За какое время можно сдать квартиру. Как правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформления

Имеет ли право собственник сдавать свое жилье другому лицу и получать за это плату? Нет ни одного закона, запрещающего это делать. В ЖК РФ ст.30 п. 2 говорится, что человек вправе передавать иному лицу для временного проживания принадлежащую ему недвижимость на основании договора найма или аренды.

СПРАВКА . Если собственник сдает жилье физическому лицу, то с ним заключается договор найма, если юридическому – договор аренды.

В Гражданском кодексе этому вопросу посвящены ст.671 -688. В них определяются правила сдачи в наем помещения, а также обязанности и права сторон соглашения.

Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из действующих законов следует, что сдача квартиры в наем или аренду не запрещена .

Способы

Как можно сдавать жилье, извлекая из этого наибольшую выгоду? Как лучше и грамотно сдать квартиру? Рассмотрим основные способы.

Посуточно

Это наиболее доходный способ . Договор с нанимателем заключается на несколько суток. Стоимость суточной аренды выше, чем оплата в день при заключении договора на долгий срок.

Но есть некоторые нюансы :

• Собственнику придется постоянно заботиться о поиске клиентов. Если квартира простаивает без жильцов долгое время, то смысл в посуточной сдаче квартиры для владельца теряет всякий смысл.
• Владельцу предстоит следить за чистотой и порядком в помещении самостоятельно. Если съехал один жилец, а после него сразу хочет заселиться другой, то хозяину придется обеспечить ко дню его въезда порядок в квартире.
• За месяц собственник может сдать свою недвижимость несколько раз, и на каждой сделке ему необходимо будет присутствовать. Для особо занятых владельцев такой вариант аренды будет неудобным.

Подробнее о том, как сдавать квартиру посуточно, читайте .

На длительный срок

Заключая договор на длительный срок, хозяин обеспечивает себе пассивный доход на несколько месяцев . Длительная аренда выгодна тем, что собственнику не придется постоянно искать клиентов.

Если жилец найден, то он может прожить в квартире год или больше – в зависимости от обстоятельств. Это позволяет хозяину ежемесячно получать прибыль и не переживать за то, что квартира будет пустовать без нанимателей.

Самостоятельно

Если собственник располагает большим количеством времени, то может заняться поиском жильцов самостоятельно. Для этого нужно подать объявления на специализированные сайты или в местную газету .

Квартиры от собственников всегда пользуются спросом, так как многим соискателям не хочется платить комиссию риэлтору. Хозяину в этом случае предстоит самому выезжать на показы и своими силами составлять договор найма.

Больше нюансов о том, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, можно узнать .

Через агентство

Сдача квартиры через посредника снимает с владельца большую часть хлопот . Ему останется только одобрить найденного агентом и заключить с ним . Риэлтор возьмет на себя все заботы по поискам клиента, показам и составлению договора. Комиссию оплачивает тот, кто снимает жилье.

О том, как лучше сдавать квартиру — самостоятельно или через риэлторов, читайте в .

Правила

Чтобы заключить безопасную и выгодную сделку, владельцу недвижимости необходимо руководствоваться следующими правилами :

Обязательно ли заключать договор?

Законодательство не обязывает граждан заключать договор найма . Если же собственник сдает жилье официально и платит налоги, то такой документ заключается в обязательном порядке. Подавляющее большинство собственников сдает квартиры неофициально. Но даже в этом случае заключение договора желательно, так как он устанавливает права и обязанности сторон соглашения, плату, условия пользования имуществом и гарантирует безопасность сделки.

СПРАВКА . Заключение сделки без договора является риском как для владельца недвижимости, так и для жильца. Этот документ для обеих сторон – гарантия исполнения обязательств по отношению друг к другу.

В Гражданском кодексе даются некоторые указания к правилам составления документа. Согласно ст. 671 ГК РФ, владелец по договору предоставляет другому участнику сделки помещение за установленную плату.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно законодательству, соглашение может быть заключено на срок не более 5 лет . Если в документе срок не указан, то он будет считаться действительным в течение 1 года.

Нужно ли где-то регистрировать заключенный договор аренды или найма?

Конечно, большинство собственников заключают соглашения о найме на срок не более 1 года , а затем, по обоюдному желанию обеих сторон, оно перезаключается. Это дает возможность хозяевам не регистрировать договор в органах, а значит, и не платить налоги.

Подробнее о договоре для сдачи квартиры можно прочитать .

Ответственность

Если договор подписан на срок более года, а собственник не платит налоги, то к нему применимы ст. 171 или 198 УК РФ (в зависимости от получаемого дохода и обстоятельств). и получение систематической прибыли без уплаты налогов грозит штрафом до 300 тыс. рублей или лишением свободы на срок 1 год.

