습니다.

위험 3. 임차인이 월 사용료 지불을 거부하는 경우

부주의 한 지불자는 루블로 처벌해야합니다. 그러나 이것은 모든 규칙에 따라 임대가 작성된 경우 다시 가능합니다. 즉, 문서에는 월별 지불 조건과 금액이 명확하게 명시되어 있어야 합니다.

6. 상업용 부동산을 임대하는 경우 - 임차인의 3가지 주요 위험

세입자는 또한 집주인의 불법적이거나 승인되지 않은 행동의 결과로 고통을 받을 수 있습니다.

위험 1. "집주인"에게 법적 권리가 없는 건물의 임대

물건에 대한 소유자의 법적 권리가 없는 사람이 임대한 경우 계약은 무효화된 것으로 간주됩니다. 이를 방지하려면 제목 문서를 제시해야 합니다.

다기능 센터에 연락하여 Rosreestr에서 추출물을 독립적으로 얻을 수 있습니다. 서비스는 유료이지만 집의 보스가 누구인지 확실히 알 수 있습니다.

위험 2. 선결제 후 즉시 방의 자물쇠를 교체하는 행위

예, 그러한 상황은 여전히 ​​자연에서 발생합니다. 계약서에 서명하고 선급금을 내고 열쇠를 손에서 손으로 받고, 재산을 가지고 구내에 들어가려고 할 때 자물쇠가 바뀌었고 "소유자"가 사라졌습니다.

이러한 상황에서 벗어날 수 있는 유일한 방법은 경찰에 연락하여 사기 사실에 대해 형사 소송을 시작하는 것입니다.

위험 3. 전대

여기서 요점을 명확히 하는 가장 좋은 방법은 간단한 예입니다.

예시

사업가 지망생인 세입자 안드레이는 6개월치 선불로 1년 동안 매장 부지를 임대했습니다. 동시에 사업가는 임대인의 정직성에 의존하여 소유권 문서를 확인하지 않았습니다.

한 달 간의 성공적인 거래 후 실제 소유자는 원본 문서 전체 세트와 함께 상점에 나타났습니다. 그는 세입자에게 점유 지역에서 나가라고 정중하게 요청했습니다. Andrey는 최소한 선불한 돈을 돌려주기 위해 세입자를 찾으려고 노력했지만 진취적인 중개자는 전화나 SMS에 응답하지 않았습니다.

결론 : 소유자와 직접 거래하십시오. 최소한 그는 자신의 재산에 대해 발생하는 모든 조작에 대해 알고 있어야 합니다.

7. 세입자와 집주인을 위한 전문적인 도움 - TOP-3 부동산 중개소 개요

자격을 갖춘 중개자를 찾기가 어렵습니다. 독자를 돕기 위해 러시아에서 가장 신뢰할 수 있는 상업용 부동산 회사에 대한 개요를 작성했습니다.

1) 에이전시.넷

부동산 관리 대행. 집주인과 세입자가 사무실, 소매 공간, 작업장, 창고, 맨션 및 기타 상업용 부동산을 임대 및 임대하는 데 도움이 됩니다. 이 회사는 경험이 풍부하고 자격을 갖춘 변호사와 부동산 중개인만을 고용합니다.

회사의 중요한 장점은 전문적인 접근 방식, 자세한 웹 사이트의 존재, 사무실의 각 고객에 대한 개별 전략 개발입니다. 회사의 전문가가 이용자에게 제공할 수 없는 부동산 관련 서비스는 없습니다.

모스크바와 그 지역의 상업용 부동산은 회사의 주요 전문 분야입니다. Respect는 2004년부터 시장에서 운영되고 있습니다. 에이전시의 목표는 처음에 고객에게 부동산 임대, 구매 및 판매와 관련된 가장 광범위한 서비스를 제공하는 것이었습니다.

계약의 자유 원칙은 임차인과 임대인에게 편리한 임대료 금액을 결정하는 메커니즘을 수립하는 것을 가능하게 합니다. 월 단위로 지불하는 고정 금액 또는 임대 개체에 대한 유지 관리 비용의 상환을 포함하는 금액이 될 수 있습니다. 후자의 경우 계약 조항의 표현에 특별한 주의가 필요합니다.

임대 절차, 조건 및 조건은 임대 계약(민법 제614조 1항)에 의해 결정되며, 계약이 없는 경우 유사한 상황에서 유사한 부동산을 임대할 때 절차, 조건 및 지불 조건이 일반적으로 적용됩니다. . Art의 단락 3에도 유사한 규칙이 설정되어 있습니다. 계약 가격에 대한 러시아 연방 민법 424: 계약 내용에 없는 경우 계약 이행은 유사한 상황에서 유사한 상품에 대해 일반적으로 청구되는 가격으로 지불되어야 합니다. 또는 서비스.

그러나 부동산 임대 계약을 체결 할 때 임대료가 필수 조건이기 때문에이 규칙은 적용되지 않습니다 (러시아 연방 민법 제 432 조). 당사자가 서면으로 합의한 임대료에 대한 조건이 없으면 부동산 임대 계약이 체결되지 않은 것으로 간주됩니다(러시아 연방 민법 654조).

임대료 조건은 세입자가 해당 비용을 지불해야 하는 시기와 금액을 정확히 결정할 수 있도록 공식화되어야 합니다. 계약은 고정된 임대료 또는 이를 산정하는 절차(메커니즘)를 정할 수 있습니다. 후자의 경우 임대 조건도 합의된 것으로 간주됩니다.

임대료 금액은 계약에 명시된 기간 내에 당사자 간의 합의에 의해 변경될 수 있지만 계약에 달리 규정되지 않는 한 1년에 한 번 이하로 변경될 수 있습니다(러시아 연방 민법 제614조 3항 ). 계약에 규정된 메커니즘에 따른 임대료 금액의 변경은 임대 계약의 변경을 구성하지 않으므로 위에서 언급한 제한 사항에 해당하지 않습니다(상임회의 정보 서한 11항). 2002 년 1 월 11 일자 러시아 연방 최고 중재 재판소 No. 66, 이하 - 정보 서신 No. 66). 예를 들어, 인플레이션에 따른 임대료 연동 조건은 이 제한 사항과 모순되지 않습니다. 임대료 금액은 변경되지만 계산 절차는 변경되지 않습니다.

계약에서 임대인이 부가가치세 납부자 지위를 상실한 결과를 제공하는 것이 좋습니다.

임대료에 부가가치세(VAT)가 포함되어 있는지 여부를 임대차 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 그렇다면 표시된 금액의 어느 부분이 어느 부분인지 결정해야합니다. 임차료어느 것이 VAT입니다. 예를 들어, 계약 기간 동안 세율이 변경될 경우 향후 분쟁을 피하기 위해 현재 세율을 표시합니다. 또한 임대인이 이 세금의 지불인이 아닌 경우 임대료 금액에 대해 VAT가 부과되지 않음을 계약서에 표시하는 것이 좋습니다.

이 모든 것이 완료되어야 합니다. 그렇지 않으면 당사자들이 임대료로 지불할 금액에 대해 의견이 다를 수 있기 때문입니다. 이 문제에 대한 법원의 입장은 모호하며 결과적으로 임대인은 예상보다 적은 금액으로 임대료를 받을 수 있습니다(No. A70- 14225 / 2009) 및 임차인은 임대료의 크기를 초과하는 VAT를 지불해야 할 수 있습니다 (2010 년 2 월 10 일자 러시아 연방 대법원 결정 No. A51-7727의 경우 VAS-1414/10 / 2009).

