Cómo arrendar áreas comerciales. Locales sin propósito

O oferta comercial. Es necesario describir su bienes raíces en detalle: especifique las dimensiones, los pisos, el área, describa las condiciones técnicas y el equipo, la infraestructura y el énfasis, por supuesto, deben hacerse de sus ventajas, pero también se deben señalar las desventajas. .

Las formas más efectivas de buscar inquilinos son las siguientes:

• Colocando anuncios en recursos de internet (especializado) es un canal de publicidad muy popular y eficiente. Asegúrese de agregar fotos de la propiedad.
• Busca por tu familiar - una forma muy sencilla, pero a menudo funciona más rápido que otros, ya que el círculo de comunicación de los empresarios implica la intersección de intereses en la esfera empresarial.
• Oferta comercial de correo por correo electrónico - Muy a menudo, lugares como restaurantes, cafés, bares, tiendas, salones y otros, recogen habitaciones para abrir otro punto o moverse. Como generalmente, la dirección de correo electrónico de los dueños de negocios se indica en el sitio web oficial de su compañía, es bastante fácil hacer un direccionamiento específico.
• Cooperación con la agencia inmobiliaria. - Muy buena manera, porque los agentes de bienes raíces tienen oportunidades de publicidad más amplias. Además, continuarán haciendo una transacción.

¿A qué prestar atención?

Precios

Primero, debe familiarizarse con la base de datos para bienes raíces comerciales, evaluar el mercado, comparar precios. Debe entenderse que al concluir transacciones reales, la cantidad generalmente se reduce ligeramente.

Ventajas competitivas

Es bastante realista acelerar los plazos para alquilar bienes raíces comerciales, cambiando las características cualitativas de la habitación. Varias opciones son posibles:

Además, la ventaja será la confiabilidad del propietario y la transparencia, es decir, un contrato directo a largo plazo, teniendo en cuenta el IVA, una forma no efectiva de cálculo, la capacidad de tener en cuenta durante la tributación no solo todas las cantidades bajo El contrato, pero también los pagos operativos.

Bonos y Preferencias

Por lo general, los propietarios de bienes raíces comerciales prefieren no anunciar la posibilidad de proporcionar varios bonos y descuentos. Todo se resuelve individualmente, por ejemplo, si la compañía no puede decidir alquilar las instalaciones, se pueden ofrecer algunos bonos.. También pueden convertirse en un factor decisivo para aceptar una decisión positiva. Se pueden encontrar más detallados sobre los aspectos legales y los beneficios de alquiler del propietario.

Métodos para encontrar la audiencia objetivo y que es más rentable.

Encontrar métodos puede ser independiente o con agencias inmobiliarias.

Solo

Con una búsqueda independiente de los inquilinos, por supuesto, el tiempo pasó mucho, incluso si el contrato está perfectamente compilado. En este sentido, es más rentable contactar a los profesionales (agentes inmobiliarios).

En cuanto al precio, es más rentable buscar usted mismo, costos, naturalmente menos. Los riesgos en este caso pueden ser tales:

1. No es difícil llevar a cabo la evaluación correcta de las instalaciones, revele sus fortalezas y debilidades. Y el precio del alquiler depende de ello.
2. Es posible elaborar una propuesta comercial, teniendo en cuenta no todos los matices importantes.

Al contactar a los agentes de bienes raíces, puede participar en otros asuntos, confiar en la búsqueda de profesionales.

Con un agente de bienes raíces

Ahorra significativamente un tiempo precioso, ya que los agentes de bienes raíces tienen sus propias bases de datos y métodos de publicidad. Sus servicios, por supuesto, deberán pagar, generalmente la cantidad se establece dentro de la Comisión desde la entrega de bienes raíces.

Para evitar riesgos con un agente de bienes raíces, debe concluir un acuerdo sobre la cooperación y prestar atención a los matices:

• En el acuerdo, los agentes de bienes raíces siempre incluyen el artículo que el propietario no puede pasar de forma independiente su objeto, esto significa que el agente de bienes raíces en cualquier caso recibirá una remuneración.
• Es imposible firmar un acuerdo hasta que se verifique que el Realtor actúa como una entidad legal y registrada en el Égrul.

¿A quién dar preferencia?

Al elegir los inquilinos, se debe dar preferencia a las entidades legales o IPEstas son las categorías más confiables, generalmente no alquilan la primera habitación al expandir su negocio.

Poner las instalaciones a las personas es inseguro, ya que pueden negarse a pagar una renta, declarando que no hay dinero o simplemente desaparecer.

Posibles riesgos

Por supuesto, cada propietario de bienes raíces comerciales está experimentando para su preservación y condición, porque el objetivo del alquiler es recibir ganancias. Puedes resaltar los principales riesgos de los propietarios:

1. Locales sin propósito. Por ejemplo, el inquilino señaló en el contrato que la habitación se utilizará para el almacén, y de hecho se abrió la tienda.
2. Daños a la propiedad, es decir, la ruptura del equipo es posible, la reparación de la habitación está echada a perder, etc.
3. Alquiler de incapacidad para hacer un alquiler.

Más información sobre cómo eliminar los bienes raíces comerciales, para no entrar en la promoción, adentro.

¿Cómo pasar?