По статистике, около 40% владельцев квартир получают доходы от аренды нелегально, не платя налоги и не регистрируя сделки в Росреестре. Привлечь к уголовной ответственности собственников довольно сложно . Нужно доказать факт сдачи квартиры и получение хозяином денег от жильца.

Более детально о правах квартирантов без договора и о рисках арендодателя в таком случае можно узнать в .

Без разрешения второго собственника

Сдача в наем квартиры, имеющей двух или более хозяев, имеет ряд нюансов. Если один из владельцев хочет передать жилье во временное пользование иному лицу на основании договора, то он должен согласовать это со всеми другими собственниками.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение (продажа, аренда и пр.) недвижимостью осуществляется по соглашению всех ее собственников .

Если один из них против аренды, то сделка будет недействительной.

Несогласный владелец имеет право в любой момент расторгнуть заключенный договор и выселить жильца.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса .

Чтобы не создавать проблем ни себе, ни квартиранту, хозяин квартиры должен получить письменное разрешение от остальных собственников. Этот документ будет нужен при заключении договора с нанимателем, чтобы тот удостоверился в чистоте сделки.

ВАЖНО ! Если же все собственники присутствуют на заключении договора найма, то им нужно просто поставить свои подписи в документе. Письменное согласие в данном случае не потребуется.

Без согласия соседей

Нужно ли спрашивать разрешения у соседей? Разрешения не потребуется, так как, согласно с. 288 ГК РФ , собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по назначению, а также сдавать в наем на основании договора. Соседи не имеют оснований запрещать другим владельцам сдавать жилье .

Теоретически соседи могут быть против решения собственника сдавать жилье, если квартиранты шумят и нарушают права рядом живущих людей. Согласно ст. 30 ЖК РФ , собственник обязан содержать помещение в надлежащем виде, и соблюдать интересы соседей. То же самое относится и к людям, проживающих в квартире на основании договора найма.

Если наниматели систематически нарушают покой и создают беспорядок, то соседи имеют право пожаловаться на собственника и на нарушителей в органы. Чтобы избежать подобных проблем, наймодателю необходимо прописать условия проживания в договоре, исключив тем самым возможные риски.

Особенности

Что еще нужно знать собственнику, желающему получать доход о сдачи жилья ?

Чтобы безопасно и выгодно заниматься арендой, нужно заранее предусмотреть все юридические тонкости этого вопроса и прочие нюансы. Аренда может приносить хороший доход, если к ней подойти ответственно и со знанием дела.

Видео по теме

Полезные советы арендодателю.

На практике будущий арендодатель сталкивается с рядом затруднений.

В первую очередь необходимо найти положительного квартиросъемщика, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой неуплаты арендных платежей или получением по истечении аренды квартиры в непригодном для жилья состоянии.

Во-вторых, рынок жилой недвижимости, предлагаемой в аренду, в последнее время заполнен и чтобы найти своего арендатора потребуется приложить немного усилий: сделать ремонт в квартире, завезти мебель, продумать концепцию сдачи и разместить привлекательное объявление.

Независимо от того, планируется ли или долгосрочно, ее нужно подготовить. Ведь порядочный арендатор вряд ли согласится снимать пустую и неухоженную квартиру.

• Вынесите из квартиры все лишнее. Старая и/или сломанная мебель, личные и ненужные вещи – все это загромождает пространство квартиры и создает неухоженный вид. Стоит все лишнее запаковать в коробки и вывезти или разместить на балконе (если пространство позволяет).
• Навести порядок. Избавиться от пыли, грязи, привести в порядок сантехнику и другие заметные недочеты.
• Установить бытовые приборы. В большинстве случаев квартиросъемщик не привозит с собой в съемное жилье мебель и бытовую технику, поэтому он подбирает варианты максимально пригодные для нормального проживания. Стоит поставить в квартире стандартный набор мебели и бытовых приборов: спальное место, кухонный стол, стулья, шкаф для одежды, тумбы, плита для приготовления пищи, холодильник, стиральная машина.

Дополнительные бытовые приборы и предметы интерьера повысят привлекательность жилья и, соответственно, увеличат спрос на жилое помещение среди арендаторов.

Стоит различать квартиры эконом класса и элитное жилье. К квартирам эконом класса требований меньше. Однако, наличие железной входной двери, пластиковых окон, итернета, развитой инфраструктуры вблизи дома будут являться несомненным плюсом, повышающим стоимость сдаваемого в аренду жилья.

К квартирам премиум класса (элитным) требования более высокие. Здесь имеет значение гораздо больше факторов – район, в котором находится дом, ремонт экстра-класса, наличие парковочных мест и консьержей в подъездах, соответствующая классу люкс бытовая техника и мебель.

Конечно, такая жилплощадь будет сдаваться по гораздо более высокой цене и требования к арендатору также должны быть высокими.

Какие документы подготовить для арендатора

Подыскивая квартиру, арендатор тоже хочет быть уверен в чистоте сделки и порядочности собственников. Для этого арендодателю необходимо подготовить и показать потенциальному квартиросъемщику пакет документов.