집주인이 원래 부가가치세 납부자였고 계약에서 세금을 고려하여 임대료 금액이 합의되었지만 나중에 이 세금을 납부할 의무가 중단된 상황이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 단순화된 과세 시스템으로 전환하는 경우(러시아 연방 세법 346.11조 2항) 또는 임대 부동산의 소유자가 변경된 경우, 새 소유자가 VAT가 아닌 경우 지불인. 이와 관련하여 임대인의 VAT 납부 의무가 종료되는 경우 임대료가 세액만큼 감소한다는 조항을 계약에 포함하는 것이 임차인의 이익입니다. 그러한 조건이 합의되지 않으면 법원은 세금 금액으로 과도하게 지불된 임대료 반환에 대한 청구 충족을 거부할 수 있습니다(No. А43-24309 / 2010). 동시에 VAT 금액이 포함 된 지불이 임대인의 부당한 이익으로 인식되는 또 다른 입장이 있습니다 (No. A29-2100의 경우 2010 년 1 월 15 일 Volgo-Vyatka 지구의 FAS 결의 / 2009).

임대료에는 고정 부품과 가변 부품이 포함될 수 있습니다.

임대료는 임대물을 사용할 때 소비되는 공과금(전기, 수도, 난방), 연료, 윤활유 및 기타 재료에 대해 임차인이 지불하는 방식으로 설정할 수 없습니다. 사실은 그러한 지불로 임대인은 임차인으로부터 임대 된 물건을 사용할 권리에 대한 보상을 실제로받지 못하며 이는 계약의 보상 된 성격에 모순됩니다 (정보 서신 No. 66의 12 항).

임차인이 소비하는 유틸리티 비용을 상환하기 위해 당사자는 계약에서 임대료가 고정 및 가변의 두 부분으로 구성되어 있음을 점점 더 나타냅니다. 일정 부분의 크기는 고정 금액(또는 계산 메커니즘)으로 결정되고, 변동 부분은 임차인이 소비하는 유틸리티 비용으로 정의됩니다.

공과금 지불 절차를 결정하는 조건은 계약의 중요한 조항입니다. 결국, 자원 공급 조직과의 계약은 임대인이 체결하고 송장이 그의 이름으로 발행되며, 계약에 규정된 경우 임차인은 해당 비용을 상환해야 합니다. 공과금 및 기타 지불에는 상하수도 서비스, 전화 통신, 소비 전력, 열 공급(가스 공급) 비용, 건물 청소 비용, 쓰레기 처리 비용 등이 포함됩니다.

임대료의 일부로 유틸리티 및 유지 관리 비용을 회계 처리하는 것은 여러 가지 방법으로 가능합니다. 첫째, 고정 임대료를 설정할 수 있습니다. 여기에는 이미 그러한 지불 비용이 포함되어 있습니다. 그러면 세입자는 매달 고정 임대료를 지불합니다. 둘째, 유틸리티 비용을 고려하지 않고 임대료를 결정하는 것이 허용되며, 이는 세입자가 자원 공급 및 서비스 조직과 독립적으로 계약을 체결할 권리를 나타냅니다. 그러한 계약의 결론은 임차인에게 그러한 조직에 대한 추가 의무의 출현을 수반한다는 점을 명심해야 합니다. 그리고 셋째, 당사자는 고정 부분과 변동 부분으로 구성된 임대료를 설정할 권리가 있습니다.

후자의 경우 임대료는 임대 건물의 일부에 고정 금액(고정 부분)을 지불하고 세입자가 실제로 소비한 유틸리티 비용의 상환 측면에서 임대료(가변 부분)로 구성됩니다.

월세의 변동 부분의 금액은 별도로 고정하는 것이 좋습니다.

실제로 임차인이 소비하는 전력 비용의 변제 측면에서 임대료 금액은 임차인을 위해 별도로 설치된 전기 계량기의 판독 값을 기준으로하거나 다음을 고려하여 설치된 용량에 따라 결정됩니다. 구내에서 작동하는 모든 전기 제품의 용량과 대략적인 작동 기간. 소비되는 물 또는 가스의 양은 계량기로도 결정할 수 있습니다. 열 공급 서비스 비용 계산은 입방 미터로 계산된 총 난방 면적에 따라 다릅니다. 전화 통신 비용의 상환은 통신 기관에서 제공한 개인 계정 상태에 대한 데이터를 기반으로 이루어집니다.

임대료의 고정된 부분을 비용으로 인식하려면 리스이용자가 정의된 리스만 있으면 됩니다. 비용의 변동 부분을 인식하려면 별도의 기본 문서가 필요합니다. 여기에는 서비스 유형별 분류 및 관련 문서에 대한 링크 및 임대료의 변동 부분 금액과 함께 세입자가 소비한 유틸리티 비용이 반영됩니다. 임대 계약에 따라 계산된 달.

이 기본 문서는 무엇입니까? 계약을 체결할 때 임대 계약 당사자는 특정 상황과 관련하여 이 문제에 대해 독립적으로 동의합니다. 그것은 양자간 행위 및 임대인의 회계 부서의 참조 계산이 될 수 있습니다. 가장 중요한 것은 사용 된 문서에 Art에 나열된 모든 필수 세부 정보가 포함되어 있다는 것입니다. 2011년 6월 12일자 연방법 9호 No. 402-FZ "회계에 관하여"(2010년 4월 2일자 러시아 연방세 서비스 서한 1항 No. ShS-22-3 / [이메일 보호됨]).

계약에 따라 임대료(또는 임대료의 일부)가 변동 가치인 경우 이 금액을 비용으로 인식하려면 임차인은 매월 임대인으로부터 기본 문서를 받아야 합니다. 임대료는 월별로 다릅니다. 그리고 계약서에서 일정한(고정) 금액으로 임대료를 결정할 때 임대료 금액이 변하지 않기 때문에 지불 금액을 확인하는 월별 행위가 필요하지 않습니다.

집주인은 세입자에게 유틸리티를 공급하는 것이 아니라 실제로 자원 공급 조직이 제공하는 서비스에 대한 지불을 이체하는 세입자의 "대리인" 역할을 하기 때문에 기본 문서를 준비하는 데 어려움이 발생할 수 있음을 기억할 가치가 있습니다. 집주인에게 이러한 지불은 소득이 아니라 비용에 대한 보상입니다.

수도 및 기타 호텔의 적자 및 높은 비용 대도시방문객을 위한 일일 임대료를 임시 숙박 시설에 대한 가장 편리한 옵션 중 하나로 만들었습니다. 그것은 역설이지만 부엌과 생활에 필요한 모든 것이 있는 별도의 아파트를 임대하는 것은 괜찮은 호텔 방보다 저렴합니다. 수요는 자연스럽게 공급을 촉진합니다. 따라서 점점 더 많은 개인 투자자가 무기고에 단일 "odnushka"를 가지고 단기 아파트 임대에 종사하고 12개 이상의 아파트 외에도 고객을 제공하는 전문 회사가 있다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 부가 서비스, 수도에 많이 있습니다. '밤의 아파트'를 빌려주는 부동산 중개인이 역의 할머니들뿐이었던 시대는 끝났다.