Al alquilar bienes raíces comerciales en alquiler es muy es importante preparar correctamente toda la documentación necesaria:

• hacer una oferta comercial;
• preparar un acuerdo de arrendamiento en el que es necesario registrar en detalle todos los términos de la transacción para ambas partes;
• haz un acto de aceptación y transferencia de la habitación en alquiler.

Una propuesta comercial en su esencia es un diálogo con un inquilino potencial, por lo que cuando se compila, debe intentar imaginarse en su lugar. Como resultado, se debe obtener una presentación de información, que atraerá con precisión otra opción a buscar ninguna otra opción.

Las ofertas son:

1. personalizado, es decir, la orientación de la dirección;
2. no personalizado, es decir, dirigido a todos.

Con él, es preferible adherirse a la siguiente estructura:

• Encabezamiento.
• La esencia de la oferta, aquí también necesita especificar el nombramiento de la sala: Oficina, Industrial, Almacén o Comercial.
• Dirección precisa del objeto.
• Propiedades básicas y características: área, internet y teléfono, alarma, estacionamiento, etc.
• Se indican las condiciones de cooperación: el precio del alquiler y que incluye, servicios adicionales y condiciones adicionales.
• Las ventajas de esta oferta son posibles: alta permeabilidad, la presencia de firmas conocidas entre los inquilinos o la proximidad de los centros de transporte.
• Detalles de contacto.

¡Atención! También adjunte las fotos de la apariencia del edificio, vista desde el interior y la foto del grupo de entrada.

Elaboración y conclusión del contrato.

Artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa. Formulario y registro estatal del contrato de arrendamiento.

1. El acuerdo de arrendamiento por un período de más de un año, y si al menos una de las partes en el contrato es una entidad legal, independientemente del período, debe concluirse por escrito.
2. El contrato de arrendamiento de bienes raíces está sujeto a registro estatal, a menos que se establezca lo contrario por ley.
3. Acuerdo de arrendamiento de propiedades que proporciona la transición a la posterior propiedad de esta propiedad al inquilino (

Para alquilar locales no residenciales, por ejemplo, bajo la tienda, implica la búsqueda de un objeto adecuado y la conclusión de un contrato por escrito. Es necesario no solo completar correctamente todas sus secciones, sino también cumplir con la secuencia exacta de las acciones. ¿Cómo pasar un local no residencial desde un punto de vista legal?

Legislación

Las cuestiones de alquilar instalaciones no residenciales están reguladas por la ley federal "sobre el registro estatal de derechos de bienes raíces y transacciones con él" y el Código Civil de la Federación de Rusia. Según la legislación, las instalaciones no residenciales incluyen aquellas que forman parte de los edificios, pero no son adecuados para vivir.

Solo para alquilar un local no residencial Mayow sobre una base contractual. Puede ser encarcelado solo por escrito. Si el contrato de arrendamiento se proporciona hasta 12 meses, el contrato no tiene que registrarse. Si se emite el contrato de arrendamiento por un período de más de 1 año, el contrato debe registrarse de la manera prescrita en Rosrerestre. Los propietarios se comprometen a pagar impuestos del alquiler recibido del contrato de arrendamiento dentro de los plazos establecidos por la legislación.

Secuenciación

El propietario tiene derecho a alquilar una localización no residencial en un edificio de apartamentos, en una oficina o centro comercial. Es necesario conocer la secuencia de acciones que deben ser respetadas por ambas partes a la transacción.

Selección de bienes raíces

La búsqueda de un objeto adecuado es la etapa más difícil. El inquilino selecciona las instalaciones basadas en parámetros, como la accesibilidad de transporte, la infraestructura y la permeabilidad. La búsqueda se puede realizar a través de agencias inmobiliarias y sitios especializados. Los empresarios experimentados pagan mucho tiempo a este proceso.

El mercado inmobiliario no residencial se divide en locales en los siguientes nombramientos:

• Oficina;
• Comercio;
• Producción;
• Depósito.

Es necesario determinar inicialmente el tipo de bienes inmuebles, el área de la ubicación, el piso y la plaza. La solicitud es más fácil de formar cuando estos datos se vuelven claros. Después de seleccionar varias opciones, el inquilino futuro realiza una inspección de las instalaciones. Esta es la etapa necesaria. El propietario debe presentar una habitación con lados favorables. Pero no debes ocultar los defectos disponibles, ya que posteriormente pueden manifestarse. Y esto puede llevar a una terminación del contrato de arrendamiento.

Si no hay tiempo para buscar la habitación, el inquilino puede pasar esta operación a una persona confiable o un intermediario. Se informan todas las piezas y parámetros requeridos. Estos son servicios pagados que se pagan por un monto del 50 al 100% del alquiler mensual. Con un intermediario, debe concluir un contrato. El pago debe hacerse después de la selección de la habitación correspondiente.

Conclusión del Tratado.

Es mejor atraer a un abogado a este proceso. Ayudará a compilar adecuadamente un contrato y explicará los momentos controvertidos, y también verificará la pureza legal de la transacción. Este trabajo se puede hacer. Antes de firmar un contrato, debe solicitar los siguientes documentos:

1. documentos de propiedad;
2. planta baja;
3. documentos autorizados del propietario.

Después de verificar los documentos, se deben discutir las condiciones de arrendamiento. Pueden tocar los siguientes artículos:

• pago de pagos de servicios públicos;
• alquiler de alquiler;
• tiempo de entrega de las instalaciones;
• disponibilidad de teléfono y acceso a Internet;
• trabajo de reparación;
• términos de terminación del contrato.