• Паспорт арендодателя.
• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
• Квитанцию или справку из ЖКО, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
• Согласие других собственников на сдачу в аренду квартиры (если жилая площадь принадлежит нескольким собственникам).

Способы поиска квартирантов

Решив сдавать свою квартиру в аренду, собственник задаётся вопросом – заниматься поиском квартирантов самостоятельно или доверить этот процесс специалистам — риелторам. И тот и другой вариант имеют как достоинства, так и недостатки. Остановимся на каждом способе поподробнее.

1) Квартира в аренду через агентства. Удобный вариант для тех, кто боится «нарваться» на недобросовестного арендатора или мошенников. Заключив договор с агентством, собственнику остается только ждать, когда риелтор подберет подходящего квартиранта и заключит с ним договор аренды. В случае возникновения проблем с новым жильцом арендодатель может смело обращаться к агентству, с которым у него был заключен договор.

Однако такой вариант тоже имеет свои подводные камни. Среди организаций, специализирующихся на аренде недвижимости, также есть недобросовестные исполнители, мошенники. Поэтому обращаться стоит в проверенные агентства с хорошей репутацией.

Нелишним будет запросить перед заключением договора документы, подтверждающие деятельность агентства: свидетельства, лицензии, дипломы и сертификаты сотрудников.

Некоторые собственники уверены в своих силах и готовы заниматься поиском арендаторов самостоятельно. В таком случае, в первую очередь стоит поискать квартирантов среди знакомых. Так можно заранее узнать о личности будущих жильцов и о степени их порядочности.

Если такой вариант не дал нужных результатов, нужно подать объявление. В наше время много площадок в сети интернет для размещения подобного рода объявлений (например, Авито). В тексте объявления потребуется подробно описать квартиру, ее плюсы, размер ежемесячной арендной платы и контактные данные арендатора.

Показывая квартиру, позаботьтесь о том, чтобы обратить внимание потенциального жильца на сильные стороны вашей квартиры – удобное расположение дома, теплая и чистая квартира, необходимая мебель и бытовая техника.

Выбрав будущего арендатора, обязательно проверьте его паспортные данные и гражданство. Паспорт арендатор должен предъявить в оригинале и в идеале нужно сделать себе необходимые копии. Перед заключением договора стоит уточнить, кто будет проживать с арендатором, о наличии животных и вредных привычек.

Форма и условия договора с агентством недвижимости

Сдавая квартиру посредством услуг специализированных агентств, требуется заключить с ними договор на оказание услуг. В договор, помимо описания оказываемых услуг, необходимо включить ряд обязательных условий, которые могут обезопасить арендодателя от неприятных последствий в будущем.

• Предмет договора включает в себя весь комплекс услуг, оказываемых специалистами агентства. В этом перечне необходимо подробно описывать каждый вид работ, которые должен выполнить риелтор для заказчика (арендодателя).
• Стоимость вознаграждения агентства. В тексте договора должен быть четко прописан порядок выплаты комиссии агенту. Либо это вознаграждение будет оплачено в любом случае, независимо от выполнения условий договора, либо комиссия выплачивается только после подбора арендатора и заключения договора аренды.
• Ответственность сторон в случае нарушения условий договора.
• Условия досрочного расторжения договора, включающие в себя гарантии сторон при расторжении.
• Полные реквизиты обеих сторон (заказчика-арендодателя и исполнителя-агентства).

Обычно готовит агентство, это условие включается в текст договора. Но важно помнить – договор аренды должен быть заключен между арендодателем-собственником и арендатором. Агентство не должно фигурировать в качестве одной из сторон в этом договоре.

Договор аренды: залог уверенности арендодателя и арендатора

Независимо от того, сдаете ли вы квартиру самостоятельно или привлекаете для этих целей риелторов, договор аренды должен заключаться в обязательном порядке. Применительно к жилым помещениям правильнее будет называть его договор найма, так как в аренду можно сдавать только нежилые помещения (гл.35 ГК РФ).

Однако для простых обывателей подобный договор более привычно звучит как аренда. По общим правилам, закрепленным в действующих нормативных актах, заключается в письменной форме.

К обязательным условиям договора аренды относятся:

• предмет договора с подробным описанием его характеристик – метраж, этаж, наличие мебели и/или бытовой техники;
• реквизиты документа, на основании которых арендодатель владеет жилым помещением;
• размер арендной платы и порядок внесения арендных платежей, с указанием на способы оплаты коммунальных платежей;
• срок аренды;
• список лиц, которым разрешено проживать совместно с арендатором;
• права и обязанности арендатора и арендодателя, с указанием возможности посещения собственником квартиры в определенные периоды для проверки состояния сдаваемой жилплощади;
• реквизиты сторон с расшифровкой фамилии, имени, отчества, полными паспортными данными и адресом регистрации.