미래가 없는 임대

“가격 면에서는 임대 아파트의 가격이 해당 수준의 호텔 방과 같거나 저렴합니다. 그 차이는 20-30 %에 달할 수 있다고 "Inkom-real Estate"회사의 분석 센터 책임자 인 Dmitry Taganov는 말합니다. “게다가 며칠 동안 수도에 온 관광객이나 출장객에게는 점심이나 저녁을 스스로 준비할 수 있는 완비된 주방이 있습니다. 그리고 호텔에 숙박할 때마다 레스토랑에 많은 돈을 맡겨야 하거나 근처에 괜찮은 카페나 레스토랑을 찾아야 합니다. 그리고 가치 있는 기관이 버려지는 것은 사실이 아닙니다." 호텔은 셔츠 세탁 및 다림질, 신발 관리 등 각 추가 서비스에 대해 비용을 지불해야 합니다. 임대 아파트에서는 ​​임차인이 다리미, 세탁기 또는 구두솔을 사용했다는 사실에 대해 아무도 추가 청구서를 제시하지 않습니다.

집주인에게 있어 단기 사업의 가장 큰 장점은 편견 없이 언제든지 "프로젝트를 종료"할 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 아파트가 개인적인 필요(소유자 자신, 자녀 또는 부모의 거주지)에 필요한 경우 임대인은 장기 임대 계약의 경우와 같이 임차인과의 계약이 종료되기까지 몇 개월을 기다릴 필요가 없습니다. 임대. 또한 임대차계약을 장기간아파트 소유자의 잘못으로 인해 찢어진 경우 세입자에게 벌금을 지불하는 경우가 많습니다. 일일 아파트 임차인은 10일 이상 거주하는 경우가 거의 없습니다.

아파트를 판매하려는 경우 일일 임대료가 합리적입니다. 아파트 전시 기간은 몇 개월이 걸릴 수 있습니다. 특히 유동 주택에 대한 수요가 극히 낮은 지금은 구매자를 기다리며 유휴 상태의 아파트에서 돈을 벌 수 있는 기회를 놓치지 마십시오. 일일 임대료거의 언제든지 물체의 시연을 조직하는 것이 가능하며 장기 임대의 경우 세입자와 방문 시간을 조정할 필요가 있습니다. 또한 "하루 동안의 비즈니스"는 다각화 옵션으로 정당화됩니다. 두 개 이상의 아파트를 소유하고 있다면 그 중 하나는 장기간 임대하고 다른 하나는 일일 임대로 임대하는 것이 좋습니다. 또한 모스크바에서는 관광의 계절성이 덜 뚜렷하고 방문객의 흐름이 일년 내내 안정적입니다.

언뜻 보면 일일 임대료가 장기 임대보다 훨씬 더 수익성이 있어 보입니다. "좋은 화장품 수리, 필요한 가전 제품 및 가구가있는 작은 2 베드룸 이코노미 클래스 아파트 비용은 약 3-4,000 루블입니다. 하루. 한 달에 20 일 동안 그러한 아파트를 임대 할 때 60-80,000 루블의 수입을 기대할 수 있습니다. 장기 임대의 경우 비용은 35-45,000 루블입니다. 월별 ", - Dmitry Taganov가 예를 제공합니다. 동시에, 장기 임대 시장의 요금은 최근 꾸준히 하락하고 있으며 오늘날의 수익성은 4-5 %를 초과하지 않습니다.

보장 없음, 보험 없음

그러나 단기임대사업은 단순하다고 할 수 없다. 언뜻보기에 보이는 것보다 더 많은 복잡성이 관련되어 있습니다. 일일 임대인의 가장 큰 문제는 보장된 소득이 없다는 것입니다. 장기 임대로 한 번만 고객을 찾아 계약하면 1년은 안심하고 월세를 안정적으로 받을 수 있습니다. 그리고 단기의 경우 신규손님 모집을 진행하고 있습니다.

가을부터 Dmitry K.는 상트페테르부르크 중심부에 있는 자신의 아파트를 일일 임대료로 임대하기로 결정했습니다. 그리고 내 자신의 경험에서 나는 실제로 이 사업이 이론상 보이는 것만큼 수익성이 좋지 않다고 확신했습니다. "장기 계약으로 임대했을 때 항상 30,000 루블이 보장되었습니다. 달마다. 이제 더 많은 문제가 발생하고 투자 회수가 줄어듭니다.”라고 그는 말합니다. 매달 필요하지 않습니다. 한때 Dmitry는 운이 좋았습니다. 한 가족이 20일 동안 아파트를 임대했는데, 이 아파트는 자신의 집에서 수리를 하고 있었고, 시간이 오래 걸리기 때문에 같은 기간 동안 임대를 연장해야 했습니다. 그러나 이것이 유일한 경우였습니다. 나머지 시간은 한 달에 평균 10일 동안 아파트를 사용합니다. “하지만 꽤 객관적인 이유가 있습니다. 첫째, 겨울은 상트페테르부르크의 관광 시즌이 아닙니다. 둘째, 위기다. 주요 고객은 관광객과 비즈니스 여행객이며, 둘 다 지난 달"- Dmitry는 말합니다.

Petersburg Real Estate 회사의 주택 임대 관리자인 Svetlana Aleksashina는 일일 주택 수요가 고르지 않으며 계절에 따라 크게 좌우된다고 말합니다. 며칠 동안 아파트를 임대하고 싶었습니다. 다른 도시의 많은 사람들이 친구, 친척에게 휴가를 보내기 위해 왔습니다. 이제 일일 임대료 시장은 조용하지만 연중 이맘때에는 전통적입니다. 항상 그렇듯이 부흥은 5-6 월에 올 것입니다. 하얀 밤의 계절은 매년 관광객을 Neva의 도시로 끌어들입니다. " 그러나 최근에는 일일 임대 시장의 경쟁이 더욱 치열해졌습니다. 수많은 미니 호텔이 등장했고 많은 방문객이 아파트보다 이 세그먼트를 선호했습니다.

물론 보다 안정적인 임차인의 흐름을 보장할 수 있는 대안이 있습니다. 그러나 이것은 이미 아마추어를 위한 옵션입니다. 예를 들어 휴가 및 파티를 위해 아파트를 빌릴 수 있습니다. 이를 위해 편리한 지역의 부동산이 항상 수요가 많습니다. 그러나 여기에서 아파트 상태에 대한 결과를 알고 있어야합니다. 돈을 지불 한 사람은 소유자의 재산을 돌보지 않을 것입니다. 또 다른 옵션은 여성 여가 직원을 위한 아파트를 임대하는 것입니다. 안정적인 수익도 보장합니다. 한 집주인은 이렇게 말합니다. “하지만 그런 아파트는 금방 노후화됩니다. “게다가 아파트가 좋은 집에 있으면 이웃과의 관계를 망치고 싶지 않습니다.”

끊임없이 고객을 찾는 것이 집주인을 기다리는 유일한 문제는 아닙니다. 일일 임대 아파트는 훨씬 더 많은 관심이 필요합니다. 각 클라이언트 후에 소유자는 집을 완전히 정리하고, 청소하고, 새 침대 시트를 제공하는 등의 작업을 수행해야 합니다. 또한 이러한 물건은 훨씬 빨리 모양을 잃습니다. “손님은 끊임없이 변화하고 있으며, 모든 손님이 새 가구와 가전 제품에 극도로 민감하다는 것은 전혀 사실이 아닙니다. 따라서 소유자는 일일 아파트오랫동안 임대 한 아파트보다 훨씬 더 자주 미용 수리를해야합니다. 또한 손상 위험에 대한 보험료를 지불하십시오. "라고 Dmitry Taganov는 말합니다. 그러나 상트페테르부르크의 집주인 Dmitry K.가 말했듯이 보험을 사는 것은 너무 사치입니다. 보험 회사는 그러한 아파트에 대한 보험 가입을 전혀 거부하거나 너무 높은 요율을 깨뜨립니다.