Es importante discutir quién de las Partes, cada artículo es fijo y se cumplen las obligaciones en cuyo momento. Los acuerdos alcanzados se prescriben en el contrato o en forma de acuerdos adicionales.

En el contrato, es importante hacer un punto en las acciones sobre la ocurrencia de fuerza mayor.

Es mejor si el inquilino y el propietario firmarán un acuerdo en presencia personal sin intermediarios. En este caso, es más fácil resolver momentos controvertidos, las partes pueden ir por algunas concesiones. Al elaborar un tratado, es importante registrar completamente información sobre la propiedad. Deben incluir una dirección completa, piso, área de la habitación. El acuerdo debe adjuntar el plan de las instalaciones. Solo en este caso, el acuerdo puede ser considerado válido.

El contrato se firma en 2 copias si se proporciona el alquiler hasta 12 meses. Si se planifica el alquiler a largo plazo de 1 año, se firman 3 copias del contrato. Alternativamente permanece en el arrendador y el inquilino. Otra instancia permanece en el Registrador.

Transmisión de la habitación.

Después de firmar el contrato, se dibuja un acto de transmisión del propietario al inquilino. El día de su firma se considerará el comienzo del contrato de arrendamiento. El acto se suscribe solo después de que la habitación esté completamente verificada. Si se detecta un mal funcionamiento durante la inspección, se fija en la Ley. Esto evita los gastos innecesarios en el futuro.

El análisis le permite requerir un inquilino para eliminar defectos y mal funcionamiento, reducir el alquiler. Por lo tanto, el propietario es mejor poner locales y comunicación en orden. Después de firmar la Ley de transferencia, el inquilino puede usar completamente la habitación y realizar el espíritu empresarial.

Según la legislación vigente, el contrato debe contener las siguientes condiciones principales:

1. Partes de acuerdo - inquilino y arrendador. De acuerdo con el arte. 608 del Código Civil de la Federación de Rusia, el derecho a pasar las instalaciones no residenciales pertenece al propietario.
2. Sujeto. Indique las características detalladas de la habitación. De conformidad con el párrafo 3 del art. 607 del Código Civil de la Federación de Rusia, en caso de su ausencia, el acuerdo se considera inválido.
3. Términos de uso de bienes raíces. Se pueden solucionar lo más detallado posible. Se indica quién está obligado a realizar cosméticos y revisados.
4. Pago. Se registra la cantidad de pago. Sin esto, el contrato se considera gratuito, y esto no está permitido para los acuerdos de alquiler.
5. Validez. Está determinado por las partes por mutuo acuerdo. Si no está definido, el contrato se considerará concluido por un período indefinido.

El contrato, cuyo período de acción es inferior a 12 meses, no está sujeto a registro obligatorio. Si después de su final es otro acuerdo durante un tiempo similar, tampoco requiere registro. El contrato por un período de 12 meses está sujeto a registro obligatorio. Pero es importante tener en cuenta que sobre la base de los artículos 619 y 620 del Código Civil de la Federación de Rusia, quizás la terminación anticipada del contrato.

El inquilino puede transmitir bienes raíces bajo el tratado Subarente. Pero esto es posible solo con el consentimiento del propietario, que es el propietario del objeto. El acuerdo de subarrendamiento también es necesario para registrarse de la manera prescrita por la ley.

Pero es importante tener en cuenta que es posible la terminación anticipada del contrato de arrendamiento. Este derecho es el arrendador, y en el inquilino. De hecho, las partes de la transacción tienen total libertad de acción. Pero el contrato debe contener los motivos para los cuales la terminación temprana.

Existen las siguientes características de subarrendamiento:

• El período de acción se limita al término del contrato de arrendamiento con el propietario;
• Si el contrato de arrendamiento termina, el Subtenant tiene la oportunidad de renovar el contrato con el propietario hasta el final del período Subaren en las mismas condiciones;
• Si el contrato se concluye por un período de 12 meses, debe estar registrado.

Asignar los siguientes derechos y obligaciones del inquilino:

1. Implementación del control sobre el uso de las instalaciones para el propósito.
2. Pago de alquiler oportuno.
3. Rendimiento por acuerdo de las partes.
4. El contenido de la habitación está correctamente.
5. Dibujar un acto de transferencia con un sublimer.

Para cualquier violación de las obligaciones recibidas, cada parte de la transacción tiene la oportunidad de rescindir la obligación hasta el final del contrato.

Documentos requeridos

En virtud de los contratos celebrados por un período de 12 meses, se realiza el registro del estado. Para esto, se forma el siguiente paquete de documentos:

• declaración de la muestra establecida;
• contrato de arrendamiento con todas las solicitudes;
• pasaporte catastral;
• pasaportes rusos: para individuos, directrices para entidades legales;
• poder notarial si los documentos presentan un representante;
• consentimiento notario del cónyuge o cónyuge si el objeto está en la propiedad colaborativa o se casó;
• permiso de la autoridad de tutela y tutela si la propiedad está decorada para un ciudadano incompetente o menor;
• permiso por escrito del Mortgagee, si se promete la propiedad;
• recibo del pago del deber estatal.