Текущие вопросы, связанные с заменой сантехники, установкой интернета и телефона, мелким ремонтом, сторонам следует оговорить заранее и, в идеале, включить эти условия в текст договора. Это нужно, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений и недомолвок.

По общим правилам мелкий бытовой ремонт осуществляется за счет квартиросъемщика. А вот ремонт капитальный ложится на плечи арендатора-собственника жилья. Условиями договора можно предусмотреть возможность выполнения капитального ремонта силами арендатора за счет будущих арендных платежей.

Еще один важный момент: при передаче квартиры арендатору стоит подготовить и заполнить . В этом документе стоит указать текущее состояние и степень износа всех помещений квартиры, включая балкон/лоджию, мебель и бытовую технику.

Не будет лишним перечислить в акте все имеющиеся предметы интерьера во избежание недоразумений в будущем. Если есть какие-либо недостатки, их также нужно зафиксировать в акте. Акт приема-передачи должны подписать обе стороны договора в момент передачи ключей от квартиры.

Доход от сдачи квартиры и уплата налогов

Действующим Налоговым кодексом установлено, что доход, получаемый от сдачи жилой площади в аренду, облагается налогом на доходы физических лиц. Налоговая ставка, согласно ст.23 НК РФ, составляет 13% от суммы ежемесячного арендного платежа.

Для того чтобы уплатить налог, не нужно каждый месяц перечислять на специальный расчетный счет сумму налога. Физическим лицам вменяется обязанность ежегодно, не позднее 30 апреля, подавать декларацию о доходах с отражением данного вида дохода и расчетом суммы подоходного налога. До этого же времени необходимо оплатить этот налог.

Многие собственники квартир стараются скрыть этот вид дохода во избежание налоговых выплат. Однако это чревато последствиями в виде штрафа, если сотрудникам налоговой службы станет известно о подобной деятельности. Сумма штрафа представляет собой 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.

Этот штраф установлен за нарушение сроков подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Если же арендодатель намеренно не платит налоги с доходов от сдачи квартиры в аренду, то сумма штрафа увеличивается до 40% от суммы неуплаченного налога (ст.122 НК РФ).

Заключительные выводы

Не стоит напоминать о том, что сдавать в аренду квартиру может только лицо, обладающие полномочиями на это – собственник, арендатор или наниматель (при условии возможности сдачи в субаренду). Нужно определиться с вариантом сдачи жилплощади – посуточно или долгосрочно. Это должно быть прописано в договоре аренды.

Решите, будете ли вы заниматься поиском квартирантов самостоятельно или привлечете для этих целей специалистов агентства недвижимости. Во втором случае обязательно заключайте с агентством договор на оказание услуг и проверьте основные условия договора.

Не передавайте квартиру арендаторам без подписания соответствующего договора аренды. Убедитесь в порядочности будущих квартирантов и проверьте документы, удостоверяющие личность.

Не забывайте про уплату налогов. Временно, конечно, можно избежать лишних затрат, но последствия этого могут быть куда более серьезные и неприятные.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

--> На ту же тему

Эксперты рынка недвижимости рассказали The Village о том, как сдать квартиру самостоятельно и не ошибиться с выбором жильцов.

Инструкция

На что обратить внимание при сдаче квартиры?

Подготовьте квартиру к сдаче

Для начала посмотрите на квартиру глазами будущих жильцов: оцените, насколько свеж в ней ремонт, проверьте, исправна ли техника и коммуникации. После того как все возможные проблемы устранены, наведите в квартире порядок. На просмотре жильё должно выглядеть опрятно и уютно, что повысит ваши шансы на сдачу квартиру в короткий срок. Не забудьте сделать опись имущества и снять показания счётчиков.

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-недвижимость »: Если речь идёт о квартире класса «эконом» или «комфорт» с выгодной локацией, то для повышения её ликвидности и для сокращения срока экспозиции потребуется проверить состояние и выполнить или обновить ремонт. Есть правило: чтобы аренда такой жилплощади была рентабельна, следует вкладывать в ремонт сумму, не превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Главное - исправность электропроводки, сантехники, бытовой техники. Если до кризиса наличие косметического ремонта, соответствующего статусу квартиры, было способно повысить размер арендной ставки примерно на 5–10 % в экономклассе и на 10–15 % - в бизнес-классе, то сейчас никакие дополнительные преимущества и бонусы не влияют на увеличение стоимости аренды. Они могут лишь сделать объект более привлекательным и спасти его от простоя, а его хозяина - от потери дохода. О стиле по опыту можно сказать, что следует избегать ярко выраженной индивидуальности - лучше придерживаться спокойной классики, которая никого не раздражает и всегда в тренде.