단기 임대의 경우 사기나 범죄에 직면할 위험이 훨씬 더 높습니다. Dmitry K.는 이미 그러한 경험을 했습니다. 새해그는 그 당시 비어있는 아파트를 방문하기 위해 왔지만 안에 들어갈 수 없다는 것을 알게되었습니다. 알 수없는 이유로 열쇠가 자물쇠에 맞지 않았습니다. 문을 자세히 보니 Dmitry는 자물쇠가 단순히 교체되었다는 것을 알았습니다. 나는 문을 열고 정당한 주인을 들여온 비상 사태부 직원에게 전화를 걸어야 했다. 아파트에 도착한 Dmitry는 다른 많은 사람들의 물건, 장식된 크리스마스 트리, 알코올 병 등을 발견했습니다. 잠시 후, 다른 사람의 아파트 영토에 후자가 머무르는 이유에 대한 분개한 질문으로 아파트의 실제 소유자를 만난 새로운 "세입자"가 나타났습니다. 알고 보니 부동산 중개업소를 통해 아파트를 빌렸고 3개월치 선불로 바로 납입했다. 점차적으로 사기의 세부 사항이 명확 해졌습니다. 새해 직전에 한 여성이 그녀에 따르면 소치에서 도착한 며칠 동안 아파트를 임대했습니다. 그렇게 짧은 시간에 그녀는 복제 키를 만드는 데 성공했고 공식 "출발"한 후 돌아와서 자물쇠를 변경하고 부동산 중개인으로 가장하여 그녀는 아파트를 다른 사람에게 임대하기로 동의했습니다. 그녀는 그에게서 선급금을 받고 알 수 없는 방향으로 사라졌습니다.

Dmitry는 운이 좋았습니다. 불법 세입자는 청구 없이 아파트를 비웠고 시간과 신경을 제외하고 소유자는 손실을 입지 않았습니다. 그러나 다른 시나리오에서 사기꾼은 재수사에 신경 쓰지 않고 집에서 모든 귀중한 재산과 장비를 가져갈 수 있습니다. 위험을 최소화하려면 최소한 고객의 여권 사본을 만들어야 하지만 이것이 사기꾼으로부터 100% 보장되는 것은 아닙니다.

신뢰 또는 독립?

아파트를 일일 임대료로 임대하려는 경우 두 가지 방법이 있습니다. 아파트를 부동산 중개소에 위탁하거나 직접 배달을 처리하는 것입니다.

한편, 신탁관리를 통해 소유자는 모든 번거로움에서 벗어날 수 있습니다. 반면에 부동산 중개인의 사기 위험이 남아 있습니다. 에이전트는 아파트가 임대된 기간을 과소평가하여 단순히 속임수를 쓰고 수입의 일부를 스스로 유지할 수 있습니다. 매일 아파트에 가서 확인할 수는 없습니다.

스스로 문제를 해결하는 경우 고객을 찾기 위해 가능한 한 많은 정보 채널을 사용해야 합니다. 그러나 이것은 너무 어렵지 않습니다. "Yandex" 또는 다른 검색 엔진에 "daily rent"라는 단어를 입력할 가치가 있습니다. 그러면 아파트 임대를 제공하는 수십 개의 에이전시 웹사이트를 선택할 수 있습니다. 거의 모두 아파트 소유자와 협력합니다. 제안된 주택에 대한 표준 설명을 작성하고 모든 기본 매개변수를 표시하고 몇 장의 사진(주방, 욕실 및 침실)을 찍어야 합니다. 사진과 설명은 기관의 웹사이트에 게시됩니다. 아파트 소유자는 하루에 받고 싶은 금액을 표시하고 부동산 중개인은 이 수치 위에 자신의 마크업을 추가합니다. 예를 들어, "소유자로부터"아파트의 비용이 2,000 루블이면 기관은 2.5-3,000에 그것을 제공합니다. 이 경우 기관이 독점적으로 역할을하기 때문에 중개인의 속임수는 거의 불가능합니다. 연결 링크. 그것은 고객을 안내하고 집 주인은 이미 그와 연락하고 있습니다. 그는 아파트를 보여주고 린넨 교체, 청소를 ​​보여주고 가장 즐거운 것은 돈을받는 것입니다. 그런 다음 그는 이미 기관에 수수료를 제공합니다.

여러 아파트가 있는 상황에서 일일 임대료는 초기 투자뿐만 아니라 정기적인 비용이 필요한 본격적인 사업으로 바뀝니다. 청소 서비스를 아웃소싱하거나 아파트 청소, 침대 린넨 세탁 및 교체, 사소한 수리 등을 담당하는 자체 운영 부서를 만들어야 합니다. 서비스 직원 외에도 회계사도 필요합니다. 주민과의 갈등 상황을 해결할 수 있는 사람들과 관계를 구축해야 합니다. 이 비즈니스의 중요한 요소는 인터넷에서 효과적인 웹사이트를 만들고 홍보하는 것입니다. “매우 어려워 보이지만 실제로는 그 반대일 수 있습니다. 활동 과정에서 특정 조직, 예를 들어 서양 기업의 대표 사무소와 비즈니스 관계가 수립되어이 비즈니스가보다 안정적이고 안전 해집니다. 또한 운송, 여행 등 관련 서비스 제공을 통해 추가 수입을 얻을 수도 있습니다. " - Century 21 West의 전무 이사 Evgeny Skomorovsky는 말합니다.

성공을 위한 레시피

모든 아파트가 똑같이 잘 임대되는 것은 아닙니다. 잠재적 세입자 간의 수요가 의존하는 여러 매개 변수가 있습니다. 첫째, 그러한 주택의 위치가 중요합니다. "단기 임대의 경우 예를 들어 스탈린주의 집과 같은 모스크바 중앙 지구의 작은 아파트가 특히 수요가 많습니다. 대형 전시 센터가 있는 지역도 인기가 있습니다.”라고 Penny Lane Realty 고급 아파트 임대 부서의 독점 부서장인 Vadim Lamin은 말합니다. 동시에 "지하철 도보 거리" 매개변수는 구매 또는 장기 임대와 마찬가지로 중요한 매개변수로 남아 있습니다.

장기간 임대 한 아파트에 최소한의 가구가 비치되어 있으면 단기 임대의 경우 그러한 방이 작동하지 않습니다. 거주자에게 편안한 대안을 제공하려면 모든 것이 여기에 있어야 합니다. 호텔 방... 호텔에 도착한 사람은 비누, 수건, 치약, 린넨을 가져 오는 것을 귀찮게하지 않습니다. 그는이 모든 것을 그 자리에서받습니다. 일일 렌탈의 경우 동일하게 보장해야 합니다.

방에는 편안한 옷장이 있어야하며 잠자는 곳... 주방에는 냉장고, 주전자, 전자레인지가 있어야 합니다. 후자는 접시보다 더 없어서는 안될 요소입니다. “방문객 중 진지한 요리에 참여하는 사람은 거의 없습니다. 그들은 카페에서 먹거나 기성품을 사서 데우는 것을 선호합니다.”라고 부동산 중개인 Sergei는 말합니다. 방에 TV가 있어야 하고 DVD 플레이어도 최근 인기를 얻었습니다. 특히 일일 렌탈 시장의 경쟁이 치열하고 가격 차이가 거의 없기 때문에 이러한 사소한 일은 종종 중요한 역할을합니다.