Impuestos

Tales impuestos para alquilar locales no residenciales. El régimen fiscal óptimo es un sistema de impuestos simplificado. Los regímenes fiscales especiales poseen no solo la simplicidad de la contabilidad, sino también la carga menos fiscal. Las siguientes características son válidas:

1. si se determina el valor catastral y se valida una ley regional especial, se paga los impuestos sobre el cargo, la realización administrativa y del comercio;
2. a nivel local, la tasa es del 2%.

Si no se acepta una ley especial a nivel local, las siguientes apuestas se establecen para los empresarios en el sistema de impuestos simplificado:

• USN 6%, del ingreso total;
• USN 15% - de los ingresos menos gastos.

Si la organización está en el sistema de impuestos generales, se establece una alta carga fiscal. En este caso, el negocio de alquiler no es rentable. Tradicionalmente, se instalan tres impuestos principales:

1. en el beneficio de la Organización y NDFL para IP - 20% para entidades legales y 13% para empresarios;
2. en la propiedad, 2% en valor catastral y 2.2% al calcular el valor residual;
3. valor agregado: 18%, si los ingresos trimestrales son más de 2 millones de rublos.

¿Cómo no pagar los impuestos a la renta recibida por el alquiler de bienes raíces no residenciales?Por un lado, la legislación establece la obligación de pagar impuestos sobre todos los acuerdos de arrendamiento. Si se emite el contrato para el período de 1 año, está registrado en Rosrerestre. Esta información se transmite al Servicio Tributario de acuerdo con el Acuerdo de Intercambio de Información. Si el contrato está decorado durante el período hasta 1 año, el Servicio Tributario tendrá que demostrar el hecho del contrato de arrendamiento, lo que no siempre es posible.

La legislación vigente implica responsabilidad administrativa y penal para la implementación del espíritu empresarial ilegal. La responsabilidad penal se establece si se realizan actividades emprendedoras ilegales o se extraen ganancias grandes en la cantidad de 1,5 millones de rublos.

En el caso de una fijación de la violación del juez, se tienen en cuenta las circunstancias específicas de una persona y muchos otros factores. Como regla general, no hay problemas en caso de un apartamento o una casa de campo. Si se entrega un objeto no residencial, se pueden distinguir varios signos de actividad empresarial. Si la habitación se compra directamente al arrendamiento, las actividades requieren registro, ya que es reconocido por la empresa emprendedora.

Lo mismo se refiere al arrendamiento de un largo tiempo o a los contratos que renuevan varias veces. Esta característica se interpreta como un hecho de beneficio sistemático e intencional de la propiedad de una instalación no residencial. Si se revelan estos signos, se recomienda a un ciudadano para registrar una IP. En este caso, el impuesto es el 6% del ingreso total. NDFL es del 13%.

El propietario de las instalaciones debe aplicar anualmente informes de impuestos.

Por lo tanto, el alquiler de locales no residenciales tiene su propia serie de características. Es necesario compilar legalmente un contrato, para proporcionar todas las características del acuerdo y pagar impuestos de manera oportuna. Esto evitará problemas en el futuro y de la base legítima para obtener ganancias.

Parecería un proceso simple de encontrar las instalaciones para el contrato de arrendamiento comercial y el proceso de conclusión de un contrato. Pero, en contraste con la vivienda de alquiler, esta área de servicios está sujeta a otras leyes y reglas. Algunos hombres de negocios para resolver este problema contratan a una persona que busca una propiedad inmobiliaria adecuada.

Esto se hace por muchas razones, ya que al elegir parámetros importantes: distrito de la ciudad, presencia de competidores, piso, locales, disponibilidad de comunicaciones, área y otros parámetros importantes. Pero para la conclusión de un acuerdo de arrendamiento de bienes raíces comerciales, discutiendo las condiciones para alquilar y firmar el contrato en sí, es mejor contratar a un abogado.

El marco legislativo

Todo el proceso de alquiler se rige por el Código Civil de la Federación de Rusia, o más bien el artículo 34 "Alquiler". De acuerdo con la ley, todas las condiciones que surgen durante el proceso de arrendamiento se prescriben en un documento de arrendamiento, un contrato, que se concluye entre el cliente (inquilino) y el propietario.

Se considera que los deberes más básicos del propietario mantienen el alquiler de las instalaciones en un orden útil, una revisión independiente, según el Código Civil de la Federación Rusa Artículo 616. En el mismo artículo, se indican los deberes del inquilino y el Mantenimiento de la reparación cosmética, manteniendo la limpieza y el pedido en la sala, el pago de todos los gastos actuales.

El propietario puede pasar bienes raíces comerciales en alquiler y en otras condiciones, pero luego deben ser explicados en el contrato de alquiler. Por ejemplo, el propietario puede cambiar sus deberes para realizar una revisión en el inquilino o viceversa.

Es mejor atraer a un abogado a este proceso, que averiguará en todos los valores proporcionados para los bienes raíces y ayudará a concluir un acuerdo sobre las condiciones mutuamente beneficiosas. Atraer a un abogado calificado puede ayudar a identificar violaciones no autorizadas, que en el futuro podrían ingresar a los gastos de un empresario.

Dicho costo innecesario de los gastos puede no ser legalizado la reurbanización. Un caso más serio será el alquiler de un complejo comercial con parcelas de tierra y varias habitaciones. Es importante verificar todos los valores necesarios para todos los objetos y la falta de alquiler adicional para una parte de la habitación o la presencia de garantía.