Игорь Калганов, основатель сервиса для аренды и продажи недвижимости «33 слона »: Часто у собственника жилья желание побыстрее сдать квартиру столь сильно, что старые жильцы едва успевают собрать вещи, а новые уже ждут на пороге. Мало кто задумывается, что квартиру стоило бы как следует отмыть, сделать мелкий ремонт, заменить лампочки, подкрасить - в общем, привести в человеческий вид. Каждый раз, попадая на просмотр жилья, я вижу одну и ту же картину: стоит включить воду - брызги во все стороны. Оторванные плинтуса часто так и остаются оторванными, неприбитые полки могут и дальше стоять у стены. Мелочи? Но они влияют на стоимость аренды: неухоженное, неопрятное жилище всегда стоит дешевле. Стоит навести порядок - и ту же самую квартиру можно сдать по другой цене. По нашему опыту, разница составляет 2–3 тысячи рублей в месяц.

К подготовке перед сдачей можно отнести и оформление страхового полиса на квартиру. Так как самая частая причина конфликтов с соседями и последующая денежная яма - затопление или другой ущерб. Мы рекомендуем обязательно застраховать перед сдачей не только квартиру, но и ответственность третьих лиц. Страховой полис стоит небольших денег (около 3 тысяч рублей в год), а покрывает ущерб на миллион.

Разместите объявление

Площадкой для объявления можно выбрать как специализированные сервисы или группы в соцсетях, так и собственный профиль - как правило, кто-то из знакомых оказывается в поиске жилья. Важно задуматься о самом объявлении: в нем желательно указать все параметры (район, размер квартиры, наличие мебели, цену) и возможные ограничения (чтобы, например, хозяин питомца не тратил ни свое, ни ваше время на просмотр квартиры, если вы не готовы пускать арендаторов с животными). Фотографии тоже важны: снимки плохого качества могут испортить впечатление даже от хорошей квартиры.

Игорь Калганов: Мы всегда советуем сделать качественные профессиональные фото квартиры - чем лучше картинка, тем больше у объявления просмотров. Можно обратиться как к фотографу-фрилансеру, так и к специализированному сервису. Не забудьте убрать из кадра личные вещи, игрушки, одежду - интерьер должен быть максимально обезличенным. Тогда, рассматривая объявление, человек может легче оценить интерьер и быстрее принять решение о просмотре. По нашей практике, объявления с хорошими фото сдаются за три-пять дней, в то время как средний срок сдачи жилья в Москве - около 20 дней.

Правильно презентуйте квартиру

На встрече с будущими квартиросъёмщиками попытайтесь представить квартиру так, чтобы её захотелось снять. При этом, конечно, не переусердствуйте: не стоит забывать, что любой обман быстро вскроется, и вам придётся снова искать жильцов.

Оксана Полякова: Практика показывает, что при первой встрече собственники и потенциальные арендаторы находятся в некоторой эйфории, желают создать о себе благоприятное впечатление. Следует вести себя спокойно и по возможности органично, не лукавя: вам придётся общаться с квартирантом долгое время, и, если у вас сразу возникает обоюдное неприятие, лучше отказаться от взаимодействия.

Каждый арендодатель знает, что необходимо показать квартиру в самом выгодном свете. Во-первых, представить именно те достоинства жилплощади, которые интересны конкретным арендаторам. Например, квартиранту с детьми следует рассказать об удобной инфраструктуре (детсад, поликлиника, школа, секции, детские площадки и т. д.), показать, какая светлая квартира, и указать лучшее место для организации занятий школьника. А паре без детей эти подробности совершенно неинтересны, но важно, что есть большая студия-гостиная, где можно принимать гостей. Или жильцы с собакой: они не станут снимать квартиру там, где совершенно нет возможности гулять с питомцем.

Составьте мнение о потенциальных квартиросъёмщиках

Лучше лично познакомиться с теми, кто планирует снимать ваше жильё. Не помешает и поинтересоваться тем, чем занимаются будущие квартиросъёмщики, с кем собираются жить. На этой же встрече можно обсудить правила и условия съёма квартиры.

Игорь Калганов: В Штатах практика поверки жильца привычна и обязательна, у нас же многие не думают о том, каких людей пускают в свой дом. И мы говорим не только о том, что в жильцы может попасться преступник (в России в федеральном розыске находятся больше 100 тысяч человек). Проверить стоит и платёжеспособность арендатора: если он задерживает выплаты по кредитам, вероятность того, что будут проблемы с оплатой за аренду, приближается к 100 %. Правда, самостоятельно такую проверку устроить не получится.

Оксана Полякова: В объявлении можно иногда увидеть приписку «без маленьких детей». Я же, наоборот, очень положительно отношусь к таким квартирантам и совершенно не понимаю, почему присутствие детей в доме пугает некоторых арендодателей. Они боятся, что дети разрисуют обои? Но ведь это пустяки по сравнению с тем, что семья повышает вероятность порядка в доме, а также того, что здесь не будет шумных компаний, что люди не станут расторгать договор раньше срока, скакать по арендным квартирам.