단기 임대: PRO & CONTRA

1. 장기 임대보다 잠재적으로 더 높은 수입.

2. 언제든지 사업을 중단할 수 있는 능력.

3. 아파트 무료 처분(언제든지 매매, 친족 정착 등 가능).

1. 보장된 소득의 부족.

2. 새로운 고객에 대한 지속적인 검색의 필요성.

3. 아파트는 종종 수리가 필요하며 더 빨리 프레젠테이션을 잃습니다.

4. 더 노동 집약적 인 사업 : 아파트는 각 고객 후에 정리해야하며 거주자에게 린넨, 접시, 가구 및 가전 제품과 같은 완전한 "호텔"세트를 제공해야합니다.

러시아 연방 민법, 임대 계약 당사자는 고정 임대료와 계산 절차를 모두 제공할 수 있습니다. 따라서 임대료는 계산에 의해 결정되는 주요(상수) 부분과 가변 부분의 형태로 설정될 수 있습니다. 영구 부분은 고정되어 있으며 건물 자체 사용료가 포함됩니다. 임대료의 가변 부분은 주어진 기간 동안 세입자가 소비한 유틸리티 비용과 동일하거나 계산됩니다. 따라서 임대료의 전체 금액(불변 및 변동 부분 모두)은 임대 부동산을 제공하는 임대인의 서비스에 대한 지불입니다.

임대료의 일정 부분은 일반적으로 계약에 따른 임대료에 임대 면적(제곱미터)을 곱하여 결정됩니다. 따라서 임대차계약서에는 1㎡당 월 임대료의 크기를 명시하는 경우가 많다.

예시

예를 들어 다음과 같이 임대료의 상수 부분을 계산하는 공식을 지정할 수 있습니다.

"임대료의 일정한 부분은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

TV x / y = A * S,

여기서 Tv x / y는 x월, y년에 지불해야 하는 임대료의 확실한 부분입니다.

A - 계약에 따른 임대료;

S는 임대 면적(제곱미터)입니다.

임대료의 일정한 부분에 소비자 물가 지수를 곱하고 임차인이 부동산을 사용하기위한 조건을 고려한 계수로 곱하는 것도 가능합니다. 보정계수 등에 의해

임대 계약에서 임대료의 변동 부분이 공과금 청구서에 대해 임대인이 부담한 실제 비용을 포함하도록 지정할 수 있습니다.

전기 에너지;

상수도;

열에너지;

생활 쓰레기 제거(필요한 서비스의 전체 목록을 제공할 수 있음) 등

예시

예를 들어 다음과 같이 임대료의 가변 부분을 계산하는 공식을 지정할 수 있습니다.

"임대료의 가변 부분은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

P x / y = E + Bo + T + M, 여기서

P x / y - y월 x, y에 대해 지불해야 하는 임대료의 가변 부분;

E - x, y 월의 전기 비용;

Vo는 x월, y년 물 공급 비용입니다.

T는 x월, y년 열에너지 비용입니다.

M - x, y 월에 대한 가정용 쓰레기 제거 비용. "

공과금 지불이 계량기의 판독 값에 따라 수행되는 경우 계약서에 임대료의 가변 부분이 계량 장치의 판독 값에 따라 결정됨을 나타낼 수 있습니다. 임대인과 임차인의 권한 있는 대리인이 있는 상태에서 유틸리티 계량 장치의 판독값을 기록하도록 규정할 수 있습니다.

주목

2002년 1월 11일자 N 66 러시아 연방 최고 중재 재판소 상임위원회 정보 서신의 12항에서 세입자에게 공과금만 부과하는 것은 임대료의 한 형태로 간주될 수 없다고 명시되어 있습니다. 임대인은 실제로 임대 부동산에 대한 대금지급을 받지 않기 때문에 임차인이 공과금만 지급한다고 해서 계약금이 지급되는 것은 아닙니다.

임대인으로부터의 임대료(변수 포함)

임대 관계는 사업체 사이에서 매우 인기가 있습니다. 임대를 위해 "무료" 부동산을 제공함으로써 집주인은 추가 수입을 얻기 위해 이를 사용하고, 세입자는 일정 비용을 지불하고 다른 사람의 동산 또는 부동산을 사용할 기회를 얻습니다.

이 기사에서는 세입자로부터 집주인이받는 임대료에 대한 회계 문제를 고려할 것입니다.

민법 제614조에 따라 러시아 연방(이하 러시아 연방 민법이라고 함) 임차인의 주요 의무는 임대 계약에 명시된 금액과 조건으로 부동산 사용에 대한 임대료를 적시에 지불하는 것입니다.

임대료는 다음 형식으로 설정됩니다.

- 주기적으로 또는 한 번에 지급되는 고정 금액으로 정의됩니다.

- 임대 부동산 사용의 결과로 받은 제품, 과일 또는 소득의 확정된 몫;

- 임차인의 특정 서비스 제공

- 임차인이 계약에 명시된 물건을 임대인에게 소유권 또는 임대로 이전하는 행위

- 임차인에게 계약에 명시된 임대 부동산 개선 비용을 부과합니다.

당사자는 임대 계약에서 지정된 형태의 임대료 또는 임대에 대한 기타 지불 형태의 조합을 제공할 수 있습니다.

가장 일반적인 유형은 정기적으로 또는 일시불로 고정 지불 형태로 임대료를 설정하는 것입니다.

임대 계약에 따라 여러 개체를 한 번에 양도할 수 있습니다. 이 경우 임대물 전체에 대해 임대료를 설정할 수 있으며 각 개체에 대해 별도로 임대료를 설정할 수 있습니다. 계약 당사자 간의 추가 불일치를 피하기 위해 임대되는 각 개체에 대해 별도로 임대료를 설정하는 것이 좋습니다.

저자에 따르면 공과금을 보상하기 위해 당사자의 합의에 따라 매월 설정되는 변동 임대료는 법률을 완전히 준수하지 않습니다. 동시에 세무 당국의 관점에서 이러한 임대료로 임대인은 기술 목적, 모든 유형의 발전에 사용되는 모든 유형의 연료, 물 및 에너지 구매 비용만 인식할 수 있습니다. 에너지, 건물 난방 및 에너지 변환 및 전송 비용은 임차인이 소비하는 비용을 제외하고 직접 소비합니다 (2006 년 11 월 13 일자 모스크바 지역에 대한 러시아 연방 세금 서비스 서한 No. 25-I / 1372). 수익 과세에 허용되는 비용 구성에 임대료의 고정 및 가변 구성 요소를 모두 포함할 권리가 있는 임차인과 달리(2006년 11월 13일자 모스크바 지역에 대한 러시아 연방 세금 서비스 서한 No. 21-25-I / 1372).