Para poner en orden documentos, registrarse y descubrir la relación con otros inquilinos, puede tomar demasiado tiempo y la opción óptima puede ser la opción de otra habitación.

Búsqueda de bienes raíces

Una de las tareas más difíciles es encontrar un objeto adecuado de bienes raíces y preferiblemente sin intermediarios.

En primer lugar, los ciudadanos se convierten en publicaciones impresas que están tratando de arrendar locales no residenciales por los anuncios. Por lo general, el 90% de ellos son agencias, y solo el 10% son precisamente los propietarios de las instalaciones. Para obtener más comodidad de los empresarios, tales anuncios comenzaron a publicar en los recursos de Internet, en particular, Avito, alquiler de bienes raíces comerciales, cuenta con una foto y dirección de la habitación.

Dichos recursos son convenientes porque el uso de filtros, puede descartar inmediatamente todas las opciones que no son adecuadas en los criterios de búsqueda. Por ejemplo, elija todas las ofertas de alquiler de Office en una ciudad o área específica, y el sistema mostrará automáticamente todas las sugerencias adecuadas, lo que acelerará significativamente el proceso de búsqueda.

El mercado comercial de alquiler de bienes raíces está dividido en varios destinos:

• Oficina.
• Comercio.
• Depósito.
• Producción.

Por lo tanto, antes de comenzar a buscar, decida qué tipo de bienes raíces es necesario recoger, en qué área de la ciudad, qué área, pisos y otros parámetros importantes. Habiendo determinado todo el conjunto de condiciones, el solicitante formulará fácilmente su solicitud.

Si el proceso de búsqueda no está incluido en los Planes, puede servir este caso al intermediario. Por lo general, los servicios de tales empresas se pagan en la tarifa del valor completo o medio del pago mensual en alquiler. Pero es aconsejable firmar inicialmente el contrato con ellos y determinar el pago de los servicios solo después de la selección de la sala para que también estén interesados \u200b\u200ben el tiempo y la calidad de su trabajo.

El proceso de conclusión de un contrato.

Este es un proceso importante que es mejor hacer con un abogado. Antes de firmar documentos, es necesario restar cuidadosamente y discutir todos los términos de arrendamiento. Verifique los documentos del propietario: un documento sobre el derecho de eliminación de bienes raíces, plan de las instalaciones y documentos legales de una entidad legal que posee el objeto. Después de revisar los documentos, discuta todos los términos de arrendamiento posibles:

1. Pagos comunales.
2. Teléfonos y acceso a Internet.
3. El costo del alquiler mensual.
4. Términos del alquiler.
5. Por las principales circunstancias.
6. Pequeño trabajo de reparación.
7. Revisión.
8. Términos de terminación del contrato.

Discuta lo que se consagrará una obligación específica, y a qué hora es necesario realizarlo. Todas las condiciones deben fijarse en el contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales.

Contrato de firma

Es mejor compilar un contrato y discutir las condiciones personalmente con el propietario al alquilar sin intermediarios. En este caso, las preguntas agudas son más fáciles y rápidas, existe la posibilidad de concesiones del propietario.

Al elaborar el texto del contrato, un artículo obligatorio debe incluir una dirección física completa de bienes raíces, detalles y datos del propietario. Si es posible, es necesario exigir el plan de la habitación y adjuntarlo al documento, especialmente si se realizó la reurbanización.

El documento debe estar firmado en varias versiones de ambas partes. Solo un documento de una muestra determinada será confirmada por las condiciones de alquiler y el proceso de eliminación de la habitación en alquiler.

El período de alquiler se puede registrar, si no lo especifica, se considera concluir el contrato por un tiempo indefinido. No olvide especificar la cantidad exacta de alquiler. Sin el alquiler especificado de bienes raíces comerciales, la transacción se considera no concluida. Para tener en cuenta los cambios en la moneda, es necesario registrar un posible porcentaje de aumentar el costo del contrato de arrendamiento, pero no más de 1 vez por año.

Proceso de transferencia de proceso

Otro documento importante después del contrato de arrendamiento será el acto de la transferencia de bienes raíces por parte del propietario al inquilino. El día de firmar tal acto se considera el comienzo del contrato de arrendamiento. Debe firmar un acto solo después de una verificación completa del edificio o la habitación. Si la inspección se observa un mal funcionamiento, debe fijarse en la Ley. Esto puede salvarnos de costos en exceso que caerán en el inquilino.

Además, dicho análisis de las instalaciones frente al contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales brindará la oportunidad de exigir que el arrendador elimine los mal funcionamiento observados de forma gratuita, o reduzca el costo de alquiler por cierta cantidad. Si el visto de la condición de bienes raíces no satisface al cliente, puede requerir absolutamente la terminación del contrato.

Recuerde que después de la expiración del contrato, el propietario tomará bienes raíces en el acto, que fue el día de la adopción de las instalaciones en alquiler. Y si las fallas no se fijan allí, el propietario será completamente legal requerirá que los eliminen a expensas del inquilino. A la inversa, si, durante el contrato de arrendamiento, los cambios positivos fueron perfectos en las condiciones de la habitación, el inquilino tiene el derecho de exigir el reembolso de los gastos. Por lo tanto, fije a fondo todos los términos de arrendamiento en el contrato.