Составьте договор и обговорите все детали

После того как вам понравились жильцы, а им понравилась ваша квартира, можно перейти к составлению договора. О том, как не сделать ошибку и составить его качественно, мы .

Оксана Полякова: Среди арендодателей наблюдается общая тенденция довольно беспечно относиться к ведению документации в период найма. Например, в 60 % случаев они игнорируют составление актов о продлении договора, подписание бланков для дополнительных договорённостей, расписок в получении арендной платы и т. д. Многим кажется, что, выступая за подписание бумаг, они проявляют недоверие ко второй стороне сделки. Другой пример: абсолютное большинство собственников обеспокоено сохранностью имущества в сданных квартирах, при этом только 3 % из них заранее, ещё до подписания договора найма, составляют подробную опись вещей (и, кстати, все эти арендодатели - владельцы дорогостоящих квартир). Как правило, опись ограничивается перечислением крупных предметов бытовой техники и интерьера с пометками «новое» или «бывшее в употреблении». Однако, по статистике нашей компании, причиной 30 % споров и претензий в период найма является именно порча или утеря арендуемого имущества.

В условиях кризиса и высокой конкуренции на рынке аренды (предложение в 1,5 раза превышает спрос) некоторые собственники соглашаются разделить сумму страхового депозита на две, а то и три части: сроки выплаты, как и сроки внесения ежемесячной арендной платы, прописываются в договоре найма жилого помещения. Некоторые владельцы наиболее низколиквидных квартир в неудовлетворительном состоянии или квартир, которые сдаются «под ремонт», соглашаются не взимать залоговую сумму - просто потому, что портить в этом жилище нечего.

Игорь Калганов: Нужно всегда заранее продумывать, к кому обращаться в случае конфликтов и юридических проблем. Бывают форс-мажорные ситуации, когда начинаются выяснения отношений с жильцами - такое всегда происходит неожиданно, и очень часто нет стандартного решения проблемы. Мы, например, сотрудничаем с охранным агентством, и в случае конфликта оно в качестве третьей стороны присоединяется к разговору, чтобы обезопасить собственника. Не раз было, что арендатор, не желающий гасить долг или возмещать ущерб, сразу признавал вину и шёл на попятный, как только понимал, что собственник не оставит ситуацию и ему есть к кому обратиться. У владельца жилья обязательно должен быть номер доверенного юриста, охранного агентства, бухгалтера - своеобразная «тревожная кнопка» на все случаи жизни. Если об этом позаботиться заранее, очень многих проблем удастся избежать.

Российские законы не запрещают гражданам получать доходы от сдачи своей недвижимости. ЖК РФ подробно определяет правила аренды и основные особенности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но как в 2019 году в России сдать квартиру в аренду самостоятельно? Сдача жилья в аренду может оказаться неплохим подспорьем, а порой и основным источником дохода.

При этом важно правильно оформить сделку. Можно воспользоваться услугами специалистов, но их работа не бесплатна. Как в 2019 году самостоятельно сдать квартиру в России?

Основные аспекты

Сдача квартир в аренду без оформления надлежащего договора ситуация отнюдь не редкая. Владельцы недвижимости не желают выплачивать дополнительные налоги и всячески скрывают факт аренды.

При этом мало кто задумывается о последствиях, пока таковые не наступят. Из наиболее серьезных неприятностей при незаконной аренде можно отметить следующие:

Наложение штрафа налоговыми органами	Рано или поздно с этим сталкивается любой арендодатель, не соблюдающий действующее законодательство
Отказ страховой компании в выплате компенсации	Квартиранты могут нанести ущерб соседям или помещению. Но без договора доказать проживание в квартире невозможно, к тому же страховка рассчитана только на возмещение ущерба, нанесенного владельцу полиса или причиненного им самим, интересы третьих лиц в расчет не принимаются
Уход от ответственности квартирантов	Оные могут вообще отказаться оплачивать аренду. А нет договора – нет оснований для судебного взыскания
Претензии от	К примеру, арендаторы нанесли ущерб общедомовому имуществу. Без договора доказать их причастность не удастся, возмещать убытки будет хозяин квартиры
Претензии от банка	Если квартира является ипотечной. Если банк своего согласия не давал, то он вправе потребовать полного незамедлительного возврата или забрать квартиру

Вследствие указанных причин арендодателю желательно:

1. Составить договор с арендаторами.
2. Получить гарантийную оплату (за месяц вперед и/или страховой депозит).
3. Выдать расписку о получении денег.
4. Уведомить об аренде налоговую инспекцию и уплатить.

Определения

Арендные отношения регламентированы (). Согласно правовому определению аренда относится к гражданско-правовым сделкам.

Арендодатель предоставляет свое имущество арендатору во временное пользование и владение, а взамен получает заранее оговоренную арендную плату.