2002 년 1 월 11 일자 러시아 연방 최고 중재 재판소 상임위원회의 정보 서한 No. 66 "임대료와 관련된 분쟁 해결 관행에 대한 검토"에 따르면 11 항에서 단락을 적용 할 때 다음과 같이 설명됩니다. 러시아 연방 민법 제 614 조 3에 따르면 법원은 1 년 이내에 계약 조건이 변경되지 않고 고정 된 임대료 또는 계산 절차 (메커니즘)를 제공해야한다는 사실에서 진행해야합니다. 임차인은 임대인에 대한 청구로 임대인에 대한 청구로 중재 법원에 항소했습니다. 임대인은 임대인이 인플레이션을 고려하여 임대료 금액을 분기별로 인상하도록 규정하고 있습니다. 임대료 금액을 1 년에 한 번 이상 변경할 가능성을 설정하는 러시아 연방 민법 제 614 조 3 항의 규범. 그러나 법원은 단지 고려 중인 사건에 불과하지만 외화로 일정 금액에 해당하는 금액으로 임대료를 결정하는 것은 이를 산정하는 메커니즘을 마련하는 것을 의미한다고 판시했다. 임대료 금액의 이러한 결정은 인플레이션의 역효과를 제거하기 위한 것입니다. 외화 환율의 변경은 러시아 연방 민법 제 614 조 3 항에 따른 임대료 금액의 변경을 의미하지 않습니다. 결과적으로 변동임대료를 도입하기 위해서는 계약서에 명시된 대로 이를 산정하는 명확한 알고리즘이 필요하며, 그렇지 않으면 소송에서 지기 쉽다.

임대 조건은 계약에 의해 결정됩니다. 이 경우 당사자는 월별, 분기별, 연 1회, 선불 ​​또는 후불로 도입 절차를 제공할 수 있습니다.

러시아 연방 민법 제 614 조 3 항은 계약에 명시된 조건 내에서 당사자 간의 합의에 의해 임대료를 변경할 수 있지만 1 년에 한 번 이상 변경할 수 없다고 규정합니다. 동시에 임대료 금액은 증가하거나 감소할 수 있습니다.

임차인은 다음과 같은 경우 임대료 인하를 요구할 권리가 있습니다.

- 본인의 책임이 없는 사유로 임대차계약서에 명시된 이용조건 또는 재산상태가 현저히 악화된 경우

- 임대인이 임대 부동산의 점검 조건을 위반한 경우

- 임대인이 임대 계약을 체결할 때 부동산에 대한 제3자의 권리에 대해 임차인에게 경고하지 않은 경우.

세입자가 임대료 지불 조건을 심각하게 위반한 경우, 임대인은 임대인이 정한 기간 내에 임대료를 조기에 지불하도록 요구할 권리가 있습니다. 동시에 임대인은 2개 이상의 연속 기간 동안 임대료의 조기 지불을 요구할 권리가 없습니다(러시아 연방 민법 제614조 5항).

회계에서 임대.

임대인의 회계에 임대 비용을 반영하는 절차는이 활동이 주요 활동인지 여부에 따라 다릅니다.

PBU 9/99 "조직의 소득"의 5항에 따라(1999년 5월 6일자 러시아 재무부 명령 No. 32n "회계 규정 승인 시" 조직의 소득 "PBU 9 /99"(이하 - PBU 9/99)) 활동의 주제가 임대 계약에 따라 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용)에 대한 요금 제공인 조직에서 수익금은 영수증으로 간주되며, 이 활동(임대료)과 관련된 영수증.

회계 계정과 그 적용 지침 (2000 년 10 월 31 일자 러시아 연방 재무부 명령 No. 94n "조직의 재무 및 경제 활동에 대한 계정과 목표의 승인 및 사용 지침" ) 조직의 일반적인 유형의 활동과 관련된 수입 및 지출에 대한 정보를 요약하고 이에 대한 재무 결과를 결정하기 위해 계정 90 "판매"를 사용합니다.

임대 계약(조직 활동의 대상인 경우)에 따라 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용)에 대한 수수료 제공 수익은 계정 90 "판매" 하위 계정 90-1 "수익"에 반영됩니다.

임대 자산 제공이 조직의 주요 활동이 아닌 경우 PBU 9/99의 7항에 따라 조직 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용) 요금 제공과 관련된 영수증은 다음과 같습니다. 기타 소득으로 인식되며 계정 91-1 "기타 소득"의 대변에 반영됩니다.

이 경우 조직 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용)에 대한 수수료 제공과 관련된 비용은 기타로 인식됩니다(조항 11 PBU 10/99 "조직 비용"(재무부 명령) 1999 년 5 월 6 일자 러시아 연방 No. 33n "승인시 회계 규정 "조직 비용"PBU 10/99 ")).

임대 부동산 양도 작업을 포함할 활동 유형을 결정하려면 PBU 9/99의 4항을 참조해야 합니다.

회계의 지정된 단락에 따라 조직은 PBU 9/99의 요구 사항, 활동의 성격, 소득 유형 및 수령 조건에 따라 소득을 일상 활동 또는 기타 소득으로 독립적으로 인식합니다.

즉, 조직은 임대할 재산의 양도에 대한 거래가 어떤 유형의 활동에 속하는지 독립적으로 결정하고 조직의 회계 정책에서 이를 수정해야 합니다. 이 조건은 조직의 헌장에 의해 결정되며, 가장 자주 재산 임대가 활동 유형으로 제공되며 임대인은 소득을 일상 활동의 소득으로 인식합니다.

임대료가 조직에서 일반 활동의 소득으로 회계에 반영되는 경우 회계에 다음 항목이 작성됩니다.

계정 62의 차변 "구매자 및 고객과의 정산" 계정 90-1의 대변 "수익"-받을 임대 금액이 반영됩니다.

계정 차변 90-3 "부가가치세" 계정 68-2의 대변 "부가가치세 계산"-예산에 지불해야 할 VAT 금액이 반영됩니다.

계정 51 "정산 계정"의 차변 계정 신용 62 "구매자 및 고객과의 정산"-임대인에게서받은 자금을 반영합니다.

임대 계약의 전체 기간 동안 단일 지불로 이전되는 임대료는 선불로 간주되며 계정 62 "구매자 및 고객과의 정산" 하위 계정 "선불 정산"에 기록됩니다.

임대료가 임대인의 회계에 기타 소득으로 반영되는 경우 회계에 다음 항목이 작성됩니다.

계정 76의 차변 "다른 채무자와 채권자와의 정산" 하위 계정 "임대료 정산" 계정 신용 91-1 "기타 소득"-받을 임대료의 발생을 반영합니다.

계정 91-2의 차변 "기타 비용"계정 68-2의 대변 "부가가치세 계산"- VAT 부과;

계정 51 "정산 계정"계정 신용 76 "다양한 채무자 및 채권자와의 정산"하위 계정 "임대료 정산"의 차변 - 임차인으로부터받은 돈을 반영했습니다.

자산을 리스로 이전하는 것이 주요 활동이 아닌 조직의 리스료 일시불 금액은 계정 98 "이연 소득" 하위 계정 98-1 "미래 기간으로 인해 수령한 소득"에 회계처리됩니다. .

하위 계정 98-1에서 "미래 기간으로 인한 수입"보고 기간에 수령했지만 미래 보고 기간과 관련된 소득의 이동이 고려됩니다.

미래보고 기간과 관련된 소득 금액은 현금 또는 채무자 및 채권자와의 결제 계정에 해당하는 계정 98 "이연 소득"의 대변에 반영되고 차변에 - 해당 계정으로 이전 된 소득 금액 이러한 수익이 발생한 보고 기간의 시작.

계정 98-1에 대한 분석 회계 "미래 기간 동안 수령 한 소득"은 각 소득 유형에 대해 유지됩니다.

임대료는 경제 활동 사실에 대한 일시적인 확실성을 가정하고 PBU 9/99의 단락 12에 나열된 조건이 있는 경우 회계에 인식됩니다.