Alquile un bienes raíces comerciales y concluya un contrato para un trato, no es demasiado complicado. Sin embargo, en comparación con el alquiler de locales residenciales, este mercado inmobiliario está guiado por otras leyes y reglas. La entrega de bienes raíces comerciales es un negocio rentable, pero muchos propietarios de grandes edificios de oficinas y instalaciones comerciales que tienen un área pequeña a menudo se enfrentan al problema de encontrar inquilinos concienzudos. Si la decisión de este problema es relevante para usted, entonces nuestro será muy útil para usted: Discutirá cómo alquilar una colocación, hágalo en el menor tiempo posible y con la mayor ventaja.

Base legal para arrendamiento de bienes raíces comerciales.

Antes, desmontado, cómo alquilar bienes raíces comerciales en alquiler, nos centramos en los actos legislativos que regulan estas acciones. El proceso de transferencia en el uso compensable de bienes raíces comerciales está regulado por el Código Civil de la Federación Rusa. (Art. 34). De acuerdo con esta legislación, las condiciones que surgen en el proceso de registro del acuerdo se reflejan en el contrato de arrendamiento, el documento principal que confirma el acuerdo del propietario y el inquilino.

Alquiler de bienes raíces comerciales

La principal responsabilidad del propietario de bienes raíces es Mantenga el orden y la condición adecuada en la habitación. Entonces, por ejemplo, arte. 616 del Código Civil obliga al propietario a realizar una revisión independientemente durante cierto tiempo. El mismo artículo indica los deberes impuestos al inquilino, incluidas las instalaciones cosméticas, la introducción oportuna de los pagos de utilidad actuales, asegurando el orden en interiores.

El propietario está consagrado para el derecho al alquilar objetos comerciales y en otras condiciones.que se prescriben necesariamente en el contrato de alquiler. Supongamos que los propietarios pueden ser transferidos al deber de revisión en la persona que es elegida por la colocación en los derechos de alquiler, o asume las obligaciones del inquilino.

Etapas de la entrega de bienes raíces.

Con un enfoque competente y una comprensión de todas las sutilezas de alquiler de instalaciones comerciales, casi todos los propietarios podrán hacer frente a la solución de dicha pregunta, cómo alquilar independientemente un local no residencial. Considere el procedimiento, en detalle que describe lo que necesita para tomar para concluir el trato más rentable.

Cuando se rinde la propiedad, lo principal es establecer el precio óptimo, ¡encuentre un inquilino de buena fe y prepare de manera competente documentos sobre la transferencia del objeto en alquiler!

Estamos determinados con el costo del alquiler.

Esta es la etapa primera y extremadamente importante. En caso de que el propietario se comporte personalmente la transacción.El establecimiento del costo de alquiler, por regla general, no será bastante objetivo. Dado que cualquier propietario está previsto que reciba el máximo beneficio. Pero el precio sobreestimado asusta a los inquilinos potenciales, mientras que el dígito de bajo perfil causará ciertas dudas. Se abordan muchos propietarios de instalaciones comerciales para la ayuda de especialistas (Realtor / tasador), aunque hoy en día, muchos analizan ofertas similares, alojadas en sitios especiales, por ejemplo, Avito, Cian y otros sitios de Internet. Esto le permite comprender la situación existente en el mercado y evaluar correctamente sus propias instalaciones.

¡Recuerda! Extracción del lugar para mantener su propio negocio, el inquilino potencial espera recibir ganancias de él. Por eso, evaluando la sala, debe considerar el ingreso probable estimado, que puede recibir.

Además, al evaluar las presentaciones, es recomendable tener en cuenta. una serie de factores importantes, incluyendo:

• área de la sala de mano;
• diseño existente;
• estado de objeto;
• la presencia de objetos de muebles y comunicaciones;
• ubicación del objeto;
• disponibilidad de estacionamiento de emergencia;
• transporte y otra accesibilidad para socios comerciales y clientes del inquilino;
• visitantes de tráfico (especialmente para grandes compras, entretenimiento y centros de oficina).

Teniendo en cuenta los momentos anteriores y analizando opciones similares, puede establecer el precio óptimo y mutuo beneficioso para las presentaciones.

Buscar inquilino

La búsqueda de inquilinos probables es un paso igualmente significativo en la entrega de bienes raíces. Es importante decidir a quién pasar la habitación en alquiler, porque a menudo es muy difícil conocer a un inquilino concienzudo.

Después de determinar el tamaño de la tarifa mensual, debe preparar el texto del anuncio.

Por lo general, incluye los principales parámetros del objeto: el tamaño de la habitación, el piso, la posición geográfica, el desarrollo de la infraestructura, la condición de la habitación y su equipo. En el texto, es recomendable asignar la dignidad existente de la habitación. Pero no debe ocultar y posibles desventajas del objeto objetivo, para no estar en una situación incómoda y no asustar al inquilino probable.

Debe informar con más detalle sobre las opciones. búsqueda de inquilinos potenciales.

Búsqueda a través de amigos / conocidos Se considera la forma más fácil de encontrar un inquilino concienzudo. Por lo general, si hay extensas "conexiones" en la comunidad empresarial, los propietarios de bienes raíces comerciales pueden pasar fácilmente sus instalaciones.