В качестве предмета договора может выступать любое имущество, не теряющее натуральных качеств в процессе использования.

Обязательным требованием при составлении договора является подробное описание имущества, передаваемого в .

Стороны договора это арендодатель и арендатор. Это могут быть физические и юридические лица. Но арендодателем может быть только собственник имущества или его полномочный представитель.

Договор аренды это соглашение, согласно которому объект (квартира в данном случае) передается арендодателем в пользование арендатору. В договоре подробно расписываются все условия и нюансы сделки.

Преимущества и недостатки сделки

Рассматривая плюсы и минусы сдачи жилья в аренду среди преимуществ можно выделить такие:

Из основных минусов отметить можно:

• риск столкнуться с недобросовестными арендаторами, которые задерживают выплаты или отказываются от оплаты;
• необходимость уплаты налогов;
• риск порчи имущества.

Но недостатки аренды обусловлены именно отсутствием договора. Официальное оформление сделки позволяет взыскать задолженность с арендаторов, в том числе и по .

Что по поводу порчи имущества, то эта проблема легко решаема . Из суммы залога при необходимости можно вычесть стоимость испорченного имущества.

Условие о депозите так же прописывается в договоре. Ну а налоги это неизбежный платеж. Пренебрегать им не следует, поскольку уклонение от налогообложения грозит нарушителю серьезными штрафами.

Таким образом, практически все недостатки сдачи квартиры в аренду влечет за собой отсутствие правильного оформления. Составляя договор, можно предусмотреть большинство нюансов и форс-мажоров.

Законодательная база

Согласно ей прописанные в квартире лица имеют право проживания, даже при отсутствии права собственности, хотя и не могут запретить сдавать жилье аренду.

То есть до заключения договора с арендаторами нужно согласовать процесс со всеми зарегистрированными гражданами. От законных собственников (совладельцев) потребуется получить согласие.

Что касается договора, то это может быть при заключении его с физлицами или договор аренды при заключении с юрлицами.

В первом случае порядок регламентирован , во втором – гл.34 ГК РФ.

Договор найма, заключенный на срок более года не подлежит госрегистрации, но в отдельных случаях договора сроком более года нужно регистрировать.

Договор аренды длительностью от года и более регистрируется в обязательном порядке.

Незаконная аренда квартиры (без договора) становится поводом для привлечения к гражданско-правовой по суду.

Это начисление штрафов и пени за непредставление налоговой декларации и неуплату налогов.

В худшем случае возможно наложение штрафа до 300 000 рублей и лишение свободы на срок до одного года (). Кроме прочего незаконные арендаторы могут оказаться нелегальными мигрантами.

При этом собственник жилья становится участником организации незаконного пребывания иностранцев в РФ ().

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно с нуля

Каким же должен быть порядок действий при самостоятельной сдаче квартиры в аренду? Схема примерно такая:

Оформление страховки	Многие арендодатели совершенно напрасно этот шаг пропускают. В страховке можно предусмотреть различные ситуации — затопление, возгорание, порчу отделки, взрыв бытового газа и прочее. Это даст хозяину квартиры определенную уверенность в сохранности имущества
Получение необходимых согласий	При наличии других собственников нужно получить их или непосредственное участие в сделке. При сдаче части коммунальной квартиры потребуется согласие соседей. Сдавая муниципальную или неприватизированную квартиру, нужно получи согласие владельца (муниципалитета, госорганов)
Поиск квартиросъемщиков	Здесь у каждого арендатора свои критерии, чем не стоит пренебрегать, так это подтверждением личности арендатора
Составление договора	Определяется, какой именно договор нужно заключить (аренды/найма), оговариваются и фиксируются важные условия и мелкие нюансы
Подписание квартиры	Этот этап весьма важен, поскольку в нем описывается состояние передаваемого имущества. При обратной сдаче составляется такой же акт, что позволяет определить уровень нанесенного ущерба
Написание	Арендодатель пишет расписку в получении денег, а наниматель – в получении ключей. В документах нужно правильно указать паспортные данные сторон и проставить подписи
Урегулирование вопросов с налогообложением	—

Формируем объявление

Для поиска нанимателя нужно разместить объявление. Оное можно подать в газету или разместить на интернет-доске объявлений.

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно через Интернет? Желательно описать квартиру как можно подробнее, приложить фото жилья и обязательно указать наиболее удобный способ для связи.

Плюс такого объявление в охвате обширной аудитории. Минус – большое количество звонков, причем чаще всего беспокоить будут риэлторы.

Можно поискать арендатора через объявления людей, ищущих квартиру. Они в основном указывают свои требования и сообщают необходимую информацию о себе.

Еще как вариант – расклейка объявлений в своем районе. Но данный способ становится все менее востребованным.

Люди не особо доверяют таким объявлениям, и потенциальные арендаторы редко ищут жилье данным образом. К тому же можно получить административный штраф за расклейку в неположенных местах.