- 조직은 특정 계약에서 발생하거나 다른 방식으로 적절한 방식으로 확인된 이 수익금을 받을 권리가 있습니다.

- 수익 금액을 결정할 수 있습니다.

-특정 거래의 결과로 조직의 경제적 이익이 증가할 것이라는 확신이 있습니다.

조직이 지불하는 화폐 자금 및 기타 자산과 관련하여 나열된 조건 중 하나 이상이 충족되지 않은 경우 수익금이 아닌 미지급금이 조직의 회계에 인식됩니다.

예시.

조직은 3개월 동안 장비 임대 계약을 체결했습니다. 월 임대료는 17,700루블(VAT 포함 - 2,700루블)입니다.

53,100 루블 (VAT-8,100 루블 포함) 금액의 임대 지불은 임대 계약의 전체 기간 동안 임차인이 즉시 양도했습니다.

임대인 조직은 작업 계정과목표의 다음 하위 계정을 사용합니다.

62-1 "임대료 계산";

62-2 "선불 결제".

조직의 회계에 다음 항목이 작성되었습니다 - 임대인 :

차변 51 신용 62-2 - 53 100 루블 - 임대 장비에 대한 선불 금액이 반영됩니다.

차변 62-2 신용 68-2 - 8,100 루블 - 선불 금액에 VAT가 부과됩니다(러시아 연방 세법 제167조 1항(이하 - 러시아 연방 세법)).

차변 62-2 신용 98–45,000 루블 - 선불 금액은 이연 소득으로 반영됩니다.

차변 62-1 신용 91-1 - 17,700 루블 -보고 기간 동안 발생한 임대료;

차변 91-2 신용 68-2 - 2,700 루블 -보고 기간의 임대료에 부과되는 VAT;

차변 68-2 신용 62-2 - 2,700 루블 - 선불 금액에서 VAT 공제 허용;

차변 98 신용 62-1 - 15,000 루블 - 이전에 이연 소득으로 기록 된 임대료가 반영됩니다.

집주인은 집세에 대해 세입자에게 청구서를 발행해야 합니다.

러시아 연방 세법 제 168 조 3 항에 따르면 송장은 서비스 제공일로부터 5 일 이내에 발행됩니다.

임대 부동산 제공을 위한 서비스 판매에 대한 인보이스 발행은 세금 기간이 끝나기 전에, 적어도 서비스가 실제로 제공된 달에 가능합니다.

세무 회계에서 임대.

임대 부동산 제공은 조직의 주요 활동입니다.

러시아 연방 세법 249 조에 따르면 임차인으로부터받는 임대료는 판매 소득으로 분류됩니다. 주요 활동 유형은 조직 헌장에 의해 결정되며, 대부분의 경우 자산 임대가 활동 유형으로 제공됩니다.

조직이 이익의 과세를 목적으로 발생주의 기준으로 소득과 비용을 인식하는 경우 소득은 실제 자금 수령, 기타 재산(작업, 서비스)에 관계없이 발생한 보고(세금) 기간에 인식됩니다. (세법 RF 제 271 조 1 항).

임시 사용 및 (또는) 재산의 임시 소유 및 사용에 대한 요금을 체계적으로 제공하는 조직의 경우 이러한 활동 비용은 구현과 관련됩니다(러시아 연방 세법 265조 1항 1항 ).

임대 계약이 불균등한 임대 지불 일정을 제공하는 경우 2009년 4월 17일자 서한 No. 03-03-06 / 1/258에 제공된 러시아 재무부의 최신 설명에 따르면, 2009 년 4 월 2 일자 No. 03-03-06 / 1 / 212, 납세자는 러시아 연방 세법 제 271 조 4 항 3 항에 따라 이러한 경우 임대 지불을 고려해야합니다 지불 일정에 제공된 금액을 기준으로 소득으로. F09-9466 / 08-C3의 경우 유사한 입장이 2008년 12월 16일 우랄 지구의 FAS 결의안에 포함되어 있습니다.

저자에 따르면 1년에 한 번 또는 6개월에 한 번과 같이 장기간에 걸쳐 한 번 임대료를 지불하는 경우에도 불균등한 지불 일정이 발생합니다. 동시에 이러한 수수료를 소득에 일회성 포함하는 것은 일회성 소득세 또는 더 많은 금액의 선지급으로 이어지기 때문에 조직에 완전히 이익이되지 않습니다. 따라서 이러한 소득을 보고 기간에 걸쳐 분배하는 것이 더 편리합니다. 그러나 러시아 연방 재무부의 입장을 고려할 때 이러한 접근 방식은 세무 당국의 청구를 초래할 수 있습니다.

이전 공무원은 실제 지불에 관계없이 소득과 비용의 평등 인식 원칙을 고려하여 세금 회계에서 임대료 지불 형태의 소득을 인식한다고 표시했습니다. 동시에 임대 지불 형태의 소득에 대한 세무 회계 목적으로 임대 계약에 따라 제공된 서비스 행위의 월간 결론이 필요하지 않습니다. 이 입장은 2007년 4월 17일자 러시아 재무부 서한 No. 03-03-06 / 1/248, 2007년 2월 6일자 No. 03-03-06 / 1/59에 명시되어 있습니다. , 2006년 11월 10일자 No. 03-03-04/1/752, 2008년 9월 22일자 모스크바에 대한 러시아 연방 세금 서비스 No. 20-12 / 089128.

임대 부동산 제공은 조직의 주요 활동이 아닙니다.

이 경우 부동산 임대 소득은 영업 외 소득으로 인식됩니다(러시아 연방 세법 250조 4항).

러시아 연방 세법 제 271 조 4 항 3 항은 부동산 임대로 인한 비 판매 소득의 경우 소득 수령일이 체결 된 계약 조건에 따른 합의 날짜 또는 결제의 근거가 되는 납세자에게 문서를 제출하거나 보고(세금) 기간의 마지막 날.

임대 계약에 따라 양도 된 재산의 유지 관리 비용 (이 재산의 감가 상각 포함)은 영업 외 비용에 포함됩니다 (러시아 연방 세법 265 조 1 항 1 항).

공동 지불.

위에서 언급했듯이 러시아 연방 민법 제 614 조에 따라 임대료는 고정 금액 또는 고정 금액과 가변 구성 요소의 두 부분으로 구성된 "변동"금액으로 설정할 수 있습니다. 공과금으로 구성되어 있습니다.

일반적으로 모든 임대 계약에는 어떤 형태로든 공과금 지불 비용을 임차인이 부담한다는 조건이 포함되어 있습니다. 이것은 다음과 같은 질문을 제기합니다. 이러한 조건을 문서화하는 계약 당사자의 세금 관점에서 가장 수익성이 높은 방법은 무엇입니까? 그리고 우선,이 경우 VAT와 같은 논란의 여지가있는 세금에 대해 이야기하고 있습니다.

실제로 전기, 가스, 수도, 전화 통신 및 기타 유틸리티에 대한 다양한 지불 옵션이 있습니다. 그것들을 더 자세히 고려해 봅시다.

1. 공과금은 임대료에 포함되어 있습니다.