Publicación de anuncios en portales especiales de Internet.Seis la red ejecuta un gran número. La ventaja de este método es que la oferta de arrendamiento actual ve una gran audiencia de los usuarios que están interesados \u200b\u200ben la selección de la opción más rentable. Pero para atraer su atención, es importante hacer un buen anuncio con una descripción detallada de la habitación, lo que indica las ventajas disponibles en el texto y, no se olvida de observar las minuses. La información veraz sobre la instalación ayudará a encontrar un inquilino más rápido.

Desplácese por el anuncio de varias fotos de la habitación propuesta. Esto ayudará a los posibles inquilinos más rápido para navegar, ya sea que su objeto sea interesante.

Enviando un envío ami-correo. Cafeterías y bares, salidas grandes y pequeñas, salones de belleza y otras instituciones, así como las organizaciones a menudo están buscando locales para abrir nuevos puntos o pasar a un área más conveniente. Para averiguar a los propietarios de correo electrónico o negocios de administración que su local puede estar interesado en el sitio web oficial de la compañía.

Características del paso de las instalaciones grandes y pequeñas.

Alquilar una colocación no residencial en alquiler, dependiendo del área del sujeto, ayudará recomendaciones del mercado inmobiliario..

Para poner la habitación de un área pequeña.:

Organizar la búsqueda de posibles inquilinos puede ser personalmente o a través de la agencia inmobiliaria.

1. Usando la ayuda de profesionales, será necesario firmar un contrato para la prestación de servicios. Después de concluir un contrato de alquiler, deberá pagar los servicios de la Agencia. Por supuesto, puede cooperar, reducir los trámites, entonces deberá escribir una carta que contenga una oferta comercial con una remuneración de bienes raíces, y la envió a las agencias que trabajan con instalaciones comerciales. Normalmente, una remuneración de bienes raíces es la mitad de un alquiler mensual (pago de una sola vez).
2. Resolviendo la búsqueda de los inquilinos de forma independiente, publique anuncios en los parques infantiles gratuitos de Internet, organice el boletín electrónico de la dirección, además, el banner será efectivo en la fachada (servicio de pago) en la ventana de la sala actual (gratis).

Poner las instalaciones de un área grande.:

Si se planea una habitación grande para alquiler, lo que significa que tendrá un alto rendimiento propuesto, entonces puede hacer un sitio simple con su oferta comercial. Por lo general, el sitio de Internet es promovido por la publicidad contextual utilizando las consultas clave. Esto le permite ir a la audiencia objetivo, mientras que, en esta opción, puede administrar el valor del anuncio. En esta opción, puede anunciar su objeto y guardar en un agente de recompensa.

Contrato de firma

Presentación competente de las presentaciones. - Garantía de una transacción exitosa. Cuando se muestra el objeto, intente proporcionar la máxima información girando la atención del inquilino potencial a las ventajas y las ganancias probables, que puede recibir al arrendar este objeto.

Acuerdo de firma - La etapa final y principal de la transacción. Un contrato de arrendamiento profesionalmente entrenado y decorado está protegido para el propietario del inquilino injusto. En el contrato de arrendamiento debe ser prescrito:

• datos de identificación del propietario del objeto y el inquilino;
• dirección de encontrar un objeto, su área y características clave;
• información de Registro;
• tiempo de contrato;
• el tamaño del alquiler y la regulación de su introducción.

¡Para tu información! La ley está prohibida aumentar el alquiler con el propietario de las instalaciones más de una vez cada 12 meses. Por lo tanto, en el documento es necesario registrar el mayor tamaño del aumento probable, especificando la fecha límite para el aviso obligatorio del inquilino.

El documento debe contener una descripción detallada de los derechos / responsabilidades de los participantes del contrato, así como la responsabilidad de las partes para violar las secciones del documento. No le dolerá incluir la propiedad de inventario de inventario que está en el interior. Entonces, después del final del alquiler, el propietario puede referir la compensación financiera por la propiedad estropeada.

Cómo encontrar rápidamente el inquilino

Algunos consejos más útiles lo ayudarán a aprobar rápidamente la oficina para alquilar y objetar otros propósitos.

Propietarios que no están listos para participar personalmente en la búsqueda de un inquilino, llevar a cabo programas / negociaciones: tiene sentido solicitar la ayuda de un enfoque profesional. Apreciará objetivamente la habitación al establecer su costo real, hará fotos de alta calidad, realizará correctamente el texto del anuncio y hará una demostración de su propiedad.

sin emabargoEn colaboración con la Agencia hay algunos matices. Deben ser aclarados ante el inicio de la cooperación.

Si el propietario quiere encontrar rápidamente un inquilino de sus premisas, puede imponer el pago de la cuota de la agencia por sí mismo (muchas agencias toman el pago por los servicios de los inquilinos). Esta opción a menudo es utilizada por los propietarios de bienes raíces de élite o si hay muchos objetos en posesión. El dinero pagado por el rendimiento, incluido, se gastará en costos de alquiler. Otra opción rápida para pasar bienes raíces comerciales es reducir la renta. Y no es todo necesario manejar la habitación para "tres rublos", basta con reducir el costo del alquiler del 5-10%. Luego, las instalaciones aumentan la competitividad.

Posibles riesgos al alquilar.

Cualquier propietario está experimentando para el estado de la habitación actual y quiere ser ingresos de la transacción. Damos los principales riesgos de los propietarios de bienes raíces comerciales y nos dicen cómo defenderlos de ellos.