Воспользоваться можно и поиском среди знакомых, в том числе и разместив объявление на странице в соцсети.

Плюс, что клиенты придут не «с улицы», а по рекомендации. Минус – они могут рассчитывать на получение боле выгодных условий «по знакомству».

Время для сдачи

При сдаче квартиры в аренду роль играет фактор сезонности. Спрос возрастает в конце августа и в осенние месяцы.

Жилье ищут студенты, закачивается пора летних отпусков и повышается деловая активность на рынке, увеличивается число приезжих.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Хотя спрос на арендное жилье есть круглогодично, но на пике интереса можно повысить аренду и сдать квартиру более выгодно.

Отдельного внимания заслуживает срок аренды. желательно заключать максимум на одиннадцать месяцев.

Обусловлено это сохранившимся пережитком советского времени. Если кратко, то наниматель, заключивший договор на больший срок может проживать в квартире и после расторжения договора.

К примеру, договор закончился, но нанимателю жить негде, со здоровьем проблемы и денег нет. Суд на улицу его не выставит. Ситуации такие сейчас редки, но все же к нулю не сведены.

Подготовка договора

При составлении договора аренды квартиры в нем надлежит указать:

• данные арендодателя и нанимателя (Ф.И.О., паспортные данные контактные телефоны;
• описание предмета договора (адрес, характеристики);
• цель аренды (проживание);
• права и обязанности сторон;
• порядок и размер оплаты;
• ответственность сторон и штрафные санкции;
• условия расторжения.

В договоре отдельным пунктом нужно прописать перечень лиц, какие вправе проживать с нанимателем.

Это поможет предотвратить формирование «резиновой» квартиры. Если жилье сдается с мебелью и прочим имуществом, то данный момент тоже нужно уточнить в договоре.

В качестве примера можно использовать договор аренды квартиры с наличием мебели и бытовой техники:

Как определить стоимость услуг

Одной из гарантий успешной аренды становится объективная стоимость. Самый простой способ определить цену услуги это помониторить ситуацию на рынке наемного жилья.

Для этого нужно просмотреть объявления о сдаче квартир со схожими параметрами и вывести среднюю стоимость аренды.

В зависимости от некоторых факторов стоимость аренды может уменьшаться или увеличиваться. Значение имеют такие характеристики:

Расположение квартиры	Чем ближе жилье к центру города, тем дороже его аренда
Площадь помещения	Больше площадь – выше аренда
Состояние квартиры	Хороший ремонт это повод повышения арендной платы и наоборот
Наличие мебели и техники	Понятно, что квартира полностью готовая для проживания стоит дороже
Развитость инфраструктуры	Если в шаговой доступности от квартиры находятся магазины, школа, детсад и иные полезные структуры, то и цена за аренду выше
Транспортная доступность	Дополнительным плюсом становится наличие вблизи метро, остановок общественного транспорта, автостоянок и удобных парковок

Сопоставив среднюю стоимость аренды и наличествующие факторы, можно определить итоговую цену и приступать к поискам арендаторов.

Обязательно ли налогообложение

Уплачивается 13% от полученной арендной платы. Ежегодно до конца апреля в налоговую инспекцию по месту прописки подается налоговая декларация.

До пятнадцатого июля того же года налог должен быть уплачен. В указана ответственность за непредставление , это штраф в 5% от суммы налога.

При задержке декларации на полгода и более штраф увеличивается до 30%, плюс взимается еще 10% от суммы налога за каждый месяц аренды по истечении полугодового срока. Помимо штрафов придется выплатить и все начисленные налоги.

Выбор арендаторов

Создать образ идеального арендатора просто невозможно. Потому предпочтение семейных пар или студентов не есть гарантия успешного сотрудничества.

Не стоит сразу же заключать договор с клиентом, даже если пришел он по рекомендации риэлтерской фирмы.

В первую очередь нужно побеседовать с потенциальным арендатором и в разговоре прояснит интересующие моменты. Первое впечатление не всегда обманчиво. Конечно, нужно проверить документы клиента.

Но в целом арендодателю гораздо важнее правильно оформить сделку. Во-первых, получить от арендатора оплату за месяц или несколько вперед.

Это предотвратит внезапное исчезновение нанимателей без оплаты. Во-вторых, надлежит оформить и получить страховой депозит, а квартиру передать по акту.

Если жилью будет нанесен ущерб, то часть депозита можно использовать на возмещение. Ну и конечно, страховка от чрезвычайных происшествий.

При тщательном оформлении личность арендатора какой-то особой роли не играет. Главное это их готовность к законному оформлению.

Показ помещения

Одним из основных моментов при сдаче квартиры в аренду самостоятельно становится показ жилья. Нужно запомнить правило – никогда не показывать жилище в одиночку.

Желательно присутствие родственников или друзей при показе. Даже человек одинокий может пригласить на показ соседей или знакомых.