첫 번째 방법은 거의 사용되지 않습니다. 결국, 유틸리티 요금은 지속적으로 증가하고 있으며, 계약을 체결할 때 당사자는 아직 세입자가 유틸리티를 어느 정도 소비할지 알지 못합니다. 따라서 고정 크기를 미리 계산하십시오. 리스 지불계약 이행에서 공과금에 대한 집주인의 모든 비용을 충당하는 것은 거의 불가능합니다. 당사자는 해당 연도 동안 임대료를 변경할 수 없으며 이에 대한 금지는 러시아 연방 민법 제 614 조 3 항에 의해 설정됩니다.

따라서 일반적으로 임대 계약에서 당사자는 임대료 자체를 제공하지 않고 계산 방법을 제공하므로 해당 연도의 임대료 변동 구성 요소의 변경이 임대 가격을 결정하는 메커니즘이 동일하게 유지되기 때문입니다.

"변동" 임대료의 경우 공과금을 포함하여 임차인으로부터 임대인이 받는 모든 금액은 부동산 임대 수익으로 인식됩니다.

러시아 연방 세법 제 146 조에 따라 임대인은 임대료 전액에 대해 VAT를 부과하고 예산에 지불합니다. 청구서는 임대인이 임차인에게 임대료 전액(공과금 포함)에 대해 발급하며, "공동"에 대한 별도의 라인은 할당되지 않습니다.

유틸리티로부터 자신의 이름으로 인보이스를 받은 집주인은 인보이스에 명시된 VAT를 공제할 권리가 있습니다. 전부... 결국, 세입자로부터받은 유틸리티 지불금이 소득에 포함되어 있으면 세입자가 소비 한 유틸리티 서비스를 자신의 비용으로 인식 할 권리가 있습니다. VAT 과세에 대한 동일한 절차는 2010년 2월 4일자 러시아 연방 세금 서비스 서한 No. ШС-22-3 /에서 공무원에 의해 설명되었습니다. [이메일 보호됨]유사한 의견이 2009년 12월 21일의 북 코카서스 지역 FAS 결의안에서 중재인들이 공유합니다. А63-8994 / 2004-С4-9의 경우 2009년 6월 11일의 경우 А53-18515 / 2008-С5-27, 2009년 5월 29일의 FAS 중부 지구 No. А23-3029 / 2008А-14-202의 경우 2007년 1월 10일의 북서 지구 FAS No. А05-7971 / 2006 -13, 2007년 7월 4일자 케이스 No. А56-38904/2006.

러시아 연방 세법 171 및 172 조에 따라 일반적인 방식으로 임대 서비스 (공과금을 포함한 전체 금액)에 대해 임대인으로부터 청구서를받은 임차인은 공제 할 권리가 있습니다. 임대인의 송장에 표시된 VAT 금액. 판사는 유사한 의견을 고수합니다. 예를 들어 2010년 12월 27일 North-Western 지역의 FAS 결의안을 인용할 수 있습니다. 사례 No. A56-7049 / 2010, 8월 26일 모스크바 지역 FAS 결의안 , 2008년 사건 No.KA-A40/7882-08, 2008년 6월 26일 사건 No.

2. 공과금은 임대료와 별도로 지불됩니다.

공과금이 임대료에 포함되지 않은 경우 임대인의 공과금을 상환하는 가장 안전한 방법은 조정 계약의 요소로 임대 계약을 체결하는 것입니다. 즉, 임대 계약은 임대인이 자신을 대신하지만 임차인의 이익을 위해 중개자로서 임대인을 위한 유틸리티를 취득하도록 미리 규정합니다.

또한 옵션으로 별도의 중개 계약을 체결할 수 있습니다. 중개 수수료가 있으므로 혼합 임대에서 중개 수수료를 제공하거나 별도의 중개 계약에서 세입자를 중개하는 임대인에 대해 지불해야 함을 기억하십시오.

또한 유틸리티는 부동산 소유자의 이름으로 문서를 표시하기 때문에 임대인과 임차인 사이에 체결되는 중개 계약에 대한 옵션은 위임 계약 또는 대리인이 스스로 행동하는 대리 계약이 될 수 있습니다. 그러나 교장의 이익을 위해.

이 경우 집주인은 세입자 이름으로 두 개의 송장을 발행합니다. 하나는 임대 서비스에 대해 자신의 이름으로, 다른 하나는 유틸리티에 대해 자신의 이름으로. 또한, 세입자에게 발행된 공과금 청구서는 유틸리티 공급자가 집주인 자신의 이름으로 발행한 청구서의 데이터를 기반으로 집주인이 발행합니다. 이 인보이스는 임대인의 구매 장부에 입력되지 않고 수신된 인보이스의 원장에 보관됩니다. 이것은 부가가치세를 계산할 때 수령 및 발행 된 송장, 구매 장부 및 판매 장부를 유지 관리하기위한 규칙에 의해 제공되는 중개 계약 참가자인 VAT 납세자가 인보이스를 발행하는 절차이며 정부령이 승인합니다. 2000년 12월 2일 러시아 연방 No. 914 ...

이러한 공과금 상환 계획에서 공과금을 상환하기 위해 세입자로부터 받는 금액은 임대인의 소득이 아닙니다. 수령한 금액은 임대인의 회계에 별도의 비즈니스 거래로 기록됩니다.

러시아 연방 세법 제 251 조 1 항 9 항에 따라 소득세에 대한 과세 기준을 결정할 때 위임 대리인, 대리인 및 (또는)이 수령 한 재산 (현금 포함) 형태의 소득 위탁 계약, 대리 계약 또는 기타 유사한 계약에 따른 의무 이행과 관련하여 다른 변호사는 고려되지 않으며, 위탁 대리인, 대리인 및(또는) 본인을 위한 기타 변호사가 부담한 비용의 상환을 위해, 본인 및 (또는) 기타 본인(이러한 비용이 체결된 계약 조건에 따라 위탁 대리인, 대리인 및 (또는 ) 다른 변호사의 비용에 포함되지 않는 경우). 이러한 수입에는 일상 활동에서 수입이 되는 수수료, 대리인 또는 기타 유사한 수수료가 포함되지 않습니다.

유틸리티가 과도하게 표시되는 경우 임대인은 소득세 및 VAT와 관련된 위험을 제거하고 러시아 민법 제166-181조에 따라 거래를 무효로 인식할 가능성과 관련된 위험을 제거합니다. 연맹 및 러시아 연방 "불법 기업가 정신"(통신 서비스의 재현 측면에서) 형법 제 171 조에 따라 발생하는 형사 책임의 위험.

그러나 이러한 계획을 사용하면 임대인은 임대료 금액에 대해 VAT를 부과할 의무와 함께 중개 수수료 금액에 대해 세금을 부과할 의무가 있습니다.

이 텍스트는 소개 부분입니다.책에서 단순화 된 세금 시스템에 관한 모든 것 (단순한 과세 시스템) 저자 테레킨 R.S.

4.2.6. 임대된 자산을 포함한 고정 자산의 수리 세금 코드에 수리의 개념이 공개되어 있지 않지만 이 경우 다른 법률 분야에서 사용되는 의미로 사용해야 합니다. 일반적으로 이러한 작업은

책에서 부자가 되십시오! 감히 돈을 많이 벌어 페라리나 람보르기니를 사는 사람들을 위한 책 저자 드마르코 MJ

꿈이 실패하는 방법: 잘못된 공식. 잘못된 변수 어느 시점에서 평범한 운전자는 더 높은 비율의 예금을 짜낼 수 없다는 것을 깨닫습니다. 200% 증가를 요구할 수 없습니다. 자신의 능력을 향상시키기 위해 추가 교육을 받을 수 없음

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