Locales sin propósito

En cualquier contrato de arrendamiento correctamente preparado, se indican los objetivos de su uso y las condiciones de operación. Esto se refiere al equipo se rindió a la habitación.

Supongamos, a la conclusión de la transacción, el inquilino prometió usar la habitación como un almacén, y abrió una tienda en ella. El propietario tiene el derecho de exigir la cancelación del acuerdo, no compensar la tarifa de alquiler e imponer una multa en el inquilino.

Daño a la propiedad

El objeto fue transferido al inquilino en buenas condiciones, con electrodomésticos y equipos. Pero un día se encuentra que las instalaciones están en estado de destrucción, se rompe el equipo, etc. En este caso, el propietario puede referirse al reembolso total de los daños. Al mismo tiempo, no solo el costo del trabajo de reparación está sujeto a reembolso, sino también el equipo roto del costo (mercado).

La responsabilidad no se prevé en los casos en que las instalaciones y las propiedades se corrompieron en las circunstancias de fuerza mayor (incendio, etc.).

El inquilino se niega a hacer un alquiler

Los pagadores no precisos suelen ser castigados materialmente. Aunque es factible solo con el registro / recopilación adecuada del contrato de alquiler, está claramente explicado el tiempo, el orden y el tamaño de la tarifa de alquiler mensual.

El negocio de alquiler en el campo de los bienes raíces comerciales siempre será rentable y confiable. Pero si decides poner fondos gratuitos exactamente, no debes cortarte el hombro y apareció. Debe intentar elegir la habitación en un lugar de este tipo y con un inquilino, para que el período de recuperación sea lo más corto posible. En Moscú, varía ahora de 6 a 15 años, el promedio es de 10 a 12 años, es bueno durante 7-9 años.

El período de recuperación es el principal indicador de la efectividad de cualquier inversión. En el caso de bienes raíces y negocios comerciales, los siguientes factores lo afectan: la relación entre el precio de compra y la tasa de alquiler estimada, el tamaño de la habitación, su ubicación en el mapa de la ciudad y en un área en particular, la presencia de Un inquilino en el momento de la compra, y finalmente, la identidad del inquilino y la suya con él. Todos estos factores están relacionados entre sí, por lo que la elección del objeto inmobiliario es una tarea integrada compleja con una multitud de introducción, así como un desconocido. Para que sea rentable alquilar un local no residencial, es mejor recurrir a la ayuda de agentes inmobiliarios experimentados. Pero en este caso, debe ser ahorros en algunos temas.

Primero. A quien entregue

En primer lugar, es necesario determinar por sí mismo a quién desea pasar por sus otros bienes raíces. Es más fácil negociar y trabajar con aquellos que entienden cuyos detalles específicos de las actividades, las necesidades y las posibilidades no conocen ningún obstáculo. Entendemos el comercio de calzado: es mejor comprar una habitación debajo de un zapato, no una tienda de comestibles. Love Seed-Crook: busque un objeto para Atelier. Con este enfoque, serás mucho más fácil encontrar un inquilino.

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Segundo. PAGO DE PAGO DE NEGOCIO DE ALQUILER

Considere cuántas veces necesita obtener un alquiler mensual para cubrir el costo de los bienes raíces comprados. Este indicador para los tiempos actuales debe estar entre 90 a 120. Si es menos, entonces está tratando de vender un gato sospechoso en la bolsa, si es más, tiene un buen potencial para la negociación. A un precio muy atractivo, puede comprar una habitación en un edificio en construcción, pero antes del final de la construcción y otro tiempo indefinido de pagos de alquiler que no ve.

Tercero. Qué medidor para pasar más rápido

Cuanto mayor sea la habitación, más caro es. Pero lo principal es encontrarlo para que él encuentre al inquilino, porque solo pueden ser grandes empresas que tienen requisitos especiales para la ubicación. Según las estadísticas, las habitaciones grandes pagan durante varios años más. Si el período de recuperación está en prioridad para usted, en lugar de un objeto grande, es mejor comprar varios pequeños.

Cuatro. Localización

Al elegir una ubicación, debe centrarse en el tipo de negocio que se mantendrá en su habitación. Para una pequeña tienda de comestibles, un lugar ideal es un área de dormitorio de alemento denso, para la producción, un complejo industrial o un suburbio, es deseable para una cafetería para una serie de negocios o instituciones educativas.

Quinto. Negocio de alquiler Ready (HUB)

Comprar bienes raíces con un inquilino existente es una buena opción de todos los puntos de vista, y los ingresos comenzarán a llegar después de un mes. Pero el costo de tales objetos es más alto que el de vacío, y puede encontrar el fraude del vendedor. Es necesario asegurarse de que la tasa de alquiler declarada en el contrato, verifique la estabilidad del negocio del inquilino, averigüe sus planes, de repente, planea moverse pronto.

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Sexto. Elegir un inquilino

Y última. Para que el período de recuperación no se estire, necesita un buen inquilino y un negocio (es decir, una relación mutuamente beneficiosa con él. Si tiene una opción con una "asentamiento" de los bienes raíces, es mejor comenzar un empresario experimentado, pero no un gran empresario. La opción perfecta es el propietario de una tienda pequeña, pero exitosa que va a abrir otro punto.